VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
*********************************************
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
************************************
TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl
Website URL: http://clik.to/pel
Onderwerp:
- Kamerverhuurregeling
Leeuwarden, 29/11/2002
voor de vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling van 4 december 2002 is door het College een agendapunt toegevoegd, namelijk het punt 'Kamerverhuurregeling'. Omdat wij die avond verhinderd zijn om in te spreken, willen we u via deze brief onze mening laten weten over het Collegevoorstel.
Het College stelt voor om onder voorwaarden, verruiming toe te staan van
de kamerverhuurregeling en het College wijzigingsvoorstellen te laten
uitwerken, die dan voor de zomervakantie van 2003 concreet uitgewerkt,
de besluitvormingsprocedure ingaan.
Het P.E.L. stemt in met dit idee en vindt dat het College dit verder zou moeten kunnen uitwerken.
Met betrekking tot de gegeven motivering bij het voorstel de regeling te wijzigen:
Terecht wordt geconstateerd dat er sprake is van krapte op de
woningmarkt voor studenten. Zoals geconstateerd, schreef het blad
'WoonWijzer' van de CRWL op 3/10/2002:
"De wachttijd is gemiddeld 15 tot 16 maanden."
Met betrekking tot de oorzaken van de krapte op de kamermarkt:
College: Stagnatie in de nieuwbouw: Prijsstijgingen in de bouw maken het zo goed als onmogelijk om nieuwe, betaalbare vormen van studentenhuisvesting te realiseren.
Reactie: Op zich is dit juist, alleen moet men het niet zoeken in
'containers' stapelen. O.i. moet door woningcorporaties het kamerbestand
vergroot worden door verbouw van leegkomende oudere (kantoor)panden.
Dit is goedkoper; het casco staat er immers al. Wij zijn van mening dat
dit met name weer betaalbare kamers kan opleveren indien het GroenLinks
voorstel het haalt in de Tweede Kamer om ook bij kamers/onzelfstandige
woonruimte, mits verhuurd door een woningcorporatie, huursubsidie
mogelijk te maken. Dit is in feite niets nieuws: Begin tachtiger jaren
was dit ook zo: Als een woningcorporatie onder de toenmalige
HAT-regeling (Verruimde Subsidieregeling) een pand had opgeleverd, kon
dat aangemeld worden bij VROM.
Vervolgens konden ook de bewoners van onzelfstandige wooneenheden (kamers) in dat pand in principe (indien zij aan de IHS-voorwaarden voldeden) huursubsidie krijgen.
Samengevat: Wij denken dat het op deze wijze vergroten van het kameraanbod de beste weg is, zowel voor binnenlandse als buitenlandse studenten. Wij realiseren ons wel dat hiervoor tijd nodig is, terwijl we in feite gezien de kamernood die tijd niet hebben.
College: De stijging van de huizenprijzen. Dit leidt tot stagnatie van de doorstroom op de huurmarkt, waardoor te weinig aanbod vrij komt.
Reactie: Dit is o.i. een deel van de oorzaak van de krapte in de goedkopere huurwoningenvoorraad. Ook de economische teruggang en onzekerheid over behoud van betaald werk maken nieuwe mogelijke kopers terughoudend.
College: Particuliere verhuurders verkopen panden omdat dit aantrekkelijker is dan verhuren.
Reactie: Woningcorporaties zouden hier en daar dergelijke panden kunnen kopen en tijdelijk geschikt kunnen maken voor kamerverhuur. Wordt de kamermarkt ruimer, dan zou een WBC het pand weer kunnen verkopen, niet voor de kamermarkt maar aan mensen die hier zelf in willen wonen; cq. men zet het pand terug op de 'gewone' koopmarkt.
College: Een afnemend aantal ouders koopt een woning voor een studerend kind.
Reactie: Hier zijn we niet echt rouwig om: Ook als de kinderen waren afgestudeerd hield men vaak het huis aan en had de smaak te pakken gekregen. Kortom: Pa werd huisjesmelker.
College: De wijzigingen in de belastingwetgeving, waardoor de hypotheekaftrek voor een tweede woning is afgeschaft.
Reactie: Daar staat tegenover dat de hypotheekschuld in hoofdsom in box 3 van het vermogen afgetrokken mag worden, waardoor minder vermogensrendementsheffing betaald hoeft te worden. Tevens hoeven in box 1 de verhuurinkomsten niet bij het inkomen te worden opgeteld.
College: De wijziging in de belastingwetgeving zou voor veel ouders een extra reden zijn geen woning te kopen.
Reactie: Dit zou kunnen omdat de ouders niet in de eerste plaats geïnteresseerd zullen zijn in hoge huuropbrengsten, te betalen door hun eigen kinderen. Overigens gebeurt het wel, dat het eigen kind voor de kamer weinig betaalt, maar dat de woning verder wordt opgevuld met andere studenten die geen familie zijn, waarmee de huuropbrengsten weer worden geoptimaliseerd.
College: Regelgeving die kamerverhuur ontmoedigt, onder andere de koppelingswet, het nieuwe belastingstelsel en de huurbescherming.
Reactie:
- Koppelingswet: Studenten moeten om de uitwonenden-studiefinanciering
te krijgen, ingeschreven staan op het kameradres waar ze echt wonen.
Bij hospita-kamers (kamerverhuurder woont zelf ook in de woning) kan dit
betekenen: In een bijstandssituatie korting op de bijstand.
Voor de
huursubsidie betekent dit:
Korting op de huursubsidie. De hospita die
zowel bijstand heeft als huursubsidie wordt gekort op beide
inkomstenbronnen. Dit was overigens ook al zo voor de koppelingswet.
- Nieuwe belastingstelsel: Zie eerdere opmerkingen.
- De huurbescherming: Dit is geen oorzaak van de krapte op de
kamermarkt. De hoofdlijnen van het huidige huurrecht dateren al van 1
juli 1979.
Er was sprake van precies dezelfde huurbescherming toen de kamermarkt nog ruim was.
- Sloop van een deel van de woningvoorraad, met name flats.
Reactie: Mede daarom waren en zijn wij daar ook tegen.
Voorbeeld: Sloop van de S8-flat Jan Evenhuisstraat (al gesloopt) plus de
S12-flat Jan Evenhuisstraat plus de S5-flat Mariniersespel (worden nog
gesloopt) betekent dat in totaal zijn verdwenen: 224 flatwoningen,
waarvan 92 met twee slaapkamers en 132 met vier slaapkamers.
Indien we 1 student ofwel de woonkamer ofwel 2 slaapkamers geven,
betekent dit het verlies van 92 maal 2 plus 132 maal 3 kamers is 580
kamers!
In werkelijkheid woonden in de S8-flat vaak in de grote
splitlevel flat zelfs 4 studenten op kamers.
Kortom: Het effect op de kamervoorraad van het slopen van enige
flatblokken is veel groter dan men vaak meent.
College: Strengere veiligheidseisen aan kamerverhuurpanden.
Reactie: Als dit leidt tot het van de markt verdwijnen van slechte,
onveilige kamerverhuurpanden in de particuliere sector, dan zijn wij
daar niet rouwig om. Het is uiteindelijk ook niet echt in het belang van
een student om in een potentieel (brand)gevaarlijk pand te wonen.
Wat dat betreft zijn er soms situaties waarin een overheid mensen tegen
zichzelf moet beschermen.
Handhavingsbeleid van (bouw)voorschriften is een taak van de overheid en
'het wat de hand lichten' hiermee vanwege de krapte op de kamermarkt
draagt het risico in zich dat de gemeente na ongelukken
mede-aansprakelijk wordt gesteld voor een falend handhavingsbeleid;
dit geheel afgezien van het menselijk leed.
Kortom: Wij denken dat er wel kamerpanden verdwenen en zullen verdwijnen
door de strengere veiligheidseisen (exploitatievergunning), maar
beschouwen dit als onvermijdelijk.
Beleidsinzet van het College:
- Wij zijn blij dat het College niet het kind met het badwater weg wil gooien en begrijpen dat ook nieuwe kamerpanden in de toekomst aan de eisen zullen moeten voldoen om een exploitatievergunning te krijgen.
- De leefbaarheid en de kwetsbare wijken:
Zoals bekend zal zijn, is het PEL nooit voorstander geweest van
etiketjeplakkerij op bevolkingsgroepen in de zin van 10 van een bepaalde
groep kan nog, maar 100 is teveel. We tellen ook niet het aantal
gezinnen per wijk en roepen dan: 100 is teveel. Elk individu is
persoonlijk verantwoordelijk en aan te spreken op zijn/haar gedrag.
Wel is het o.i. zo, dat de kwetsbare wijken vaak voor een flink deel
bestaan uit particuliere koophuisjes in het lagere marktsegment.
De situatie is naar onze inschatting op dit moment ruwweg als volgt:
Krapte op de kamermarkt, krapte bij de goedkopere huurwoningen en krapte
bij de goedkopere koophuisjes, die daardoor niet langer echt goedkoop
zijn geworden. Alle drie bevinden zich echter in 1 'marktsegment' nl.
het goedkopere marktsegment. Het omzetten van 1 koophuisje in bv. 3
kamers betekent 3 kamers meer maar 1 koophuisje minder.
Kortom: Het is
stuivertje-wisselen, maar levert per saldo niets extra's op in
hetzelfde marktsegment.
Dit is voor ons een extra argument om in te zetten op toevoegingen aan
de kamervoorraad via verbouw van oudere leegkomende panden.
Het bovenstaande is voor ons ook de reden om akkoord te gaan met het
Collegevoorstel inzake de 'kwetsbare wijken' m.d.v. dat wij hiervoor een
andere argumentatie hebben dan het College geeft in het voorstel.
Wij denken dat de algemene 'kamerstop' moet worden opgeheven in de
wijken die wat duurder qua marktsegment zitten dan wat het College 'de
kwetsbare wijken' noemt. Hier kan tegeningebracht worden dat de
particuliere verhuurder in de wat duurdere wijken geen kamerpand zou
willen aankopen omdat zijn kamers dan onverhuurbaar duur worden.
Dat zou soms inderdaad kunnen. Daarom denken wij dat bij de uitwerking
de mogelijkheid moet worden betrokken dat in die wijken de
woningcorporaties hier en daar te koop staande panden aankopen en
(tijdelijk) geschikt maken voor kamerverhuur.
Wij denken juist aan de
woningcorporaties omdat, indien weer huursubsidie mogelijk wordt voor
kamers, zij de enige woningeigenaren zijn die dan onder die regeling
zullen vallen, niet de particuliere verhuurder. Wellicht dat met IHS
erbij ook wat duurdere kamers in de wat duurdere wijken haalbaar zullen
worden.
College: Nodig verordening aan te passen als gevolg van gewijzigde regelgeving Bouwbesluit.
Reactie: Een 'technische' kwestie. Geen verder commentaar.
College: Toekomstig onderzoek kwantitatieve en toekomstige behoefte aan studentenhuisvesting wordt betrokken wij wijzigingsvoorstel.
Reactie: We nemen aan dat onderzoeksopzet t.z.t. wordt voorgelegd aan de Commissie Stadsontwikkeling. Overigens eens met dit onderdeel van het voorstel.
Samengevat: Het P.E.L. is er voor om de kamerverhuurregeling aan te passen, heeft enige opmerkingen t.a.v. de motivering van het College, heeft enige suggesties m.b.t. het toekomstige beleid en wacht de nadere uitwerking af, waarna hierop inhoudelijk zal worden gereageerd.
Namens het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L., teken ik,
met vriendelijke groet,
secretaris Ver. P.E.L.
C.c. via e-mail en gewone post: - Secretariaat Commissie Stadsontwikkeling, mw. J. Veninga - Wethouder Sluiter - Ambtenaar P.A. Mulder (Opsteller van voorstel)
C.c. via e-mail: - Alle leden Commissie Stadsontwikkeling - Alle leden DB-PEL