VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl URL website: http://clik.to/pel
COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS POSTBUS 21000 8900 JA LEEUWARDEN
Onderwerp:
- Bezwaarschrift tegen
splitsingsvergunning
'Rode Dorp'
Leeuwarden,26/03/2002
hierbij dient de Vereniging P.E.L. een
bezwaarschrift in tegen het verlenen van een splitsingsvergunning
(nr.
23990) afgegeven op 15/2/2002 aan Stichting Corporatieholding Friesland.
Hieronder valt o.a. Woonbedrijf Patrimonium te Leeuwarden. De vergunning
is voor CHF noodzakelijk om hun voornemen te kunnen uitvoeren:
Het
splitsen van 127 eengezinswoningen in het 'Rode Dorp' in
appartementsrechten.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid:
Het College heeft gemeend te moeten stellen dat de Vereniging P.E.L. geen belanghebbende is. Zij meent daarvoor twee gronden te hebben:
1. De Huisvestingswet geeft limitatief aan welke de belanghebbenden zijn (eigenaar en gebruiker) Gedoeld wordt (vermoedelijk) op artikel 36 lid 2 en artikel 37 lid 1. Hierover het volgende:
A. Ten eerste kon het PEL gewoon in het voortraject 'bedenkingen' indienen en werd hierop door de gemeente ook gereageerd, niet alleen middels ontvangstbevestiging, maar ook feitelijk, door in te gaan op enige door ons aangevoerde formele punten m.b.t. de procedure. Hiermee is de indruk en de verwachting gewekt dat ook de Vereniging P.E.L. als belanghebbende werd gezien.
Zie bijlagen:
- Uw brief van 30/10/2001: Gemeente constateert dat de Vereniging P.E.L. correct een aantal punten in haar 'bedenkingen' naar voren brengt m.b.t. de procedure, de ter inzage gelegde stukken, de ter inzage gelegde Akte van Splitsing en het feitelijk niet ter inzake liggen van de stukken op de juiste dag zoals genoemd in de gemeentelijke publikatie. Gemeente trekt de conclusie dat de procedure opnieuw moet starten.
- Uw brief van 4/2/2002: Gemeente biedt excuses aan voor het niet eerder reageren op ons verzoek om ons op de hoogte te houden van de voortgang van de procedure. Tevens wordt gesteld dat onze bedenkingen zullen worden betrokken bij de besluit vorming over de vergunningverlening.
Indien Vereniging P.E.L. niet belanghebbend was, had een simpele mededeling met die inhoud toch volstaan? Op zijn minst is echter door uw handelwijze de indruk gewekt dat Vereniging P.E.L. als belanghebbende werd gezien.
B. Indien de Vereniging P.E.L. op grond van de Huisvestingswet
niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, dan kan
Bewonersvereniging Rode Dorp ook geen belanghebbende zijn.
Uit uw
splitsingsvergunning blijkt echter dat zij *wel* als belanghebbende
worden gezien, maar dat hun 'bedenkingen' ongegrond worden verklaard.
Wij achten dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel:
Bij het
PEL wordt op basis van de Huisvestingswet de conclusie getrok
ken dat wij geen belanghebbende zijn, bij Bewonersvereniging
Rode Dorp wordt op basis van diezelfde Huisvestingswet de
conclusie getrokken dat zij wel belanghebbende zijn, maar dat
slechts hun bezwaren ongegrond zijn.
Zowel Bewonersvereniging Rode Dorp als Vereniging P.E.L.
hebben leden in dat gebied. Het werkgebied van Bewonersvereniging Rode
Dorp bestrijkt het Rode Dorp, het werkgebied van de Vereniging P.E.L.
bestrijkt statutair de gemeente Leeuwarden, waaronder ook het Rode Dorp
valt. De gedachte zou zo bij ons post kunnen vatten dat het aanmerken
van het PEL als 'niet-belanghebbend' eerder stoelt op politieke dan op
juridische redenen.
Op zijn minst wekt dit bij ons de indruk van
willekeur.
C. Bij uw bijgaande brief bij de Splitsingsvergunning voegt u
de 'Bezwaarschrift-bijsluiter' met daarin uitleg hoe wij
bezwaar kunnen maken tegen de vergunning. U deelt ons daarin
mee dat wij op grond van de bepalingen van de Algemene Wet
Bestuursrecht binnen 6 weken bezwaar kunnen maken.
Enerzijds hebben wij dus de mogelijkheid een bezwaarschrift in
te dienen op basis van de AWB, anderzijds heet het dat wij
volgens u op basis van de Huisvestingswet geen belanghebbende
zijn.
De AWB somt in Hoofdstuk 1 onder 'Definities en reikwijdte' in artikel
1:6 lid a t.m. d op, waarop de wet niet van toepassing is. De in dat
artikel gegeven opsomming is limitatief. In die opsomming wordt de
Huisvestingswet en de splitsingsvergunning niet genoemd, zodat moet
worden aangenomen dat een bezwaarschrift m.b.t. een
splitsingsvergunning ook valt onder de werking van de AWB.
Artikel 1:2 AWB somt op wie als belanghebbend moet worden gezien.
Lid 3 stelt:
"Ten aanzien van rechtspersonen worden als hun belangen
mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun
doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder
behartigen."
Hieruit blijkt dat ten aanzien van derden-belanghebbenden niet alleen
gekeken moet worden naar hun doelstellingen, maar ook naar hun
feitelijke werkzaamheden.
Enerzijds is het juist dat de uit 1980
stammende doelstellingen van Vereniging P.E.L. zich beperken tot
"woningnood", anderzijds zijn sinds die tijd onze feitelijke
werkzaamheden veel breder geworden.
Wij vinden dan ook dat u daar wel erg licht aan voorbijgaat. Uiteraard zou u kunnen stellen dat wij dan ook de statuten maar hadden moeten aanpassen, maar aangezien in de eerste helft van de negentiger jaren de gemeente ervoor koos de vereniging niet langer te subsidiëren, ontbraken ons de middelen om via de notaris de verenigingsakte te wijzigen, hoewel het ontwerp voor een gemoderniseerde akte al jaren geleden door ons in concept werd gemaakt.
Kortom: Wij herhalen bij deze onze eerdere omschrijving m.n. ten aanzien van onze feitelijke werkzaamheden:
De vereniging PEL is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die
zich blijkens haar statuten ten doel stelt:
De bestaande woningnood in
het algemeen en die onder een- en tweepersoonshuishoudens in het
bijzonder in de gemeente Leeuwarden op te heffen. In de praktijk en in
de loop der jaren heeft dit zich uitgebreid tot het gehele terrein van
de belangen van huurders en woningzoekenden plus ad-hoc de belangen van
eigenaar-bewoners met een smalle beurs en tot de woonlastenproblematiek.
Wij gaven hiervan blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te
reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting
woningcorporaties.
De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:
a. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en stand
punten, zoals die door de vertegenwoordigers van de vereniging
in inspraak- en adviesorganen van de gemeente Leeuwarden
verwoord dienen te worden.
b. Te streven naar een geïntegreerd toewijzingsbeleid voor
woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is
het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse, maatschappelijke status,
seksuele voorkeur, ras, geloofs- of politieke overtuiging en eventueel
crimineel of psychiatries verleden.
c. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van
gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in
het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel
van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van
acties te bestrijden en weg te werken.
Daar m.n. de rijksoverheid de laatste jaren een beleid voor staat dat
ook de lagere inkomens de keuze moeten hebben tussen huren of kopen en
daarvoor m.n. de Wet Bevordering Eigen Woningbezit in het leven werd
geroepen (koopsubsidie), is ook voor onze doelgroepen (vooral de lagere
inkomens) ook het kopen van een bescheiden huisje soms een optie
geworden, voorzover de koopmarkt in de stad dat nog mogelijk maakt. Dit
betekende voor de vereniging dat wij ook daar, meer dan voorheen,
aandacht aan dienden te besteden.
Het voornemen om een
splitsingsvergunning te verlenen aan de eigenaar van het 'Rode
Dorp' verdient die aandacht, omdat dit niet alleen consequenties heeft
voor het Rode Dorp, maar ook de trend kan zetten voor een bepaald beleid
van de gemeente i.v.m. de vraag:
Hoe te handelen bij complexgewijze
verkoop van sociale huurwoningen aan de zittende huurders? Het zou zelfs
kunnen dat dit voornemen een landelijke precedentwerking heeft.
Wij laten eerdere procedurele punten rusten voorzover u deze tijdens het verloop van de procedure heeft hersteld en verwijzen allereerst (voorzover zij *inhoudelijke* punten bevatten) naar onze 'bedenkingen' van:
Brief van 24/10/2002: Bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.
Brief van 15/11/2001: Aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.
Brief van 17/1/2002: Meer aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.
U zond ons de splitsingsvergunning van 15/2/2002 plus uw motivering m.b.t. de ingediende bezwaarschriften.
Uw punten 1 t.m. 4 betreffen procedurele zaken; punt 5, 7, 8 en 9 gaan over inhoudelijke zaken.
A. T.a.v. uw punt 5: De onderhoudstoestand van 'het gebouw'.
Het gaat hier niet om 'het gebouw' maar om 'het gebouwde'
ofwel 6 laagbouwblokken met rijtjeswoningen.
De onderhoudstoestand: Relevant in het kader van m.n. artikel
2.3 lid 1b van de Huisvestingsverordening 1999.
Kernvraag is hierbij o.i.:
Is het daar bedoelde deskundigen
rapport of zijn de daar bedoelde rapporten volledig, zodat het
College tot een oordeel kan komen over de onderhoudstoestand
van het gebouwde?
Bij punt 4 van onze brief van 15/11/2001 (bladzijde 6) zijn wij uitgebreid ingegaan op de uiterst summiere 'opname technische en bouwkundige gegevens' die op haar beurt voornamelijk verwees naar een door Patrimonium plus BBF gemaakte beschrijving van te plegen 'groot onderhoud' aan m.n. delen van het casco van de woningen. N.a.v. de zienswijzen is nog een rapport van makelaardij Hellema toegevoegd aan de stukken die ter inzage lagen.
In onze brief van 17/1/2002 op bladzijde 2 bij punt A zijn wij
ook op deze 'Beschrijving onderhoudstoestand' uitgebreid
ingegaan.
Helaas werd ook in dit rapport nauwelijks aandacht besteed aan
de woontechnische voorzieningen in de woningen, terwijl over
de staat van de nutsvoorzieningen geheel werd gezwegen. Het
rapport stelde ook:
"Nadrukkelijk is geen sprake van een
bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve
geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. De
onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de eisen van de
gebruiker en de wijze van uitvoering."
Ook over 'elementen die aan het zicht onttrokken zijn' werd geen oordeel gevormd.
M.a.w.: Het rapport staat niet in voor verborgen gebreken.
U duidt hun rapport aan met de term 'onderhoudskundig rapport'
wat gezien het bovenstaande een nietszeggende term is. Volledig is
hiermee de aanvraag ook niet, zoals wij hierboven en in onze brief van
17/1/2002 betoogd hebben.
Simpel gezegd: De woontechnische staat en de nutsvoorzieningen
blijven m.b.t. de noodzakelijke beoordeling in het kader van
artikel 2.4 lid 1b een blinde vlek voor het College.
Daarom had de vergunning geweigerd moeten worden aan CHF.
B. Bij de stukken zat niet een Besluit betreffende splitsing
in appartementsrechten zoals bedoeld in artikel 2.3 lid 1a van
de Huisvestingsverordening 1999.
Waar is een dergelijk besluit
van bestuur of directie van CHF? Er wordt in het stuk "Bijlage
behorende bij de aanvraag splitsingsvergunning" door CHF of
Patrimonium (?) wel gerefereerd aan een keuze om de woningen
te splitsen in appartementsrechten, maar het Besluit als
zodanig is er niet.
C. Bij punt 9 gaat u in op de stelling dat gewone laagbouwcomplexen niet bedoeld geweest zijn om te splitsen.
In onze brief van 24/10/2001 bij punt B1 op bladzijde 3 hebben wij hier het nodige over opgemerkt:
"De wijze waarop de aanvrager een aantal blokken laagbouwwoningen in appartementsrechten wil splitsen is in strijd met de bedoelingen van de wetgever. We hebben hier te maken met een eengezinswoning waarvan zowel de begane grond (woongedeelte) als de eerste etage (slaapgedeelte) zich bevindt binnen 1 'appartementsrecht'.
Op zich zou dit normaal zijn bij bijv. een nieuwbouwflatgebouw
met maisonetteflats, omdat daar immers sprake is van nog een of meerdere
maisonetteflats daarboven of daaronder.
Hier echter wordt echter op
papier in feite een maisonetteflat geschapen, waar achter het bovenste
gedeelte zich slechts de blauwe lucht bevindt en onder de vloer van het
benedenste gedeelte slechts de fundering en de grond.
M.a.w.: Er is
sprake van oneigenlijk gebruik van het appartementsrecht." Einde citaat.
In de gemeentelijke motivering (blad 3 en 4 bij punt 9) wordt
niets weerlegd; er wordt alleen maar iets gesteld:
"Of het de
bedoeling van de wetgever is geweest om splitsing alleen van
toepassing te laten zijn op horizontale bouw valt te betwijfelen. Het
artikel (106:5 lid 1 BW) is niet limitatief gericht op horizontale
bouw."
Of laagbouw in Leeuwarden wel/niet eerder werd gesplitst is inderdaad in dit kader irrelevant en werd ook niet door ons als argument
aangevoerd.
Indien de moeite was genomen te kijken naar de ontstaansgeschiedenis van
de wet, dan was duidelijk geworden dat splitsing in dit geval zo niet
naar de letter van art. 106 boek 5 BW, dan wel naar de geest van dit
artikel had moeten worden afgewezen.
Op zijn minst is het idee, dat
alles wat los en vast zit in principe vatbaar is voor splitsing in
appartementsrechten, in strijd met het volkshuisvestingsbelang.
Bij deze
zeer specifieke gebonden mede-eigendomsvariant, waarbij men Titel 9 van
boek 5 BW in zijn samenhang van wetsartikelen moet bekijken, is de kern
van de zaak dat het gebouw of groep van gebouwen door haar aard en
bouwwijze het noodzakelijk maakt dat er gesplitst wordt.
Denk alleen al aan de vele collectieve ruimten, die totaal ontbreken in
het Rode Dorp.
Om middels splitsing een stuk eigenbelang van Patrimonium
te gaan regelen bij laagbouwwoningen (eigenaar-grootverhuurder plus
Bestuurder plus monopolie qua onderhoud en zeggenschap over de
'koopwoningen'; zie verder onze eerdere bedenkingen op dat punt) is
oneigenlijk gebruik van art. 106 boek 5 BW.
Op bladzijde 4 punt 10 citeert u artikel 33 Huisvestingswet.
Het is duidelijk dat u categorieën woningen mocht aanwijzen waarvoor een
splitsingsvergunning nodig is. Daar was op zich niets mis mee.
Vervolgens heeft u in uw eigen Huisvestingsverordening de grootst
mogelijke categorie gezet die mogelijk was: "Alle bestaande gebouwen
omvattende woonruimte".
Vervolgens betoogt u dat als CHF appartementsrechten wil vestigen
"daarvoor een splitsingsvergunning aangevraagd en verkregen moet
worden."
Hier wordt in feite gesteld: Wij *moeten* een aanvraag honoreren. Er moet echter niets. Het is niet "men vraagt en wij draaien".
Nu is het net of u op de stoel gaat zitten van Patrimonium en haar
belangen.
U moet een eigen afweging/keuze maken. U doet net of u geen keuze heeft
en dat is onzin.
Met art. 33 van de Huisvestingswet is niets mis. Wat mis is, is het feit dat u uit uw eigen Huisvestingsverordening artikel 2.1 in feite concludeert dat alle bestaande gebouwen bevattende woonruimte vatbaar zijn voor splitsing en vervolgens elke splitsingsaanvraag meent te moeten afdekken met een vergunning want anders klopt het allemaal niet meer.
Anders gezegd: Uw categorieën in de zin van art. 33 Huisvestingswet zijn
groter en breder dan de categorie gebouwen met woonruimte waarop artikel
106 boek 5 BW in elk geval in de geest en bedoeling van de wet slaat en
vervolgens leidt u uit uw eigen Verordening af dat *dus* alle bestaande
gebouwen met woonruimte in principe wel te splitsen zijn en DUS
vergunning MOET worden afgegeven.
O.i. gaat echter het BW boven de verordening en redeneert u in feite achterstevoren.
Eerst komt het BW,
vervolgens de Huisvestingswet art. 33 en dan uw verordening, niet
andersom.
D. Artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening 1999
geeft B en W een toetsingskader om simpel gezegd twee dingen
tegen elkaar af te wegen:
Weegt het belang dat de aanvrager van de vergunning heeft op
tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad
voorzover die voor verhuur is bestemd?
Het artikel stelt:
"Burgemeester en wethouders weigeren een
splitsingsvergunning, indien:
a. het belang dat de vergunningaanvrager bij de splitsing
heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de
woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd.
Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar
de in het betreffende gebouw of een gedeelte van een gebouw
opgenomen woonruimten betrokken." Einde citaat.
Vast staat dat bij verkoop deze huurwoningen uit de sociale
huurwoningvoorraad verdwijnen en terug komen op de koopmarkt.
Gezien de toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt in
de stad (Huurwoningen tot f650,- kale huur) moet o.i. toch al
voorzichtig en met gepaste terughoudendheid qua te verkopen
aantallen corporatiewoningen worden gehandeld.
Gezien de huidige situatie kan verkoop eigenlijk nauwelijks op
dit moment, maar omdat in het verleden verwachtingen m.b.t.
verkoop zijn gewekt bij de zittende huurders (toen de woningmarkt nog wat 'ruimer' leek dan nu) stuitte de onttrekking op
zich van 127 sociale huurwoningen in dit geval bij ons niet op
bezwaren. De onderhandelingen tussen Patrimonium en Bewoners
vereniging Rode Dorp waren nl. al begonnen toen de lokale
woningmarkt nog ruimer was dan nu.
De Bewonersvereniging 'Rode Dorp' heeft langdurig onderhandeld met Woonbedrijf Patrimonium over de verkoopvoorwaarden. Daar zij de eerstverantwoordelijke zijn en waren als huurders, heeft het PEL zich beperkt tot informele, vrijblijvende adviezen op ad-hoc basis aan hen.
Dat verkoop zonder enige nadere voorwaarde onwenselijk is bij
sociale huurwoningen, is een hoofd-uitgangspunt waarover o.i.
zowel gemeente, Patrimonium, Bewonersvereniging Rode Dorp en
de Vereniging P.E.L. het wel eens zijn.
Het gaat dan m.n. om eigendoms-beperkende voorwaarden. In de
mate waarin dit moet geschieden, ligt het probleem.
Maatregelen in de zin van:
Een anti-speculatiebeding voor
maximaal 5 jaar, een zelfbewoningsclausule plus boetebeding in
de koopakte, een vereniging waarvan een koper lid kan worden
op vrijwillige basis plus een onderhoudskas bijeengebracht via
de leden, zijn maatregelen die onze instemming hebben of
waarmee (bijv. beperkt anti-speculatiebeding) wel valt te
leven.
Er valt veel via een koopakte te regelen op dit gebied.
(Voor wat betreft anti-speculatiebeding en zelfbewoningsclausule bieden
de koopakten van de verkochte BWL-woningen Barent Fockesstraat e.o. naar
onze mening goede aanknopingspunten.)
Patrimonium gaat echter op dit punt inhoudelijk een brug te ver, alsof
men met een kanon op een mug schiet:
Zij wil laagbouwhuisjes als
'appartement' verkopen. Dit betekent:
Een bij wet verplicht lidmaatschap
van een Vereniging van Eigenaren en Patrimonium die aan de touwtjes
blijft trekken, omdat Patrimonium ongetwijfeld voor
Administrateur/Bestuurder zal willen spelen, gezien het feit dat de
bewoners leken zijn en Patrimonium een professioneel verhuurder.
M.a.w.: Dit worden in feite geen koopwoningen, maar woningen
waarin 'het nieuwe huren' gestalte krijgt:
Waar eerst Patrimonium
achterstallig onderhoud moest betalen (huurrecht) zijn het straks de
nieuwbakken 'eigenaren' die hun door het bestuur van de Vereniging van
Eigenaren gevraagde onderhoudsbijdrage moeten afdragen aan de kas van de
VvE.
Terug naar artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverorde ning:
Naar onze mening zit er een luchtje aan het belang van de aanvrager:
Dit
is geen 'eerlijke' verkoop, maar bedrog:
Men koopt fysiek een
laagbouwhuisje, maar in feite koopt men juridisch gesproken 'een
flatappartement' met alle beperkingen van het eigendomsrecht daarbij.
Erger nog: Zijn flatblokjes gezien het aantal appartementen vaak nog wel
door de eigenaren zelf via hun VvE te beheren, zodat men dan in elk
geval nog baas in eigen huis is, de grootte van deze blokken woningen
samen (127 stuks) noopt naar professioneel beheer.
Automatisch komt hiermee Patrimonium weer in beeld; niet meer als
verhuurder, maar in zijn nieuwe rol als Bestuurder van de VvE...
Hoezo, baas in eigen huis en vooral: Baas OVER het eigen huis?!
Kortom: De echte keuze gaat niet tussen het verminderen van de voorraad sociale huurwoningen met 127 stuks en het vergroten van de goedkopere koopmarkt met datzelfde aantal maar tussen het laten dalen van de huurwoningvoorraad met 127 woningen en het toevoegen van 127 'nep-appartementen' met waarschijnlijk Patrimonium als Bestuurder van de VvE.
Maar ook al zou dat laatste niet het geval zijn, dan nog houdt
Patrimonium op de Vergadering van Eigenaars qua stemmen de
meerderheid, omdat gezien de juridische constructie te verwachten valt, dat bijna niemand van de zittende huurders onder
deze voorwaarden tot koop zal overgaan.
Hiermee bepaalt Patrimonium dan als groot-eigenaar nog jarenlang
wat er 'moet' gebeuren, hoe hoog de onderhoudsbijdrage moet zijn enz.
Daarmee ontstaat de absurde situatie dat voor de resterende huurwoningen
van Patrimonium die dan formeel gesproken ook 'appartementen' zijn, de
nieuwbakken koper mee mag betalen voor alle buitenonderhoud, herstel en
reparatie, terwijl dit in de gewone verhuursituatie voor rekening was
geweest van Patrimonium!
Zo kan daar groot-verhuurder Patrimonium dan zijn onderhoudskosten spreiden over alle 127 woningen, ook over de verkochte woningen!
Wat weegt nu zwaarder: Het belang dat Woonbedrijf Patrimonium meent te hebben bij haar juridische schepping of het behoud van de woonruimtevoorraad voor zover bestemd voor de verhuur?
Volgens onze informatie is Patrimonium voornemens om indien de zittende
huurders niet willen kopen, dan ad-hoc leegkomende huurwoningen aldaar
per stuk te verkopen onder dezelfde voorwaarden maar tegen een hogere
prijs. Voor een hogere prijs zijn echter ook nog wel huisjes te vinden
zonder deze voorwaarden.
M.a.w.: Dat brengt het risico met zich mee van
langdurig te koop staande lege huizen in het Rode Dorp.
M.a.w.: Dit is
geen serieuze toevoeging aan het goedkopere deel van de koopmarkt.
In uw motivering bij punt 8 heeft u gesteld:
"Dat het doel
van de splitsing en het bijbehorende lidmaatschap van de VvE
ook op andere wijze gerealiseerd kan worden is juist. Het
staat de gemeente niet vrij de aanvraag splitsingsvergunning
te weigeren omdat enige andere regeling op privaatrechtelijke
gronden beter of geschikter zou zijn. Het voorstel om op
andere wijze het doel te bereiken wordt niet overgenomen."
Wij geven echter helemaal geen voorstel om op een andere wijze
het doel te bereiken! Als we dat hadden willen doen, hadden we
ons tot Patrimonium gewend.
Kortom: Ons betoog is er niet op
gericht om u te bewegen zich tot Patrimonium te wenden met
inhoudelijke (privaatrechtelijke) wensen, maar gericht op de
door u uit te voeren toetsing aan de Huisvestingsverordening.
Dat e.e.a. een zekere politieke lading draagt is onvermijdelijk:
Het
karakter van de Huisvestingswet en de Huisvestings verordening zelf is
immers een neerslag van zekere politieke keuzes en wenselijkheden.
Kortom: Wij stellen vast hoe wij tegen de keuzes van Patrimonium
aankijken en de gemeente kan in dit kader alleen maar met de
Huisvestingsverordening in de hand de splitsingsvergunning geven of
weigeren.
Kern van de zaak is dat wij, het eindresultaat overziend, vinden dat
gezien de wijze waarop Patrimonium de sociale huurwoningen omzet in
koopwoningen en de toetsing die het College op grond van artikel 2.4 lid
1 sub a van de Huisvestingsverordening 1999 moet maken, deze onttrekking
van huurwoningen maar niet moet doorgaan.
De ligging en de te verwachten
vraag spelen bij dit toetsingsartikel ook een rol. De te verwachten
vraag is gezien de voorwaarden die Patrimonium stelt klein.
Ook speelt
daarbij een rol dat Patrimonium verkoopprijzen hanteert op basis van
taxatie als 'gewoon' laagbouwhuisje waarbij geen rekening werd gehouden
met het juridische 'appartementsrecht' karakter van de te verkopen
woningen plus de verkoopbelemmerende voorwaarden voor een koper, ofwel:
De verkoopprijs is te hoog. Bovendien willen velen in het Rode
Dorp niet kopen onder deze voorwaarden:
"Als ik een flat wil
hebben, koop ik wel een flat", zo wordt gezegd.
Als een zittende huurder
verhuist voorzien wij leegstand voor een hele tijd omdat onder deze
voorwaarden Patrimonium incourante koophuisjes heeft geschapen.
Qua
ligging is het Rode Dorp geen top-lokatie: Ver van de binnenstad, smalle
straatjes, kleine huisjes. Verhuren lukt meestal wel maar verkopen
waarbij men in feite geen koper wordt maar slechts een gebruiksrecht
heeft en mede eigenaar wordt van 6 woonblokken waarbij Patrimonium de
grootste mede-eigenaar blijft? Zoals betoogd heeft men gezien de 6
ondersplitsingen alleen maar "een aandeel in een aandeel" gekocht.
Op
die wijze weegt voor ons het behoud van de huurwoningvoorraad zwaarder,
mede gezien de krapte op de goedkopere huurwoningmarkt en de huidige
huurprijs van deze woningen.
Het belang van Patrimonium is er in feite
helemaal niet of het moet zijn:
Winst maken op verkoop van woningen
waarvan de boekwaarde alleen bestaat uit de herstelkosten aan de huizen
die ze aan BBF betaalde. Bovendien houdt Patrimonium alle touwtjes in
handen, zodat in feite sprake is van 'het nieuwe huren':
Kopers die niks
te vertellen hebben over 'hun' huis! Indien Patrimonium niet zou
verkopen, maar door blijft verhuren wordt zij op geen enkele wijze in
haar belangen geschaad.
Kortom: Wij vinden dat de weegschaal doorslaat naar het belang van het behoud van de bestaande huurwoningvoorraad, wat in feite gewoon huurdersbelang is. Daarom had de splitsingsvergunning geweigerd moeten worden.
Hoogachtend, (Voorzitter) (Secretaris) (Penningmeester)
Bijlagen:
- Uw brief van 30/10/2001 aan het PEL.
- Uw brief van 04/02/2002 aan het PEL.
- Brief PEL 24/10/2002:
Bedenkingen tegen afgifte splitsingsvergunning.
- Brief PEL 15/11/2001:
Aanvullende bedenkingen tegen afgifte splitsingsvergunning.
- Brief PEL 17/1/2002:
Meer aanvullende bedenkingen tegen afgifte
splitsingsvergunning.