Ingezonden brief in de Volkskrant van woensdag 21/8/2002.
Onlangs lazen we in de Volkskrant van wo. 21/8/2002 een interessante ingezonden brief van architect Leo Q. Onderwater en wij zijn blij dat hij zijn verhaal niet onder water heeft gehouden, maar ermee naar buiten komt. Hieronder de integrale tekst van zijn verhaal:
In een overspannen economie overstijgen de prijzen van aandelen en
onroerend goed hun reële waarde. Door een 'irreële' waardevermeerdering worden koopwoningen voor grote groepen onbetaalbaar; in de randstedelijke gebieden is dat stadium inmiddels bereikt.
[Het laatste is waar, maar bij het eerste zet ik een vraagteken. Wat is
dan de 'reële' waarde van een woning? Bij een overschot aan koopwoningen
daalt de prijs, bij een tekort stijgt de prijs. M.i. bestaat de 'reële'
waarde helemaal niet, tenzij je een nadere definitie verzint onder welke
marktomstandigheden zo'n waarde dan wordt benaderd. Maar hoe het ook
zij:
Feit is dat een koopwoning vooral in de Randstad voor startende
huishoudens en voor eenverdieners onbetaalbaar is geworden.]
Wanneer zich bovendien in het volgende decennium een recessie gaat
voordoen, zullen de financiële middelen zowel bij de overheid als bij de
woonconsument afnemen.
[Je zou dan op het eerste gezicht verwachten dat de koopprijzen dalen,
anderzijds: Waarom zou iemand die duur kocht voor minder verkopen,
tenzij hij of zij in de problemen komt en moet verkopen? In tijden van
recessie blijft iedereen m.i. zitten waar hij zit en wacht tot het over
gaat.]
'Er zal een vlucht ontstaan naar goedkopere huurwoningen, die inmiddels
zijn of dreigen te worden gesloopt', zo schreef ik op 2 november 1999 op Forum.
[Ik vermoed dat bij een recessie de mensen die dat willen zullen bestaan
uit werkloos geworden kopers die duur kochten, starters en vooral
uiteraard de jongeren, alleenstaanden met weinig geld, mensen die in een
dure huurwoning in de problemen raken door bv. verlies van werk en de al
aangekondigde bezuinigingsmaatregelen op de huursubsidie enz.]
Nog geen drie jaar later vloeien er krokodillentranen bij de
verantwoordelijke directeuren en bestuurders van de woningcorporaties
over een enorm te kort aan goede en betaalbare huurwoningen.
Intussen zullen door afname van de financiële middelen vele
huiseigenaren niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, waardoor er
meer aanbod komt in de koopsector en meer vraag in de huursector. Met
name onder de dertigers en veertigers zijn die financiële verplichtingen
niet gering! Naast de starters zou ook vanuit deze categorie wel eens
een forse stroom op gang kunnen komen naar de huursector.
[M.i. ligt er een vrij nauwe relatie tussen de werkloosheidscijfers en
die terugstroom richting huurmarkt. M.a.w.: De diepte van een recessie
is daarbij van belang. Als mensen tot noodverkoop moeten overgaan of dat
de bank hun woning veilt wegens betalingsachterstanden op de hypotheek,
blijven ze bovendien zitten met een forse rest-schuld.
Nationale
Hypotheek Garantie hebben wil nl. niet zeggen dat dit
garantstellingsfonds niet vervolgens dat geld probeert terug te halen
bij de v.m. woningeigenaar.
In ernstige gevallen kunnen de mensen de
rest van hun leven gaan afbetalen... Dat hun onderdak dan een goedkope
huurwoning moet worden, zal duidelijk zijn.]
Juist nu er weer meer vraag is naar huurwoningen, is die sector de
laatste tijd sterk ingekrompen ten gunste van de koopsector.
Portiek- en galerijwoningen, amper 25 jaar oud, moesten wijken voor
koopwoningen in een rijtje.
Door samenvoeging, splitsing, optoppen en het toevoegen van woon- en
buitenruimten (zoals grotere balkons) hadden de na-oorlogse wijken een
enorme impuls kunnen krijgen tegen relatief weinig kosten, doch met
behoud van betaalbare huurwoningen.
Gemeentebesturen en woningcorporaties wisten het beter.
En, nog steeds is er niets geleerd. Op 9 juli heeft de woningcorporatie
Haag Wonen een overeenkomst gesloten met de gemeente Den Haag over de
verkoop van de 17-jarige Zwarte Madonna met het voornemen om dit gebouw
met 336 goede en betaalbare huurwoningen te slopen.
De voorwaarde bij de
verkoop van de Zwarte Madonna is dat de gemeenteraad - waarin de
coalitiepartijen een ruime meerderheid hebben - instemt met de koop.
Zonder slag of stoot heeft de woningcorporatie Haag Wonen zich gewonnen
gegeven en haar taak verwaarloosd:
juist in een stad waar de woningnood - landelijk gezien - het grootst is.
Voor iedere redelijke etage- of galerijwoning die er in de Haagse regio
vrij komt, melden zich vaak honderd gegadigden. Grondgebonden
eengezinswoningen worden in de Haagse regio al niet meer aangeboden.
[Of men de Zwarte Madonna nu qua architectuur mooi of lelijk vindt: Wat
het zwaarst is moet het zwaarst wegen en dat is: Hij staat er en je kunt
deze woonruimte nog jarenlang benutten.]
Het meehuilen met de wolven in het bos van Aedes-directeur P. Boerenfijn
en een aantal directeuren van woningcorporaties in de Volkskrant van 13
augustus maakt op mij geen indruk en kan maar beter achterwege blijven.
Jarenlang hebben zij het spel van slopen van huurwoningen en het
ontwikkelen van rijtjeshuizen voor de koopsector meegespeeld.
En het
Haagse gemeentebestuur en de ambtenaren die dit plannetje in en voor het
Spuikwartier hebben 'bedacht', kan ik niet meer serieus nemen.
Leo Q. Onderwater
De auteur is architekt