Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 7/6/2002
Bericht naar aanleiding van verschijnen gemeentelijk rapport "Cijfers
voor wijken"; de "Rapportage Wijksignaleringssysteem 2001"
Relevante links: "Enige opmerkingen n.a.v. het rapport 1999 van het
Wijksignaleringssysteem 'Cijfers voor Wijken' en:
"Wijken nauwkeuriger in kaart gebracht"
De gemeente bracht onlangs haar 2-jaarlijkse rapport uit: "Cijfers voor
wijken"; de "Rapportage Wijksignaleringssysteem 2001".
Dat is dat
rapport waarin alles staat wat het resultaat is van de permanente
"monitoring" van van alles en nog wat; ook van zaken waar de gemeente
geen fluit mee te maken heeft zoals de mate waarin mensen wel of niet
contact hebben met buren en andere buurtgenoten...
Oh wee als veel
mensen in een buurt in de enquête die ook deel is van het onderzoek,
zeggen dat ze dat niet hebben:
Weer een 'vervalindicator' erbij. En dat
betekent concreet op termijn dat je huis wordt gesloopt...
Wat dat
betreft wonen veel Leeuwarders ook op de Westbank...
De Leeuwarder Courant van vrijdag 7/6/2002 schreef het volgende over het
rapport:
LEEUWARDEN - De vraag naar een goedkope huurwoning in Leeuwarden groeit
en is duidelijk over zijn dieptepunt heen. Dit concludeert de gemeente
in haar twee-jaarlijkse rapport over het wel en wee van de wijken en
dorpen. Het gemiddelde aantal gegadigden voor een vrijkomende huurwoning
is tussen 1998 en eind 2000 verdrievoudigd.
[De bewering in het rapport is dat het gemiddeld aantal reacties per
opgezegde huurwoning 5 tot 6 was in 1998 en 1999, dat dat in het eerste
halfjaar van 2000 steeg tot 10 en in de tweede helft van 2000 tot 15.]
Tegelijkertijd is de leegstand flink gedaald tot onder het niveau van
vijf jaar geleden. De honkvastheid neemt toe: 30 procent van de
Leeuwarders woont al minstens tien jaar op hetzelfde adres (in 1997: 28
procent). Blijkens een enquête onder tweeduizend inwoners blijkt dat de
wens om naar een buurgemeente te verhuizen minder vaak wordt geuit dan
in 1999.
[Het rapport blijft echter dom en hardnekkig uitgaan van CBS-cijfers met
betrekking tot de leegstand:
Het heet dan: 4 procent in 1997, 5 procent
in 1998 en 1999 en 4 procent in 2001. Dit dan over het totale
woningbestand.
Leegstand is conform de CBS-definitie een woning waar op
een bepaalde peildatum, volgens de registratie van burgerzaken, niemand
staat ingeschreven. Het rapport geeft toe, dat de registraties van de
woningcorporaties lagere uitkomsten geven m.b.t. hun leegstand.
M.i. komt dat omdat de woningcorporaties eenvoudigweg hun
verhuuradministraties hiervoor gebruiken en die beschouw ik als 'hard'.
De gemeente zou er goed aan doen hun bevolkingsregister eens op orde te
brengen:
Het levert de gemeente ook nog eens meer geld op uit Den Haag
voor het gemeentefonds...
Bovendien rekent de gemeente m.i. ook de nieuwe
woningen mee die nog leeg staan omdat ze nog niet klaar zijn en de
complexen die grotendeels leeg staan omdat ze gesloopt worden...
Zo
komen ze bv. bij Hempens/Teerns op een leegstand van 7 procent of
meer...
Laat daar nu Zuiderburen in aanbouw zijn...
Kortom: M.i. ligt
de leegstand bij de corporatiewoningen momenteel beneden de 1 procent,
wat extreem laag is.]
Leeuwarden kan alleen indirect aan de groeiende behoefte aan goedkope
huurwoningen tegemoet komen.
[M.a.w.: Er wordt weer eens ingezet op de doorstroming; de sociale
drainage van elke buurt, als dat te heftig gaat. Dat betekent dat de
starters en andere laagbetaalden weer achteraan staan in de file voor
het stoplicht. Licht op groen: De voorste rijdt, maar de achterste nog
lang niet. Is de achterste bijna bij het groene licht, dan springt dat
weer op rood...
Zo werkt doorstroming voor de laagbetaalde
woningzoekende! Dat is nu precies de reden waarom het PEL tegen sloop is
van goedkopere woningen.
Rechtstreeks in Zuiderburen 25 procent 'sociale
huurwoningen' bouwen zoals het "Nationaal Akkoord Wonen" aangeeft als
gemiddelde? Onmogelijk gezien de bouwkosten en grondkosten. Dat kan
alleen als de onrendabele top wordt weggedrukt door objectsubsidie,
zoals het Rijk dat ooit deed.
Kortom: Ofwel er wordt weer objectsubsidie
ingevoerd voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen ofwel dit verhaal is
onuitvoerbaar.
Alternatief: Woningcorporatie verkoopt woningen en haalt
uit haar winst geld voor deze onrendabele top? De dure huurwoningen zijn
al verkocht in grote aantallen door de jaren heen en gezien de druk op
de goedkopere bestaande voorraad is verkoop van goedkopere huurwoningen
momenteel niet verantwoord.
Ander alternatief: Corporatie mag ook voor
projectontwikkelaar spelen in Zuiderburen of toekomstig Leeuwarden-Zuid,
bouwt koopwoningen en dekt uit de winst de onrendabele top voor nieuwe
'sociale huurwoningen'. Bv. 2 of 3 blokken nieuwbouw koopwoningen; 1
blok sociale huurwoningen.
Wellicht is dit het enig haalbare
alternatief, wat dan vrij dure huurwoningen oplevert die echter wel
beneden de huursubsidiegrens zitten.
Maar juist dit wil de gemeente
niet, omdat de projectontwikkelaars waarmee de gemeente in zee ging in
Zuiderburen, dit niet willen. Als de gemeente echter grondeigenaar is
geworden, kan de gemeente echter m.i. bepalen wie op haar grond een
project ontwikkelt. Zouden projectontwikkelaars in bovengeschetst
scenario afhaken, dan moeten de corporaties m.i. de 'gaten' die dan in
het plan vallen, ook maar opvullen, mits hun winsten weer worden
aangewend voor:
Sociale huurwoningen in nieuwbouw en renovaties in de
oudbouw. Dat zal dan m.i. moeten worden vastgelegd.]
Er worden voornamelijk vrij dure koopwoningen gebouwd, zoals in
Zuiderburen. Deze nieuwbouw is opvallend populair bij de eigen
ingezetenen. Hun verhuizing biedt ruimte voor een 'verhuiscarroussel',
die uiteindelijk aan de onderkant van de huizenmarkt weer lucht geeft.
[Ja, uiteindelijk... En maar wachten dus op die vrijkomende goedkopere
woning of op dat flatje. Zie het betoog over doorstroming hierboven.]
De woningproductie in Leeuwarden blijft de laatste jaren echter
duidelijk achter bij de streefcijfers.
[In een groot artikel "De nieuwe woningnood" schetst NRC Handelsblad van
za. 8/6/2002 het failliet van de privatisering van de woningbouw.
De
achterblijvende woningproductie is een landelijk beeld:
In 2001 werden
er 65.000 nieuwbouwwoningen gebouwd, het laagste aantal sinds 1950. In
2002 worden naar verwachting niet meer dan 60.000 nieuwbouwwoningen
opgeleverd. Dat is ongeveer evenveel als in de crisisjaren in de jaren
dertig...
Begin jaren zeventig lag de woningproductie een aantal jaren
ruim boven de 150.000 nieuwbouwhuizen per jaar...
Vorig jaar overwoog de
Amsterdamse wethouder Stadig om van pure ellende maar noodwoningen te
laten neerzetten...
De bouwkosten zijn explosief gestegen en veel
gemeenten verrijken zich via het opschroeven van de grondkosten. Kortom:
Het is structureel mis met de nieuwbouwproductie.]
Met het oog hierop heeft corporatie Nieuw Wonen Friesland besloten de
ontruiming en daaropvolgende sloop van de 5- en 12-hoogflats aan de
Mariniersespel enige tijd uit te stellen.
[Dit ook i.v.m. de kamernood onder studenten. Die S5 en S12 zijn
indertijd helemaal gerenoveerd. In feite is sloop pure waanzin. Een goed
en strak beheer van de flats; dat is wat in feite het meest zinnig zou
zijn en ze gewoon laten staan.]