Zoals bekend was er op 4/6/2002 een hoorzitting van de Commissie voor de
bezwaarschriften over het bezwaarschrift wat het PEL had ingediend tegen
de splitsingsvergunning voor het Rode Dorp.
Deze vergunning was
afgegeven door de gemeente aan Corporatieholding Friesland t.b.v. hun
Woonbedrijf Patrimonium, een onderdeel van CHF. Een splitsingsvergunning
houdt in dat de eigenaar zijn 'gebouw' of 'gebouwen' juridisch mag
splitsen in z.g. appartementsrechten. Dit splitsen is wettelijk
verplicht als het gaat om z.g. horizontale eigendom waarbij er meerdere
eigenaren zijn of komen, bv. bij koopappartementen.
Ongebruikelijk en
m.i. in strijd met de geest van de wet is het, om laagbouwhuizen op die
wijze te splitsen. Ondergetekende vindt dit, op basis van de
ontstaansgeschiedenis van de 'appartementswet' (thans onderdeel van het
Burgerlijk Wetboek) die op 20/12/1951 uitmondde in de appartementswet.
Reeds in 1944 had de toenmalige regering in ballingschap in Londen de
jurist Beekhuis de opdracht gegeven een regeling te ontwerpen voor het
beter regelen van de eigendomsrechten van horizontale eigendom.
O.a. in 1972 werden de nodige wijzigingen aangebracht in het
appartementsrecht en vooral nadien lijkt het alsof men meent dat zowat
alles wat los en vast zit juridisch is te splitsen, waarbij m.i. elk
verband tussen de bouwkundige vorm van het object wat men wenst te
splitsen en de splitsing zelf uit het oog wordt verloren. Dit is m.i.
ook het geval in het Rode Dorp.
Precies 14 dagen na de hoorzitting kwam de Leeuwarder Courant van
maandag 17/6/2002 hierover met het volgende bericht:
LEEUWARDEN - De bouwcorporatie Patrimonium wil dit najaar beginnen met
de verkoop van 127 laagbouwhuizen in het Rode Dorp, zes straten tussen
de Pieter Stuyvesantweg en Achter de Hoven in Leeuwarden. Bezwaren van
het Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden (PEL) kunnen dit
nog keren. Na de zomer, als de bezwaarschriftencommissie heeft
geadviseerd, beslist de gemeente definitief.
[Naar verwachting echter wordt het PEL gewoon niet-ontvankelijk
verklaard in haar bezwaarschrift, zoals de gemeente graag wil. De
gemeente stelde dat de Huisvestingswet aangeeft dat slechts eigenaar en
gebruiker belanghebbende zijn en dat deze speciale wet (dus die
Huisvestingswet) gaat boven de algemene wet; de Algemene Wet
Bestuursrecht.
Op deze AWB hadden wij ons beroepen en gesteld dat het
PEL derden-belanghebbende is.
Een van de Commissieleden stelde echter op
4/6 tijdens de hoorzitting dat z.i. bedoeld wetsartikel in de
Huisvestingswet alleen slaat op het procedurele voortraject. De
procedure is:
Voordat de vergunning wordt verleend kunnen
belanghebbenden z.g. 'bedenkingen' indienen en als de vergunning wordt
verleend, kunnen belanghebbenden daartegen weer een bezwaarschrift
indienen. Dit werkt ook zo bij een bouwvergunning en een
sloopvergunning.
Volgens Commissielid Faber wordt door de AWB wel
degelijk geregeld wie belanghebbenden zijn m.b.t. een bezwaarprocedure.
Hij stelde: "We hebben het niet over een te verlenen vergunning, maar
over een reeds verleende vergunning."
Maar ook het risico dat we op
basis van onze doelstellingen in onze statuten, die nog uit 1980
stammen, niet-ontvankelijk verklaard worden, is groot:
Onze feitelijke
werkzaamheden zijn in feite veel breder geworden dan de toenmalige
doelstellingen. Daar is ook op gewezen, maar of dat formeel gesproken
helpt is zeer de vraag. Een niet-ontvankelijk verklaring is op zich
spijtig, omdat daarmee inhoudelijk niets meer getoetst hoeft te worden.
En om dat laatste gaat het uiteraard.
Ander punt is, dat we vanwege geldgebrek en het financiële risico geen
'schorsing en voorlopige voorziening' hebben aangevraagd bij de
President van de Rechtbank. Formeel betekent dat, dat Patrimonium nu
reeds tot splitsing zou kunnen overgaan:
Vergunning is vergunning.
Naar verluidt vindt Patrimonium echter het risico te groot en hun heer
Beimers deelde ons mee, dat nu al beginnen betekent dat ze in de
koopakten een extra clausule moeten opnemen in de zin dat er iets wordt
geregeld ingeval ons bezwaarschrift toch leidt tot het vervallen van hun
vergunning. Maar hoe dit ook afloopt:
Het PEL heeft nu al haar punt
gescoord, omdat we in elk geval duidelijk hebben gemaakt wat er volgens
ons in dit geval niet deugt aan het splitsen in appartementsrechten.
Onze bezwaren zijn niet onopgemerkt gebleven en dat is voor een club als
het PEL ook belangrijk, hoewel de houding van 'de politiek' in deze
kwestie ronduit teleurstellend is geweest: Oorverdovende radiostilte...
Met name de VVD, die anders toch zo voor dat eigendomsrecht is, stelde
teleur:
Informeel vond een van hun raadsleden, dat de laagbouwhuisjes
zo dicht bij elkaar stonden, dat het appartementsrecht wel een goed
idee was...
Zo lust ik er nog wel een paar. Betrokkene noemde als
pluspunt van het appartementsrecht de mogelijkheid om op te treden
indien bv. je buurman een 'fout' verkiezingspamflet voor de ramen had,
bv. van de CD...
Afgezien van het feit dat betrokkene daarmee een
volkomen oneigenlijk gebruik wilde maken van het appartementsrecht en
afgezien van het feit dat ook bij een Vereniging van Eigenaren bij
koopflats die vereniging niets kan doen aan deze vrijheid van
meningsuiting, hoe verwerpelijk ook in de ogen van andere bewoners, had
deze VVD-er m.i. een wel heel eigen opvatting over die vrijheid.
Bovendien zou men wel anders piepen, indien zij zelf huurder waren en de
eigenaar hun laagbouwhuizen zou willen splitsen om dezelfde redenen als
Patrimonium. Kortom:
Typisch VVD: Zelf alle rechten willen op volle
eigendom maar het in hun ogen 'mindere volk' natuurlijk niet...
En ik
zie het al voor me:
De VvE schrijft hem aan: Dat VVD-pamflet moet van uw
raam, want wij storen ons daar aan...]
Bewoners krijgen als eerste de kans de eigen huurwoning te kopen. De
waarde voor de vrije markt is getaxeerd op EUR 55.000 en hoger. Huurders
krijgen bij koop een korting van 15 procent.
[Dat is de journalist wijsgemaakt: De prijs is geen EUR 55.000 minus 15
procent! De verkoopprijs is gewoon EUR 55.000 en hoger, volgens een
lijst per huisnummer van Patrimonium. Die lijst is gebaseerd op een
taxatie voor de vrije markt, ALS LAAGBOUWWONING, TOEN ER NOG GEEN SPRAKE
WAS VAN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN!
De forse eigendomsbeperking
had moeten leiden tot een bijstelling van de getaxeerde waarden!
Patrimonium vindt bovendien dat hun getaxeerde waarden op hun lijst al
15 procent zitten beneden de marktwaarde.
M.a.w.: Dit is een NEP-korting
op papier die vervolgens dan weer wordt gebruikt om een terugkooprecht
te bedingen richting koper door Patrimonium.
Zo kun je nog een keer
hetzelfde huisje verkopen met winst...
Conclusie: De huisjes worden
ALS APPARTEMENTSRECHT te duur verkocht en van korting is geen sprake.]
Hiernaast ontvangen ze ruim EUR 5500 , die ze verplicht moeten besteden
aan het opknappen van het huis.
[Dit laatste is waar in die zin, dat ze bonnen kunnen declareren bij
Patrimonium en de kosten eerst zelf kunnen voorschieten. M.i. had het
beter geweest als Patrimonium zelf tegelijk met het herstel van het
casco door BBF nog voor EUR 5500 had besteed aan het verhelpen van de
ergste woontechnische gebreken binnen de woning.
Bv.: Een nieuw
keukentje, elektra verbeteren, douche verbeteren al naar gelang wat het
meest urgent is in een woning. Dat had ook de huurders die niet willen
kopen, ten goede gekomen.]
De verkoop begint pas nadat de gemeente de corporatie definitief
permissie heeft gegeven op alle woningen het zogeheten
appartementsrecht, zoals bij flats, te vestigen. Dit betekent dat het
buitenonderhoud voor rekening komt van een nog op te richten Vereniging
van Eigenaren.
[Nee, die ontstaat van rechtswege bij splitsing. Het punt is o.a. dat
zo'n VvE een bij wet verplicht lidmaatschap heeft en ook dat vonden we
gezien het feit dat het om laagbouw gaat, veel te ver gaan.
Uiteraard
wordt dat buitenonderhoud door de kopers zelf betaald via de verplichte
bijdrage aan die VvE. Omdat er maar weinig huizen naar verwachting
zullen worden verkocht, houdt Patrimonium de meerderheid in die VvE. Als
nu een huurhuisje iets heeft wat de verhuurder moet herstellen, zijn de
kosten voor Patrimonium, maar straks zijn die kosten voor de VvE.
Dat
bekent dat de kopers via hun bijdrage mee zitten te betalen aan
onderhoud van de resterende huurhuizen in het Rode Dorp...
Slim bekeken
van Patrimonium...
Niet intrappen dus! Natuurlijk hoort Patrimonium voor
haar resterende huurwoningen die onder de VvE vallen ook een jaarlijkse
bijdrage te doen in de kas van de VvE, maar krijg daar als koper maar
eens zicht op, nu Patrimonium zichzelf in de splitsingsakte al tot
Administrateur/Bestuurder heeft benoemd...
Patrimonium heeft gesteld dat zij voor elk verkocht huisje een storting
zullen doen in de kas van de VvE; een soort aanvangsstorting.
Patrimonium heeft niet gesteld dat zij voor ALLE woningen een
aanvangsstorting zullen doen in de kas van de VvE.
Als zij dat al niet
doen bij start van de VvE, WAT KAN DAN VERWACHT WORDEN VAN PATRIMONIUM
OP HET PUNT VAN HAAR VERPLICHTE JAARLIJKSE BIJDRAGE AAN DIE VVE?!
Bovendien: Als de start-inleg van Patrimonium in de kas van de VvE
slechts bestaat uit een x bedrag maal het aantal verkochte woningen,
heeft de VvE meteen onvoldoende geld. Immers: De VvE moet voldoende in
kas hebben voor ALLE woningen die onder de VvE vallen. Op deze wijze
wordt het gemiddeld beschikbare bedrag per woning meteen al veel te
laag!]
Patrimonium heeft zichzelf op voorhand in deze vereniging de rollen van
penningmeester en beheerder toebedeeld. In de koopcontracten zal worden
vastgelegd dat het karakter van de woningen rond 1920 moet worden
gehandhaafd. Grote dakkapellen zijn bijvoorbeeld uit den boze.
[Om precies te zijn: Patrimonium heeft zichzelf de rol toebedacht van
Administrateur/Bestuurder.
Volgens de wet vormt de Administrateur het
bestuur van de VvE. De functie lijkt nog het meest op de dubbelfunctie
secretaris plus penningmeester in een gewone vereniging. Het hoeft geen
betoog dat je dan wel erg veel 'macht' hebt.
Wat betreft die koopcontracten en de dakkapellen:
Zowel
Bewonersvereniging Rode Dorp als het PEL zaten op de lijn, dat bepaalde
zaken via de koopakte geregeld moesten worden als z.g. 'kwalitatieve
verplichting'. Patrimonium wilde dit niet, want dat zou juridisch te
weinig zekerheid bieden. Beimers noemde als voorbeeld tegenover ons de
kleur van het buitenschilderwerk van de door hen verkochte
laagbouwwoningen in Westeinde. Sommige kopers schilderden dit toch in
een andere kleur, maar Patrimonium deed niks. M.i. heeft Patrimonium ook
nooit daar uitgeprobeerd wat er gebeurt als ze naar de rechter waren
gestapt met het verhaal:
"De kleur staat in de koopakte en de koper
verbeurt een x bedrag aan boete bij overtreding." Dat laatste uiteraard
alleen als er ook een boete-clausule in de koopakte staat. Beimers
stelde dat ze waarschijnlijk de zaak hadden verloren bij de rechter
"omdat het eigendomsrecht zwaar telt". Maar mij is wel duidelijk dat ze
de mogelijkheden en de juridische houdbaarheid van de 'kwalitatieve
verplichting' in een koopakte nooit goed hebben uitgezocht, omdat ze
splitsing in appartementsrechten een veel interessanter idee vonden.
De constructie zoals gedacht door Bewonersvereniging Rode Dorp en door
Vereniging PEL was:
De verplichtingen komen als 'kwalitatieve
verplichting' in de koopakte:
Aanzicht voorzijde handhaven,
kleurenschema voorzijde er in zetten, iets regelen m.b.t. de dakkapellen
aan de voorzijde ed. Boetebepaling erbij plus een kettingbeding, zodat
de bepalingen meereizen bij verdere verkopen in de toekomst.
Verder: Een Kopersvereniging waar men op vrijwillige basis lid van wordt
en een onderhoudsbijdrage aan betaalt voor het buitenonderhoud; m.n.
voor casco en schilderwerk. Wie niet lid wil worden, betaalt niks, maar
moet dan ook zelf zijn buitenonderhoud betalen.
Niks doen kan niet: In
de koopakte waren immers al de verplichtingen geregeld.
Als laatste
middel is er altijd - geldig voor alle woningeigenaren - de Woningwet
die de gemeente kan gebruiken bij ernstig achterstallig onderhoud. De
gemeente kan dan op basis van art. 14, 15 en 19 van de Woningwet de
eigenaar aanschrijven met als doel verbetering/herstel af te dwingen.]
De gemeente heeft geen bezwaar tegen de appartementsrechten. Maar het
PEL vindt dat de corporatie hierdoor te veel invloed houdt.
"Dit is geen
eerlijke verkoop, maar bedrog. Men koopt een laagbouwhuisje, maar
juridisch gesproken een flatappartement met alle beperkingen van het
eigendomsrecht daarbij."
PEL verwacht dat maar een klein aantal huurders daadwerkelijk koopt.