Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 1/11/2002 plus enige eigen berichtgeving over de komende subsidieregeling.
Naast sloop en nieuwbouw in de Vegelinbuurt moeten er volgens de gemeentelijke plannen m.n. in de Achtste Vegelindwarsstraat en aan woningen die net buiten het Vegelingebied liggen, ook woningen worden opgeknapt. Een van de stukken voor de Commissie Stadsontwikkeling van 7/11/2002 als de Vegelin daar aan de orde is, stelt:
"3. Particuliere Woningverbetering
Grote onzekerheid heerst er over de vraag hoe de particuliere
woningverbetering vorm wordt gegeven. Hoewel al jarenlang allerlei
varianten zijn uitgedacht, heeft dit nog niet tot een concrete regeling
geleid. Hierbij ontvangt u de uitgangspunten voor de particuliere
woningverbetering.
Onderdelen die voor subsidie in aanmerking komen:
Er wordt gesubsidieerd op basis van een nog vast te stellen Programma
van eisen voor m.n. casco, waarvoor het bouwbesluit als basis dient.
Onderdelen van het PVE zijn:
- Fundering
- Vloeren
- Daken
- Trappen
- Gevels (incl. reiniging)
- Schilderwerk buiten.
- Ventilatie/Rookgasafvoer
- Hemelwaterafvoer
- Gas- water- en electrische installaties
Het is ook mogelijk subsidie te verkrijgen als alleen onderdelen worden
verbeterd. Voor alle woningen geldt hetzelfde niveau van verbetering.
Subsidiepercentage en wijze van deelname
Er wordt een subsidiepercentage van 50% gehanteerd op de
verbeterkosten. Deelname is op basis van vrijwilligheid. De gemeente
stelt de regeling op en controleert. De CHF voert het traject uit. De
werkelijke kosten en de werkelijke deelname bepalen het uiteindelijke
resultaat." Einde citaat.
In een van de andere commissiestukken staat nog:
* er komt één regeling die voor alle betrokkenen gelijk is;
* de regeling vindt plaats op basis van vrijwilligheid;
* het budget van deze regeling wordt vastgesteld op EUR 1,7 miljoen;
onder voorbehoud van vaststelling van de dekking door de raad;
* het uitgangspunt is een gesloten eind regeling;
* de regeling kent geen vervangende woonruimte;
* de gemeente koopt ten behoeve van particuliere woningverbetering zelf
geen woningen op;
* woningbouwcorporatie(s) komen in aanmerking voor de regeling indien
zij bezit zouden verkrijgen of opkopen in het betreffende gebied. Voor
hen geldt een anti-speculatiebeding;
* de regeling wordt na twee jaar geëvalueerd.
Einde citaat.
Ik begrijp die 'grote onzekerheid' niet goed m.b.t. particuliere
woningverbetering. Het is net alsof men het wiel opnieuw aan het
uitvinden is, maar met diverse opvolgende regelingen voor particuliere
woningverbetering is jarenlang ervaring opgedaan. Ooit was er een via de
SVK uitgevoerde regeling met subsidie per onderdeel, toen kreeg je de
collectieve verbetering met het onderscheid in 'aktiegebieden' en
'stimuleringsgebieden', de nota '1000 keer collectief' enz.
M.a.w.: Er moet toch uit de vormgeving voor een regeling te komen zijn?
De eerste opzet die B en W nu geven, lijkt te gaan in de richting van
subsidie per onderdeel met een omschrijving van de subsidiabele
onderdelen aan de woning. Subsidie per onderdeel is op zich goed, want
niet alle te verbeteren woningen hebben aan alle onderdelen een
opknapbeurt nodig: Dat verschilt van huis tot huis.
Zwakke punten m.i.:
- De gesloten eind regeling. Het risico bestaat zo dat de laatsten
gewoon niks krijgen als de eersten op veel casco-onderdelen subsidie
vragen en krijgen, waar ze dan op zich ook recht op hadden.
- Geen vervangende woonruimte. Als een woning op veel onderdelen
verbetering behoeft, betekent dit dat de eigenaar van verbetering af zal
moeten zien:
Als alles overhoop ligt, waar blijven de bewoners zelf dan?
Ik denk m.n. aan de onderdelen 'vloeren, trappen, installaties' ed.
Stukje bij brokje uitvoeren dan, klus na klus achter elkaar? Werkt
prijsverhogend omdat er dan allemaal in tijd gespreide losse
werkzaamheden ontstaan in plaats van 1 groot karwei.
- Eigenaar krijgt alleen subsidie als hij met het aanneembedrijf van CHF
in zee gaat. Werken met de lijst van erkende aannemers moet voldoende
zijn. Dat de gemeente controleert lijkt me goed.
Wel is het zo, dat het prijsvoordelen kan hebben als 1 aannemer van een
serie klussen in diverse woningen 1 doorlopend karwei kan maken,
anderzijds moet de eigenaar vrij zijn in zijn aannemerskeuze. Het gaat
per slot om het resultaat, niet zozeer om wie het doet.
Opvallend punt: Als de woningcorporaties hier huizen opkopen, kunnen ze
ook van subsidie gebruik maken. Het anti-speculatiebeding lijkt een goed
punt hierbij, maar als je even doordenkt:
CHF koopt huis op; eigenaar
wilde er wel af; had geen zin meer aan fors verbeteringen. CHF knapt
pand op maar verkoopt het toch tegen een veel hogere prijs in opgeknapte
staat. Ze betalen gewoon hun boete (anti-speculatiebeding) aan de
gemeente en laatstgenoemde pakt in feite stuk van de winst...
M.a.w.: Om
dit te voorkomen zal het een fors anti-speculatiebeding moeten zijn,
zodat er gedurende de looptijd daarvan niet wordt verkocht. CHF kan het
huis zolang verhuren en als de looptijd van het beding om is, bv. te
koop aanbieden aan de huurders of alsdan bij huurderswisseling leeg
verkopen.
Overigens wordt in de "Uitgangspunten inzake de samenwerking
tussen gemeente en CHF" niet gerept over een anti-speculatiebeding, maar
gesproken over CHF die bij verkoop van de woningen de eventuele winst in
een fonds zal storten, dat benut zal worden in het project.
Zwak punt lijkt me dat de uitvoering van de subsidieregeling gedaan
wordt door CHF, terwijl het budget voor rekening en risico blijft van de
gemeente.
Opvallend punt is, dat er NAAST de subsidieregeling door CHF een budget
wordt gereserveerd voor aankoop, verbetering en doorverkoop van de
woningen.
Dan zou je zeggen dat CHF voor woningen die ze koopt van de
eigenaar in oorspronkelijke staat, geen aanspraak zou moeten kunnen
maken op de subsidieregeling.
Een totaal onderbelicht fenomeen is de positie van de huurders in
woningen die door de gemeente zijn aangekocht ofwel t.b.v. sloop, ofwel
t.b.v. renovatie. Een deel van de woningen die eerst gesloopt zouden
worden, blijft toch staan: Zo was al eerder besloten dat het Van
Sytzamablok toch bleef staan, maar intussen hadden de meeste
particuliere verhuurders hun huis al verkocht aan de gemeente. Zoals
bekend treedt Patrimonium, een onderdeel van CHF, zolang op als
beheerder voor de gemeente. Patrimonium probeert vervolgens de huurders
een saneringscontact aan te smeren, waarbij zij als zittend huurder
(koop breekt geen huur!) hun rechten verliezen en moeten opkrassen zodra
Patrimonium dat wenst; dus zodra de renovatie begint. Dat dan weliswaar
met enige 'oprotpremie' waarvoor overigens geen bedragen in het
saneringscontract werden genoemd, maar zonder recht op herhuisvesting...
Deze pogingen om "om het huurrecht heen te komen" tonen in feite aan dat de woningcorporaties ook al lang niet meer zijn wie ze ooit waren:
Sociale verhuurders.
Over het renovatie-deel in de plannen voor de Vegelinbuurt e.o. meldde de Leeuwarder Courant van vrijdag 1/11/2002 nog het volgende:
LEEUWARDEN - Bij de renovatie van woningen in de Vegelinbuurt moeten
eigenaren zelf een aannemer kunnen uitkiezen. Deze eis heeft het
Bewonersplatform gisteren aan wethouder Roel Sluiter (volkshuisvesting)
voorgehouden. De buurt heeft slechte ervaringen met renovatie door een
vaste aannemer in de Van Asbeckstraat, omdat de prijs daar zwaar zou zijn opgedreven.
[Als een aannemer weet dat mensen subsidie krijgen, proberen ze m.i. via
hun prijs een stukje van die subsidie in handen te krijgen. Naar
analogie hiervan zie je aannemers extra duur worden als iets hersteld
moet worden wat onder iemands opstalverzekering of glasverzekering
valt...
M.i. heeft men gelijk: Een woningeigenaar moet zelf een
aannemer kunnen kiezen.]
Volgens voorzitter Tine Sietsma betwijfelt het Bewonersplatform of er
genoeg geld zal zijn voor het opknappen van alle huizen. Er is gemiddeld
EUR 11.000 subsidie per woning beschikbaar, terwijl van een aantal
panden in de Bernardus Bumastraat de fundering slecht is.
[Ik heb nergens in de stukken kunnen vinden om hoeveel te renoveren
woningen het nu exact gaat. Het totale subsidiebedrag is 1,7 miljoen
euro en het subsidiepercentage 50 procent. Een rekensom leert dat het
bij gemiddeld EUR 11.000/woning om 154 woningen zou moeten gaan, die met
subsidie opgeknapt moeten worden. Dat lijkt me rijkelijk veel en het is
wel erg toevallig dat dit getal precies overenkomt met 154 aan te kopen
en te slopen woningen, zoals een van de stukken meldt. M.a.w.: Klopt dit
allemaal wel? En zou men niet eerst een ruwe inschatting moeten hebben
van de totale renovatiekosten alvorens de Raad een budget vaststelt?]
"De gemeente rekket op 80 percint dielnimmers, útgeande fan
frijwillichheid. Wy hienen leaver dat der yn alle gefallen in plicht
komt dat elk syn hûs teminsten op Woningwet-nivo opknappe sil."
Sietsma zegt dat voorkomen moet worden dat huisjesmelkers zich aan de
opknapronde onttrekken.
[Vertaling: "De gemeente rekent op 80 procent deelnemers, uitgaande van
vrijwilligheid. Wij hadden liever dat er in alle gevallen een
verplichting komt dat iedereen zijn huis tenminste moet opknappen tot
Woningwet-niveau."
In feite is die verplichting er altijd al en wel voor
alle woningeigenaren in heel Nederland, maar de handhaving van de wet
door gemeentelijke diensten voor bouw- en woningtoezicht laat te wensen
over. Ofwel: Er is geen handhavingsbeleid, maar in de praktijk teveel
een 'gedoogbeleid'... Wat betreft die handhaving op Woningwetniveau:
Er is niets dat de gemeente let om daar nu meteen mee te beginnen...
Daar hoeft de Raad niets voor te besluiten; de Woningwet is gewoon het
formele aanknopingspunt.]
Ook na het overleg met Sluiter is het platform van buurtbewoners nog
bang, dat de buurt te dicht bebouwd zal worden om de financiële
problemen het hoofd te bieden. De buurt wil ook meer duidelijkheid over
de rol van Corporatieholding Friesland. De wethouder wil samen met het
Bewonersplatform en de corporatie een grote bewonersavond houden, zodra
de gemeenteraad over de plannen heeft besloten.
[Voorzover nu duidelijkheid gegeven kan worden over de rol van CHF, zijn
er op dit moment alleen openbaar:
"Uitgangspunten inzake de samenwerking
tussen gemeente en CHF", te vinden in een van de stukken voor de
vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling van 7 november 2002.]