"Wachttijd voor huurhuizen stijgt"
Uit de Leeuwarder Courant van di. 13/8/2002 en:
'Starter' moet jaren wachten op huurhuis'
Uit het Friesch Dagblad van
di. 13/8/2002 en:
'Markt huurhuizen muurvast'
Uit de Volkskrant van di. 13/8/2002
Niet alleen in Leeuwarden, maar in heel Nederland stijgt de wachttijd voor huurwoningen. Een ANP-berichtje uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 13/8/2002:
HILVERSUM (ANP) - Huurders moeten steeds langer wachten tot ze een
geschikte huurwoning kunnen betrekken. De wachttijd is gestegen tot
gemiddeld tweeënhalf jaar, met uitschieters naar acht jaar in de grote
steden, zo meldt de koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes.
Het probleem wordt mede veroorzaakt doordat huurders vanwege de hoge
prijzen steeds minder gemakkelijk doorstromen naar een koophuis.
[Dat zal hier, voorzover al niet begonnen, straks zijn weerslag ook
hebben op de bouwerij in Leeuwarden-Zuid en in Zuiderburen. Als de
verkopen gaan stagneren zullen de projectontwikkelaars hun plannen
hetzij bijstellen qua prijsklasse hetzij cancelen. Alleen B en W zullen
doen alsof hun neus bloedt en gewoon doorgaan met hun sloopplannen en
hun megalomane ambities, totdat ook zij uiteindelijk hard met hun kop
tegen de muur zullen lopen waarop staat geschreven:
"De realiteit". Het
zij hun van harte gegund, precies zoals zij de mensen met weinig geld
altijd het beste gunden...]
Daardoor komen maar weinig huurhuizen vrij voor nieuwe huurders.
[Anders gezegd: De verhuisketen breekt. En een ketting is precies zo sterk als de zwakste schakel.]
Ook zijn er te weinig duurdere huurwoningen beschikbaar voor
doorstroming uit de goedkopere onderkomens.
[Maar dat komt dan juist omdat er minder wordt gekocht door mensen die
nu in een duurdere huurwoning zitten. Als steeds meer mensen blijven
zitten waar ze zitten, zou je alleen meer huurwoningen kunnen toevoegen
door nieuw te bouwen. In theorie kan dat natuurlijk. Wil je echter
betaalbare nieuwbouw huurwoningen toevoegen, dan kan dat m.i. niet
zonder een oud middel weer van stal te halen:
Objectsubsidie op die
nieuwbouw huurwoning en vervolgens huursubsidie voor de huurders.
Herinvoering van objectsubsidie voor nieuwbouw huurwoningen is politiek
gezien echter op dit moment vloeken in de kerk, waarin het
'marktgerichte denken' gepredikt wordt.
M.a.w.: Vergeet het dus maar om
betaalbare huurwoningen toe te voegen aan de voorraad. Er kunnen zonder
subsidie alleen onbetaalbaar dure huurwoningen worden toegevoegd.
Als de gemeente de woningcorporaties ook nieuwe koopwoningen had laten
bouwen in Zuiderburen of Leeuwarden-Zuid, onder de voorwaarde dat met de
verkoopwinst hetzij renovaties werden uitgevoerd (waarbij de daarmee
gepaard gaande huurstijging slechts deels hoeft te worden doorberekend)
hetzij nieuwe huurwoningen (waarbij m.b.v. de verkoopwinst de
aanvangshuur omlaag wordt gedrukt tot binnen de IHS-grenzen) dan had je als corporatie in feite je eigen objectsubsidie gemaakt. Of het nu nog verstandig is voor een corporatie om als projectontwikkelaar op te
treden en nieuwe koopwoningen neer te zetten om 'objectsubsidie' te
scheppen? Ik vraag het me ernstig af:
De koopprijzen vlakken af op een voor velen onbereikbaar hoog niveau. Gaan ze dalen? Stort 'de markt in'?.
Niemand die hierover zekerheid kan geven. Wel zeker is dat in
tussentijd, vooral de jonge 'starter' met weinig geld het op de
huurmarkt uiterst moeilijk heeft en dat dit de komende jaren alleen
maar erger wordt.
Vanochtend al om kwart over zeven voor de radio: Interview met ons
nationale volkshuisvestings-opperhoofd Hugo Priemus van de TU-Delft.
Hij verweet v.m. staatssecretaris Remkes een teveel aan ideologisch
denken en pleitte voor praktisch denken. Maar vervolgens vond hij dat de
Stedelijke Vernieling door moest gaan, om de hogere en middeninkomens
vast te houden in de stad. Hij moest beter weten omdat hij ook weet wat
hier met name achter zit: De onzinnige mix-ideologie: Dure huizen tussen
goedkopere huizen zetten, helpt tegen sociale problemen, menen die
gelovigen. We berichtten al menigmaal dat dat volgens allerlei
deskundigen niet klopt. Bovendien kost het schaarse goedkopere
huurwoningen. Voor de hogere inkomensklassen blijft dan over: Nieuwbouw in uitleggebieden, maar ook dat stagneert: NRC-Handelsblad meldde
laatst: "Privatisering van de Nederlandse woningbouw mislukt"
De door VROM gewenste nieuwbouwproductie wordt bij
lange na niet gehaald. Kortom: M.i. komt de hele boel krakend tot
stilstand en uiteraard speelt daarbij ook nog eens de economische
teruggang een rol.
Dan toch nog goedkopere woningen willen slopen
vergroot de schaarste nog verder en getuigt van een a-sociaal beleid, in
strijd met de belangen van het gros van de bevolking.]
Alleen voor de website en voor de volledigheid omdat er iets meer in staat dan in het ANP-bericht, hieronder het bericht over dit onderwerp uit het Friesch Dagblad van dinsdag 13/8/2002:
dinsdag, 13 augustus 2002, Regio
Geen doorstroming woningmarkt
Leeuwarden - Nederlanders die zelfstandig willen gaan wonen, moeten
steeds langer wachten tot ze een huurhuis krijgen toegewezen. De
wachttijden lopen op tot acht jaar in de grote steden. Ook in Fryslân
kunnen woningzoekers niet meer zomaar kiezen uit een reeks leegstaande
huizen; de wachttijd is hier nu gemiddeld anderhalf jaar.
Dat blijkt uit de nieuwe cijfers die Aedes, de koepelorganisatie van
woningcorporaties, vanochtend heeft bekendgemaakt.
De toenemende wachttijden ontstaan volgens Aedes doordat er niet snel
genoeg gebouwd wordt in Nederland. Daardoor stromen de huidige bewoners
van goedkope huurwoningen niet door naar een duurder huurhuis of naar
een betaalbare koopwoning. Ze zijn daartoe wel bereid volgens Aedes;
als er elders maar genoeg ‘woonkwaliteit’ geboden wordt, willen
huurders van eenvoudige huizen best meer gaan betalen en verhuizen naar
iets mooiers. Bij gebrek aan alternatief blijven ze zitten waar ze
zitten.
Het gebrek aan doorstroming is funest voor 'starters' op de
woningmarkt. Bij de huidige prijzen is een koopwoning voor hen veelal
onbereikbaar. En als ze zich inschrijven voor een huurwoning, komen ze
jarenlang op een wachtlijst te staan. Gemiddeld in Nederland bedraagt
de wachttijd nu 2,5 jaar. Uitschieters tot acht jaar zijn geen
zeldzaamheid.
In 'dunne' regio's als Fryslân en Zeeland was het tot voor kort nog
mogelijk om vrij makkelijk een huurhuis te vinden; veel corporaties
konden geïnteresseerden een lijst met leegstaande huizen in de hand
drukken. Maar nu moeten kandidaat-huurders ook hier wachten op een
geschikte woning – gemiddeld anderhalf jaar.
Aedes ziet als enige oplossing voor de stagnatie: het bouwen van
kwalitatief hoogwaardige en dus duurdere huurwoningen en betaalbare
koophuizen. Het massaal bijbouwen van goedkope huurwoningen ziet Aedes
niet als een oplossing. "Daar zijn er voldoende van, maar door het
gebrek aan doorstroming komen die niet vrij," aldus Aedes-directeur
Peter Boerenfijn.
Woningcorporaties verwachten overigens op de korte termijn geen
verbetering van de situatie. Dat is volgens Aedes vooral te wijten aan
de stagnerende woningbouwproductie. Van de geplande 100.000 woningen
zijn er het afgelopen jaar maar 60.000 gerealiseerd. Door de vele
barriëres bij de woningbouw (regelgeving, hoge grondprijzen en
bouwkosten) verwacht de organisatie niet dat de voorziene productie in de komende jaren kan worden gehaald. Een rem op de woningproductie is ook het grote aantal bezwaarprocedures dat door particulieren en belangenorganisaties wordt aangespannen tegen nieuwbouwplannen.
Daardoor wordt de uitvoering van een plan soms met jaren vertraagd.
In stedelijke gebieden - zoals in Fryslân de hoofdstad Leeuwarden
- wordt de doorstroming op de woningmarkt belemmerd doordat de gewenste
'herstructurering' niet of langzaam op gang komt. Met het oog op de toekomst moeten verouderde wijken worden gesloopt en vervangen door
aantrekkelijke nieuwbouw. Het lukt echter niet om de huidige bewoners
van de oude wijken aan een vervangende woning te helpen.
In het afgelopen jaar reageerden gemiddeld 66 mensen op een vrijgekomen
huurwoning, in 2000 was dat landelijk nog gemiddeld 47 keer. In vijf
jaar tijd is het aantal reacties op vrijgekomen huurwoningen in
Nederland verdriedubbeld. Regionaal lopen de verschillen sterk uiteen:
in Noord-Holland wordt gemiddeld 123 keer op een huurwoning gereageerd,
in Fryslân wordt er 17 keer gereageerd op een vrijgekomen woning.
Tenslotte nog het artikel uit de Volkskrant van dinsdag 13/8/2002 over dit onderwerp:
Van onze verslaggever
HILVERSUM
Huurders moeten steeds langer wachten op een woning. De gemiddelde
wachttijd is in 2001 opgelopen van een kleine twee jaar naar ruim
tweeënhalf jaar. Dat blijkt uit cijfers van Aedes, de vereniging van
woningcorporaties. De doorstroming van huurders naar koopwoningen is
tot stilstand gekomen omdat die onbetaalbaar zijn geworden.
[Voor starters, mits voorzien van een redelijke baan en voor startende
tweeverdieners zijn er buiten de Randstad nog wel wat mogelijkheden te
vinden op de koopmarkt als je ook bijna geen huurhuis kunt vinden:
Als je 'start' met iets van bv. 80000 euro voor een bestaand appartement of
samen bv. 'start' met een eengezinshuis van bv. 110.000 euro dan is daar hier ter plaatse nog wel iets voor te vinden. Maar wie hier tot de
lagerbetaalden behoort, kan hier kopen nu ook wel vergeten.]
Huurders zijn vooral op zoek naar duurdere woningen in de prijsklasse
428 tot 541 euro per maand. 'Zij willen een hoogwaardige woning met meer
kamers en een grotere woonkamer', zegt Aedes-directeur P. Boerenfijn.
[Ik houd het erop dat dit vooral dan gaat om doorstromers - mensen die
al een huurhuis hebben - en eigenlijk wilden kopen. Maar omdat dat niet
lukt vanwege de prijs, is duur huren een soort 'second best' keuze voor hen. Dat is althans mijn gok bij deze ontwikkeling.]
De stagnatie op de huurmarkt houdt nauw verband met de explosieve
prijsstijgingen op de koopmarkt. Vooral de afgelopen vijf jaar zijn
woningen sterk in prijs gestegen. 'Een koopwoning is voor jongeren en
starters onbereikbaar geworden', meent Boerenfijn.
[Gemiddeld landelijk zal dit beeld wel kloppen; plaatselijk denk ik dat
als je een redelijke baan hebt, een bestaand huis hier nog moet lukken,
zij het dat deze ook niet zo dik meer gezaaid zijn: Ook hier is dat
aanbod mager geworden.]
Huurders schrijven zich massaal in voor een mooiere woning van de
woningcorporatie. Zij weigeren een woning als deze niet aan hun wensen
voldoet. Het aantal gegadigden voor de 2,4. miljoen huurwoningen van
corporaties stijgt daarom sterk.
[Het gaat dus om doorstromers en om mensen die de huur van zo'n dure
huurwoning kennelijk kunnen betalen. In Zuiderburen staan een beperkt
aantal dure huurwoningen, o.a. van woningcorporatie Nieuw Wonen
Friesland. Goedkoopste die ik zag kost 495,- euro/mnd kale huur, ofwel
f1090,83/mnd kaal.
De rest van hun aanbod was duurder en enige beleggers-huurwoningen hadden huurprijzen die opliepen tot f1600,- per maand...
Ik denk dat Leeuwarden toch qua inschrijvingen een wat
afwijkend beeld biedt, omdat het hier gaat om 5000 starters en 2500
doorstromers, volgens Aedes. In de gemeente Leeuwarden staan zo'n 15000 huurwoningen van de corporaties. Traditioneel hebben de starters hier
meestal erg weinig inkomen:
Men is arm tot straatarm. Het echte probleem hier ligt bij de starters met weinig geld en daar zijn er
verhoudiongsgewijs veel van...]
Zolang huurders geen geschikte andere woning vinden, blijven ze in hun oude huis wonen.
'Daardoor stagneert de doorstroming', benadrukt
Boerenfijn. Ging in 1997 nog 11,4 procent van alle huurwoningen
jaarlijks over in andere handen, in 2001 daalde het aantal wisselingen
naar 9,4 procent. Die trend zet in 2002 door.
[Het is dus niet zo, dat er landelijk gezien geen doorstroming meer is;
het gaat alleen wat minder hard. Overigens ben ik zelf geen fan van een
geforceerde doorstroming m.b.v. allerlei beleidsinstrumenten, omdat dat
m.i. instabiele wijken oplevert.]
De grootste problemen op de huurmarkt zijn van oudsher geconcentreerd in de vier grote steden. In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht
wachten huurders gemiddeld acht jaar op een nieuwe woning.
[Dat is wel een erg magere doorstroming en ik vind het een grof schandaal dat de opvolgende gemeentebesturen van die steden er nooit maar dan ook nooit na WO II in zijn geslaagd om dat op te lossen,
behalve dan tijdelijk eventjes Jan ("In gelul kun je niet wonen") Schaefer toen die nog wethouder was in Amsterdam.]
Ook elders ontstaan lange wachtlijsten, benadrukt Aedes. In Zeeland,
waar tot voor kort nauwelijks wachttijden voorkwamen, wachten huurders
ruim twee jaar op een huis.
[Het lijkt me belangrijk om steeds plaatselijk de samenstelling van de
wachtlijst te analyseren: Wat zoeken de starters? Wat zoeken de
doorstromers? En in welke huurprijsklassen?]
De gebrekkige oplevering van nieuwbouw voor zowel kopers als huurders
veroorzaakt de stagnatie in de doorstroming.
In 2000 werden slechts
tienduizend nieuwe huurwoningen opgeleverd, in 1996 waren dat er nog 26 duizend.
[Al eerder was vastgesteld dat de privatisering van de woningbouw
mislukt was en dat de bouwproductie was weggezakt, ver onder
het streefcijfer van 100.000 naar 60.000 nieuwbouwwoningen per jaar in totaal.
Naast de hoge koopprijzen is ook dat een oorzaak van het gebrek aan doorstroming en als van die 60.000 woningen er maar 10.000
huurwoningen zijn geworden en als doorstromers de koopprijzen te hoog
vinden en dus die dure huurwoningen willen, snapt een kind dat dat fout
gaat.]
Door een woud van regels en beroepsprocedures neemt de bouw van nieuwe
huurwoningen vele jaren in beslag, zegt Aedes.
[Dat geklaag over beroepsprocedures hoor je tegenwoordig van alle kanten
en schijnt erg 'in' te zijn. Maar snel afschaffen dus, is de nieuwe rechtse trend. Gewoon weer terug naar het regententijdperk toen je
regenten had en verder alleen het domme onmondige volk wat alles voor
zoete koek slikte..]