'SOCIALE HUURSECTOR ERNSTIG IN HET NAUW'


Uit de Te Gast rubriek van de Leeuwarder Courant van maandag 11/11/2002:
Ingezonden verhaal van Thea Koster, lid D66.


In de Te Gast rubriek in de Leeuwarder Courant van maandag 11/11/2002 troffen we een ingezonden brief aan van Thea Koster, lid van D66, zoals ze zelf vermeldt. Hieronder de brief met commentaar erbij tussen [].

SOCIALE HUURSECTOR ERNSTIG IN HET NAUW

TE GAST

Thea Koster
lid D66

In de jaren negentig waren er in Leeuwarden voldoende sociale huurwoningen te huur. Er was zelfs sprake van leegstand. Inmiddels is er sprake van een fors tekort. Hieronder een pleidooi voor aanpak van het tekort aan sociale woningen respectievelijk de invoering van een meer sociaal woningtoewijzingssysteem.
[Op voorhand deze opmerking: Welk woonruimteverdelingssysteem je ook kiest, bij een tekort aan woningen blijft het slechts een manier om een schaars goed te verdelen; tekort blijft tekort.]

Als je momenteel bij de balie van een woningbouwcorporatie komt informeren naar een woning krijg je te horen: 'Ben je ingeschreven' en 'reageer maar op het krantje'.
Later wordt op basis van een computerberekening bepaald of je in aanmerking komt. De uitkomsten zijn op zijn zachtst gezegd verrassend.
[Wat had men dan gedacht: Binnenwandelen en te horen krijgen: 'Blij dat je langs komt, hier heb je een woning'?
En wat die computerberekening betreft: Er is bekend wat de hoofdlijnen zijn van de woonruimteverdeling: Inschrijven betekent dat je een krantje krijgt en woonbonnen kunt insturen. Voor mensen die nog geen woning hebben geldt: Als er bv. 30 mensen een bon insturen voor een bepaalde woning, geldt simpelweg dat degene die het langst staat ingeschreven, de woning toegewezen behoort te krijgen. Daar is toch weinig geheimzinnigs aan? Voor mensen die een woning achterlaten geldt in dit voorbeeld: Degene met de langste woonduur hoort de aangeboden woning te krijgen. Dit is ook een spelregel die ook is te vinden in het krantje 'WoonWijzer'.
De laatste spelregel vinden wij discutabel, maar geheim is hij zeker niet.]

Een paar voorbeelden.
Een jonge vrouw van dertig jaar, net verhuisd naar een eenkamerappartement, is in verwachting. Ze vraagt een grotere woning. Ze komt, hoewel zij zwanger is, niet in aanmerking. Zij is doorstromer. Het feit dat ze zwanger is heeft geen enkele enkele invloed. Alleen brand of sloop vormen een reden voor urgentie.

Haar ex-vriend, ingeschreven vanuit het ouderlijk huis, kreeg als starter binnen zes maanden een driekamerflat.

[Hier wordt gewoon goedkoop ingespeeld op het sentiment: Het zielige, zwangere 'vrouwtje' contra haar trouweloze ex-vriendje die 'zomaar' en nog wel vanuit het ouderlijk huis, al binnen zes maanden een DRIEkamerflat krijgt, terwijl zij helemaal niks krijgt....
Ten eerste is die 6 maanden wachttijd voor een starter op de woningmarkt flauwekul: Op dit moment is de gemiddelde wachttijd voor iemand die zelf nog geen eigen onderdak heeft, 15 maanden. Volgens informele informatie is de wachttijd voor een doorstromer, deze vrouw dus, gemiddeld 2 jaar. Ofwel: Men maakt kans op een ander huis als men 2 jaar woonduur heeft opgebouwd.
Maar wat wil Koster nu? Dat hij maar bij zijn ouders blijft wonen onder het motto dat hij wel een dak boven zijn hoofd heeft? Ja, dat heeft hij, maar geen eigen dak. Als dit haar mening zou zijn, is dit ook omkeerbaar: Zij heeft al een eigen dak boven haar hoofd, zij het geen passend dak.
Ik denk dat allereerst het verschil tussen starters en doorstromers zou moeten verdwijnen: Wie het langst staat ingeschreven krijgt de woning waarop werd gereageerd via woonbonnen. Het zou in dit voorbeeld betekenen dat haar wachttijd gemiddeld ook 15 maanden zou zijn geweest. Het is overigens onjuist dat alleen brand of sloop een reden vormen voor een urgentieverlening. Er is ook mogelijk: Een medische urgentie, d.w.z. een medische klacht in kombinatie met bepaalde woonomstandigheden, waarbij de indicatie via de DGGD loopt.
Verder bestaat de psycho-sociale urgentie voor mensen die hun huis kwijt zijn geraakt in Leeuwarden na langdurige ziekenhuisopname en een echtscheidingsurgentie als na echtscheiding of verbreken van de samenwoning die tenminste een jaar geduurd heeft, degene aan wie de kinderen zijn toegewezen, niet in de voormalige (echtelijke) woning in Leeuwarden kan blijven wonen.
In bedoeld voorbeeld zou het wellicht zo kunnen aflopen dat de vrouw plus kind op basis van medische klachten die te maken hebben met het feit dat zij plus kind op een eenkamerwoning zitten, een urgentie krijgen en dan recht hebben op een aanbod door de woningcorporaties van een grotere woning binnen drie maanden.
Een andere weg is, in het systeem weer meer soorten urgenties invoeren, net als in het systeem wat voorheen goldt.
Probleem met dat oude systeem was, dat er zoveel urgenties waren, dat de overigen langzamerhand nauwelijks meer aan beurt kwamen; een soort 'urgentie-inflatie' dus. Dat is het risico bij het invoeren van meer soorten urgenties.
Je zou een 'woning te klein' urgentie kunnen verzinnen, bv. het aantal slaapkamers moet altijd 1 meer zijn dan het aantal kinderen, anders is de woning te klein. Maar bijna automatisch kom je dan op meer urgenties die ook simpel te bedenken zijn: Woning te duur, woning te goedkoop ed. plus wat nadere definiëring wat je daar mee bedoelt.]

Een oudere alleenstaande vrouw die besloot haar woning, waar ze al twintig jaar woonde, te gelde te maken en een huurwoning aan te vragen, kreeg als doorstromer binnen drie maanden een woning.

[Ook dit voorbeeld is niet vrij van het nodige ressentiment: Een ALLEENSTAANDE vrouw nog wel, net als dat eerdere vriendje die zomaar snel een driekamerflat kreeg, krijgt weer supersnel een huis en haar motief om te verhuizen was ook al bedenkelijk: Zomaar je huis te gelde willen maken; wat een egoïsme... Natuurlijk weer zo'n alleenstaande.
Het is m.i. geen toeval dat Koster in de voorbeelden steeds een alleenstaande zet tegenover het 'zielige moedertje' op dat eenkamerflatje en ze vervolgt dan ook met:]

De jonge vrouw zit na een jaar nog steeds met kind zonder passende huurwoning.

[En haar op de woningmarkt startende ex-vriendje zit m.i. na een jaar nog steeds thuis bij zijn ouders, alleen degene met 20 jaar woonduur heeft kans nog redelijk snel iets anders te krijgen.
Dat heeft niks te maken met alleenstaande zijn of niet, maar met de lange woonduur.
Door bij doorstromers het 'woonduurcriterium' te hanteren, worden ouderen gemiddeld en statistisch gesproken, bevoordeeld boven jongeren.
Mede vandaar mijn pleidooi om uitsluitend met inschrijfduur te werken. Een ander punt wat zou moeten verdwijnen zijn de leeftijdsblokkades per groep of blok woningen, zoals:
Alleen voor 45, 50, 55 of 60 jaar en ouder, hiermee iedereen die jonger is uitsluitend van die woningen. Indien het, zoals meestal het geval is, geen apart voor ouderen aangepaste woning is, is dit simpelweg leeftijdsdiscriminatie en in feite blokkeert een woningcorporatie hiermee vooral zichzelf: Stel dat niemand van de gewenste leeftijden een bon invult: Wellicht waren er wel 20 woningzoekenden die jonger zijn die anders ook een bon hadden ingestuurd...]

Het systeem van toewijzing faalt momenteel dan ook volledig. Het is opgezet in tijden van een groot woningoverschot. Zelf zat ik op dat moment in het bestuur van een van de corporaties.
[Koster zat m.i. in het bestuur van BWL.]
Wij wilden, door invoering van dit systeem, alle ingschreven woningzoekenden op de hoogte brengen van de leegstaande en leegkomende woningen. Een soort service. Urgentie werd minder belangrijk. Er waren immers genoeg woningen.
[Het ligt m.i. iets anders: De oudere woonruimteverdelingssystemen waren allemaal 'passieve' systemen met toegekende punten, punten voor dit, punten voor dat. Je kon je voorkeuren globaal opgeven en dan was het afwachten welk huis in welke buurt je werd aangeboden. Delft was de eerste gemeente waar je zelf heel precies aangaf welk huis je wilde uit het aanbod wat vrij was, omdat je een bon instuurde uit een krantje waar dat aanbod instond. Een 'actief' systeem dus. Maar ook een beetje een gokkast-systeem omdat je niet wist wie nog meer een bon hadden gestuurd voor juist dat huis. Anders gezegd: De rangorde werd bepaald per stapeltje bonnen.]

Het huidige systeem van woningtoewijzing is, bij schaarste aan huurwoningen, onrechtvaardig en niet sociaal.
Wonen behoort tot de elementaire levensbehoeften en is medebepalend voor het welzijn.
[Om met dat laatste te beginnen: Geldt dat dan niet voor ALLE woningzoekenden? Of geldt dat vooral en wat meer voor een vrouw plus kind? Koster vindt het systeem onrechtvaardig en niet sociaal maar geeft niet concreet aan hoe het dan rechtvaardiger en socialer gemaakt kan worden, behalve dan bij haar wat 'gekleurde' voorbeelden. Als haar idee van 'sociaal' betekent dat net als vroeger alleenstaanden weer per definitie achteraan gezet worden bij woonruimteverdeling, vind ik DAT ook niet sociaal. Want dat proef ik een beetje uit haar voorbeelden.]

De corporatiewereld doet erg laconiek. Andries Zwart, voorheen directeur van de Corporatie Holding Friesland, zei dit jaar nog dat er geen tekort was.
[Zwart was directeur van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland, niet van CHF. Overigens zei hij als NWF-directeur inderdaad dat er geen tekort was aan sociale huurwoningen en toen hij met de VUT gegaan was zei hij het tegenovergestelde. Wat dat betreft zijn corporatie-directeuren net politici: Per definitie leugenachtig en onbetrouwbaar.]
Het wil er bij mij niet in dat de aankomende schaarste op de woningmarkt niet bekend was. Toch ging en gaat men door met slopen en verkoop van goede woningen.
[Door SVK-directeur Caffa is eerder min of meer hierover hetzelfde gezegd in de Leeuwarder Courant van 4/9/2002:
"Men heeft zich blind gestaard op een papieren overschot van goedkope huurwoningen. Als dat reëel had bestaan, was het niet binnen een paar jaar verdwenen."
Er is indertijd in gemeentelijke stukken doelbewust gemanipuleerd met cijfers, zodat het leek dat er een 'overschot' was aan goedkope huurwoningen opdat er toch maar vooral veel gesloopt kon worden.]

Ik zie nog geen enkel teken - behalve voor buitenlandse studenten - dat er veel energie wordt gestoken in de aanpak van het tekort.
[De energie die werd gestoken in het neerzetten van containers als huisvesting voor buitenlandse studenten, waarbij zij gescheiden van andere studenten werden weggestopt in noodhokken achter het Rengerspark, kunnen we missen als kiespijn. We moeten echte woningen hebben; geen noodhokken/containerbouw voor laagbetaalden.]
Op de weinige vrijkomende lokaties in de stad komen veelal dure koopwoningen terug. In heel Zuiderburen weet ik op het moment niet van concrete sociale woningbouw.
[Er staan intussen wel wat huurwoningen, maar die huurprijzen zitten niet in de sociale sfeer ofwel: Ze zijn peperduur, boven de absolute bovengrens van het huursubsidiesysteem.]
Het duurt nog jaren voordat sociale woningbouw in Zuid op gang zal zijn. Gezien de hoge aankoopkosten en de hoge kwaliteitseisen die gesteld worden zullen deze woningen niet te betalen zijn voor de doorsnee sociale huurder.
[De grondprijzen zullen zeker een rol spelen; van die kwaliteitseisen moet men zich m.i. niet teveel voorstellen: Wat er tot nu toe werd neergezet in bv. Zuiderburen was gewoon qua bouw 'standaard slecht' zoals alle nieuwbouw veel bouwfouten en slordigheden bevat, die vervolgens wat aan het oog worden onttrokken met de kitspuit...
Op woningplattegronden die in het Stadskantoor hingen, was te zien dat bv. de slaapkamers gewoon vaak kleine hokjes waren, net als in veel oudbouw...
Er is echter een veel belangrijker reden waarom nieuwbouw huurwoningen in de sociale sector onmogelijk zijn: Zolang er geen extra (subsidie)geld in die nieuwbouw wordt gepompt, bestaat de aanvangshuur gewoon uit het sluitstuk van de berekening:
Grondkosten, bouwkosten, architectenkosten, winst ed. Dat moet dan kostendekkend in pakweg 40 tot 50 jaar terugverdiend worden via de huren.
Amsterdam heeft in arren moede zelf maar weer een soort objectsubsidie ingevoerd voor sommige van haar nieuwbouwprojecten en dan nog moet er een flinke smak huursubsidie bij om zo'n gesubsidieerde woning binnen bereik te brengen van mensen met een gemiddeld inkomen...
Laat staan de laagstbetaalden: Die blijven aangewezen op de bestaande voorraad.]

De corporaties zijn verworden tot makelaars, verhuurbedrijf of projectontwikkelaar zonder aandacht voor de mensen voor wie ze zijn ingehuurd.
[Toegevoegd kan worden: En ze zijn hetzelfde geworden als de institutionele beleggers zoals bv. De Nieuwe Erven Philips (Philips Pensioenfonds), ABP, Spoorwegpensioenfonds ed. Het gaat dan om de rendementen uit de beleggingen in onroerend goed. Half Westeinde bestaat bv. uit dit soort dure huurwoningen. Maar als de woningen na pakweg 25 tot 30 jaar toe zijn aan groot-onderhoud, worden ze verkocht aan bv. de huurders of aan het B-circuit wat zich ook belegger noemt, maar huisjesmelker is... Een deel van de grootscheepse verkoopplannen van Corporatieholding Friesland kan ook in dit licht worden gezien: Het is niet het enige motief, maar het speelt m.i. wel mee.]
Daarbij hebben zij de neiging zich te verschuilen achter de landelijke politiek. De voormalige staatssecretaris heeft immers verkoop gestimuleerd. Landelijk is hier echter (terecht) weinig gehoor aan gegeven.
[Maar dat lijkt hier althans in Friesland nu dus anders te worden omdat CHF het roer omgooit op dit punt.]

Ook de gemeente kan zich niet verschuilen achter de corporaties of het rijk. Zij heeft haar eigen verantwoordelijkheid naar de bewoners en kiezers. De laatste jaren zijn dure woningen en appartementen ht item geweest. Van sociale woningbouw, waar dan ook in Leeuwarden, is nauwelijks meer iets terecht gekomen.
[Ik zou willen dat men eens stopte met dit gepraat over sociale woningbouw bijbouwen in nieuwbouwvorm. Laat dat soort huurdersbedrog maar over aan HV De Bewonersraad.
De enige manier om dat te doen is m.i. pakweg drie nieuwbouwkoopwoningen bouwen in het weiland en deze verkopen met winst; gewoon evenveel winst als een projectontwikkelaar zou hebben behaald en die winst benutten om 1 huurwoning in nieuwbouw qua aanvangshuur terug te drukken tot de aftoppingsgrens van de huursubsidie. Tenminste: Dat hoop ik qua rekensom...
Kun je dat niet of wil je dat niet - per slot kun je niet weilanden vol zetten met dure koophuizen om een paar sociale huurwoningen te kunnen neerzetten - dan moet je drastisch op de renovatietoer in de bestaande voorraad en daarbij m.b.v. wat geld voor Stedelijke Vernieuwing ook een plan doen voor preventief sociaal beheer voor een aantal wijken, want anders moet je wellicht later constateren dat de huizen leuk zijn geworden maar de buurt een onleefbare teringzooi...]

Terwijl de gemeente wel degelijk voorrang kan geven aan sociale woningbouw. Ofwel door rechtstreekse toewijzing van bouwlocaties, ofwel door haar invloed te gebruiken in door haar aangegane samenwerkingsverbanden, ofwel door doelgericht overleg met de corporaties.
[De gemeente kan bouwlocaties toewijzen aan woningcorporaties die daar nieuwbouw koopwoningen neerzetten en vastleggen bij overeenkomst dat de winst wordt benut om ook wat nieuwbouwhuurwoningen neer te zetten daar of elders, en dat m.b.v. de winst de aanvangshuren op de aftoppingsgrens van de huursubsidie worden gezet.
Niet dat je dan die woning binnen bereik krijgt van de laagstbetaalden, maar wel met huursubsidie erbij, binnen bereik van een deel wat op of even beneden modaal zit qua inkomen. Als zij wat goedkopers achterlaten, komt er in de goedkopere huursector langzamerhand weer wat 'lucht'. Maar men moet als gemeente dit wel hard willen vastleggen.
Wil de corporatie dat niet en wordt er wat vaag geleuterd, dan ook geen nieuwbouwlocatie toewijzen!]

Gemeente en woningcorporaties moeten op korte termijn hun verantwoordelijkheid nemen. Dat wil zeggen dat zij serieus wat moeten doen aan de schaarste aan sociale huurwoningen en zolang ze dat probleem nog niet hebben opgelost, moeten ze zorgen voor de invoering van een sociaal systeem van toewijzing.
[Het echte probleem is m.i. dat clubs zoals woningcorporaties hier worden aangesproken op hun oude rol.
Maar corporaties zijn al lang geen corporaties meer en zij willen die oude rol al lang niet meer spelen.
In feite worden clubs aangesproken die niet meer bestaan en daar kom je niet zo ver mee.
In feite zijn de hoofdrolspelers al lang van het oude toneel verdwenen, maar wij drentelen nog rond tussen de oude decors.
Woningcorporaties hebben belang bij schaarste aan betaalbare woningen en een overvloed aan woningzoekenden, net zo als werkgevers een flink reservoir aan werklozen in feite prima vinden. In feite is er maar 1 manier om dit weer op te lossen:
Wij besluiten dat de overheid een deel van de macht van de woningcorporaties weer afneemt en hen zo weer op koers dwingt. Dat kunnen we doen op 22 januari 2003.]


Einde Te Gast verhaal in de LC. Commentaar tussen [].