BEZWAARSCHRIFT VERENIGING P.E.L. TEGEN SPLITSINGSVERGUNNING
RODE DORP


VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl URL website: http://clik.to/pel


 
               COLLEGE VAN BURGEMEESTER
               EN WETHOUDERS
               POSTBUS 21000
               8900 JA  LEEUWARDEN

Onderwerp:
- Bezwaarschrift tegen
splitsingsvergunning
'Rode Dorp'

Leeuwarden,26/03/2002

Geacht College,

hierbij dient de Vereniging P.E.L. een bezwaarschrift in tegen het verlenen van een splitsingsvergunning
(nr. 23990) afgegeven op 15/2/2002 aan Stichting Corporatieholding Friesland.
Hieronder valt o.a. Woonbedrijf Patrimonium te Leeuwarden. De vergunning is voor CHF noodzakelijk om hun voornemen te kunnen uitvoeren:
Het splitsen van 127 eengezinswoningen in het 'Rode Dorp' in appartementsrechten.

Ten aanzien van de ontvankelijkheid:

Het College heeft gemeend te moeten stellen dat de Vereniging P.E.L. geen belanghebbende is. Zij meent daarvoor twee gronden te hebben:

1. De Huisvestingswet geeft limitatief aan welke de belanghebbenden zijn (eigenaar en gebruiker) Gedoeld wordt (vermoedelijk) op artikel 36 lid 2 en artikel 37 lid 1. Hierover het volgende:

A. Ten eerste kon het PEL gewoon in het voortraject 'bedenkingen' indienen en werd hierop door de gemeente ook gereageerd, niet alleen middels ontvangstbevestiging, maar ook feitelijk, door in te gaan op enige door ons aangevoerde formele punten m.b.t. de procedure. Hiermee is de indruk en de verwachting gewekt dat ook de Vereniging P.E.L. als belanghebbende werd gezien.

Zie bijlagen:

- Uw brief van 30/10/2001: Gemeente constateert dat de Vereniging P.E.L. correct een aantal punten in haar 'bedenkingen' naar voren brengt m.b.t. de procedure, de ter inzage gelegde stukken, de ter inzage gelegde Akte van Splitsing en het feitelijk niet ter inzake liggen van de stukken op de juiste dag zoals genoemd in de gemeentelijke publikatie. Gemeente trekt de conclusie dat de procedure opnieuw moet starten.

- Uw brief van 4/2/2002: Gemeente biedt excuses aan voor het niet eerder reageren op ons verzoek om ons op de hoogte te houden van de voortgang van de procedure. Tevens wordt gesteld dat onze bedenkingen zullen worden betrokken bij de besluit vorming over de vergunningverlening.

Indien Vereniging P.E.L. niet belanghebbend was, had een simpele mededeling met die inhoud toch volstaan? Op zijn minst is echter door uw handelwijze de indruk gewekt dat Vereniging P.E.L. als belanghebbende werd gezien.

B. Indien de Vereniging P.E.L. op grond van de Huisvestingswet niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, dan kan Bewonersvereniging Rode Dorp ook geen belanghebbende zijn.
Uit uw splitsingsvergunning blijkt echter dat zij *wel* als belanghebbende worden gezien, maar dat hun 'bedenkingen' ongegrond worden verklaard. Wij achten dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel:
Bij het PEL wordt op basis van de Huisvestingswet de conclusie getrok ken dat wij geen belanghebbende zijn, bij Bewonersvereniging Rode Dorp wordt op basis van diezelfde Huisvestingswet de conclusie getrokken dat zij wel belanghebbende zijn, maar dat slechts hun bezwaren ongegrond zijn.
Zowel Bewonersvereniging Rode Dorp als Vereniging P.E.L. hebben leden in dat gebied. Het werkgebied van Bewonersvereniging Rode Dorp bestrijkt het Rode Dorp, het werkgebied van de Vereniging P.E.L. bestrijkt statutair de gemeente Leeuwarden, waaronder ook het Rode Dorp valt. De gedachte zou zo bij ons post kunnen vatten dat het aanmerken van het PEL als 'niet-belanghebbend' eerder stoelt op politieke dan op juridische redenen.
Op zijn minst wekt dit bij ons de indruk van willekeur.

C. Bij uw bijgaande brief bij de Splitsingsvergunning voegt u de 'Bezwaarschrift-bijsluiter' met daarin uitleg hoe wij bezwaar kunnen maken tegen de vergunning. U deelt ons daarin mee dat wij op grond van de bepalingen van de Algemene Wet Bestuursrecht binnen 6 weken bezwaar kunnen maken.
Enerzijds hebben wij dus de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen op basis van de AWB, anderzijds heet het dat wij volgens u op basis van de Huisvestingswet geen belanghebbende zijn.
De AWB somt in Hoofdstuk 1 onder 'Definities en reikwijdte' in artikel 1:6 lid a t.m. d op, waarop de wet niet van toepassing is. De in dat artikel gegeven opsomming is limitatief. In die opsomming wordt de Huisvestingswet en de splitsingsvergunning niet genoemd, zodat moet worden aangenomen dat een bezwaarschrift m.b.t. een splitsingsvergunning ook valt onder de werking van de AWB.

Artikel 1:2 AWB somt op wie als belanghebbend moet worden gezien. Lid 3 stelt:
"Ten aanzien van rechtspersonen worden als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen."

Hieruit blijkt dat ten aanzien van derden-belanghebbenden niet alleen gekeken moet worden naar hun doelstellingen, maar ook naar hun feitelijke werkzaamheden.
Enerzijds is het juist dat de uit 1980 stammende doelstellingen van Vereniging P.E.L. zich beperken tot "woningnood", anderzijds zijn sinds die tijd onze feitelijke werkzaamheden veel breder geworden.

Wij vinden dan ook dat u daar wel erg licht aan voorbijgaat. Uiteraard zou u kunnen stellen dat wij dan ook de statuten maar hadden moeten aanpassen, maar aangezien in de eerste helft van de negentiger jaren de gemeente ervoor koos de vereniging niet langer te subsidiëren, ontbraken ons de middelen om via de notaris de verenigingsakte te wijzigen, hoewel het ontwerp voor een gemoderniseerde akte al jaren geleden door ons in concept werd gemaakt.

Kortom: Wij herhalen bij deze onze eerdere omschrijving m.n. ten aanzien van onze feitelijke werkzaamheden:

De vereniging PEL is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich blijkens haar statuten ten doel stelt:
De bestaande woningnood in het algemeen en die onder een- en tweepersoonshuishoudens in het bijzonder in de gemeente Leeuwarden op te heffen. In de praktijk en in de loop der jaren heeft dit zich uitgebreid tot het gehele terrein van de belangen van huurders en woningzoekenden plus ad-hoc de belangen van eigenaar-bewoners met een smalle beurs en tot de woonlastenproblematiek.
Wij gaven hiervan blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting woningcorporaties.

De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:
a. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en stand punten, zoals die door de vertegenwoordigers van de vereniging in inspraak- en adviesorganen van de gemeente Leeuwarden verwoord dienen te worden.
b. Te streven naar een geïntegreerd toewijzingsbeleid voor woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse, maatschappelijke status, seksuele voorkeur, ras, geloofs- of politieke overtuiging en eventueel crimineel of psychiatries verleden.
c. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van acties te bestrijden en weg te werken.

Daar m.n. de rijksoverheid de laatste jaren een beleid voor staat dat ook de lagere inkomens de keuze moeten hebben tussen huren of kopen en daarvoor m.n. de Wet Bevordering Eigen Woningbezit in het leven werd geroepen (koopsubsidie), is ook voor onze doelgroepen (vooral de lagere inkomens) ook het kopen van een bescheiden huisje soms een optie geworden, voorzover de koopmarkt in de stad dat nog mogelijk maakt. Dit betekende voor de vereniging dat wij ook daar, meer dan voorheen, aandacht aan dienden te besteden.
Het voornemen om een splitsingsvergunning te verlenen aan de eigenaar van het 'Rode Dorp' verdient die aandacht, omdat dit niet alleen consequenties heeft voor het Rode Dorp, maar ook de trend kan zetten voor een bepaald beleid van de gemeente i.v.m. de vraag:
Hoe te handelen bij complexgewijze verkoop van sociale huurwoningen aan de zittende huurders? Het zou zelfs kunnen dat dit voornemen een landelijke precedentwerking heeft.

INHOUDELIJKE BEZWAREN TEGEN DE SPLITSINGSVERGUNNING:

Wij laten eerdere procedurele punten rusten voorzover u deze tijdens het verloop van de procedure heeft hersteld en verwijzen allereerst (voorzover zij *inhoudelijke* punten bevatten) naar onze 'bedenkingen' van:

Brief van 24/10/2002: Bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.

Brief van 15/11/2001: Aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.

Brief van 17/1/2002: Meer aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning Rode Dorp.

U zond ons de splitsingsvergunning van 15/2/2002 plus uw motivering m.b.t. de ingediende bezwaarschriften.

Uw punten 1 t.m. 4 betreffen procedurele zaken; punt 5, 7, 8 en 9 gaan over inhoudelijke zaken.

A. T.a.v. uw punt 5: De onderhoudstoestand van 'het gebouw'.
Het gaat hier niet om 'het gebouw' maar om 'het gebouwde' ofwel 6 laagbouwblokken met rijtjeswoningen.
De onderhoudstoestand: Relevant in het kader van m.n. artikel 2.3 lid 1b van de Huisvestingsverordening 1999.
Kernvraag is hierbij o.i.:
Is het daar bedoelde deskundigen rapport of zijn de daar bedoelde rapporten volledig, zodat het College tot een oordeel kan komen over de onderhoudstoestand van het gebouwde?

Bij punt 4 van onze brief van 15/11/2001 (bladzijde 6) zijn wij uitgebreid ingegaan op de uiterst summiere 'opname technische en bouwkundige gegevens' die op haar beurt voornamelijk verwees naar een door Patrimonium plus BBF gemaakte beschrijving van te plegen 'groot onderhoud' aan m.n. delen van het casco van de woningen. N.a.v. de zienswijzen is nog een rapport van makelaardij Hellema toegevoegd aan de stukken die ter inzage lagen.

In onze brief van 17/1/2002 op bladzijde 2 bij punt A zijn wij ook op deze 'Beschrijving onderhoudstoestand' uitgebreid ingegaan.
Helaas werd ook in dit rapport nauwelijks aandacht besteed aan de woontechnische voorzieningen in de woningen, terwijl over de staat van de nutsvoorzieningen geheel werd gezwegen. Het rapport stelde ook:
"Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de eisen van de gebruiker en de wijze van uitvoering."
Ook over 'elementen die aan het zicht onttrokken zijn' werd geen oordeel gevormd.

M.a.w.: Het rapport staat niet in voor verborgen gebreken.
U duidt hun rapport aan met de term 'onderhoudskundig rapport' wat gezien het bovenstaande een nietszeggende term is. Volledig is hiermee de aanvraag ook niet, zoals wij hierboven en in onze brief van 17/1/2002 betoogd hebben.

Simpel gezegd: De woontechnische staat en de nutsvoorzieningen blijven m.b.t. de noodzakelijke beoordeling in het kader van artikel 2.4 lid 1b een blinde vlek voor het College.
Daarom had de vergunning geweigerd moeten worden aan CHF.

B. Bij de stukken zat niet een Besluit betreffende splitsing in appartementsrechten zoals bedoeld in artikel 2.3 lid 1a van de Huisvestingsverordening 1999.
Waar is een dergelijk besluit van bestuur of directie van CHF? Er wordt in het stuk "Bijlage behorende bij de aanvraag splitsingsvergunning" door CHF of Patrimonium (?) wel gerefereerd aan een keuze om de woningen te splitsen in appartementsrechten, maar het Besluit als zodanig is er niet.

C. Bij punt 9 gaat u in op de stelling dat gewone laagbouwcomplexen niet bedoeld geweest zijn om te splitsen.

In onze brief van 24/10/2001 bij punt B1 op bladzijde 3 hebben wij hier het nodige over opgemerkt:

"De wijze waarop de aanvrager een aantal blokken laagbouwwoningen in appartementsrechten wil splitsen is in strijd met de bedoelingen van de wetgever. We hebben hier te maken met een eengezinswoning waarvan zowel de begane grond (woongedeelte) als de eerste etage (slaapgedeelte) zich bevindt binnen 1 'appartementsrecht'.

Op zich zou dit normaal zijn bij bijv. een nieuwbouwflatgebouw met maisonetteflats, omdat daar immers sprake is van nog een of meerdere maisonetteflats daarboven of daaronder.
Hier echter wordt echter op papier in feite een maisonetteflat geschapen, waar achter het bovenste gedeelte zich slechts de blauwe lucht bevindt en onder de vloer van het benedenste gedeelte slechts de fundering en de grond.
M.a.w.: Er is sprake van oneigenlijk gebruik van het appartementsrecht." Einde citaat.

In de gemeentelijke motivering (blad 3 en 4 bij punt 9) wordt niets weerlegd; er wordt alleen maar iets gesteld:
"Of het de bedoeling van de wetgever is geweest om splitsing alleen van toepassing te laten zijn op horizontale bouw valt te betwijfelen. Het artikel (106:5 lid 1 BW) is niet limitatief gericht op horizontale bouw."
Of laagbouw in Leeuwarden wel/niet eerder werd gesplitst is inderdaad in dit kader irrelevant en werd ook niet door ons als argument aangevoerd.

Indien de moeite was genomen te kijken naar de ontstaansgeschiedenis van de wet, dan was duidelijk geworden dat splitsing in dit geval zo niet naar de letter van art. 106 boek 5 BW, dan wel naar de geest van dit artikel had moeten worden afgewezen.
Op zijn minst is het idee, dat alles wat los en vast zit in principe vatbaar is voor splitsing in appartementsrechten, in strijd met het volkshuisvestingsbelang.
Bij deze zeer specifieke gebonden mede-eigendomsvariant, waarbij men Titel 9 van boek 5 BW in zijn samenhang van wetsartikelen moet bekijken, is de kern van de zaak dat het gebouw of groep van gebouwen door haar aard en bouwwijze het noodzakelijk maakt dat er gesplitst wordt.

Denk alleen al aan de vele collectieve ruimten, die totaal ontbreken in het Rode Dorp.
Om middels splitsing een stuk eigenbelang van Patrimonium te gaan regelen bij laagbouwwoningen (eigenaar-grootverhuurder plus Bestuurder plus monopolie qua onderhoud en zeggenschap over de 'koopwoningen'; zie verder onze eerdere bedenkingen op dat punt) is oneigenlijk gebruik van art. 106 boek 5 BW.

Op bladzijde 4 punt 10 citeert u artikel 33 Huisvestingswet.
Het is duidelijk dat u categorieën woningen mocht aanwijzen waarvoor een splitsingsvergunning nodig is. Daar was op zich niets mis mee.
Vervolgens heeft u in uw eigen Huisvestingsverordening de grootst mogelijke categorie gezet die mogelijk was: "Alle bestaande gebouwen omvattende woonruimte".

Vervolgens betoogt u dat als CHF appartementsrechten wil vestigen "daarvoor een splitsingsvergunning aangevraagd en verkregen moet worden."
Hier wordt in feite gesteld: Wij *moeten* een aanvraag honoreren. Er moet echter niets. Het is niet "men vraagt en wij draaien".

Nu is het net of u op de stoel gaat zitten van Patrimonium en haar belangen.
U moet een eigen afweging/keuze maken. U doet net of u geen keuze heeft en dat is onzin.

Met art. 33 van de Huisvestingswet is niets mis. Wat mis is, is het feit dat u uit uw eigen Huisvestingsverordening artikel 2.1 in feite concludeert dat alle bestaande gebouwen bevattende woonruimte vatbaar zijn voor splitsing en vervolgens elke splitsingsaanvraag meent te moeten afdekken met een vergunning want anders klopt het allemaal niet meer.

Anders gezegd: Uw categorieën in de zin van art. 33 Huisvestingswet zijn groter en breder dan de categorie gebouwen met woonruimte waarop artikel 106 boek 5 BW in elk geval in de geest en bedoeling van de wet slaat en vervolgens leidt u uit uw eigen Verordening af dat *dus* alle bestaande gebouwen met woonruimte in principe wel te splitsen zijn en DUS vergunning MOET worden afgegeven.
O.i. gaat echter het BW boven de verordening en redeneert u in feite achterstevoren.
Eerst komt het BW, vervolgens de Huisvestingswet art. 33 en dan uw verordening, niet andersom.

D. Artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening 1999 geeft B en W een toetsingskader om simpel gezegd twee dingen tegen elkaar af te wegen:
Weegt het belang dat de aanvrager van de vergunning heeft op tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad voorzover die voor verhuur is bestemd?
Het artikel stelt:
"Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning, indien:
a. het belang dat de vergunningaanvrager bij de splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor de verhuur is bestemd. Hierbij wordt mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of een gedeelte van een gebouw opgenomen woonruimten betrokken."
Einde citaat.

Vast staat dat bij verkoop deze huurwoningen uit de sociale huurwoningvoorraad verdwijnen en terug komen op de koopmarkt.
Gezien de toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt in de stad (Huurwoningen tot f650,- kale huur) moet o.i. toch al voorzichtig en met gepaste terughoudendheid qua te verkopen aantallen corporatiewoningen worden gehandeld.
Gezien de huidige situatie kan verkoop eigenlijk nauwelijks op dit moment, maar omdat in het verleden verwachtingen m.b.t. verkoop zijn gewekt bij de zittende huurders (toen de woningmarkt nog wat 'ruimer' leek dan nu) stuitte de onttrekking op zich van 127 sociale huurwoningen in dit geval bij ons niet op bezwaren. De onderhandelingen tussen Patrimonium en Bewoners vereniging Rode Dorp waren nl. al begonnen toen de lokale woningmarkt nog ruimer was dan nu.

De Bewonersvereniging 'Rode Dorp' heeft langdurig onderhandeld met Woonbedrijf Patrimonium over de verkoopvoorwaarden. Daar zij de eerstverantwoordelijke zijn en waren als huurders, heeft het PEL zich beperkt tot informele, vrijblijvende adviezen op ad-hoc basis aan hen.

Dat verkoop zonder enige nadere voorwaarde onwenselijk is bij sociale huurwoningen, is een hoofd-uitgangspunt waarover o.i. zowel gemeente, Patrimonium, Bewonersvereniging Rode Dorp en de Vereniging P.E.L. het wel eens zijn.
Het gaat dan m.n. om eigendoms-beperkende voorwaarden. In de mate waarin dit moet geschieden, ligt het probleem.
Maatregelen in de zin van:
Een anti-speculatiebeding voor maximaal 5 jaar, een zelfbewoningsclausule plus boetebeding in de koopakte, een vereniging waarvan een koper lid kan worden op vrijwillige basis plus een onderhoudskas bijeengebracht via de leden, zijn maatregelen die onze instemming hebben of waarmee (bijv. beperkt anti-speculatiebeding) wel valt te leven.

Er valt veel via een koopakte te regelen op dit gebied.
(Voor wat betreft anti-speculatiebeding en zelfbewoningsclausule bieden de koopakten van de verkochte BWL-woningen Barent Fockesstraat e.o. naar onze mening goede aanknopingspunten.)

Patrimonium gaat echter op dit punt inhoudelijk een brug te ver, alsof men met een kanon op een mug schiet:
Zij wil laagbouwhuisjes als 'appartement' verkopen. Dit betekent:
Een bij wet verplicht lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren en Patrimonium die aan de touwtjes blijft trekken, omdat Patrimonium ongetwijfeld voor Administrateur/Bestuurder zal willen spelen, gezien het feit dat de bewoners leken zijn en Patrimonium een professioneel verhuurder.
M.a.w.: Dit worden in feite geen koopwoningen, maar woningen waarin 'het nieuwe huren' gestalte krijgt:
Waar eerst Patrimonium achterstallig onderhoud moest betalen (huurrecht) zijn het straks de nieuwbakken 'eigenaren' die hun door het bestuur van de Vereniging van Eigenaren gevraagde onderhoudsbijdrage moeten afdragen aan de kas van de VvE.

Terug naar artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverorde ning:

Naar onze mening zit er een luchtje aan het belang van de aanvrager:
Dit is geen 'eerlijke' verkoop, maar bedrog:
Men koopt fysiek een laagbouwhuisje, maar in feite koopt men juridisch gesproken 'een flatappartement' met alle beperkingen van het eigendomsrecht daarbij.
Erger nog: Zijn flatblokjes gezien het aantal appartementen vaak nog wel door de eigenaren zelf via hun VvE te beheren, zodat men dan in elk geval nog baas in eigen huis is, de grootte van deze blokken woningen samen (127 stuks) noopt naar professioneel beheer.

Automatisch komt hiermee Patrimonium weer in beeld; niet meer als verhuurder, maar in zijn nieuwe rol als Bestuurder van de VvE...
Hoezo, baas in eigen huis en vooral: Baas OVER het eigen huis?!

Kortom: De echte keuze gaat niet tussen het verminderen van de voorraad sociale huurwoningen met 127 stuks en het vergroten van de goedkopere koopmarkt met datzelfde aantal maar tussen het laten dalen van de huurwoningvoorraad met 127 woningen en het toevoegen van 127 'nep-appartementen' met waarschijnlijk Patrimonium als Bestuurder van de VvE.

Maar ook al zou dat laatste niet het geval zijn, dan nog houdt Patrimonium op de Vergadering van Eigenaars qua stemmen de meerderheid, omdat gezien de juridische constructie te verwachten valt, dat bijna niemand van de zittende huurders onder deze voorwaarden tot koop zal overgaan.
Hiermee bepaalt Patrimonium dan als groot-eigenaar nog jarenlang wat er 'moet' gebeuren, hoe hoog de onderhoudsbijdrage moet zijn enz.
Daarmee ontstaat de absurde situatie dat voor de resterende huurwoningen van Patrimonium die dan formeel gesproken ook 'appartementen' zijn, de nieuwbakken koper mee mag betalen voor alle buitenonderhoud, herstel en reparatie, terwijl dit in de gewone verhuursituatie voor rekening was geweest van Patrimonium!

Zo kan daar groot-verhuurder Patrimonium dan zijn onderhoudskosten spreiden over alle 127 woningen, ook over de verkochte woningen!

Wat weegt nu zwaarder: Het belang dat Woonbedrijf Patrimonium meent te hebben bij haar juridische schepping of het behoud van de woonruimtevoorraad voor zover bestemd voor de verhuur?

Volgens onze informatie is Patrimonium voornemens om indien de zittende huurders niet willen kopen, dan ad-hoc leegkomende huurwoningen aldaar per stuk te verkopen onder dezelfde voorwaarden maar tegen een hogere prijs. Voor een hogere prijs zijn echter ook nog wel huisjes te vinden zonder deze voorwaarden.
M.a.w.: Dat brengt het risico met zich mee van langdurig te koop staande lege huizen in het Rode Dorp.
M.a.w.: Dit is geen serieuze toevoeging aan het goedkopere deel van de koopmarkt.

In uw motivering bij punt 8 heeft u gesteld:
"Dat het doel van de splitsing en het bijbehorende lidmaatschap van de VvE ook op andere wijze gerealiseerd kan worden is juist. Het staat de gemeente niet vrij de aanvraag splitsingsvergunning te weigeren omdat enige andere regeling op privaatrechtelijke gronden beter of geschikter zou zijn. Het voorstel om op andere wijze het doel te bereiken wordt niet overgenomen."

Wij geven echter helemaal geen voorstel om op een andere wijze het doel te bereiken! Als we dat hadden willen doen, hadden we ons tot Patrimonium gewend.
Kortom: Ons betoog is er niet op gericht om u te bewegen zich tot Patrimonium te wenden met inhoudelijke (privaatrechtelijke) wensen, maar gericht op de door u uit te voeren toetsing aan de Huisvestingsverordening.

Dat e.e.a. een zekere politieke lading draagt is onvermijdelijk:
Het karakter van de Huisvestingswet en de Huisvestings verordening zelf is immers een neerslag van zekere politieke keuzes en wenselijkheden.
Kortom: Wij stellen vast hoe wij tegen de keuzes van Patrimonium aankijken en de gemeente kan in dit kader alleen maar met de Huisvestingsverordening in de hand de splitsingsvergunning geven of weigeren.

Kern van de zaak is dat wij, het eindresultaat overziend, vinden dat gezien de wijze waarop Patrimonium de sociale huurwoningen omzet in koopwoningen en de toetsing die het College op grond van artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening 1999 moet maken, deze onttrekking van huurwoningen maar niet moet doorgaan.
De ligging en de te verwachten vraag spelen bij dit toetsingsartikel ook een rol. De te verwachten vraag is gezien de voorwaarden die Patrimonium stelt klein.
Ook speelt daarbij een rol dat Patrimonium verkoopprijzen hanteert op basis van taxatie als 'gewoon' laagbouwhuisje waarbij geen rekening werd gehouden met het juridische 'appartementsrecht' karakter van de te verkopen woningen plus de verkoopbelemmerende voorwaarden voor een koper, ofwel:
De verkoopprijs is te hoog. Bovendien willen velen in het Rode Dorp niet kopen onder deze voorwaarden:
"Als ik een flat wil hebben, koop ik wel een flat", zo wordt gezegd.
Als een zittende huurder verhuist voorzien wij leegstand voor een hele tijd omdat onder deze voorwaarden Patrimonium incourante koophuisjes heeft geschapen.
Qua ligging is het Rode Dorp geen top-lokatie: Ver van de binnenstad, smalle straatjes, kleine huisjes. Verhuren lukt meestal wel maar verkopen waarbij men in feite geen koper wordt maar slechts een gebruiksrecht heeft en mede eigenaar wordt van 6 woonblokken waarbij Patrimonium de grootste mede-eigenaar blijft? Zoals betoogd heeft men gezien de 6 ondersplitsingen alleen maar "een aandeel in een aandeel" gekocht.
Op die wijze weegt voor ons het behoud van de huurwoningvoorraad zwaarder, mede gezien de krapte op de goedkopere huurwoningmarkt en de huidige huurprijs van deze woningen.
Het belang van Patrimonium is er in feite helemaal niet of het moet zijn:
Winst maken op verkoop van woningen waarvan de boekwaarde alleen bestaat uit de herstelkosten aan de huizen die ze aan BBF betaalde. Bovendien houdt Patrimonium alle touwtjes in handen, zodat in feite sprake is van 'het nieuwe huren':
Kopers die niks te vertellen hebben over 'hun' huis! Indien Patrimonium niet zou verkopen, maar door blijft verhuren wordt zij op geen enkele wijze in haar belangen geschaad.

Kortom: Wij vinden dat de weegschaal doorslaat naar het belang van het behoud van de bestaande huurwoningvoorraad, wat in feite gewoon huurdersbelang is. Daarom had de splitsingsvergunning geweigerd moeten worden.

 
                              Hoogachtend,


                              (Voorzitter)


                              (Secretaris)


                              (Penningmeester)

Bijlagen:

- Uw brief van 30/10/2001 aan het PEL.
- Uw brief van 04/02/2002 aan het PEL.
- Brief PEL 24/10/2002:
Bedenkingen tegen afgifte splitsingsvergunning.
- Brief PEL 15/11/2001:
Aanvullende bedenkingen tegen afgifte splitsingsvergunning.
- Brief PEL 17/1/2002:
Meer aanvullende bedenkingen tegen afgifte
splitsingsvergunning.