Eigen bericht 20/10/02 + LC-bericht 21/10/02: "Verkoop 56 flats Anjen ophanden."
Wij ontvingen een melding van een van de huurders aan de Anjen waarop wij het volgende bericht hebben gebaseerd:
EIGEN BERICHT
LEEUWARDEN 20/10/2002 - Patrimonium wil de 4-hoog flat aan de Anjen
verkopen aan de huurders. Dit is althans de strekking van een melding
die wij ontvingen van een van de huurders van die flat langs de rondweg
in het meest westelijke deel van de wijk Bilgaard. Betrokkene zou dit
hebben begrepen uit mededelingen van Jan Vermaning, manager van
Woonbedrijf Patrimonium.
Indien huurders geen belangstelling zouden
hebben, zouden de flats aan nieuwkomers worden verkocht, zodra er een
flat leeg komt.
Eind van dit jaar gaat Patrimonium hierover via een
brief formeel de huurders inlichten.
Volgens geruchten zou de prijs 90
procent worden van 'de marktwaarde'. Betrokkene was van mening dat die
prijs veel te veel was "voor deze gammele, lawaaierig geplaatste flats"
en doelde hierbij kennelijk o.a. op de nabij gelegen Dammelaan, een stuk van het noordelijk deel van de rondweg.
De flats zijn inderdaad van een mindere kwaliteit dan bv. de gesloopte
flats in Hooidollen en Jokse:
Kleiner, slechter ingedeeld, deels nog enkel glas, kleine keuken, kozijnen niet in echt goede staat ed.
Ook daarom blijft de sloop indertijd van die flats onbegrijpelijk en krankzinnig.
Wel werd door Patrimonium een aantal jaren terug de
buitenzijde aangepakt van de Anjen-flats door de loopbrug tussen de
7-hoog en de vier-hoog flat te slopen en de 4-hoog flat een eigen lift
plus entree met postvakken te geven en een overkapping van de bovenste
galerij.
Het lijkt volgens betrokkene niet verstandig te kopen, o.a. omdat Patrimonium vermoedelijk zal proberen via de Vereniging van Eigenaren die van rechtswege bij verkoop van flats ontstaat, de meerderheid qua stemmen te behouden. Het risico daarbij is dat Patrimonium pas na verkoop een heleboel verbeteringen via zo'n VvE zal doordrukken, wat betekent dat de nieuwbakken kopers via hun verplichte bijdrage aan die VvE bezig zijn zelf te betalen voor door Patrimonium veroorzaakt achterstallig onderhoud! Als ze huurder waren gebleven had Patrimonium dit moeten betalen.
Gezien de situatie op de huurwoningmarkt is het m.i. geen goed idee om
op dit moment te beginnen met verkoop van deze flats:
Mocht ooit de woningmarkt een stuk ruimer worden, dan zou men dat kunnen overwegen.
Wat echter sowieso nu WEL alvast uitgevoerd zou kunnen worden, is het
maken van een verbeterplan voor de woningen zelf:
Geluidsisolerend glas
voor in elk geval de voorzijde, dubbel glas aan de galerijkant, een
kritisch kijken naar de CV-installatie en de capaciteit van sommige
radiatoren, een flinke keukenverbetering, wellicht ook de douche
renoveren enz. Uitzoeken wat er te doen valt qua dakisolatie, isolatie
zijmuren, isolatie borstweringen onder de ramen enz.
Het komt er op
neer:
Alle achterstallig onderhoud eruit en in overleg met de huurders
een verbeterplan maken.
Pas als dat alles klaar is en de woningmarkt ruimer is dan nu, kan m.i. eventueel verkoop in beeld komen.
Daarbij zou het uiteindelijk zo moeten worden, dat de eigenaar-bewoners de meerderheid hebben in de VvE, opdat men baas is in eigen flatgebouw.
Tevens zou in de koopakten een zelfbewoningsclausule plus boeteclausule
plus kettingbeding opgenomen moeten worden om uitponding en
huisjesmelkerij door particuliere verhuurders te weren.
Dit heeft ook voor Patrimonium voordelen:
Waarom zou men zich moeten laten
beconcurreren vanuit voormalige eigendommen die men ooit aan de huurders
verkocht?
Tenslotte zou het ook aanbeveling verdienen om bij verkoop het aan dit
gebouw toe te rekenen deel van de ABR (Algemene Bedrijfsreserve) van Patrimonium naar de VvE over te hevelen, om een bodem te leggen in de VvE-kas die vooral is bedoeld voor toekomstige onderhoudsreserveringen.
secretariaat P.E.L.
Overige relevante berichten in dit verband:
Eigen bericht 10/5/1998:
"Gemeente Leeuwarden al drie jaar bezig met stemmingmakerij".
Eigen bericht 11/3/2000:
"Op termijn ook sloop flats aan de Anjen?"
Eigen bericht 18/5/2001:
"Nieuwe sloopplannen voor flats in Bilgaard?"
Raadpleeg voor overige berichten m.b.t. de Anjen de zoekmachine op de PEL-website.
Naar aanleiding van ons bericht pakte de Leeuwarder Courant van maandag 21/10/2002 dit op wat leidde tot het volgende berichtje:
LEEUWARDEN - Woonbedrijf Patrimonium wil de 56 appartementen van de 4-hoogflat aan de Anjen in Bilgaard aan de huurders te koop aanbieden. De flat langs de rondweg dateert van eind jaren zestig en is een jaar of zes geleden flink gerenoveerd. Volgens Patrimonium-manager Jan Vermaning kan de verkoop eind dit jaar beginnen, indien de gemeente daarvoor toestemming geeft.
Commentaar: Dat 'flink gerenoveerd' is flauwekul. Alleen aan de
buitenkant is indertijd het nodige gedaan. Zie verder hierover ons eigen
bericht over de verkoop van de Anjen 4-hoog.
Vermaning snijdt nog wel een interessant punt aan: Als de corporatie de
flats wil verkopen, heeft zij toestemming nodig van de staatssecretaris
van VROM en de gemeente moet advies uitbrengen.
Tot nu toe wilde de gemeente nooit horen van verkoop van flats en daarom
is het interessant hoe zij nu op een concrete aanvraag reageert.
De gemeentelijke weerstand had overigens niets van doen met argumenten
over krapte op de woningmarkt ed. Ook toen de woningmarkt een stuk
ruimer was, was de gemeente tegen verkoop van flats, vermoedelijk omdat
ze bang waren voor verkrotting en uitponding. Maar daartegen zijn wel
maatregelen te nemen.
Formeel is verkoop een z.g. "Besluit van aanmerkelijk Belang" en die weg
heeft Patrimonium ook moeten bewandelen bij haar voorgenomen verkoop van
het Rode Dorp.
Mijn eigen mening is, dat de gemeente (lees: B en W) er goed aan doen
op dit moment negatief te adviseren over verkoop, gezien de krapte op de huurwoningenmarkt, maar het idee niet voorgoed af te wijzen:
Mocht de
woningmarkt ruimer worden, dan denk ik dat verkoop zou moeten kunnen.
Intussen hoeft Patrimonium niet stil te zitten:
Haal alle achterstallig onderhoud uit het flatgebouw en maak in overleg met de huurders een renovatieplan en voer dat alvast uit.
Of het nu kopen wordt of huren blijft: Daar zit je altijd goed mee.