Uit de Staatscourant van vrijdag 14 juni 2002:
Van onze redacteur
Terwijl de bouw van nieuwe woningen stagneert, gaan gemeenten gewoon door met het slopen van de oude voorraad. In de afgelopen twee jaar gingen 11.000 huizen tegen de vlakte. Niet handig, vindt onderzoekster Marja Elsinga: 'We creëren zo een ouderwetse kwantitatieve woningnood.'
Rustig aan met slopen. Daar komt kortweg de boodschap van Elsinga,
verbonden aan het onderzoeksinstituut OTB (TU Delft), op neer. Want
herstructurering is geen haastklus met een deadline in 2010. Het is een
continu proces. Vier jaar werkte Elsinga bij de Dordse woningcorporatie
Woondrecht. Daar zag ze de praktijkkant van het herstructureringsbeleid
waar veel Nederlandse gemeenten momenteel tot over hun oren in zitten.
[Herstructurering is veel te veel gericht op sloop; sloop mede als
wondermiddel tegen sociale problemen. Veel te weinig wordt gedacht aan
renoveren, beter sociaal beheer ed. Al eerder is er door Duivendak cs.
op gewezen dat 'integratie' door stukken weg te hakken uit oudere wijken
en daar dure nieuwbouw neer te zetten, niet of nauwelijks tot stand
kwam: Men bouwde 'duurte-eilanden' in de armere wijk, meer niet.]
SLOPEN IS DUUR
MAAR WEL MAKKELIJK
Waarom moeten gemeenten eigenlijk zo nodig herstructureren?
Met de bouw van de Vinexlokaties ontstond de gedachte dat we iets moeten
doen aan de oude wijken.
Het gevaar bestond dat de rijkeren zouden wegtrekken naar de nieuwe
wijken terwijl de armere mensen zouden achterblijven. Men vreesde voor
leegstand en verpaupering van de na-oorlogse wijken. Om aan dit lot te
ontkomen, moesten de wijken worden geherstructureerd. De woningvoorraad
moest minder eenzijdig worden door ook duurdere huizen te bouwen en
bestaande woningen samen te voegen. Om ruimte te maken in de oude wijken
zijn sloopprogramma's opgesteld.
[Bedoeld wordt te zeggen dat het resultaat moest zijn dat de
bevolkingssamenstelling moest veranderen. Mensen met weinig geld zijn te
deporteren door simpelweg hun woningen te slopen en dat allemaal puur
uit bezorgdheid dat de armere mensen zomaar zouden achterblijven....
Zij krijgen natuurlijk ook allemaal een dure nieuwe woning?!
Nee, zij
mogen voor de bulldozer uit, op naar de volgende wijk die
'geherstructureerd' wordt.
En woningen samenvoegen? Ik moet de eerste woning in het land nog zien die samengevoegd is in het kader van de 'herstructurering'!]
En?
Het probleem is dat de nieuwbouw stagneert.
[Zie ook het het NRC-artikel van 8/6/2002: "De nieuwe woningnood"]
Staatssecretaris Remkes van VROM wil dat er jaarlijks 100.000 woningen
worden bijgebouwd, met name op de Vinexlocaties, maar we halen de
60.000 amper.
De oude wijken stromen dus nog niet echt leeg, maar het slopen ligt
ondertussen wel op schema.
We zijn nu bezig een ouderwetse kwantitatieve
woningnood te creëren. Als je ziet dat de nieuwbouw tegenvalt, lijkt het
logisch om de herstructurering een tandje lager te zetten.
[Hier wordt m.i. foutief de nieuwe woningnood verklaard uit slechts één
oorzaak en meestal, zo leert m.i. de praktijk, berust een verschijnsel
op meerdere oorzaken. De onderzoekster gaat van de vooronderstelling uit
dat mensen vanuit de oude wijken de sprong meteen kunnen nemen naar een
Vinexlocatie. Daar geloof ik niets van, gezien het feit dat veel oude
wijken meestal vooral bestaan uit huurwoningen en de Vinex-locaties
vooral uit dure koopwoningen. Om daar te kopen moet je zowel
tweeverdiener zijn als een koophuis in de midden-prijsklasse achterlaten
wat je met winst hebt verkocht. Vervolgens holle men naar de bank om een
tophypotheek en met de hakken over de sloot zit je dan op een
Vinex-locatie...
De mensen waar het hier om gaat zijn mensen die ofwel
eenverdiener zijn, ofwel laagbetaalde tweeverdieners met 'baantjes',
vaak ook nog in deeltijd. En soms gaat het gewoon om mensen met een
uitkering op het sociaal minimum of met een Melkert-baantje. Natuurlijk
speelt de stagnatie in de nieuwbouw *ook* een rol, maar m.i. beperkter
dan de onderzoekster ons wil doen geloven.
Als ik naar Leeuwarden kijk
en naar wat er tot nu toe is gesloopt en naar de enorme toename van de
vraag naar goedkope woonruimte, dan is er meer aan de hand en dan heb ik
het niet eens over de kamerzoekende studenten, maar over startende (vaak
kleine) huishoudens die amper iets betaalbaars kunnen vinden. Dat zijn
hier de feiten. Ook al zou de nieuwbouw hier in sneltreinvaart
verrijzen, dan nog heeft dit slechts m.i. effect op de oudere,
traditioneel wat duurdere wijken met koopwoningen.
Kortom: Er zou dan
een traag doorstroom-effect ontstaan, zodat sommigen uit de armere
wijken doorschuiven naar een wat duurdere wijk met oudbouw en sommigen
daar naar de Vinex-locatie.
In tussentijd zie ik in Leeuwarden momenteel
niet of nauwelijks leegstand: Ook de flatjes in bv. de Dirk Boutstraat
en de Jan van Scorelstraat lopen weer als een trein: 50 bonnen voor een
60-er jaren flatje is niks en ook de flats aan de Valeriusstraat kunnen
helemaal niet gemist worden.
Daarom bepleit ik voor de stad een zeer
beperkte sloop; alleen als het echt niet anders kan, en zou het accent
veel meer willen leggen op renovatie en een strak sociaal beheer. Deze
stad blijft simpelweg een overwegend arme bevolking houden, hoe het
gemeentebestuur het ook wendt of keert. Economisch gaat het minder goed
dan voor enige jaren terug en de regering die er aan zit te komen zal de
economie door haar aangekondigde bezuinigingsbeleid alleen nog maar
verder in het slop helpen. Een stad als Leeuwarden zal daar al snel de
gevolgen van ondervinden.]
Maar dat gebeurt niet?
Nee, de getallen zijn heilig, daar wordt enorm veel waarde aan gehecht.
De streefcijfers van Remkes worden veel te krampachtig opgevat: Ik snap
dat niet.
[Ik wel: Zolang er 'herstructureringsgeld' voor o.a. sloop in
de aanbieding is bij VROM, zullen gemeenten om het hardst sloopsmoezen
blijven verzinnen om maar zoveel mogelijk geld binnen te halen. Als
Remkes zou zeggen:
Sloop maar op eigen kosten, dan was het over en
plotseling was de 'noodzaak tot herstructurering' als bij toverslag
verdwenen en kwamen de gemeentebesturen met 'nieuw beleid' om te
rechtvaardigen dat er *niet* meer werd gesloopt...
Eerst het geld, dan
de argumenten erbij verzinnen; zo werkt het. Zouden de bezuinigingen
van de komende regering dan toch nog iets goeds kunnen voortbrengen?
Ja, als er minder geld komt voor 'herstructurering', ebt deze waanzin
vanzelf weg... Is er dan voor het PEL reden tot juichen? Nee, want qua renovatie en een beter sociaal beheer gebeurt er dan ook niks en dat
moet *wel*.]
Het achterlopen op de ambitieuze plannen van de staatssecretaris is geen
reden tot zorg. De krappe woningmarkt daaarentegen wel. De doorstroming
komt niet op gang omdat er te weinig nieuwe woningen zijn, maar
ondertussen wordt wel de oude voorraad leeggehaald.
[Alweer die simplistische gedachte dat doorstroming een snel proces is.
Het woord is in feite ook fout:
De term 'verhuisketen' geeft beter aan
hoe zoiets in feite gaat: Het is een soort doorschuifproces van
prijsklasse naar prijsklasse.
Een verhuisketen die je volgt kan wel uit
vier woningen bestaan en vier huishoudens, waarvan het huishouden dat
'starter' is op de woningmarkt met weinig geld, uiteindelijk in de
goedkoopste woning belandt *als* er verhuisketens ontstaan. Als
voornaamste oorzaak van het stagneren van gewenste verhuisketens zie ik
de inkomensontwikkeling bij een stagnerende economie. In zo'n situatie
zitten de goedkopere huizen vol en de nieuwe koophuizen worden slecht
verkocht, waarop vervolgens de projectontwikkelaar slimmer is dan de
gemeente en gewwoon zijn bouwprogramma bijstelt qua aantal en
prijsklasse...]
Waarom wachten we niet met het slopen van deze woningen en maken we ze
tijdelijk geschikt voor jongeren? Onder deze groep bestaat een grote
woningnood. Laat hen er voorlopig wonen en sloop die flatjes over een
jaar of vier.
[Alsof ook jongeren geen recht hebben op permanente huisvesting en het
altijd maar weer moeten doen met wat men ziet als 'de afdankertjes' qua
woonruimte die men zolang nog even 'wind- en waterdicht' houdt tot de
bulldozer komt...
We hebben 2,3 miljoen alleenstaanden in Nederland, die
echt geen grote eengezinswoning nodig hebben, maar net zo goed als een
ander recht hebben op goede woonruimte! Kortom: Kijk wat de beste
modelletjes zijn binnen de bestaande voorraad flatwoningen en renoveer
die drasties. En dan bedoel ik: Zo pakweg voor zo'n 30.000 euro
gemiddeld per flat.
Zie bv. het artikel van 7/6/2002: "WonenBreda tegen
sloop flats".
De woningcorporatie WonenBreda wil 11
flatblokken opknappen en 'opwaarderen' voor 42.000 euro per flat, ofwel
meer dan f90.000 per flat! Dat is de drastische aanpak die ik bedoel!]
DE GETALLEN VAN
REMKES ZIJN HEILIG
Het klinkt zo logisch. Waarom gebeurt het niet zo?
Remkes neemt te makkelijk aan dat mensen naar een duurdere woning
willen. Dat zou blijken uit onderzoek.
[Zou dat weer een van die onderzoeken zijn waarin men niet vraagt naar
iemands inkomsten? Je houdt het niet voor mogelijk, maar dat soort
'onderzoeken' die die naam niet eens waard zijn, bestaan nog steeds.]
Ik geloof dat wel, maar als het erop aankomt blijkt die duurdere woning
vaaak toch erg prijzig in verhouding tot de kwaliteit of zelfs
onbetaalbaar. Mensen blijven dan net zo lief nog een tijdje in hun
goedkope woning zitten.
[Er gaat nu een lampje branden bij de onderzoekster. Nu nog even
doordenken en wellicht is de conclusie dat mensen gewoon financieel vaak
de sprong niet *kunnen* maken van goedkoop naar duur.]
Kijk maar naar het grote aantal woonbonnen dat nog steeeds voor goedkope
portiekflatjes wordt ingestuurd.
[Maar dat zijn m.i. niet dezelfde mensen als waar het hierboven over
ging: Eerstgenoemden blijven zitten waar ze zitten en sturen dus geen
bonnen in, deze groep is gewoon wanhopig op zoek naaar iets betaalbaars
omdat ze bv. starter zijn op de woningmarkt en nog weinig geld te
besteden hebben.]
Misschien voldoen ze niet meer aan de eisen van een gezin waarvoor ze
vijftig jaar geleden werden gebouwd, maar een- en
tweepersoonshuishoudens zijn er blij mee. En daar hebben we er steeds
meer van. Het is toch zonde die goedkope naoorlogse flatjes te slopen,
zeker als er geen bouwtechnische aanleiding voor is. Zulke woningen van
600, 700 gulden kunnen we vandaag de dag nooit meer bouwen. We kunnen
beter kijken of we er nog iets mee kunnen voor we ze definitief
weggooien.
[Eerst moesten in het verhaal van de onderzoekster die flatjes "over een
jaar of vier" worden gesloopt, nu komt ze met een heel ander verhaal.
Kortom: Ze weet het niet.
Maar het laatste verhaal is m.i. stukken
verstandiger: In Leeuwarden vind je ook nog legio oudere flats die
goedkoper zijn dan 600 gulden.
Voorbeeldje: Pieter Stuyvesantweg, 3
kamers, woonkamer 20 vierk.m. 212,22 euro is f467,67 En zo zijn er nog
veel meer.
Met een lage boekwaarde en een lage huur zijn er m.i. extra
mogelijkheden voor een drastische 'opwaardering' mogelijk, zodat dit
soort flats weer 25 tot 30 jaar vooruit kan!
Ik denk hierbij ook aan
woontechnische zaken; niet alleen aan het casco.
Natuurlijk voldoen dit
soort flats niet meer aan de eisen voor een gezin, maar wat zou dat? De
gezinnen hebben grotendeels al in de zeventiger jaren de flats verlaten.
Het gaat er om voor wie de flats nu *wel* geschikt zijn en dat is
inderdaad voor kleine huishoudens van maximaal 2 volwassenen.]
Waar moeten die mensen uit de gesloopte woningen eigenlijk heen?
Zij krijgen bij de corporatie een urgentieverklaring en komen versneld
in aanmerking voor een nieuwe woning met als gevolg dat de normale
woningzoekende wordt gepasseerd.
En dat op een woningmarkt die toch al heel krap is. In de Drechtsteden
wordt tegenwoordig een op de drie woningen aan urgenten verhuurd.
[En door al dat gesloop worden de wachttijden voor de 'gewone'
woningzoekende steeds langer. Dat is uiteraard niet de schuld van de
urgenten, wiens woning gesloopt werd, maar van het rampzalige beleid.]
Over Dordrecht gesproken. Neem een probleemwijk als Krispijn. Daar moet
iets gebeuren. Herstructurering helpt in het creëren van een meer
gemêleerde samenstelling van de bevolking.
De vraag is alleen of die rijkere mensen er wel echt komen. In
Hillesluis is onderzoek gedaan naar de effecten van herstructurering. In
een volkswijk werden duurdere huizen gebouwd. Er kwamen een paar yuppen
wonen, maar die integreerden helemaal niet.
[Nee, natuurlijk niet: Een oud spreekwoord zegt "Soort zoekt soort" en
zo is het ook, of men dat nu toejuicht of betreurt.]
Een positief effect kan echter zijn dat mensen worden vastgehouden in
hun wijk. Nu trekken mensen vaak weg als ze meer gaan verdienen. Door
duurdere huizen te bouwen, kun je mensen vasthouden zodat ze niet
wegtrekken als ze meer gaan verdienen.
[Weer dat idee dat de bevolkingsopbouw 'evenwichtig' moet zijn per wijk:
Zoveel procent van dit, zoveel procent van dat en dat dan precies zo per
wijk, over de hele stad.
Grauw PvdA-dirigisme is dat, want die partij
bepleit dit het sterkst. Vroeger was de bevolkingsopbouw ook niet
'evenwichtig':
Overal woonden voornamelijk gezinnen en er waren niet
zoveel alleenstaanden.
Het gedonder hierover begon toen de gezinnen in
aantal afnamen; een realiteit die de beleidsmakers nooit hebben willen
accepteren.
Dat wijken niet 'evenwichtig' zijn is helemaal niet erg. Erg is het pas als een wijk een rot-wijk is, waar niemand meer met plezier kan wonen.
Leefbare wijken met enig 'woongenot' voor allen, ook voor
alleenstaanden, daar gaat het om!
Bovendien is het zo, dat als zo'n
koopwoning van deze yuppen wordt verkocht, de marktprijs zo gigantisch
is gestegen, dat de rest van de wijkbewoners niet eens *kan* kopen, al
zouden ze willen. In Heechterp kan men daarvoor het bewijs vinden toen
daar na kaalslag in het hart van de wijk eengezins-koopwoningen kwamen.]
Maar die rijkere mensen hebben toch geen zin in de rotzooi te wonen?
Precies, het accent ligt nu erg sterk op het vervangen van goedkope
huurwoningen door duurdere koopwoningen.
Maar mensen zijn doorgaans niet
ontevreden over hun woning, maar wel over de lawaaiige buren, de rotzooi
op straat of de dealer op de hoek. Dáár moeten alle betrokkenen meer
werk van maken.
In toenemende mate hebben corporaties sociaal werkers in
dienst, die bijvoorbeeld afspraken maken per portiek.
[Niet duidelijk wat ik me daar bij moet voorstellen. M.i. mag je alles
in je huis doen, behalve het slopen of de buren overlast bezorgen.]
Het helpt om hierin te investeren. Uiteindelijk is het hele
herstructureringsprogramma ontstaan in een poging de wijken te
verbeteren.
In het grote-stedenbeleid is herstructurering van de
woningvoorraad slechts een ondersteunende maatregel.
Slopen is simpeler dan het aanpakken van de veiligheid.
[Ondersteunend voor wat? Voor de waandenkbeelden bij de bestuurders over
welke bevolkingsgroepen o.k. en welke wat minder o.k. zijn? In elk geval
staat hier wat we in feite al lang wisten:
Het gaat niet om de woningen;
het gaat om de mensen of beter gezegd:
Sloop is een wapen tegen mensen
die niet voldoen aan het ideaalbeeld van mensen zoals de overheid die
graag ziet:
Ze hebben weinig geld, ze leven soms ook niet eens in gezinsverband en als ze dat wel doen hebben ze geen kinderen op de
wereld gezet. Fout! Kijk goed naar de huursubsidietabellen en het
belastingstelsel en men weet wat ik bedoel. En dat slopen? Dat zal
uiteindelijk tot niets leiden, behalve dan tot het uitgeven van veel
geld en het verplaatsen van veel stof. Uiteindelijk zal geconstateerd
worden dat die hele 'herstructurering' niets heeft opgelost.]
We zijn nu bezig om
woningnood te creëren
Dus stoppen met krampachtig herstructureren. Het is belangrijker te
investeren in de leefbaarheid van wijken?
Dat gebeurt al steeds meer. Diverse corporaties pakken vernielingen en
bewoners die overlast bezorgen consequent aan, realiseren vormen van
begeleid wonen en doen hun best de buurt zo veilig mogelijk te maken.
Maar niet in alle wijken worden dergelijke maatregelen even voortvarend
ter hand genomen.
Hiervoor bestaan helaas geen harde, kwantitatieve
taakstellingen zoals die er wel zijn voor het slopen van woningen.
[Je hoort anders bitter weinig over deze zaken. Het is allemaal nogal
vaag. Nooit iets van gemerkt dat woningcorporaties hun best doen de
buurt zo veilig mogelijk te maken. Het enige wat ondergetekende ooit
merkte was, dat woningcorporaties er erg goed in zijn de zwarte piet,
bv. bij vervuiling, naar derden te schuiven, die de schuld te geven en
vervolgens ervoor te zorgen dat die derden hun vuilcontainer
kwijtraakten, waar niet zij maar een halve buurt zooi bij smeet...
Kortom: Geen behoefte aan woningcorporaties als buurtburgemeester.
Politie, milieupolitie ed. zijn de aangewezen uitvoerders voor het
bewaken van de veiligheid ed. in een buurt. Laat de woningcorporaties maar letten op hun eigen eigendommen en op sommige van hun huurders. Daar zijn ze voor.]