Omdat het over 2 maanden alweer 1 juli 2002 is en dan zonodig de huren weer verhoogd schijnen te moeten worden, wellicht ten overvloede hierbij een
verhaaltje wat je tegen een huurverhoging zou kunnen doen.
Een belangrijke verandering met voorgaande jaren is, dat je OP BASIS VAN ONDERHOUDSKLACHTEN GEEN BEZWAAR MEER KUNT MAKEN TEGEN DE HUURVERHOGING!
Maar gek genoeg is dit geen verslechtering, want je kunt hiervoor een andere procedure volgen. Vroeger was het zo, dat je het moment van huurverhoging moest aangrijpen om je onderhoudsklachten en je vraag naar herstel daarvan, in een procedure te gooien. Je maakte dan bezwaar tegen de huurverhoging op basis van slecht onderhoud en (diverse) gebreken.
Tegenwoordig kun je OP ELK MOMENT IN HET JAAR DE AANVAL OPENEN OP
ONDERHOUDSKLACHTEN WAAR DE VERHUURDER STEEDS MAAR NIKS AAN DOET!
Zie artikel: "Naar Huurcommissie bij ernstige onderhoudsproblemen".
Terug naar het jaarlijkse circus van 1 juli. Uit de Huurkrant 2002 van
de gezamenlijke woningcorporaties:
Binnen zes weken na de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging kunt u bezwaaar maken. Bij de Huurcommissie kunt u een bezwaarformulier krijgen. Dit formulier moet u bij uw verhuurder inleveren. Als de verhuurder een huurverhoging voorstelt per 1 juli aanstaande, dan moet uw bezwaarschrift dus vóór 12 augustus bij uw verhuurder zijn.
Soms kunt u alsnog overeenstemming bereiken met uw verhuurder. Als dat niet lukt, stuurt uw verhuurder het bezwaarschrift door naar de Huurcommissie. Hij moet dat doen binnen twaalf weken na de voorgestelde ingangsdatum. Voor een huurverhoging per 1 juli moet de verhuurder het formulier dus vóór 23 september bij de Huurcommissie indienen.
Ernstige onderhoudsgebreken moet u los van de jaarlijkse huurverhoging bij de Huurcommissie aan de orde stellen. Er kunnen wel andere redenen zijn om bezwaar te maken tegen de huurverhoging:
* de huur is of wordt hoger dan de maximale huurgrens die u met het puntensysteem heeft uitgerekend;
* het percentage van de huurverhoging is hoger dan maximaal is toegestaan;
* u heeft het huurverhogingsvoorstel te laat gekregen of belangrijke (verplichte) informatie is weggelaten.
N.B.: Elders in de Huurkrant 2002 staat wat die verplichte informatie
inhoudt en wanneer de verhuurder dat mee moet sturen. Het komt neer op
het volgende:
De verhuurder moet, als hij de huur verhoogt met MEER DAN
2,7% OOK meesturen:
De puntentelling van de woning en een extra
toelichting op de huurverhoging.
Hij moet daarin iets zeggen over de
achtergronden van zijn huurprijsbeleid, iets zeggen over zijn
onderhouds- of verbeteringsplannen en aangeven hoeveel de huur is die u
betaalt in verhouding tot de maximale huur. Van die motivering moet men
zich niet veel voorstellen:
Meestal is dat een vaag bla, bla verhaal,
puur omdat het moet, meer niet...
* u krijgt voor de tweede keer binnen één jaar een huurverhoging.
Op die laatste regel zijn wel een paar uitzonderingen. Als u het
afgelopen jaar een huurverhoging kreeg voor een woningverbetering, mag
de huurverhoging per 1 juli gewoon doorgaan. Ook als u bent verhuisd,
kunt u de eerstvolgende 1 juli-datum een huurverhoging krijgen.
Ten
slotte geldt er nog een ingewikkelde regel die erop neerkomt dat u per 1
juli een huurverhoging kunt krijgen als u in het afgelopen jaar een
'uitgestelde huurverhoging' heeft gekregen.
N.B.: M.i. kan zich dit bv. voordoen als iemand op 1 maart de nieuwe
onderhoudsprocedure start omdat de verhuurder ondanks dat hij op de
hoogte werd gesteld, niks doet aan gebreken aan de woning.
Als
vervolgens de Huurcommissie op bv. 1 juni uitspraak doet (heel
optimistisch; kan in werkelijkheid heel lang duren!) dat de huur wordt
verlaagd, dan is die verlaagd, totdat de gebreken zijn verholpen.
Als
dat klaar is, mag de huur terug naar het oude niveau, maar inmiddels is
het bv. al 1 oktober geworden. M.i. zou er dan sprake kunnen zijn van
een 'uitgestelde huurverhoging' die anders op 1 juli zou zijn gegeven.
Als één keer de periode na een huurverhoging langer is geweest dan een jaar, mag één keer daarop de periode korter zijn dan een jaar.
N.B.: Dat was zo in bovenstaand voorbeeld.
Als het moment van uw huurverhoging onduidelijk is, kunt u uw woningcorporatie vragen om uitleg.
Uw verhuurder stuurt uw bezwaar door naar de Huurcommissie met zijn
eigen reactie. Als uw bezwaar over de puntenwaardering van uw woning of
over de maximale huur gaat, zal een ambtenaar van de Huurcommissie vaak
langs komen om uw woning te bekijken en eventueel het aantal punten vast
te stellen.
U krijgt een kopie van het rapport. Daarna komt er een
zitting van de Huurcommissie, waar u en uw verhuurder de standpunten nog
eens kunnen toelichten. Ongeveer een maand na de zitting krijgt u de
uitspraak van de Huurcommissie.
Hierin staat dan of u de huurverhoging
(helemaal of gedeeltelijk) wel of niet moet betalen.
De Huurcommissie
motiveert ook haar standpunt.
Als u of uw verhuurder het niet eens zijn met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u naar de kantonrechter om de kwestie opnieuw te laten beoordelen. Dit wordt ook gemeld in de uitspraak van de Huurcommissie.
Uit de Huurkrant 2002 tevens twee kleine artikelen i.v.m. bezwaar maken tegen de huurverhoging:
Veel mensen denken dat hun bezwaar tegen de huurverhoging niet geldig is
als ze de huurverhoging betalen.
Dit is een misverstand. Als u een
bezwaarformulier heeft ingeddiend, is altijd voldoende duidelijk dat u
het niet eens bent met de huurverhoging.
Als u de huurverhoging niet
betaalt, zet het bedrag dan wel apart. Het kan lang duren voor de
Huurcommissie een uitspraaak doet en als u geen gelijk krijgt moet u de
huurverhoging met terugwerkende kracht betalen! Natuurlijk moet u in
elk geval de oude huur blijven betalen.
N.B.: Vergeet echter niet om uw formulier hetzij aangetekend te versturen, hetzij bij de woningcorporatie een ontvangstbewijs te vragen!
Als u als huurder geen bezwaar indient tegen de huurverhoging, maar deze
ook niet betaalt, dan is de nieuwe huur niet overeengekomen.
Uw
verhuurder kan dan binnen twaalf weken na de voorgestelde ingangsdatum
van de huurverhoging aaan de Huurcommissie vragen om het
huurverhogingsvoorstel aan u te herhalen (dit is de zogenoemde
'rappelprocedure'). Binnen zes weken na ontvangst van het herhaalde
voorstel kunt u dan alsnog bezwaar maken tegen de huurverhoging. Maar
het is natuurlijk logischer wanneer u eventuele bezwaren meteen
duidelijk maakt.
N.B.: Wie wil gokken: Betaal de huurverhoging niet en dien ook geen
bezwaar in. Een doodenkele keer vergeet de verhuurder wel eens om binnen
die 12 weken de Huurcommissie te vragen een rappelbrief te sturen waarin
het voorstel wordt herhaald....
Overigens is die situatie (helaas)
zeldzaam.
Komt er in de meeste gevallen WEL een rappel, dan moet men WEL
bezwaar maken, want anders wordt geacht dat het huurverhogingsvoorstel
gewoon akkoord is vanaf de voorgestelde ingangsdatum.
Doe je dan nog
niks, maar betaal je de oude huur gewoon door, dan ben je bezig om
langzaam huurschuld op te bouwen en dat is niet slim.