Zie ook: Wijzigingen in huurprijsstelsel beginnen op 1 juli 2002!
Commentaar is tussen [] geplaatst.
Commissie bestond uit vertegenwoordigers van Aedes, IVBN, Vastgoedbelang, Woonbond en Min.VROM.
cijfers1
Woningvoorraad telt 3,2 mio huurwoningen: 2,3 mio corporaties; 0,15 mio
niet commerciele instellingen; 0,54 mio beleggers; 0,2 mio onbekend.
De huur in relatie tot maximaal redelijk bedraagt gemiddeld 65%;
corporaties 64%; overigen 77%; voor beleggers ligt het percentage
tussen 77-83%.
3,1% van de woningen heeft een huur <50% van de punthuur; 15,4% heeft
een huur >80% van de punthuur.
Het percentage ligt, zowel in de profit als in de non-profit, het
laagst voor de goedkope woningen (62%) en het hoogst (82%) voor de dure
woningen.
5% van de huurwoningen bevindt zich in het geliberaliseerd gebied;
hiervan wordt 25% verhuurd aan de doelgroep, 6% van de huurders van
geliberaliseerde woningen ontvangt IHS.
[PJ: dus minstens 19% van deze
groep heeft een zeer hoge woonquote]
Van de corporatiewoningen is 10% gebouwd voor 1944, van de overige
verhuurders 31%. Deze laatste categorie betreft vooral woningen in de
vier grote steden, in eigendom bij beleggers.
Het gemiddeld inkomen in de huursector bedraagt f37.400, in de
koopsector f60.600. Alleenstaanden wonen relatief het vaakst in een
huurwoning: >71%.
Het aandeel huishoudens behorend tot de aandachtsgroep is gedaald van
50% medio jaren 80 naar 38,5% in 1998.
In absolute aantallen is het
aantal huishoudens in deze periode stabiel gebleven op ca. 2,5 mio.
Alleenstaanden, ouderen en allochtonen zijn binnen de aandachtsgroep
sterk vertegenwoordigd.
Analyse/unanieme statements commissie.
"De wens om de huursector gevarieerd en interessant te houden voor alle
groepen uit de samenleving wordt door overheid en organisaties van
huurders en verhuurders gedeeld."
[PJ: de feitelijke trend is
marginalisering van de huursector, door uitstroom van de middengroepen;
nog te onderbouwen met cijfers uit 1990 en 2000]
"De mate van gelijke behandeling van huren en kopen is een onderwerp
van discussie geweest binnen de commissie. Wanneer de financiele
effecten van de overheid worden bezien, zijn er grote verschillen
waarneembaar. De commissie heeft zich ingehouden hier een waardeoordeel
over te vellen, aangezien dit buiten de opdracht viel. Wel wijst zij
erop dat de overheid op deze wijze sterk intervenieert in de onderlinge
concurrentieverhouding van huur- en koopmarkten." (pag.11)
[PJ: dit is
de motor achter de marginalisering van de huursector].
"De commissie wijst op een nieuw fenomeen sinds de invoering van het
nieuwe belastingstelsel. Verbeteringen aan de eigen woning waarvoor
extra hypotheek wordt opgenomen worden fiscaal tegemoet gekomen door
renteaftrek. De kosten van verbetering van huurwoningen zijn niet meer
aftrekbaar." (pag.12)
Standpunten van afzonderlijke deelnemers
Visie VROM. Doelstellingen: betaalbaar houden voorraad; beheersen IHS
uitgaven; consumentenbescherming; voorkomen marginalisering huursector;
vergroten keuzeruimte huurder; optimale inzet maatschappelijk kapitaal
corporaties.
Visie Woonbond: liberalisering jaren 90 heeft geleid tot stijging huur
met 50% tov 24% inflatie; huurwoningenmarkt is blijvend imperfect;
verhuurder heeft inherent sterkere positie dan huurder; bij huurbeleid
middellange termijn moet versterking van de markt- en
onderhandelingspositie van de huurder centraal staan.
Aedes: na de bruteringsoperatie is er geen argument meer voor een
dwingend huurprijsbeleid; contractvrijheid huurder/verhuurder moet
uitgebouwd worden.
IVBN: beleggers hebben twee doelstellingen: rendement en
risicospreiding; inflatievolgend huurbeleid is een ondermijning van de
mogelijkheden om de huren aan te passen aan de marktontwikkeling.
VB. heeft twee bloedgroepen: ondernemers (Box-I belastingstelsel) en
beleggers (Box-III); voor de ondernemers is de positie vergelijkbaar
met institutionele beleggers, zij het dat hun bezit gemiddeld ouder is.
Daardoor zijn de onderhoudskosten hoger en de mogelijkheden voor
huurverhoging kleiner (verouderingsaftrek); voor de beleggers is het
rendement al jaren lager dan dat op staatsleningen; VB pleit voor
afschaffen verouderingsaftrek en het inhalen van "vergeten"
huurverhogingen uit het verleden. Daarnaast wordt gepleit voor
maatregelen in de fiscale sfeer (pag.18).
Differentiatie huurprijsregimes.
Drie varianten zijn onderzocht:
- differentiatie naar prijssegment (geliberaliseerd/niet-geliberaliseerd
); IVBN en VB zijn voorstander van verlaging liberalisatiegrens,
Woonbond is tegen, Aedes heeft tussenpositie.
differentiatie naar verhuurder (sociaal/commercieel); alleen in de
sociale sector zou nog IHS worden uitgekeerd; Aedes en Woonbond zijn
hier tegen.
Differentiatie naar doelgroep (inkomen); VROM voor, IVBN/VB gematigd
voor, Aedes gematigd tegen, Woonbond tegen.
Conclusie: geen basis voor gezamenlijke voorstellen.
"De commissie stelt voor om de fiscale aftrek voor onderhoudskosten van
(oudere) verhuurde woningen her in te voeren." (pag.22)
Nieuwe opzet huurprijsbescherming
Analyse van de commissie [PJ: unaniem?]
de kwaliteitskenmerken in het huidige systeem zijn deels verouderd
[PJ: dan zou je ook gewoon de kenmerken kunnen actualiseren]
de consumentenvoorkeuren voor bepaalde locaties komen onvoldoende in de
puntentelling tot uitdrukking
[PJ: ze komen wel in de wachttijden tot
uitdrukking; populaire woningen hebben een langere wachttijd; dat is
een eerlijker mechanisme dan de dikte van de portemonnee]
de verouderingsaftrek benadeelt [PJ:!!] oudere woningen, ook als er
geen sprake is van kwaliteitsachterstanden
[PJ: zeer aanvechtbaar; bij
renovatie wordt de verouderingsaftrek deels teruggedraaid; oudere
woningen hebben wel degelijk een aantal structurele minpunten, zoals
slechte isolatie, tocht, condens, loden leidingen, weinig elektra, etc.]
de aanpassing van de hoogte van de maximale huurprijzen heeft over de
jaren heen een grillig verloop gekend, zonder eenduidige systematiek
[PJ: dan voer je op dit punt toch een systematiek in; SP is voorstander
van een substantiele verlaging van de puntprijs; daarna zou deze
jaarlijks geindexeerd kunnen worden]
[PJ: samenvattend, het is volstrekt onduidelijk waarom op basis van
deze analyse het hele normatieve systeem moet worden afgeschaft;
feitelijk draait het om het invoeren van het marktmechanisme als
bepalende factor voor de hoogte van de huur; dit zal er op termijn toe
leiden dat arme mensen niet meer in populaire wijken kunnen wonen;
sterker nog: het kan ertoe leiden dat arme mensen gedwongen worden om
te verhuizen naar arme, impopulaire regio's, omdat ze de huren in de
dure regio's (mn Randstad) niet meer kunnen opbrengen; of worden de
uitkeringen en het minimumloon ook regiogebonden?]
Voorgesteld systeem:
bij vrijkomende woningen wordt de huurprijs bepaald obv referentiehuren;
de vraagprijs bevindt zich tussen de referentiehuur +/- een bandbreedte;
de overeengekomen huur geldt voor vijf jaar, met een jaarlijkse
huurverhoging obv inflatiecorrectie (gemiddelde inflatie over laatste 5
jaar);
ook hogere huurverhoging mogelijk indien aanvangshuur onder
referentiehuur, of lagere indien aanvangshuur > referentiehuur;
na 5 jaar wordt nieuwe referentiehuur vastgesteld en kan huur worden
aangepast;
er komt een wettelijke regeling voor de maximale sprong.
De referentiehuur wordt gebaseerd op een boxensysteem, ontwikkeld door prof.A.Thomsen.
bepaling prijs/m2 obv referentiewoningen
bepaling aantal m2
bepaling toeslag/aftrek obv woningkwaliteit
bepaling toeslag/aftrek obv ligging/populariteit.
De referentiehuur wordt bepaald met de formule AxB+C+D.
De vraaghuur wordt bepaald via DxE, waarbij E=toeslag/aftrek
bandbreedte.
Het is nog niet duidelijk of de referentiewoningen gekozen worden obv
alle huurcontracten (Woonbond, VROM, VB), of obv huurcontracten van de
laatste 5 jaar (Aedes, IVBN)
[PJ: de invulling van het boxensysteem en de effecten op de totale
huuropbrengst zijn nog volstrekt onduidelijk; het lijkt zeer
aannemelijk dat er van de referentiehuren een sterk opdrijvend effect
zal uitgaan; als het huidige systeem wordt voortgezet zal de huur voor
zittende huurders voorlopig de inflatie volgen; in het nieuwe systeem
heb je vijf jaar lang inflatiecorrectie, dan een eenmalige aanpassing
aan de markthuur en dan weer vijf jaar inflatiecorrectie; dat zal er
niet goedkoper op worden!].
Aedes en IVBN zijn voorstander van een indexering obv inflatie
voorgaande jaar; VROM, BV en Woonbond voor indexering obv het vijfjaars
gemiddelde van de inflatie.
[PJ: indien het huidige wettelijk maximum voor de huurverhoging van
3.8% gehandhaafd blijft pakt een indexering obv de gemiddelde inflatie
voor de huurders nadeliger uit dan indexering obv de inflatie van het
laatste jaar; bij een hoge inflatie kan de huurverhoging immers nooit
meer dan 3.8% worden; in het vijfjaarsgemiddelde worden de pieken
weggeschoren en dan kom je (vrijwel) nooit boven de 3.8%.]
Aanpassingen op korte termijn
Voor de overgangsperiode tot de invoering van het nieuwe stelsel heeft de commissie (muv IVBN) het volgende advies.
* huidige huur lager dan 50% maximaal redelijk: huurverhoging lager dan/gelijk aan (inflatie+2%) * huidige huur lager dan 60% maximaal redelijk: huurverhoging lager dan/gelijk aan (inflatie+1,5%) * huidige huur lager dan 70% maximaal redelijk: huurverhoging lager dan/gelijk aan (inflatie+1%) * huidige huur hoger dan 70% maximaal redelijk: huurverhoging lager dan/gelijk aan (inflatie+2%).
De corporaties zullen de huurverhoging de komende drie jaar beperken
tot maximaal inflatie+0,4%. [PJ: en daarna?].
De verouderingsaftrek wordt afschaft in drie jaarlijkse stappen van 10
punten
[PJ: dit zal met name de particuliere verhuurders in de grote
steden, met veel oude, slechte woningen, volop kansen bieden voor extra
huurverhoging; zie berekeningen Backoffice Huurteams Amsterdam]
De IVBN is het niet eens met dit voorstel, noemt het zelfs
"desastreus". De marktwerking wordt volledig teniet gedaan. Het uitgaan
van vijfjaarsgemiddelde is opportunistisch, nu de inflatie stijgt. Het
gezamelijke voorstel van de andere commissieleden is een sigaar uit de
doos van de institutionele beleggers, die veel dure woningen bezitten
waarvan de huur dicht tegen de maximale huurprijs aanzit.
[PJ: deze
reactie laat zien dat eventuele afspraken wettelijk verankerd moeten
worden, omdat anders verhuurders met specifieke belangen zich nergens
aan storen.]
Conclusies Remkes nav advies cia.Vermeulen:
voorstellen inzake referentiehuren bieden, afhankelijk van invulling,
perspectief op het behoud van een vitale huursector met voldoende
diversiteit en omvang
[PJ: vitaal zeker, bij deze ruimte voor extra
huurverhogingen]
voorstellen sluiten ook goed aan bij actuele kwaliteitsbeleving en
woonvoorkeuren.
Meerjarige afspraken leiden tot een versterking van de positie van de
huurder, die voor langere tijd weet waar hij aan toe is
[PJ: onzin; ook
de verhuurder weet nu voor langere tijd waar hij aan toe is, namelijk
een gegarandeerde jaarlijkse huurverhoging, waar de huurder tussentijds
geen bezwaar meer tegen kan maken; ook is er de extra onzekerheid voor
de huurder wat de huren -bovenop de inflatiecorrectie!- na vijf jaar
gaan doen]
Doordat de liberalisatiegrens wordt gehandhaafd blijft er voor
verhuurders ruimte om in dit specifieke segment hoogwaardige diensten
te ontwikkelen voor een kapitaalkrachtige vraag
[PJ: 25% van deze
huurders behoort tot de doelgroep; het belangrijkste verschil tussen
deze huizen en de woningen direct onder de liberalisatiegrens is de
veel ongunstiger huurprijs per punt].
Huurcontract
er komt een wettelijke regeling voor de huuraanpassing na vijf jaar;
de huurder krijgt een informatierecht mbt de wijze waarop de
referentieprijs tot stand is gekomen; ook mbt onderhoudsbeleid,
verbeterplannen ed;
ik laat onderzoeken of de verplichte onderhoudsverdeling tussen
verhuurder en huurder, geregeld in het BW, versoepeld kan worden; zodat
er meer maatwerk mogelijk is; ik laat onderzoeken of voor een aantal
varianten modelcontracten ontwikkeld kunnen worden.
Enkele elementen van de voorstellen, met name de verbeterde
transparantie en de meerjarige contracten zullen ook gaan gelden voor
de geliberaliseerde sector;
De onderhoudsprocedure bij de huurcommissie en de regeling voor zelf
aangebrachte voorzieningen worden niet gewijzigd.
Het referentiestelsel
"Doordat een referentiestelsel de bestaande m2-prijs als uitgangspunt
neemt, zal de referentiehuur gemiddeld genomen meer op de feitelijke
huur aansluiten dan de huidige maximale huurprijsgrenzen doen."
[PJ:
hiervoor is een zeer eenvoudig alternatief, verlaag gewoon de maximale
huurprijs/punt]
Remkes twijfelt nog of hij de lokale huurders/verhuurdersorganisatie
verantwoordelijk wil maken voor de bepaling van de verschillen in Box
4. Als alternatief denk ik aan het gebruik van de WOZ-waarde voor de
correctiefactor woonomgeving.
[PJ: het lijkt me voor de
huurdersorganisaties ook zeer onverstandig om zich te laten opzadelen
met de keus welke buurt populairder is en welke niet; dat draait uit op
verdeel en heers].
"Aan de hand van de effectmetingen wil ik nagaan of er bij de varianten
sprake is van een prijsopdrijvend effect, respektievelijk een grote
discrepantie met de feitelijke marktpositie van woningen."
[PJ: wanneer
is er volgens de ss sprake van een prijsopdrijvend effect?]
"Bij de invulling van het nieuwe stelsel wil ik echter geen
randvoorwaarden stellen aan de mate waarin de referentiehuurprijs op
individueel niveau mag afwijken van het huidige huurniveau."
" Een van de randvoorwaarden die aan een nieuw huurbeleid worden
gesteld, betreft het in het regeerakkoord geformuleerde uitgangspunt
dat verhuurders in beginsel in staat moeten zijn huurwoningen rendabel
te exploiteren. Bij de uitwerking van het stelsel zal ik dit
analyseren."
[PJ: wij hebben ooit voorgesteld om het maximale
rendement van particuliere verhuurders aan banden te leggen en werden
toen beschuldigd van "Cubaanse toestanden". Is dit een voorstel voor
het omgekeerde, minimaal gegarandeerd rendement, of is de ss van zijn
geloof gevallen?]
Het CFV verwacht dat voor woningcorporaties al rond 2002 een positieve
opbrengst uit verhuur mogelijk is. Voor commerciële verhuurders is een
bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie nu al mogelijk, omdat
rekening gehouden kan worden met indirecte opbrengsten uit verkoop.
Op individueel niveau kan de situatie echter afwijken. Remkes sluit ook
niet uit dat individuele verhuurders het nieuwe stelsel juridisch
zullen aanvechten. De IVBN heeft al een procedure lopen tegen het
huurbeleid per 1-7-2000.
Een aantal corporaties vechten de recente
verlaging van de maximale huurverhoging aan voor het Europese hof.
Er vindt momenteel een onderzoek plaats naar de effecten van
(belasting) wet en regelgeving op het rendement van particuliere
beleggers. Afhankelijk van de uitkomsten wordt bezien of het regime
wijziging behoeft.
Huursubsidiebeslag
"Binnen de commissie Huurbeleid bestaat geen overeenstemming over de
wijze waarop de beheersing van de huursubsidie het beste vormgegeven
kan worden. De commissie Huurbeleid onderkent echter wel dat onder het
nieuwe stelsel de referentiehuren -zeker bij gespannen deelmarkten- de
neiging zullen hebben boveninflatoir te stijgen als gevolg van hogere
prijzen bij nieuwe verhuringen. De commissie Huurbeleid realiseert zich
dat dit de consequentie is van het introduceren van meer marktelementen
in het stelsel."
[PJ: dit betekent dus dat de overheid via de IHS de
verhuurders, ook de particuliere, extra gaat sponsoren].
Inwerkingtreding
Niet voor 1 juli 2005.
Huurbeleid voor de periode tot 1 juli 2005.
Bestaat uit vijf elementen:
invoering maximale huurverhogingspercentages die afhankelijk zijn van
de feitelijke huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijsgrens
[PJ: wordt hierbij het bestaande wettelijke maximum van 3,8%
gehandhaafd? Gezien het tabelletje op de laatste blz. van de huurbrief
is dit niet het geval!]
maximale huurverhogingspercentages die gebaseerd zijn op een gemiddeld
inflatiepercentage over vijf jaar
[PJ: op korte termijn gunstig, op
lange termijn ongunstig indien 3,8% grens blijft gehandhaafd]
een maximale huursomstijging op ondernemingsniveau voor de sociale
sector, gelijk aan inflatie+0,4%;
[PJ: tov huidige wettelijke
speelruimte een verbetering]
een bevriezing van de huidige maximale huurprijsgrenzen (puntprijzen)
[PJ:+]
een afbouw in drie jaar tijd van de verouderingsaftrek [PJ:--].
Groeikernenproblematiek
Uitvoering motie Biesheuvel/Duivesetijn: tweede helft 2001 brengen Rijk, VNG en Aedes de problematiek van de slaagkansen van huurders in groeikernen in beeld. Oplossingen zullen in principe uit de sector moeten komen. Als er de sector zelf niet met een oplossing komt zal ik de inzet van publiekrechtelijke middelen overwegen.
commentaar Tjerk Dalhuijsen op bovenstaand concept, ontvangen 24 sep 2001.Paulus,
Dank voor de analyse. Twee opmerkingen:
1 - Zeker niet alleen de particulieren zullen dankbaar gebruik maken van
de afschaf van de verouderingsaftrek. Ook corporaties in gebieden met
een gespannen markt zijn nu al bezig met stevige harmonisatie. Ook zij
zullen dankbaar gebruik maken van de nieuw gecreërde ruimte (zij het dan
met een sociale insteek, dwz de extra ruimte niet voor 100% maar
'slechts' voor 80 of 90% benutten).
Niet voor niets is in het voorstel
van Remkes (conform het advies) dat de huursomstijging beperkt blijft
tot inflatie + 0,4% zeer nadrukkelijk beperkt tot de zittende huurders.
2 - Ik merk in gesprekken met huurdersorganisaties dat de ongerustheid
over de referentiehuren en de 5-jaarlijks onzekerheid groeit.
Nadrukkelijk hebben diverse organisaties binnen de Woonbond gesteld dat
er alleen een landelijke en vooral geen regionale referentiehuur mag
komen. Dat is natuurlijk volstrekt strijdig met wat de verhuurders
willen. Maar misschien kan je Maria van Veen je plechtig beloven dat de
Woonbond een onwrikbaar standpunt zal innemen.
(PS Noem mijn naam niet, want dan heb je haar humeur verpest en zit je in de beklaagdenbank)
1 Bronnen: CBS/DGVH woningbehoefteonderzoek 1998; CBS Huurenquete 1998