Uit de Leeuwarder Courant van za. 31/8/2002
Hieronder een artikel uit de Leeuwarder Courant van zaterdag 31/8/2002 waarin wat dieper wordt ingegaan op een van de oorzaken van het extra tekort van ruim 3 miljoen euro op het SV-plan voor de Vegelinbuurt:
LEEUWARDEN - Het grote tekort op de stedelijke vernieuwing in de
Leeuwarder Vegelinbuurt is voor een belangrijk deel te wijten aan te
laag geraamde aankoopkosten van te lopen panden.
[Zoals bekend maakte makelaardij Faber in opdracht van de gemeente
indertijd 'geveltaxaties'. Wat daar aan m.i. mis was, is al in eerdere
berichten gemeld.]
De gemeente Leeuwarden betaalde in het eerste jaar van aankoop gemiddeld EUR 13.000 (33 procent) per woning meer dan was voorzien. Dit blijkt uit een analyse van de transacties uit het eerste verwervingsjaar, dat liep tot 1 maart 2002.
Uit vergelijking van de koopakten blijkt bovendien dat de prijzen snel stijgen. In het eerste aankoopkwartaal lag het niveau 15 procent boven de taxaties, in het laatste bijna 50 procent. De gemeente kocht tot maart van dit jaar in de Vegelinbuurt 88 huizen en 5 bedrijfspanden aan voor in totaal EUR 4,8 miljoen.
De totale taxatiewaarde van die objecten, waarmee in de exploitatie van
het project wordt gerekend, beliep een kleine EUR 3,7 miljoen. Veertien
van deze panden worden overigens niet gesloopt, maar dienen als
ruilwoning of maakten deel uit van een pakket onroerend goed van een
huisjesmelker.
[Op 1 maart 2002 was het verschil tussen het begrootte aankoopbedrag en
het echte aankoopbedrag dus al 1,1 miljoen euro. Het projectbureau SV
zweeg kennelijk tegenover B en W of B en W wisten dit wel en zwegen
tegenover de Raad...]
Dit betekent dat de gemeente op 1 maart nog 85 panden voor sloop moest
verwerven met een gezamenlijke taxatiewaarde van zo'n EUR 3,4 miljoen.
Het afgelopen half jaar zouden daarvan volgens de gemeente hoog uit 10
tot 20 zijn aangekocht. Afgaande op de sterk gestegen prijzen in de
Vegelinbuurt lopen de totale verwervingskosten voor de gemeente
waarschijnlijk op tot boven de EUR 10 miljoen. Dat is EUR 3 miljoen meer
dan de som van de taxaties.
[Het aankooptempo is er dus uit. In de periode 1/3/2001 tot 1/3/2002
stegen de koopprijzen van ALLE woningen, dus die van de Vegelin ook.
Bovendien zijn de eigenaren vermoedelijk de ogen open gegaan, na
publicaties over de eigenaren die meteen snel verkochten en later spijt
hadden, omdat ze te goedkoop hun huisje afstonden.]
In dit bedrag zijn de sloopkosten en de verhuiscompensatie voor de 160
verdreven huishoudens nog niet begrepen. De gemeente raamde deze beide
posten samen op EUR 9000 per woning. Dat blijkt in de praktijk veel te
laag te zijn. Bewoners hebben bij 'minnelijke onteigening' recht op een
aanzienlijke tegemoetkoming, als zij duurder moeten gaan wonen.
[Juist! Ook hier dacht de gemeente zich op een koopje van af te maken,
maar een ter zake deskundige advocaat die in onteigeningszaken
gespecialiseerd is, pakt de Onteigeningswet en de jurisprudentie erbij
en dan wordt het kostenplaatje qua geld wat naast de koopsom op het
kleed moet komen, wel even hoger:
Kern van de zaak is dat iemand in zijn
vermogenspositie niet achteruit mag gaan in dit soort situaties.
Zijn vermogensschade dient hersteld te worden als hij bv. duurder moet
kopen of huren.]
Het stedenbouwkundig plan voor de Vegelinbuurt pakt ook duurder uit,
doordat de gemeenteraad vorig najaar meer renovatie en minder nieuwbouw
heeft bedongen. Daardoor valt er voor de gemeente minder te verdienen.
[De gemeente laat veelal kopers van nieuwbouwwoningen middels de
grondprijs meebetalen aan de kosten van de infrastructuur, de
woonomgeving ed.]