Zie ook HC-ONDERH en artikel "Invoering nieuwe procedure m.b.t. onderhoudsklachten per 30/11/99"
Uit de Huurkrant 2002 van april 2002 van de gezamenlijke woningcorporaties:
Tegenwoordig kunt u het hele jaar door naar de Huurcommissie als er
ernstige gebreken zijn aan uw woning. Vroeger moest u daarmee wachten
tot u een bezwaar kon indienen tegen een huurverhogingsvoorstel.
Als er sprake is van serieuze onderhoudsgebreken kunt u ook vragen om
een huurverlaging.
Uw verhuurder moet natuurlijk wel weten dat er iets aan de hand is. Dit
moet u schriftelijk doen.
[Zorg wel dat een brief aangetekend wordt verzonden of dat u een
ontvangstbewijs krijgt na afgifte aan de balie, anders weet men later
z.g. weer van niets...]
Daarna heeft uw woningcorporatie zes weken de tijd om de gebreken te
verhelpen.
Doet hij dit niet, dan kan de huurder binnen een jaar de Huurcommissie
om een uitspraak vragen over de gebreken en een eventuele huurverlaging.
De Huurcommissie beoordeelt of er inderdaad sprake is van ernstige
gebreken aan de woning. Het moet wel gaan om grote problemen.
Schilderwerk dat een beetje vaal is geworden of een loszittend
keukendeurtje vallen er niet onder.
[Overigens zijn de woningcorporaties meester in het bagatelliseren van
gebreken:
Staat je huis bv. stijf van het vocht en de schimmel, dan
sturen ze een opzichter die binnen een kwartier vaststelt dat dit alles
veroorzaakt wordt door het stookgedrag van de huurder, dat de capaciteit
van de kachel niet deugt - wat heel knap is vastgesteld als je niet op
het typeplaatje hebt gekeken waar het vermogen opstaat van het ding - en
dat je veel te weinig ventileert.
De laatste smoes is een klassieker.
Ten aanzien van loszittende keukendeurtjes, defecte lichtknopjes ed.
moet men even zijn huurcontract nazien of de laatste huurspecificatie of
ook wordt betaald voor een 'klein onderhoudsfonds' o.i.d. Zo ja, dan kan
men via die weg het deurtje even vast laten zetten.]
Er zijn drie lijsten met mogelijke gebreken aan woningen die tot een
lagere huur kunnen leiden, dit noemen we de 'nulpuntenlijst'.
Lijst A bevat de ernstigste problemen, lijst B de iets minder ernstige
problemen en lijst C de overige gebreken. In het schema staan een paar
voorbeelden van deze gebreken.
Lijst Soort gebreken (voorbeeld)
Lijst A Zeer ernstige gebreken, zoals
ontbreken toilet, woning is
onbewoonbaar door slecht onderhoud.
Lijst B Ernstige gebreken, zoals slecht
functioneren van riool, slechte
algehele onderhoudstoestand.
Lijst C Andere gebreken, zoals grote
lekkages, onvoldoende ventilatie.
Als de Huurcommissie problemen constateert die op de lijsten vermeld
staan, zal zij meestal bepalen dat de huurder een lagere huur gaat
betalen totdat de verhuurder de gebreken heeft verholpen.
De
Huurcommissie kan u informatie geven over de nulpunten en over de vraag
of bepaalde gebreken op één van de lijsten voorkomen.
[Het PEL-Klachtenspreekuur beschikt over het 'nulpuntenboekje' van de
Huurcommissie Gron./Friesl./Drenthe. Tevens hebben we hun 'vragenboekje'
over dit vrij nieuwe onderdeel van het huurrecht. U kunt ons dus ook
bellen als u dit soort vragen heeft. Tel. 058-2671636]
Bij elke lijst hoort een bepaalde huurverlaging. Afhankelijk van de
ernst van de gebreken kan de huur worden verlaagd tot een bedrag dat
wordt afgeleid van de maximale huur die voor uw woning geldt.
Als de huur die u betaalt al lager is dan de geldende ondergrens, dan
mag de huur in elk geval niet worden verhoogd tot de gebreken zijn
verholpen.
Pas nádat de gebreken zijn opgelost, mag de huur weer naar
het oude niveau worden verhoogd.
[Dit is een vrij vage uitleg. Met de maximale huur wordt bedoeld:
De
huur die maximaal mag worden gevraagd bij een bepaald aantal punten.
Die punten worden berekend met behulp van het woningwaarderingssysteem
voor zelfstandige woningen. De maximale huur moet men stellen op 100
procent en de 'tenminste redelijke huur' op 55 procent van dat maximum.
Is er sprake van een gebrek dat staat in lijst A, dan wordt de huur
verlaagd TOT 25 procent van de wettelijk maximaal toegestane huurprijs.
Staat het gebrek in lijst B, dan wordt de huur verlaagd tot 40 procent
en staat het gebrek in lijst C, dan wordt de huur verlaagd tot 55
procent van het maximum wat de verhuurder wettelijk mag vragen.
Als de betaalde huur al lager is dan deze percentages dan kan de
huurcommissie de huurprijs alleen bevriezen. Zolang de gebreken niet
zijn hersteld, kan er geen verhoging van de huurprijs plaatsvinden.
Indien er gedeeltelijk is hersteld kan de huurprijs eventueel
gedeeltelijk worden verhoogd.]
U kunt nu als er ernstige gebreken aan uw woning zijn het hele jaar door
naar de Huurcommissie. Dit betekent dat u niet meer kunt afwachten tot
uw verhuurder een huurverhoging voorstelt om dan pas bezwaar te maken
vanwege onderhoudsproblemen.
Grote gebreken moet u dus los van de jaarlijkse huurverhoging bij de
Huurcommissie aankaarten.
[Helemaal los van welke procedure dan ook, begint een klacht met een
schriftelijke melding aan de verhuurder. Doet hij niks, dan kun je de
klachtenprocedure starten voor de Huurcommissie.
Daar is een
standaardformulier voor, te verkrijgen bij de Huurcommissie en ook via
het PEL. Dat formulier moet verplicht worden gebruikt. Er is ook een
standaard klachtenmeld-formulier om daarvóór de klachten te melden bij
de verhuurder. Dit formulier hebben we ook. Dat gebruiken is niet
verplicht:
Men kan ook gewoon een aangetekende brief sturen naar de
verhuurder.]
Tenslotte: Ook bij deze procedure is het handig te weten hoeveel punten
de woning heeft. Desnoods moet men dat zelf uitrekenen.
Als de
huurverhoging maximaal 2,7 procent is, is de verhuurder niet verplicht
daar de puntentelling bij te doen, hoewel het m.i. een kleine moeite
is dat standaard mee te sturen bij een huurverhogingsvoorstel.
Probleem is, dat de verhuurders niet verplicht zijn om ook te vertellen
wat de maximale prijs per punt is...
Zo weet je dus niet of de huidige
huur van je woning thans 60 procent is van het maximum of 85 procent.
Daarmee weet je ook niet wat de maximale huurverhoging is die de
verhuurder mag geven bij jouw woning... En als de Huurcommissie na een
procedure de huur verlaagt tot bv. 40 procent, dan is de vraag:
Wat was
dan die 100 procent waar 40 procent van werd genomen?!
Volgens de Huurkrant kun je die maximaal toegestane huur opvragen bij de
woningcorporatie of bij de Huurcommissie. Ik vind dat een slechte zaak:
Dat gegeven had verplicht ook afgedrukt moeten worden op het
huurverhogingsvoorstel. Dan kunnen mensen e.e.a. ook zelf beoordelen, nu
niet. Maar wellicht is dat ook wel de bedoeling...