Aan de commissie stadsontwikkeling

Onderwerp: Evaluatieonderzoek Barent Fockesstr. e.o.

Leeuwarden, 4-7-2000

Geachte Commissieleden,

De opsteller van het rapport heeft zich er niet met een 'jantje-van-leiden' van af gemaakt: Er zijn veel stukken doorgespit en gesprekken gevoerd, zodat een uitgebreid verhaal is ontstaan. M.b.t. de inhoud van het rapport zelf een aantal opmerkingen:

1. De rol van BWL wordt wel erg zwart afgeschilderd en die van de gemeente wel erg positief. Sloop was op dat moment in de regelgeving nog een z.g. "Besluit van Aanmerkelijk Belang" en de toenmalige wethouder besloot om de sloopaanvraag van BWL te honoreren. Omdat de buurt en de huurderswerkgroep in verzet kwamen en omdat het tegen de raadsverkiezingen liep, werd echter in het College gesteld: "Kiezen voor sloop is een actie lijstbeschadiging PvdA" en ging het roer om.
   Het is de verdienste van BWL dat men op een gegeven moment de moed heeft gehad om te zeggen: "Als jullie als huurderswerkgroep tegen sloop zijn, toon dan maar aan dat het anders kan". BWL was niet verplicht deze opening te bieden, maar deed dit toch en hun verkoopprijs naar FNV-Ledenverzekeringen was erg laag. Daar is niet een slaatje uit geslagen. Dat BWL nog steeds zegt dat er twijfels zijn over de veiligheid van de woningen: Men kan niet verwachten dat ze in het openbaar door het stof heen gaan. Hun handelwijze bewijst al dat er sprake is geweest van 'voortschrijdend inzicht'.
2. De rol van de oorspronkelijke bewonersvereniging: Er zijn geen gesprekken gevoerd met deze v.m. bestuursleden. Als enige van alle betrokken partijen komen zij niet zelf in het rapport aan het woord, maar spreken derden voor hen. Dat is een manco in het rapport: Alle partijen horen is bij ons ook alle partijen, niet allen minus 1.
   Toen eenmaal vast stond dat de woningen verkocht zouden worden zaten zij niet bij het reguliere overleg tussen BWL, de gemeente, de FNV en later de OBAB. Dat is een essentiële fout geweest.
   Gevolgen: De bewonersvereniging liep voortdurend achter de feiten aan, moest continue om opheldering vragen, uitleg enz. De communicatie liep toen al mis. Voeg daarbij een via terreur door 1 of 2 a-so typen, waar overigens elke buurt mee moet leven, afgedwongen schending van eerdere afspraken op het punt van "wie mag wat kopen", het ontluisterende beeld van FNV plus BWL die hieraan toegeven door betrokkenen hun zin te geven en de maat was vol: Op 11-7-1998 stapte het bestuur op.
   We hebben twijfels of een blik 'begeleiding' opentrekken had geholpen: Men had als gelijkwaardige partij mee aan tafel moeten zitten en enige partijen hadden nimmer voor terreur mogen buigen; dan had het stukken beter gegaan.
3. De rol van FNV-Ledenverzekeringen: Het was hun verdienste dat ze inhaakten op de situatie zoals die bestond (sloopdreiging) en via Reaal bereid waren hypotheken te verstrekken. Daarbij had het moeten blijven.
   Zij hebben o.i. teveel hooi op de vork genomen door ook het hele verbouwproces op zich te nemen. Ook de vele managers-wisselingen in Utrecht deden aan de kwaliteit van de communicatie geen goed.
   Conclusie: FNV had beter het hele proces van verbouw en begeleiding uit kunnen besteden aan bv. de S.V.K. en het opbouwwerk, volgens de klassieke methode.
   Terugziend delen we de conclusie van de gemeente dat in feite BWL het hele proces zelf wel had kunnen doen en dat verkoop van corporatiewoningen in principe niet via tussenpersonen moet verlopen.
4. De Vereniging voor Eigenaren.
   Op de naam 'Vereniging van Eigenaren' zit geen patent of merken recht vanuit de appartementswet. De naam zoals gekozen suggereert dat er ook niet-eigenaren in de vereniging kunnen zitten. Dat vinden we onjuist, evenals het idee het onderhoudsfonds weg te stoppen in een stichting, waarin de hypotheekhouder Reaal het nog steeds allemaal regelt. De Vereniging voor Eigenaren kan op deze manier bij de stichting om geld gaan bedelen voor toekomstig onderhoud. Wij vinden dat dat niet past bij het feit dat men eigenaar is van de woning. Wij vinden dat er een Vereniging van Eigenaren moet zijn die het onderhoudsfonds in beheer krijgt en waarvan alle eigenaren lid kunnen worden.
   Wij hebben overigens juridische twijfels over het verplichte karakter, wat zou zijn ontstaan doordat dit in de koopacte zou staan. Het feit dat de enquête uitwijst dat het merendeel van de bewoners wel lid zou willen worden (blz. 24) wijst ook op een vrijwillig karakter.
   Indien een vereniging beschikt over het onderhoudsfonds wordt een vrijwillig lidmaatschap aantrekkelijk. Je verzekert je hiermee immers van onderhoud aan m.n. het casco.
   Naar onze smaak is het idee van die beheerstichting teveel gebaseerd op het gevoel dat de buurt in totaliteit qua bewoners niet deugt in de zin dat ze te a-so en te dom zijn om zelf te beslissen in verenigingsverband. Wangedrag van enkelen in het verleden mag echter niet nu tegen allen gebruikt worden. De overgrote meerderheid van de bewoners was en is van goede wil en keurde ook toen dergelijk gedrag af.
5. De afronding van het project:
   Er is een kip of ei situatie ontstaan: Er is een VvE i.o. met een voorlopig bestuur, maar oprichting betekent ook weer dat dan plotseling ook een stichting verschijnt die het geld gaat beheren.
   Het oprichten van een VvE heeft geen enkele zin als ze geen cent in kas hebben en krijgen. De FNV roept, wellicht geïnspireerd door haar juristen, dat "het project nog niet klaar is".
   En als het nog niet klaar is, hoef je ook geen verantwoording te geven.
   Wij hebben begrepen dat het onderhoudsfonds niet ontstond bij vrije verkoop van 29 woningen, maar van 43 woningen, zoals het rapport meldt.
   Als we voorzichtig rekenen dat deze woningen per stuk een ton opbrachten, levert dat bruto op: 43 maal (100.000 - 60.000) is 1.720.000. Daar komt nog 132 maal ¦500,- bij door alle kopers betaald is ¦66000,- . Samen een kleine 1,8 miljoen.
   Daar komt rente bij maar gaan kosten af. Laten we zeggen dat er netto dan 1,4 miljoen over is.
   Wij horen echter dat er maar 7,5 ton over zou zijn, omdat vermoedelijk het geld dat op een tussenrekening stond geparkeerd door communicatiestoornissen bij de overdracht van FNV-Ledenverzekeringen aan SNS/Reaal domweg op de resultatenrekening van Reaal is beland.
   Vervolgens werd ook dit geld met vennootschapsbelasting belast. Mocht dit waar zijn, dan is dit een ramp.

De gemeente heeft indertijd, net als VROM, gesteld dat voorwaarde bij verkoop o.a. was, dat er een onderhoudsfonds moest komen en zo is het ook afgesproken. Bewoners hoeven echter niet de rekening gepresenteerd te krijgen door een stommiteit van SNS/Reaal en wij vragen dan ook aan de gemeente om hen actief te helpen om het bedrag boven water te krijgen zoals dat zou moeten zijn indien dit niet gebeurd was.

Vanuit het PEL bieden we tenslotte aan om aktief mee te denken over de vormgeving van VvE's voor laagbouw, onderhoudsfondsen, onderhoudscontracten, MGE-modellen versus andere modellen enz. omdat we ondanks alle gemaakte fouten denken dat het project 'Barent Fockesstr. e.o.' in verbeterde vorm ook elders herhaald zou kunnen worden.

secretariaat Ver. PEL