Uit de Nieuwsbrief september/oktober van Huurdersplatform Nieuw Elan: Artikel: 'Lange adem' plus commentaar d.d. 25/9/2002.
Het Leeuwarder Huurdersplatform Nieuw Elan is eindelijk ook wakker
geworden en heeft ook door dat er sprake is van een fors tekort aan
huurwoningen voor lagerbetaalden.. Het heeft geduurd vanaf de herfst 1999
tot nu voordat zij daar achter waren. Herfst 1999 hebben wij in onze
brochure "De Gedroomde Stad" al gewaarschuwd dat de Stedelijke
Vernieuwing zoals de gemeente en corporaties die uitvoerden en
uitvoeren, zou leiden tot een fors tekort aan betaalbare
huurwoningen en dat de aanname dat de economische voorspoed voortaan
ondankzij internet voorgoed zou aanhouden, een illusie is. Dat is
inmiddels wel gebleken. Maar goed, beter laat dan nooit, dat nieuwe
inzicht bij Nieuw Elan over het woningtekort.
Uit de Nieuwsbrief van september/oktober van Huurdersplatform Nieuw
Elan:
Wie in Leeuwarden vandaag de dag een woning zoekt of van woning wil veranderen, moet over een lange adem beschikken.
Cijfers Aedes
Dat blijkt ook uit cijfers, die Aedes, de landelijke vereniging van
woningcorporaties, begin augustus bekend maakte. De markt van
huurwoningen zit muurvast, omdat koopwoningen onbetaalbaar zijn
geworden.
Een koopwoning is voor jongeren of starters onbereikbaar geworden.
Daarnaast worden er veel te weinig huurwoningen gebouwd. In 2000 werden
slechts 10.000 huurwoningen opgeleverd, in 1996 waren dat er nog 26.000.
[Die koopwoning is inderdaad onbereikbaar, behalve voor tweeverdieners,
die in Leeuwarden wellicht dan nog samen een bestaand huis kunnen kopen,
echter m.i. ook al niet meer in de duurste wijken met bestaande
woningen. Voor iemand die alleen de hypotheeklasten moet opbrengen, is
er wellicht nog de uitwijk naar een bestaand appartement, hoewel ook
daar de prijzen werkelijk enorm zijn gestegen. De Nederlandse Bank
voorspelt echter over pakweg 2 tot 3,5 jaar een daling van de
koopprijzen, op basis van hun ervaring, dat de koopprijzen op ongeveer
die tijdsafstand achter de aandelenkoersen aanhobbelen. Het zou kunnen;
ik vind e.e.a. echter meer 'geloof' dan wetenschap. In het voorjaar
worden er zowel meer ooievaars gezien als kinderen geboren: Zou daar
dan toch verband tussen zijn??
Nieuw Elan zit nog steeds op de toer van: Nieuwe huurwoningen bouwen.
Dat is zo zonder meer gewoon huurdersbedrog. Daarover verderop meer.]
Oproep Woonbond
De Nederlandse Woonbond, waarbij ook het Huurdersplatform is
aangesloten, heeft inmiddels een beroep gedaan op Aedes om haar
verantwoordelijkheid te nemen. De corporaties moeten overgaan tot
nieuwbouw.
[Ongesubsidieerde nieuwbouw is peperdure nieuwbouw, waarvan de
huurprijzen simpelweg boven de huursubsidiegrens ligt. Wie dat kan
betalen, kan ook rekenen en een fikse hypotheek krijgen voor die
huurprijs. Per slot is de rente nog steeds laag. Met name voor mensen
die vanwege hun werk wat mobiel moeten zijn, bv. beroepsmilitairen
i.v.m. overplaatsingen, is zo'n huurwoning geschikt. Alleen
gesubsidieerde nieuwbouw via objectsubsidie of via elders door een
woningcorporatie gemaakte winst, is m.i. interessant voor een wat
grotere groep huurders die gewoon een duurdere huurwoning willen met wat
meer ruimte ed.
Wat ik ernstig mis zowel bij Nieuw Elan als bij de
Woonbond, is de inzet op renovatie van bestaande wijken plus goed
sociaal beheer van die wijken. En met renovatie bedoel ik ook het hele
scala van groot-onderhoud, renovatie en upgrading renovatie,
samenvoeging, splitsing, optoppen, aftoppen van woongebouwen enz. Dit al
naar mogelijkheid en wenselijkheid per blok, straat, gebied enz. Men
moet heel goed doordrongen zijn van het feit dat ongesubsidieerde
nieuwbouw ver buiten bereik ligt van lagerbetaalden en dat deze
nieuwbouw (zonder IHS-mogelijkheid i.v.m. de huurhoogte) m.i. slechts
gewenst wordt door een beperkte groep huurders. Op de lange duur zal de
rekensom: Kopen of huren vrijwel altijd uitvallen in het voordeel van
kopen, zolang de hypotheekrente aftrek blijft bestaan. M.a.w.: Het
inzetten op massale bouw van ongesubsidieerde nieuwbouw huurwoningen is
m.i. zinloos en t.z.t, zal dan blijken dat je een deel daarvan
uiteindelijk verkopen moet. Het verhaal is in feite een
doorstromingsverhaal en die forse doorstroming naar dat soort hele dure huurwoningen zie ik niet gebeuren.]
Kernvoorraad goedkope huurwoningen slinkt
De Nederlandse Woonbond heeft geconstateerd, dat de kernvoorraad van
goedkope huurwoningen in een rap tempo slinkt. Vergeleken met 1998 is
het woningtekort spectaculair toegenomen van 85.000 naar 123.400
woningen.
[Ik houd het er eerder op dat het woningtekort nooit weg is geweest,
maar gewoon toenam en zich niet langer verbergen liet achter de
bedrieglijke nep-cijfers over forse overschotten aan goedkope woningen
waarmee we in het kader van propaganda voor de Stedelijke Vernieuwing
dood werden gegooid...]
In alle provincies is de omvang van de groep huishoudens met een
huursubsidie-inkomen groter dan die van de beschikbare voorraad
woningen. Voor deze 2,5 miljoen huishoudens is er een tekort van 721.952
betaalbare huurwoningen. Voor 35% van de huishoudens met een
huursubsidie-inkomen is dus geen goedkope huurwoning beschikbaar.
Corporaties moeten terughoudender zijn met sloop en verkoop van
huurwoningen en vaart zetten achter de nieuwbouw van betaalbare
huurwoningen.
[Het eerste is een inzicht wat 3 tot 4 jaar te laat komt, nu er al het
nodige plat ligt of plat gaat - WAAR WAREN JULLIE TOEN DE 2
ZEVEN-HOOGFLATS AAN HOOIDOLLEN EN JOKSE PLAT GINGEN?! - het tweede is
een utopie als je niet tegelijkertijd een pleidooi houdt om extra geld
te pompen in die nieuwbouw huurwoningen. Dat betoog mis ik bij Nieuw
Elan en daarom is het je achterban iets wijsmaken als je schrijft over
BETAALBARE nieuwbouw huurwoningen. Een goed verhaal geeft tevens aan
waar en hoe je dat extra geld denkt te kunnen genereren.]
Nieuw Elan: Niet slopen, maar bouwen!
Ook in Leeuwarden zijn in de afgelopen jaren vooral koopwoningen
gebouwd. Huurdersplatform Nieuw Elan vindt dit een kwalijke zaak en
pleit voor spoedige bouw van betaalbare huurwoningen in nieuwbouwwijken.
Ook sloop vindt het Huurdersplatform op dit moment niet meer
bespreekbaar.
[Waarom men koopwoningen uitspeelt tegen huurwoningen is mij een
raadsel. Als een projectontwikkelaar meent het weiland vol koopwoningen
te moeten zetten, loopt hij vanzelf wel vast als er weinig vraag is. En
als er veel vraag is, waarom zou daaraan dan niet voldaan mogen worden?
En als er veel vraag is naar dure huurwoningen, dan zet men daar het
weiland toch mee vol? Over die betaalbaarheid van die Nieuw Elan
huurwoningen heb ik al het nodige opgemerkt.
Wel vind ik het een beter laat dan nooit inzicht dat nu ook Nieuw Elan
concludeert dat sloop van bestaande woningen niet meer bespreekbaar is.
Dan zijn Nieuw Elan en het PEL het althans op dat belangrijke punt
eindelijk eens...]