Uit de Leeuwarder Courantt van wo. 16/8/2002
Onlangs berichtten we al over de steeds langer wordende wachttijd voor
huurwoningen: "Wachttijd voor huurhuizen stijgt"
Deze berichten waren in de pers gekomen naar aanleiding van cijfers van
Aedes, de koepel van woningcorporaties in Nederland.
Gingen die berichten met name over het landelijke beeld, de Leeuwarder Courant van woensdag 14/8/2002 gaat nader in op de Aedescijfers voor Friesland en Leeuwarden; dus wat meer specifiek en voor ons dus des te belangrijker als lokale woonconsumenten organisatie.
Uit de Leeuwarder Courant van die dag:
Huurders in Friesland moeten steeds langer wachten op een woning. De gemiddelde wachttijd bedraagt inmiddels anderhalf jaar, zo blijkt uit de meest recente cijfers van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Friesland volgt met deze ontwikkeling de landelijke trend.
Door Robert van de Woestijne
LEEUWARDEN - 'Huren? ja, dat kan ook nog.' Met dergelijke
reclameboodschappen op radio en tv worden Nederlanders gestimuleerd om
te gaan huren.
"Ik ben er niet blij mee", zegt Leen van Zandvoort, hoofd wonen van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland te Leeuwarden.
"Het
beeld wat in de reclames wordt geschetst, staat haaks op de
werkelijkheid."
[Wel, wel, dit is dan dezelfde persoon waar indertijd de Werkgroep voor
Volkshuisvesting uit Lekkumerend mee sprak toen zij aktie gingen voeren
tegen de sloop van de Mariniersespel. Diezelfde Van Zandvoort verdedigde
toen de noodzaak van sloop van deze huizen...
Wat dat betreft dan kletst men bij de woningcorporaties maar hoe het toevallig uitkomt...]
Feit is dat het anno 2002 in Nederland steeds moeilijker is om snel aan
een huurwoning te komen. Belangrijkste oorzaak is dat de doorstroming stagneert. De prijzen van koophuizen zijn de afgelopen jaren zo gestegen dat huurders gewoon blijven zitten in hun woningen.
[Doorstromers dus; huurders die al een huurhuis hebben i.t.t. starters.
Als we aannemen dat zij in principe willen kopen, dan was het jarenlang
zo, dat als je vrij veel huur betaalde, de rekensom simpel was:
Reken de
kale huur qua bedrag als rente plus aflossing van een hypotheek en
bekijk eens welke koopwoning qua prijs daar bij past. Die rekensom viel
uit in het voordeel van de koopwoning. Door de hoge koopprijzen ga je
nu echter qua woning niet vooruit maar achteruit, als je je kale huur
verruilt voor een ongeveer even hoge maandelijkse hypotheekbetaling.
M.a.w.: Dat doe je dus niet, of je moet bereid en in staat zijn om veel
hogere maandlasten te betalen voor een verbetering qua woning via de
koopmarkt.]
Daarnaast stromen er vanwege het geringe aanbod van duurdere
huurwoningen te weinig mensen uit een goedkopere huurwoning door.
[Ik vraag me af hoe dat in Leeuwarden zit: Nog steeds een vrij hoge
werkloosheid, veel lagerbetaalden. Die zie ik niet allemaal doorstromen
naar een dure huurwoning, ook al stond het weiland er vol mee...
Ook
hier geldt dat men de samenstelling van de wachtlijst qua woningvraag en
qua inkomens nauwkeurig moet analyseren. En tevens vraag en aanbod van
de vrije sector woningen.]
Vooral starters op de woningmarkt zijn de dupe van deze ontwikkeling.
[Precies, daar wringt m.i. in Leeuwarden pas echt de schoen:
Veel
starters, weinig geld, schaarse goedkope woning gezocht. Stapels bonnen
worden ingestuurd naar de Centrale Registratie Woningzoekenden voor bv.
een simpel flatje in de Valeriusstraat.
Maar het College weet raad met hen en laat in de 'Stadsvisie' neerzetten dat het Valeriuskwartier en
vreemd genoeg ook Westeinde 'een herstructureringswijk is'!
M.a.w.: Dat wordt straks fijn hakken en slopen... De binnenzijde van de rondweg wordt in hun megalomane plannen nl. stedenbouwkundig gezien als het begin van de binnenstad en dat daar iets duurs langs moet komen te staan, staat voor het College wel vast. De flats aan de buitenzijde vallen op den duur ten offer aan een verbreding van de Rondweg, opdat het verkeer vlot kan binnendenderen; die voorspelling durf ik nog wel aan. Maar bv. PAL/GroenLinks dan? Gaan zij tegen dat soort
ontwikkelingen in? Welnu, zij zitten fijn in het College en doen lekker
mee...]
Friesland deelt in de malaise, al steken de Friese cijfers relatief
gunstig af bij de rest van Nederland.
[Cijfers uit een kaartje in de Volkskrant:
Jaren wachttijd voor een
huurwoning: De vier grote steden: 8 jaar. Nederland gemiddeld: 2,6 jaar.
Na de grote steden: Limburg met 3,4 jaar, nog langer dan in
Noord-Holland en Zuid-Holland. Een na kortste wachttijd: Drenthe met 1,6
jaar. Relatief kortste wachttijd: Friesland 1,5 jaar.
Relatief is echter
relatief: Als de kortste wachttijd 5 jaar zou zijn, noemde men dat ook
weer 'relatief kort'...
Voor Friesland is m.i. 1,5 jaar wachttijd gemiddeld gewoon lang en niet 'normaal'.]
Sterker nog, in Friesland komen huurders ondanks de opgelopen
wachttijden het snelst aan een woning. Uit de cijfers van Aedes, de
vereniging van woningcorporaties, blijkt dat een huurder in Nederland nu
gemiddeld 2,6 jaar moet wachten op een woning, terwijl dat in 2000 nog
1,9 jaar was. De vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den
Haag spannen de kroon met een wachttijd van gemiddeld acht jaar.
In Friesland is de gemiddelde wachttijd opgelopen tot 1,5 jaar. Vier
jaar geleden was er in Friesland nog sprake van een leegstand van 2
procent. De Friese Aedes-voorzitter Tjebbe Hettinga is dan ook verrast
door de snelle omslag, die hij van te voren niet had zien aankomen.
[Die 1,5 jaar mag er dan relatief gezien over Nederland nog knap
uitspringen, de *snelheid* van de omslag van leegstand naar 1,5 jaar
wachten is ook een signaal! Hoe lag DAT in de andere provincies? Het zou
kunnen dat Friesland 'inhaalt', maar dan in negatieve zin...
Verder
vraag ik me af wat de waarde is van al die 'Woningmarktonderzoeken' die de gemeente in het verleden liet maken:
Gepraat over leegstand in de goedkopere huurwoningvoorraad, iedereen wil 'kwaliteit', iedereen gaat en kan kopen, iedereen gaat mooier, beter en duurder wonen enz.
Projectontwikkelaarspraatjes? En op dat soort onderzoeken baseert het
College nog steeds haar (wan)beleid...]
Alleen in het noorden van Friesland is nog vrij snel aan een woning te
komen.
[Men zou daar raar kijken als duizenden woningzoekenden uit
de Randstad zich voor een huurwoning in Dokkum zouden melden...]
De rest van Friesland volgt het landelijke beeld. Zo meldt de
woningstichting Franeker - 1450 huurwoningen - dat de wachttijden -
afhankelijk van het gewenste woningtype uiteenlopen van een tot twee
jaar.
In de gemeente Leeuwarden - met ruim 15.000 huurwoningen - staan
momenteel 7500 woningzoekenden ingeschreven.
Het gaat om 5000 'starters' en 2500 'doorstromers': mensen die al huren
maar op zoek zijn naar een andere huurwoning. Starters moeten in
Leeuwarden rekening houden met een wachttijd van 15 maanden. Een jaar
geleden was dat nog elf maanden en twee jaar geleden acht maanden. Voor
doorstromers geldt dat zij tien jaar in een woning moeten verblijven
voordat zij in aanmerking komen voor een andere huurwoning. Dat was twee
jaar geleden zes jaar en een jaar geleden acht jaar.
[Voor wie het Leeuwarder systeem niet kent: Bij doorstromers geldt dat
als er bv. 20 bonnen zijn ingestuurd voor een woning, degene met de
langste woonduur de woning krijgt; nu ja, officieel dan.
Het is een m.i.
raar systeem, omdat het gemiddeld en statistisch gesproken ouderen
voortrekt boven jongeren.
Reden: Zo wilden de corporaties de kosten
drukken van hun mutatie-onderhoud bij huurderswisselingen. Bij starters
geldt gewoon:
Degene die het langst staat ingeschreven hoort de woning te krijgen. Daarnaast worden per woning verfijnd echter nog veel meer beperkende voorwaarden gesteld, zodat vooral doorstromers met weinig
geld nauwelijks aanbod vinden in het krantje waar de woningen in worden
aangeboden.
Toen het PEL in 1978 als losse actiegroep van start ging, stonden er
7000 woningzoekenden op de wachtlijst en net als nu:
Veel starters, veel
jongeren, veel mensen met weinig geld.
Kortom: LEEUWARDEN IS GEWOON WEER
TERUG BIJ AF!
Was het toen nog zo, dat de tijdgeest gunstig was om veranderingen af te dwingen in de vorm van bouwen en verbouwen voor
starters, nu lijden we onder de terreur van de economie en wordt er in
feite oorlog gevoerd door de rijkeren tegen de armeren:
Sloop hun
huizen, pak de grond, bouw iets duurs, dat is voor hun eigen bestwil...
Het zijn echter juist die 5000 starters die vooral aangewezen zijn op
die goedkopere woningen, de flatjes, de huisjes. Maar het College voert
een woningzoekenden-vijandig beleid, omdat zij vooral focust op de
rijkeren, terwijl de armeren kunnen barsten.]
De druk op de huurwoningmarkt wordt in Leeuwarden mede veroorzaakt door
de sloop van 146 huurwoningen in de wijk Bilgaard, erkent Van Zandvoort.
[Hij bedoelt de 146 laagbouwwoningen in de Mariniersespel in
Lekkumerend, een sloop die hij indertijd tegenover de Werkgroep voor
Volkshuisvesting zat te verdedigen...
De draaikont. Makkelijk praten is dit nu het al plat ligt..]
Henk Deinum van de Corporatie Holding Friesland wijst op de stagnerende
bouwproductie in Hempens en Teerns, waardoor een 'domino-verhuiseffect' in de Friese hoofdstad tot nu toe is uitgebleven.
[Ja, dat was de opzet, maar ook al staat morgen bij die dorpen het
weiland vol met dure lege koopwoningen, zijn er NU met een terugvallende
economie nog voldoende kopers?! M.i. zal datgene wat de komende tijd
wordt opgeleverd, langer te koop staan.]
Vraag is echter of de woningcorporaties in het verleden niet te veel
woningen hebben verkocht. Deinum ontkent dat.
"De overheid heeft ons
behoorlijk onder druk gezet om woningen te verkopen. Wij hebben ons
daartegen verzet en slechts een deel van ons bestand verkocht."
[M.i. zijn in de loop van de jaren heel veel duurdere
laagbouw huurwoningen verkocht, zowel door BWL en Patrimonium als door
NWF. Een enkel goedkoper blok zoals de Barent Fockesstraat e.o. werd door BWL ook verkocht aan m.n. de huurders, maar dat redde wel deze
buurt van sloop. Qua sociale huurwoningen onder de distributiegrens was
dat blok bij mijn weten het enige dat werd verkocht en het Rode Dorp van
Patrimonium staat nog op de nominatie om te worden verkocht, helaas in
de vorm van 'appartementsrechten'. Men raadplege onze website bij "Rode
Dorp" voor details.
Kortom: Bijna alle huizen onder de distributiegrens zijn nog in handen van de woningcorporaties. Het zou mooi zijn als beide corporaties nu gezien de situatie verdere medewerking aan gemeentelijke sloopplannen in de 'herstructureringswijken' zouden weigeren! Wie is er nu eigenlijk woningeigenaar? De gemeente of de corporatie? ]
Het wachten is nu op meer aanbod. Volgens Deinum gaat het vooral om het
bouwen van huurwoningen in diverse prijsklassen, zodat de consument meer
keuzevrijheid krijgt.
[Een hele dure huurwoning bouwen lukt altijd, maar die diverse
prijsklassen? Ik zie maar 1 uitweg:
BWL bouwt pakweg 3 koopwoningen, als dat nog wil lukken qua verkoop gezien de economische vooruitzichten en
drukt met de winst de aanvangshuur van 1 huurwoning tot in het bereik
van de huursubsidie.
Vermoedelijk kom je dan ongeveer tot een huurniveau
wat de 'middenklasse' kan betalen.
Maar pas op: De regering komt met
bezuinigingen op de huursubsidie en vermoedelijk een stelselwijziging!
Zij wil meer uitgaan van 'een genormeerde huur' dan van de echte huur!
Dit riekt naar het USA-voucher-systeem wat Remkes al was ingefluisterd door Hugo Priemus van de TH-Delft, die een tripje naar de USA had gemaakt.
De relatie tussen de feitelijk te betalen huur en de hoogte van de huursubsidie wordt daarmee verbroken, of in elk geval sterk
verminderd.
Dat zal een fors negatief effect hebben op de wat duurdere huurwoningmarkt en huurders zullen nog meer moeten blijven zitten waar ze zitten. En het College: Dat blijft maar slopen... Kortom: We wachten Prinsjesdag af en zien dan in hoeverre Deinum's verhaal dan nog
realistisch is...]
Aedes-voorzitter Hettinga vindt dat gemeenten en woningcorporaties een
gezamenlijk toekomstgericht beleid moeten voeren.
[Een prachtige, nietszeggende slotzin; een politicus waardig. Kortom:
Deze zin betekent niets. Kan meteen weer vergeten worden..]