Zoals onlangs is gemeld verandert er nogal wat met betrekking tot de manier hoe de huurverhoging moet worden berekend per 1 juli 2002. De vraag hoever de huidige huur ligt onder de z.g. maximaal redelijke huur, is erg belangrijk geworden. Hoe groter dat verschil, hoe meer huurverhoging in procenten er gegeven mag worden. Om een beetje een indruk te geven hieronder opnieuw een overzichtje van het totaal aantal punten per woning en de huur die daar maximaal bij gevraagd mag worden, dus de z.g. maximaal redelijke huur. Dat woord 'redelijk' moet men niet te letterlijk opvatten. De 'maximaal redelijke huur' is gewoon een vast begrip in dit systeem, meer betekenis heeft het niet. In de praktijk kun je bv. best vinden dat dat woord 'redelijk' niets redelijks meer heeft als je de huurprijs bekijkt...
aantal punten maximale huur
per maand in euro's
70 282,45
80 322,80
90 367,10
100 411,40
110 455,70
120 500,00
130 544,30
140 588,59
150 632,89
Maar hoe kom je nu aan het totaal aantal punten wat je woning of flat
heeft? Antwoord: De centimeter of duimstok nemen en maar meten...
Het puntensysteem voor zelfstandige woonruimte (kamers hebben een ander
puntenstelsel) is als volgt:
De huurverhoging is afhankelijk van de huur die u betaalt in verhouding
tot de maximale huur.
De huur na de huurverhoging per 1 juli 2002 mag
nooit hoger zijn dan de maximale toegestane huur. Daarvoor moet u eerst
weten hoeveel punten uw woning heeft. Er worden punten gegeven voor
bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de
voorzieningen in de woning. In sommige situaties worden ook aftrekpunten
gegeven, bijvoorbeeld voor ernstige geluidsoverlast van verkeer.
De verouderingsaftrek is iets veranderd:
de aftrek is niet meer maximaal
30, maar maximaal 20 punten.
Zoals eerder gemeld, wordt deze verouderingsaftrek in 3 jaar afgebouwd,
zodat deze per 1/7/2004 helemaal weg is.
In 2005 verdwijnt het hele
puntenstelsel en komt er een stelsel van 'referentiewoningen'.
Als dat net zo'n zooitje wordt als bij de 'referentiewoningen' waarop
z.g. de WOZ-hertaxaties zijn gebaseerd, belooft dat nog wat...
Hieronder dan de puntentelling zelf:
1. Oppervlakte van vertrekken
(1 punt per vierk.m.)
Vertrekken zijn: alle kamers, de keuken en de bad-/doucheruimte. De
ruimte wordt van muur tot muur gemeten (op een hoogte van 1,50 m)
inclusief de oppervlakte van losse en vaste kasten.
Zolderkamers tellen alleen als vertrek mee als er een vaste trap naar
zolder is en het dak van binnen is afgewerkt (de pannen zijn niet van
binnenuit te zien). Eerst de oppervlakte van alle vertrekken bij elkaar
tellen, dan afronden op hele vierk.m. en vermenigvuldigen met 1 punt.
2. Oppervlakte van overige ruimten
(3/4 punt per vierk.m.)
Overige ruimten zijn: bergingen, schuren, garages, wasruimten, kelders,
zolders en bijkeukens van ten minste 2 vierk.m. N.B.: Hallen, gangen,
verkeersruimten en overlopen tellen NIET mee.
Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, geldt een aftrek
van 5 punten (maar nooit meer dan het aantal punten dat de zolder
krijgt). Alle oppervlakten bij elkaar tellen, afronden op hele vierk.m.
en vermenigvuldigen met 3/4 punt.
3. Verwarming
* per verwarmd vertrek (als bij punt 1) (een open keuken telt als apart vertrek) 2 * eigen cv-ketel 3 * eigen hoogrendementsketel 5 * collectieve hoogrendementsinstallatie, per woning 1 * thermostaatkranen op radiatoren, per vertrek (maximaal 2 punten per woning) 0,25 * verwarmingselement(en) buiten vertrekken, per ruimte (maximaal 4 punten per woning) 1 * warmwatervoorziening bij ketel (combiketel), per woning 1 * doorstroommeters, per woning 1
4. Isolatie
(maximaal 15 punten per woning)
De verhuurder kan de punten afstemmen op de investering (1 punt per 226,89 euro) of punten geven voor de verschillende soorten isolatievoorzieningen:
* dubbelglas, per vierk.m. 0,4 * vloerisolatie, per woning 2 * dakisolatie, per woning 2 * spouwmuurisolatie, per woning 1 * gevelisolatie aan de buitenkant, per woning 6
5. Keuken
Waardering van de keuken op basis van de lengte van het aanrecht:
* aanrecht tot 1 meter 0 * aanrecht van 1 tot 2 meter 4 * * aanrecht van 2 meter en meer 7 *
* Dit puntenaantal mag maximaal worden verdubbeld als de keuken luxer is dan in een eenvoudige, nieuwe huurwoning gebruikelijk is.
6. Sanitair
* toilet 3 * wastafel, fonteintje, lavet, bidet 1 * douche 4 * * bad en douche in één vertrek 7 * * ook hier is maximaal verdubbeling van het aantal punten mogelijk bij luxe uitvoering.
6a. Woonvoorzieningen voor gehandicapten
Voor elke 226,89 euro van de kosten die de verhuurder aan de voorzieningen heeft besteed (dus na aftrek van subsidies) 1
7. Verouderingsaftrek
(maximaal 20 punten aftrek)
Aftrek vanaf het zesde jaar na nieuwbouw, per jaar -0,4 *
Als de woning na 1970 is gerenoveerd voor tenminste 2.268,90 euro, wordt de aftrek beperkt met 0,2 punt per 453,78 euro investering.
8. Privé-buitenruimten
(maximaal 30 punten)
Punten voor de oppervlakte van tuinen, balkons, terrassen en dergelijke als de diepte en breedte ten minste 1,50 meter zijn:
* tot 25 vierk.m. 2 * 25 tot 50 vierk.m. 4 * 50 tot 75 vierk.m. 6 * 75 tot 100 vierk.m. 8 * vanaf 100 vierk.m. 10 * * carport 2 Als er helemaal geen privé-buitenruimte is, dus ook geen klein balkon of plaatsje -5
* Maximaal 15 punten als een grote tuin ter plaatse ongebruikelijk is (extra kwaliteit)
9. Woonvorm
Eengezinswoning
* vrijstaande woning 17 * hoekwoning 15 * tussenwoning 12
Meergezinswoning
(flat/portiekwoning e.d.)
met lift * zonder lift * begane grond 6 6 * 1e verdieping 5 3 * 2e verdieping 4 1 * 3e verdieping en hoge 4 0 * Wanneer maximaal 16 woningen van één lift gebruikmaken, 2 punten extra.
Duplexwoning
* bovenwoning 1 * benedenwoning 4
N.B.: Vergelijk dit met de meergezinswoning/flat zonder lift op begane grond en eerste etage: Bij de duplexwoning ligt dit steeds 2 punten lager. Waarom hier verschil in zit, is mij niet duidelijk.
10. Woonomgeving
(maximaal 25 punten)
Hier worden punten gegeven voor de aanwezigheid van voorzieningen, zoals openbaar groen (parkjes), speelvoorzieningen voor kinderen, scholen, winkels, haltes van openbaar vervoer en parkeergelegenheid. U kunt de waardering van de woonomgeving voor uw eigen woning opvragen bij uw verhuurder of bij het secretariaat van de Huurcommissie. Dit staat in hun z.g. 'puntenboeken' waarin ze de diverse woonomgevingen qua waardering hebben vastgelegd.
Huurcommissie Groningen/Friesland/Drenthe:
Tel.: 050-5992999
E-mail: Alg@SHC-GRONINGEN.DGVH.minvrom.nl
Huurcommissie landelijk secretariaat:
Tel.: 0800-4887243
URL website: http://www.huurcommissies.nl
Er zijn 13 'liggingsaspecten' en aan 1 aspect kunnen maximaal 2 tot 3
punten worden toegekend. Sommige 'liggingsaspecten' worden qua
waardering in punten bepaald door te kijken naar de loopafstand, bv. tot
openbaar gebruiksgroen, speelgelegenheid voor kinderen, basisonderwijs
ed.
Is iets verder dan 800 meter, dan worden aan dat 'aspect' geen
punten toegekend. Uitzondering is 'speelgelegenheid voor jonge
kinderen'. Als dit verder is dan 200 meter, dan worden hieraan geen
punten toegekend.
11. Hinderlijke situaties
(maximaal 40 punten aftrek)
Aftrekpunten worden alleen gegeven bij zeer ernstige geluidsoverlast
(verkeer en industrie), ernstig verval van de buurt, hinder van
stadsvernieuwingswerkzaamheden en bodem- en luchtverontreiniging die een
gevaar opleveren voor de volksgezondheid.
N.B.: Met name voor geluidsoverlast is er een gedetailleerde tabel die
uitgaat van geluidsbelasting aan de gevel voor wegverkeer,
spoorwegverkeer, industrie en vliegverkeer.
12. Serviceflats
(verhoging punten met 35 procent)
Voor serviceflats waar de verhuurder extra diensten verzorgt, kan het
totaal aantal punten worden verhoogd met 35 procent.
De diensten e.d. hoeven niet door de verhuurder zelf te worden verleend.
Hij kan de dienstverlening uitbesteden aan een ander persoon of
instantie.
Het gaat er om dat het gebruik van de voorzieningen en de
levering van deze diensten in de huurovereenkomst is vastgelegd.
N.B.: Bij een officieel onbewoonbaar verklaarde woning heb je geen puntenstelsel nodig: De huur is maximaal f20,00 per maand. (EUR 9,08)
N.B.: Wat is zelfstandige woonruimte? Meestal is dit wel duidelijk, maar
er zijn van die situaties waarin dit minder duidelijk is. Toch is dat
belangrijk, omdat bij ONzelfstandige woonruimte een ANDER puntenstelsel
geldt, wat qua huurberekening slechter uitpakt voor de huurder.
Ook kan op de meeste onzelfstandige woonruimte GEEN huursubsidie worden
verkregen, enkele specifieke situaties uitgezonderd.
Een 'zelfstandige woning' is een woning die een eigen toegang heeft en waarin de wezenlijke voorzieningen, zoals een was- en kookgelegenheid en een toilet, niet met bewoners van andere woonruimten hoeven te worden gedeeld.
Een ONVRIJE WONING (=een woning waarvan de vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte, maar waarin alle wezenlijke voorzieningen alleen aan de huurder ter beschikking staan en de vertrekken bovendien afsluitbaar zijn) wordt aangemerkt als een zelfstandige woning.
Bij twijfel over de zelfstandigheid van de woning kan de Minister de
Huurcommissie om een onderzoek vragen. Als de verhuurder een particulier
of niet toegelaten instelling is (dus geen woningcorporatie), zal het
oordeel van (de Voorzitter van) de Huurcommissie blijken uit de
brengplichtverklaring. Deze wordt gevraagd bij de erste keer dat iemand
huursubsidie vraagt en de woningeigenaar geen toegelaten instelling is.
Er moet dan formeel vastgesteld worden of het gaat om zelfstandige
woonruimte en de bij die woning horende maximaal redelijke huurprijs
moet worden vastgesteld. VROM geeft geen IHS op een huur die daarboven
ligt en dat is begrijpelijk.
Hoe zit het als er meer (onvrije) zelfstandige woningen op één adres zijn?
Uit de 'Handleiding voor de uitvoering van de Huursubsidiewet' waaraan ook het bovenstaande was ontleend, het volgende:
"De huurder van een woning, die zelfstandig is volgens het advies van de
Huurcommissie, kan voor huursubsidie in aanmerking komen. De woning
dient, voor het verkrijgen van huursubsidie, voorzien te zijn van een
uniek adres. Dit kan door bijvoorbeeld de woning te kenmerken met een
nadere aanduiding als 'eerste etage', 'achter' of 'links'.
De gemeente
die deze nadere aanduiding niet voert, zal mogelijk constateren dat op
het 'subsidie-adres' personen staan ingeschreven, die niet in de
aanvraag zijn vermeld.
Het is in dat geval een taak van de gemeente om
uit te zoeken wie daadwerkelijk woonachtig zijn in de zelfstandige
woonruimte waarvoor huursubsidie wordt aangevraagd.
Pas na dit onderzoek
kan vraag 2 op blad 4 van de aanvraag (gegevens subsidie-adres volgens
de GBA) door de gemeente worden beantwoord." Einde citaat.
Samengevat: Wat lijkt op 'kamers' hoeft niet in alle gevallen echte
kamerverhuur te zijn. Belangrijk i.v.m. welk puntensysteem gebruikt moet
worden voor de huurhoogte en belangrijk i.v.m. huursubsidie!
Bel het P.E.L. als men twijfels heeft of men nu op kamers woont of in
zo'n 'onvrije' woning of op een 'onvrije' etage: 058-2671636.