Al eerder hebben wij bericht over ingrijpende wijzigingen in het
huurprijzenstelsel plus het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte.
Wij verzenden dat bericht bij deze opnieuw. Het betreft een ingezonden
brief uit de Rotterdamse Courant van donderdag 6/12/2001, geschreven
door twee Tweede Kamerleden, t.w. Ineke van Gent (GL) en Adri
Duivesteijn (PvdA).
Hieronder de letterlijke tekst:
Rotterdamse Courant
Donderdag 6 December 2001
Door Ineke van Gent en Adri Duivesteijn
De fracties van PvdA en GroenLinks kunnen zich nog niet verenigen met
de door de staatssecretaris Remkes voorgestelde fundamentele
veranderingen in het huurbeleid, hoewel een speciale commissie de
staatssecretaris hierover adviseerde. De staatssecretaris is tevreden
met dit advies van de Commissie-Vermeulen.
Er zijn onvoldoende garanties
dat de sociale huurvoorraad erbij gebaat is, schrijven PvdA'er Adri
Duivesteijn en Groen Links Kamerlid Ineke van Gent.
Het resultaat van de onderhandelingen tussen de huurders en verhuurders
heeft voor de korte termijn een zeer aantrekkelijk resultaat
opgeleverd.
Op 1 juli volgend jaar worden de huren met maximaal 2,7 procent
verhoogd. Dit percentage is gebaseerd op het gemiddelde
inflatiepercentage van de afgelopen vijf jaar. Alleen woningen die
volgens het 'puntenstelsel' minder dan 70 procent van de maximaal
toegestane huurprijsgrens kosten, mogen een hogere huurverhoging
krijgen. De huurprijzen zullen per 1 juli dus nauwelijks stijgen. Een
huurverhoging van 2,7 procent ligt zelfs ruim onder de huidige inflatie
van 4,5 procent. Voor woningen die in verhouding tot hun punten
relatief goedkoop zijn, bedraagt de huurverhoging maximaal 4,7 procent.
Het voordeel op korte termijn moet wel opwegen tegen de
langetermijnnadelen, te weten de afschaf van de verouderingsaftrek en
over drie jaar een stelsel van referentiehuren. Vooral de afbouw van de
verouderingsaftrek heeft, terecht, veel weerstand opgeroepen van
huurdersorganisaties en bestuurders in de grote en middelgrote steden.
De voorgenomen afbouw van de verouderingsaftrek loopt vooruit op het
een nieuw, en meer marktconform, stelsel dat helemaal geen punten meer kent.
Met de verouderingsaftrek wordt een relatie gelegd tussen prijs en
kwaliteit. Verhuurders mogen op dit moment voor oude woningen, die
bovendien slecht zijn onderhouden, minder huur vragen dan voor huizen
die aan alle moderne eisen voldoen.
Door de aftrek te schrappen,
verdwijnt de band tussen prijs en kwaliteit en gaat een slechte oude
woning evenveel kosten als een nieuwbouwhuis met dezelfde oppervlakte.
Terwijl de PvdA-fractie in de Tweede Kamer, daarin gesteund door
GroenLinks, met het wetsvoorstel begrenzing huurharmonisatie (uit 1997)
inzette op limitering van het optrekken van de huren bij wisseling van
huurders, maakt het voorgestelde stelsel het optrekken van de huren bij
huurderswisseling juist tot inzet van het stelsel. Het achterwege
blijven van onderhoud, waardoor de woonkwaliteit achteruit holt, zou op
deze manier worden bevorderd.
Daarom moet de koppeling tussen onderhoud
en maximale huurprijs in stand worden gehouden. Alleen verhuurders die
voor 1 juli aanstaande een onderhoudsplan opstellen waarmee de
woonkwaliteit op een hoogwaardig niveau komt, mogen eventueel een wat
hogere huur in rekening brengen.
De kern van het voorgestelde beleid bestaat uit de introductie van
marktconforme referentiehuren in 2005.
Dan wordt het huidige,
beschermende systeem verruild voor een marktconform stelsel dat uitgaat
van evenwicht tussen vraag en aanbod. Het 'puntenstelsel' verdwijnt, er
komt een systeem van 'referentiehuren' voor in de plaats. De hoogte van
de huur wordt dan niet meer bepaald aan de hand van objectieve
woningkwaliteiten (zoals oppervlakte, voorzieningen en leeftijd van de
woning), maar ook subjectieve factoren als de 'gewildheid' van de buurt
gaan meespelen. Met het stelsel wordt het accent gelegd bij de
onderhandelingen tussen de individuele huurder en de verhuurder over de
aanvangshuur (de referentiehuur).
De onvolledige marktwerking is eigen aan de huurwoningmarkt, en dwingt
tot bescherming tegen schaarstehuren. Een stelsel van referentiehuren
biedt deze bescherming niet.
Sterker nog, door de huren in populaire
wijken met honderden guldens op te trekken, ontstaat er een ruimtelijke
segregatie waarbij alleen mensen met een goedgevulde beurs in die dure
wijken kunnen wonen.
Mensen op of rond het minimum worden zo
'verbannen' naar de slechtste delen van de woningvoorraad.
Ook de commissie-Vermeulen wil voorkomen dat er in de krappe
woonmarkten onvoldoende passende woonruimte voor de aandachtsgroepen
overblijft, én dat een te groot beroep op de huursubsidie wordt gedaan.
Zij stelt hiervoor een stelsel met prestatiecontracten voor waarin
verhuurder op vrijwillige basis kunnen toezeggen om een deel van de
huren betaalbaar te houden.
Deze hebben echter geen rechtskracht, en zijn daarmee onvoldoende overtuigend.
Een stelsel van referentiehuren leidt in krappe woningmarkten tot
onzekerheid en onrust bij de huurder. De woning waar hij al jaren in
woont, en waarin hij misschien nog tot in lengte der dagen wil wonen,
kan elke vijf jaar een andere, hogere, referentiehuur krijgen.
De
huurder is gezien het beperkte aanbod niet zonder meer in staat om te
verhuizen naar een 'passender' woning. Bovendien is verhuizen zeer
kostbaar, en ook ingrijpend in termen van sociaal-maatschappelijk,
economische binding en persoonlijke levenssfeer.
Op zich onderschrijven wij de inzet van de Commissie-Vermeulen, die
uitgaat van een stelsel van bewonersvoorkeuren. Maar het voorstel biedt
nog onvoldoende waarborgen.
Welke garanties komen er voor het behoud van
een kernvoorraad? Is verdringingseffect en segregatie uitgesloten? Hoe
realistisch is de onderhandelingspositie van huurders? Wat zijn de
gevolgen voor het gebruik van huursubsidie?
Wat is de uitsluitende
werking van de prestatienormering? Al deze vragen zijn nog veel te
weinig onderzocht.
Het is niet verstandig om nu met zo veel haast het beleid vanaf 2005 vast te leggen. Het is beter om de Commissie-Vermeulen en het kabinet nog een keer aan het werk te zetten, om de grote onzekerheden en risico's nader te onderzoeken. Totdat al deze effecten duidelijk zijn, moeten er geen ingrijpende wijzigingen worden doorgevoerd in het huurprijsstelsel.
Het huurbeleid treft miljoenen mensen, en het treft elk van hen op een
wezenlijk onderdeel van het bestaan, namelijk de veiligheid en
vertrouwdheid van de directe omgeving. Het korte termijn voordeel van
een huurverhoging van 2,7 procent is prima, en dient gesteund te
worden.
Voor de langere termijn zijn er nog te veel open einden en onzekere
effecten. Wij vinden het daarom niet verstandig om ons daarop nu al
vast te leggen. Onderzoek, en een nader advies van Commissie Vermeulen
is dan ook noodzakelijk alvorens beslissingen te nemen over het
huurbeleid op de middenlange termijn.
(Adri Duivesteijn is voor de PvdA lid van de Tweede Kamer; Ineke van Gent is Tweede-Kamerlid voor GroenLinks)
Het komt hier op neer: Vanaf 2002 tot 2005 hebben we te maken met een overgangsstelsel. Aan de hand van de jaarlijkse huurverhogingsbrief van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland en aan de hand van de Huurkrant 2002 die is geproduceerd door de gezamenlijke corporaties zal ik hier verder op in gaan.
Naast een andere werkwijze om de huurverhoging te bepalen, wordt van
2002 tot 2005 jaarlijks de z.g. 'verouderingsaftrek' in het
puntenstelsel steeds verder ingekrompen, totdat er geen punten meer
worden gegeven voor 'verouderingsaftrek'. Dat dit leidt tot hogere huren
juist voor de oudere en veelal goedkopere woningen, zal duidelijk zijn.
De z.g. 'maximale redelijke huur' komt nl. daardoor hoger te liggen.
Daarmee wordt de afstand groter tussen de geldende huurprijs en deze
maximale huur. Dat betekent in het overgangsstelsel weer dat de
verhuurder een hoger percentage huurverhoging mag loslaten op die
woning.
Dit leidt dus tot het versneld klimmen van de huur van de oudere
woningen; lees: Juist veelal de wat goedkopere woningen!
De maximale 'verouderingsaftrek' is nu nog 30 punten, maar wordt per
1/7/2002 beperkt tot 20 punten, per 1/7/2003 tot 10 punten en per
1/7/2004 zijn er geen punten meer voor 'verouderingsaftrek'.
Per 2005
wordt HET HELE PUNTENSTELSEL AFGESCHAFT EN GAAN ZE OVER OP EEN STELSEL
VAN 'REFERENTIEHUREN'.
M.i. betekent dat HET EINDE VAN DE TOCH AL STEEDS
KLEINER WORDENDE VOORRAAD SOCIALE HUURWONINGEN!
Volgens vroeger al eens gelanceerde verhalen, zou die 'referentiehuur'
wel eens gekoppeld kunnen worden aan de WOZ-waarden van de woningen. En
zoals bekend zal zijn, zijn die juist voor de goedkoopste en simpelste
huizen en flatjes waanzinnig gestegen!!
De Vereniging P.E.L. heeft nog nooit een stemadvies uitgebracht voor de Tweede Kamer verkiezingen, omdat we iedereen oud en wijs genoeg achten om dat zelf wel uit te maken. Maar deze maal kan ik het niet laten om huurders te adviseren uit puur eigenbelang te gaan stemmen op een partij die vierkant tegen zo'n referentiestelsel is! Ik denk dat men het dan bij partijen moet zoeken die links zitten t.o.v. de PvdA, omdat ik vermoed dat de PvdA-meerderheid uiteindelijk gewoon toch door de bocht is gegaan en zich akkoord heeft verklaard.
Hieronder nemen we een gedeelte over uit de huurverhogingsbrief van Nieuw Wonen Friesland van 22 april 2002:
"Er is een nieuw huurverhogingsstelsel ontwikkeld door de Commissie
Huurbeleid, maar dit zal niet eerder dan per 1 juli 2005 in werking
treden. Voor de tussenliggende periode vanaf 1 juli 2002 wijzigt het
huurprijsbeleid op een aantal belangrijke punten. Hierover kunt u meer
lezen in de bijgevoegde 'huurkrant'.
Het nieuwe huurprijsbeleid betekent
kort gezegd dat het huurverhogingspercentage afhankelijk is van de
afstand tussen de huidige huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs.
De maximaal redelijke huurprijs wordt bepaald door middel van de
woningwaardering. Hoe verder de huidige huurprijs af staat van wat
maximaal redelijk wordt geacht, hoe meer huurverhoging gevraagd mag
worden.
De afstand van de huidige huurprijs is ingedeeld in vier klassen
waarbij verschillende huurverhogingspercentages gelden zoals u kunt zien
in onderstaand schema.
Geldende huurprijs Maximaal mogelijke in % van de maximale huurverhoging redelijke per 1 juli huurprijsgrens per 30 juni
70-100% 2,7% (inflatie) 60-70% 3,7% (inflatie plus 1%) 50-60% 4,2% (inflatie plus 1,5%) <50% * 4,7% (inflatie plus 2%)
* Als uw huur lager is dan 167,32 euro én minder dan 50 procent van de maximale huur, dan is de huurverhoging maximaal 13,61 euro per maand.
De in dit schema genoemde huurverhogingspercentages zijn afhankelijk van
de inflatie. Voor de berekening van het inflatiepercentage is men niet
uitgegaan van het inflatiepercentage over het afgelopen jaar van 4,5%,
maar van het gemiddelde over de afgelopen 5 jaar. Dat is 2,7%.
En het
gemiddelde huurverhogingspercentage van alle woningen van een
woningcorporatie mag niet hoger zijn dan 0,4% boven dit gemiddelde
inflatiepercentage, dus 3,1% ." Einde citaat.
N.B.: De tabel is uitgebreid met de extra gegevens zoals die stonden in
de Huurkrant 2002.
M.a.w.: Dat laatste lijkt wat op de huidige huursom-benadering: De ene
woning mag zoveel procent omhoog, de andere zoveel, maar het
gemiddelde percentage huurverhoging per corporatie mag niet hoger
zijn dan zoveel procent.
Het 'overgangsstelsel' tot 1/7/2005 is in feite niet meer dan een
'huurharmonisatie' stelsel:
De woningen die het verst afliggen van hun
maximaal redelijke huur het hardst laten stijgen in huur...
Nieuw Wonen Friesland laat haar woningen die in de 70-100 procent klasse
liggen van de maximaal redelijke huur stijgen met het maximale
toegestane percentage, nl. 2,7 procent.
Let wel: Dat hoeven dus NIET de
*duurste* huizen te zijn! Het kan zijn dat door de huursombenadering de
afgelopen jaren juist de meest schaarse (lees: Een goede, maar nog
redelijk geprijsde woning) huizen het meest in huur zijn gestegen, zodat
ze qua huur de maximaal redelijke huur gaan naderen.
En juist die huizen
krijgen van NWF de maximaal mogelijke huurverhoging.
Alle woningen tot 70 procent van hun maximaal redelijke huur gaan 3,2
procent in huur omhoog bij NWF. Daar wordt er dus niet 'uitgehaald wat
er in zit'.
Echter: Die 3,2 procent is hoger dan het inflatiepercentage van 2,7
procent plus 0,4 procent is 3,1 procent. Het zal wel kloppen als je alle
huren van NWF optelt en alle nieuwe huren ook en dan bekijkt hoeveel
procent dat dan hoger is geworden. NWF beweert dan wel verder op in hun
brief:
"Alle andere woningen krijgen een huurverhoging van 3,2%. Dus
aanzienlijk minder dan wat maximaal gevraagd kan worden" maar als ze
geen 3,2 procent hadden verhoogd maar bv. 3,5% zouden ze wellicht over
het gemiddelde zijn heen gekomen van 3,1 procent voor AL hun woningen...
En dat laatste mag dus niet. Ze beweren dat ze nu met hun 2,7% en hun
3,2% op een gemiddelde huurstijging komen van 2,9% over hun hele bezit.
Uit de voorbeelden die we hebben van hen, blijkt dat hun goedkoopste
woningen en flatjes nu al het dichtst tegen de maximaal redelijke huur
zitten en dat ze die daarom met 2,7% verhogen. En dat is precies het
maximum!
In jargon: Die woningen zitten al vrij hoog 'in de
bandbreedte'. De bandbreedte is het verschil tussen de 'tenminste
redelijke huur' en de 'maximaal redelijke huur'. De 'tenminste redelijke
huur' is 55% van de 'maximaal redelijke huur".
Verder is er nog het volgende veranderd: In het huidige stelsel wordt de
huurverhoging vrijwel altijd per complex bepaald. Maar vanaf 1 juli
wordt de huurverhoging per woning bepaald, omdat niet elke woning in een
complex gelijk is en dus niet elke woning dezelfde woningwaardering
heeft. Huurders moeten er echter m.i. goed op letten of de
puntentelling wel klopt:
Soms kom je bv. 'dakisolatie' tegen bij de
puntenwaardering, waarbij je weet dat bedoeld complex dat helemaal niet
heeft...
Zo laat NWF huurders betalen voor zaken die alleen bestaan in
de fantasie van NWF...
Overigens zijn er per complex nu al forse huurverschillen: Zodra een
huurder verhuist is het helaas al jaren toegestaan een veel hoger huur
te vragen aan de nieuwe huurder.
Zo ontstonden binnen de complexen forse
huurverschillen tussen bv. twee identieke woningen...
In feite slaat dat
nergens op. Leuke ontdekking als je 50 euro/mnd meer betaalt dan je
buren...
Tenslotte over dit punt nog dit:
Als iemand een goedkoop huisje heeft
dat tot en met 50% qua huur doet van de voor dat huisje geldende
maximaal redelijke huur en de huur in absolute zin minder is dan EUR
167,32 (f368,72), bv. omdat het huisje gewoon weinig punten heeft in het
waarderingsstelsel, dan mag de huur PER MAAND maximaal EUR 13,61 omhoog.
Dat komt in dit voorbeeld neer op 8,1 procent huurstijging! Uiteraard
gaat de verhuurder dan meteen over tot het plegen van veel onderhoud en
verbeteringen. Uiteraard niet. Het gaat gewoon om een zo hoog mogelijk
rendement, ofwel veel vangen en weinig uitgeven. En dat geldt
tegenwoordig ook voor de woningcorporaties!
Je zou kunnen stellen: VERHUREN IS UITBUITING! In feite zijn er maar
twee oplossingen:
Ofwel het Rijk zorgt dat ze weer greep krijgt op de
huurmarkt door de klok gewoon terug te draaien m.b.t. de
corporatievrijheden, ofwel het Rijk zorgt dat iedereen in de gelegenheid
wordt gesteld een huisje te kopen om zelf in te wonen.
Dit bv. door het mogelijk te maken van het Rijk zelf te lenen tegen een
schappelijke rente die voor een flinke periode vastgelegd kan worden.
Het is bij uitstek de rijksoverheid die in staat is tegen een scherpe
rente geld aan te trekken op de geld- en kapitaalmarkt, omdat het zulke
grote leningen zijn en de staat gewoon de meeste zekerheid tegenover
financiers kan geven. Dit is niets nieuws:
De staat deed dit vroeger ook
voor woningcorporaties.
De ontwikkelingen zijn nu zo, dat ze me doen denken aan een hele oude
aktie van de Woonbond. Uiteraard voerde het PEL op de dag dat hun
aktiebus Leeuwarden aandeed ook aktie bij het stadshuis en uit de bus
stapte een nep-staatssecretaris Heerma die een vlammend betoog hield
onder het motto:
"Minimale huur wordt gelijk aan maximale huur!"
'Heerma' werd vervolgens door 'agenten' gearresteerd en afgevoerd naar
de politiepost aan het Hofplein...
Maar wat is dan nu die maximale huur?
Uit de Huurkrant 2002:
Al diverse keren hebben we het in deze krant gehad over de maximale huur. Met het aantal punten dat uw woning krijgt, kunt u zien wat de maximale huur is. De maximale huur bij elk puntenaantal kunt u aflezeen in tabellen.
De huurverhoging wordt berekend over de oude huur, dus de huur die geldt vóór de huurverhoging van 1 juli 2002. De huurverhoging zelf (van 2,7 tot 4,7 procent) is afhankelijk van uw huurprijs in verhouding tot de maximale huur. De huur *na* de verhoging mag niet hoger worden dan het maximum. Hieronder staan wat voorbeelden van puntenaantallen en bijbehorende maximale huurprijzen.
aantal punten maximale huur
per maand in euro's
70 282,45
80 322,80
90 367,10
100 411,40
110 455,70
120 500,00
130 544,30
140 588,59
150 632,89
Al het bovenstaande samengevat komt het er op neer, dat er binnen nu en
een aantal jaren m.i. geen enkele goedkopere huurwoning meer over is...
Voeg daar nog bij het gesloop in het kader van de Stedelijke Vernieuwing
en het is duidelijk dat mensen met weinig geld in Nederland ongewenste
vreemdeling zullen zijn.
Nadat kopen voor lagerbetaalden al bijna niet
meer is te doen, zal ook huren onmogelijk worden.
Zo omstreeks 2010 de eerste golfplaten hutjes aan de rand van de stad?
Nu al wonen rond de grote steden vele woningzoekenden in caravans op
campings, bv. bij Utrecht. Dit 'gewoon' omdat ze geen betaalbare woning
kunnen vinden.
Nederland wordt qua wonen zo op termijn een
derde-wereldland.
Bedankt, stelletje paarse klootzakken!
secretariaat PEL.