Eigen bericht


LEEUWARDEN 28-6-2000, bijgewerkt 1-8-2000
Onlangs verscheen het lang verwachte rapport over het door de gemeente gehouden evaluatieonderzoek m.b.t. de verkoop van 132 woningen in de Barent Fockesstraat e.o. in de Tjerk Hiddesbuurt. Dit rapport komt aan de orde in de vergadering van de raads advies commissie stadsontwikkeling van 4-7-2000.
In het rapport staat o.a. dat binnen de verkoopconstructie is bedongen dat t.b.v. de verkochte woningen een onderhoudsfonds wordt gecreëerd. Dit zou FNV Ledenverzekeringen doen door de 'overwaarde' van de leegstaande woningen hierin te storten.
Daarnaast is bij de verkoop per woning door de koper via de koopsom nog ¦500,- betaald om alvast 'een bodem' te leggen in dit fonds. In totaal werden 42 lege woningen verkocht op de vrije markt. Bruto leverde dit op: Verkoopprijs minus ¦60.000,- Dat laatste bedrag is bij aankoop betaald door de zittende huurders. Naarmate de tijd verstreek en de woningprijzen in de stad stegen en stegen, begon die vrije verkoop steeds meer op te leveren. De laatste vrije woning werd voor ongeveer ¦140.000,- verkocht...
Het is daarom m.i. niet te optimistisch als gesteld wordt dat deze 42 woningen gemiddeld ¦100.000,- opbrachten.
Bruto voor onderhoudsfonds dan 42 maal ¦40.000,- is ¦1.680.000,-
Als gerekend wordt bovendien op 132 maal ¦500,- (dus ook voor de resterende huurwoningen die door Orton Singer Beleggingen werden gekocht; ging om huurders die wilden blijven huren) dan komt daar nog ¦66.000,- bij is bruto ¦1.746.000,-
Hier gaan de begeleidingskosten door OBAB en FNV nog af, t.w. ¦1.500,-/woning.
Inmiddels is vanuit deze buurt gesteld, dat echter deze begeleidingskosten al bij het aankoopbedrag inzaten. M.a.w.: Deze ¦1500,- hoort niet van het brutobedrag afgetrokken te worden.
Door de FNV wordt in het rapport beweerd dat zij ook de taken van de bewonersvereniging op zich had genomen en dat dat flink wat extra manuren kostte, maar dat door 'grote voorzichtigheid' van FNV Ledenverzekeringen deze kosten 'beperkt' zijn gebleven.

Inmiddels zijn we al weer een stuk verder in de tijd en de opknapbeurt is al lang klaar, maar het onderhoudsfonds is er nog steeds niet.
Allerlei o.i. smoezen heeft FNV Ledenverzekeringen hiervoor gegeven. Het rapport stelt dat FNV Ledenverzekeringen wacht met inzicht geven in de omvang van het onderhoudsfonds 'tot de renovatie in zijn geheel is afgerond'.
Een tijd terug toen de huurders al lang en breed koper waren, gaf FNV Ledenverzekeringen vrolijk weer opdracht tot extra schilderwerk aan de woningen...
En dan ben je eigenaar van een woning, maar een derde beslist...
Uit de buurt is gemeld dat de FNV de bewoners wel om toestemming heeft gevraagd, maar daarbij zou ze de suggestie hebben gewekt dat dit extra onderhoud 'gratis' was... Nu blijkt dat dit een sigaar uit eigen doos was omdat dit extra schilderwerk ¦317.000,- gaat kosten wat uit de overwaarde betaald gaat worden. Nu zou je zeggen dat het project klaar is als alles volgens het bestek is opgeknapt, maar kennelijk niet bij FNV-Ledenverzekeringen.
Of moet ik tegenwoordig SNS-bank in Den Bosch zeggen, waar de v.m. managers nu zitten?

Is deze zet wellicht ingegeven door de juristen van de FNV onder het motto: We moeten tijd winnen en zolang we kunnen zeggen dat het project nog loopt hoeven we niks te verantwoorden?
Ik kom tot deze opmerking omdat er steeds weer nieuwe redenen zijn bedacht om toch vooral maar dat geld niet over te dragen: Het moet in een stichting weggestopt worden, waar een Vereniging van/voor Eigenaren niks over heeft te vertellen, er zijn belastingproblemen met o.a. schenkingsrecht en daarom moet het in een stichting (Stichting of vereniging maakt niks uit op het gebied van schenkingsrecht; bovendien is dit voorzover ik kan nagaan grote onzin), het is de schuld van de bewoners want zij hebben geen Vereniging van Eigenaren opgericht, terwijl zij juist weer aan het lijntje werden gehouden door FNV-ledenverzekeringen enz.

Maar de wonderen zijn de wereld nog niet uit: Koud is het gemeentelijke evaluatierapport de boze buitenwereld ingegaan of FNV-Ledenverzekeringen weet plotseling WEL de hoogte van het onderhoudsfonds te noemen bij monde van dhr. Ferry Dijkstra. Zijn bewering is dat er maar rond de 7,5 ton over is qua onderhoudsfonds...
Vanuit de buurt is gesteld dat dhr. Dijkstra dit weer had begrepen van dhr. H. Ridderhof, v.m. manager FNV-hypotheken te Utrecht. Het BRUTO-overwaarde bedrag zou neerkomen volgens hem op ¦1.300.000,- en daar moet dan dat extra schilderwerk van ¦317.000,- nog af.
Ondergetekende merkt n.a.v. deze nadere gegevens op, dat er ook BRUTO nu een fors verschil zit tussen de 'voorzichtig' berekende overwaarde van ¦1.745.000,- en deze ¦1.300.000,- t.w. ¦446.000,- ...
Dat maakt dan ruwweg een verschil met de berekende inschatting van pakweg 4,5 ton; een kleine half miljoen gulden. Ik bedoel hier dan het bruto/bruto verschil. Kijk ik naar bruto/netto (na aftrek van kosten) en neem het berekende bedrag van ¦1.746.000,- minus die 7,5 ton 'die nog maar over zou zijn', dan is het verschil ¦996.000,- . En dat zouden allemaal 'kosten' zijn?
Zoals al opgemerkt door een gemeenteraadslid t.a.v. de grote verschillen qua geldbedragen: "Dan heeft FNV-ledenverzekeringen heel wat uit te leggen!"
Nu is Dijkstra het type persoon waarbij ik me afvraag of ik van hem een tweedehands auto zou willen kopen, dus een 25 mille ernaast zitten kan best het geval zijn, maar zo'n 4 ton tot een half miljoen gulden minder dan ruw begroot?! DAT IS TEVEEL EN DAT DEUGT NIET!
Ook gemeenteambtenaar Aitse van den Bos vond naar verluidt die 7,5 ton 'weinig' omdat hij (ook) meende dat er ongeveer 1,2 miljoen moest zijn...
Maar Dijkstra had zijn verhaaltje al klaar: "De belasting heeft ook een greep gedaan" en: "We hebben nogal wat kosten gemaakt toen er opnieuw een nieuwe CV bij de familie x moest worden geplaatst".
Als een aannemer bij het plaatsen van een CV tegen een "maandagmorgen" exemplaar aan loopt, ruilt hij die gewoon zonder kosten om bij de leverancier.
Kost dus niks. En als de belasting AL iets zou doen, dan zou ze t.z.t. de voorgestelde stichting of de Vereniging van Eigenaren gaan benaderen.
Kortom: De uitvluchten van een tweedehands autoverkoper.

Volgens de evaluatienota zou het onderhoudsfonds uiteindelijk in een stichting moeten komen en daarin zouden dan moeten komen: Een vertegenwoordiger van SNS/Reaal (zodat de hypotheekverstrekker mooi zelf de touwtjes in handen houdt!), een accountant en de excuus-truus, t.w. precies 1 bewoner waarvoor Ferry Dijkstra al iemand had aangezocht die er niet al te veel van begreep. (Want dat moet ook niet; zo werkt dat nu eenmaal.)
Waarom er dan nog een Vereniging van Eigenaren moet komen, ontgaat mij. Want wat kan die vereniging beslissen met haar leden over het buitenonderhoud van de woningen zonder geld? Zij zal uit bedelen moeten bij die stichting; lees bij SNS/Reaal. En als die stichting njet zegt in bepaalde situaties kan die VvE van de grond af aan zelf een onderhoudsfonds op gaan bouwen en dat kan alleen door forse bijdragen te vragen aan haar leden.

Een ander, inmiddels ook rondgaande verklaring was, dat bij de fusie SNS/Reaal waarin FNV-hypotheken opging, het onderhoudsfonds domweg was beland op de resultatenrekening van SNS/Reaal en toen belast met vennootschapsbelasting...
Als dat zo is gegaan - wat overigens later weer werd ontkend - was dat te wijten aan gewoon een stommiteit, omdat naar verluidt het onderhoudsfonds voorlopig op een tussenrekening was gezet totdat het project klaar zou zijn.
Inmiddels zou er ook een in Utrecht gemaakt accountantsrapport zijn, dat bij de gemeente ligt 'ter bestudering' en er zou ook een 'samenvatting' zijn gemaakt door een medewerker van notariskantoor Adema/Wierda/De Lang. Het accountantsrapport dat per woning de kosten zou hebben berekend qua bedragen die nog uit het onderhoudsfonds zouden gaan, zou naar verluidt uiterst gecompliceerd en 'onleesbaar' in elkaar zitten. Je zou bijna denken dat er iets verdoezeld moet worden...
Op de avond dat het gemeentelijke evaluatierapport 'Barent Fockesstr. e.o.' in de Commissie Stadsontwikkeling werd behandeld kreeg ondergetekende uit de woorden van wethouder Bilker de indruk dat hij zich niet al te sterk gaat maken voor dat onderhoudsfonds. Een zorgelijke zaak, omdat de gemeente toch wel wat meer 'invloed' kan uitoefenen dan een groepje bewoners. Verwondering hoeft zijn houding overigens niet te wekken, omdat toen wethouder Bilker nog voor het CDA in de gemeenteraad zat, hij zich al eens sceptisch had uitgelaten over het verkopen van huurwoningen aan de bewoners. Nu, als wethouder, belast met Stedelijke Vernieuwing, is het ook maar lastig als bewoners uit een buurt die jij wilt slopen, plotseling hun woningen willen aankopen...

Al met al is het project "Barent Fockes e.o." nog niet klaar, omdat het onderhoudsfonds (Ook trouwens een eis van de gemeente en van VROM) er nog steeds niet is en de eerste berichten over het uiteindelijke bedrag een ernstig verschil laten zien met het (voorzichtig) geraamde bedrag.
Ofwel: Het 'niet klaar' zijn van dit project heeft een andere betekenis dan FNV-Ledenverzekeringen hier aan geeft.

Recentelijk is bekend geworden dat vanuit de buurt de kadastergegevens zijn opgehaald van alle indertijd leeg verkochte woningen om m.b.v. de verkoopprijzen nu eens precies te kunnen nagaan hoeveel geld er volgens de afspraken in het onderhoudsfonds binnenkwam.
M.a.w.: Hiermee kan precies het bruto-bedrag worden vastgesteld. Ligt de gemiddelde verkoopprijs van de toen leeg verkochte woningen hoger dan ¦100.000,- waar ik van uit ben gegaan, dan stijgt het brutobedrag uiteraard boven de ¦1.746.000,- Dat zou het in feite nog erger maken dan het al is...

secretaris Ver. PEL