Verzonden d.d. 25/10/2002: "PER 1 JULI 2002 AANSCHERPING HUURVERLAGING BIJ ACHTERSTALLIG ONDERHOUD IN WOONRUIMTE" Betreft brief ministerie van VROM van 15/8/2002.
Op 31/8/2002 ontvingen wij een brief van het ministerie van VROM, gedateerd: 15/8/2002. Omdat de inhoud toch wel handig is om te weten met name voor huurders die te maken hebben met achterstallig onderhoud en daarover een huurverlagingsprocedure willen aanspannen, hieronder de inhoud van de VROM-brief:
Vanaf 1 juli 2002 zijn de percentages aangescherpt waarmee de huur (tijdelijk) verlaagd kan worden als er sprake is van gebreken. Ik maak u hier op attent omdat uw organisatie regelmatig huurders adviseert als zij vragen hebben rondom woon- en huuraspecten.
Tot nu toe was het al zo dat als een woning een ernstig gebrek vertoont dat de bewoonbaarheid schaadt, de huurder van die woning in aanmerking kan komen voor huurverlaging. De huurder moet hiervoor eerst het gebrek bij de verhuurder melden. Als de verhuurder vervolgens de gebreken niet opheft kan de huurder een verzoek tot huurverlaging indienen bij de huurcommissie. Als de huurcommissie de onderhoudsgebreken ernstig genoeg vindt, kan de huur tijdelijk verlaagd worden totdat de gebreken zijn verholpen. Doel van deze tijdelijke huurverlaging is natuurlijk dat een verhuurder het gebrek verhelpt.
Waarom verhogen van de percentages?
Het aanscherpen van de sancties (verhogen van de percentages) wanneer er
sprake is van ernstige gebreken komt doordat het (ver)nieuw(d)e
huurbeleid door het gefaseerd afschaffen van de verouderingsaftrek een
ongewenst neveneffect heeft.
Door het afschaffen van de
verouderingsaftrek kan namelijk het aantal punten van een woning stijgen
en daarmee ook de maximale huurprijsgrens.
Hierdoor werd het effect van
de sancties bij huurverlaging kleiner. De huur zou daardoor minder dan
voorheen verlaagd kunnen worden.
Door nu de percentages te verhogen
waarmee de huurverlagingsgrenzen omlaag worden gebracht, wordt dat
ongewenste neveneffect weer tegengegaan.
Welke onderhoudsgebreken zijn reden tot huurverlaging?
Er zijn drie lijsten (A,B,C) met gebreken en tekortkomingen van
woningen. Deze lijsten zijn te vinden op www.vrom.nl/onderhoud en in het
infoblad "Huurverlaging bij ernstige onderhoudsklachten".
Alleen als het
gebrek in lijst A of B staat of is te beschouwen als een gebrek bedoelt
in lijst C, kan de huurcommissie de huur verlagen. De aard en ernst van
het gebrek bepalen hoever de huurcommissie de huur verlaagt.
Wat kan een huurder doen als er sprake is van een ernstig gebrek?
De huurder moet de gebreken schriftelijk bij de verhuurder melden. Als
de verhuurder het gebrek binnen zes weken verhelpt, is de klacht daarmee
afgerond. Doet de verhuurder dat niet binnen 6 weken of verhelpt hij
niet alle gebreken, dan heeft de huurder drie opties. Hij kan een
oplossing zoeken via de gemeente. De dienst die zich bezig houdt met
bouwen en wonen heeft hier doorgaans ervaring mee. Hij kan de
kantonrechter vragen een uitspraak te doen en hij kan bij de
huurcommissie een verzoek tot tijdelijke huurverlaging indienen.
Als de huurcommissie van oordeel is dat er sprake is van een (zeer)
ernstig gebrek, kan zij de huur tijdelijk verlagen.
Tot welk bedrag kan de huur verlaagd worden?
Dat is afhankelijk van de gebreken die de woning vertoont. In het algemeen geldt: hoe ernstiger het gebrek, hoe lager de huur. De huurcommissie zal dit per geval beoordelen. Zoals eerder aangegeven zijn de grenzen die gelden gewijzigd. De nieuwe percentages tot waar de huur verlaagd kan worden, zijn als volgt:
Bij gebreken kan de huur maximaal verlaagd uit: worden tot:
Lijst A 20% van de maximale huur (was 25%) Lijst B 30% van de maximale huur (was 40%) Lijst C 40% van de maximale huur (was 55%)
Voor meer informatie:
Als u nog vragen hebt, kunt u terecht:
* bij de afdeling Publieksvoorlichting van het ministerie van VROM, tel. 070 - 339 50 50
* bij het Secretariaat van de huurcommissies,
telefoon 0800 - 488 72 43 of www.vrom.nl/huurcommissie
* op www.vrom.nl waar u via 'huren of kopen' allerlei informatie kunt vinden over onderhoud(sgebreken), het puntenstelsel en het huurbeleid.
Bestellen:
Het infoblad 'Huurverlaging vanwege ernstige onderhoudsklachten'
distributienr. 23242 en/of de brochure 'Huur en verhuur van kamers'
(o.a. over puntenstelsel) distributienr. 23252 kunt u bestellen bij
* het VROM Distributiecentrum tel. 0900 - 8052
(EUR 0,20 per minuut) of
* op www.vrom.nl via 'brochures/publicaties'.
Ik vertrouw erop dat ik u hiermee van dienst ben geweest.
Hoogachtend,
De clustermanager Woonlasten,
(Handtekening)
Naam