COLLEGE VAN BURGEMEESTER
EN WETHOUDERS
POSTBUS 21000
8900 JA LEEUWARDEN
Onderwerp: - Meer aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsings- vergunning 'Rode Dorp'
Leeuwarden,17/01/2002
Geacht College,
hierbij dient de Vereniging P.E.L. aanvullende bedenkingen in tegen het voornemen van uw College om Stichting Corporatieholding Friesland, waaronder o.a. Woonbedrijf Patrimonium te Leeuwarden valt, vergunning te verlenen voor splitsing van 127 eengezinswoningen in het 'Rode Dorp' in appartementsrechten.
In onze brief van 15/11/2001 hadden wij 'aanvullende bedenkingen' ingediend. Dit, n.a.v. uw brief van 30/10/2001 waarin u indertijd meedeelde dat u de procedure opnieuw startte. Uit de gemeentelijke rubriek 'Aan de Grote Klok' in het blad 'Huis aan Huis' van wo. 9/1/2002 maakte u echter bekend dat thans voor de derde maal de procedure opnieuw wordt gestart. Wij hadden in onze brief van 15/11/2001 gesteld dat wij het op prijs zouden stellen ons verder op de hoogte te houden van het verdere verloop van de procedure. U heeft ervoor gekozen dat niet te doen.
Bij de bekendmaking in het blad 'Huis aan Huis' van uw voornemen om een splitsingsvergunning te verlenen stelt u dat belanghebbenden een termijn van twee weken hebben om hun zienswijze schriftelijk kenbaar te maken.
U legt de stukken echter ter inzage vanaf donderdag 10 t.m.
vrijdag 18 januari 2002. Dat is negen dagen lang, geen veertien dagen. U noemt dat: 'deze termijn van twee weken'. Kennelijk gebruikt u een andere kalender dan wij. Wij maken hier
bezwaar tegen:
Zelfs aan een termijn van ter visie-legging van
twee weken wordt zo niet voldaan.
Op 3 januari 2002 heeft u bij de bewoners (huurders) in het
Rode Dorp een brief laten bezorgen waarin werd meegedeeld dat
Patrimonium op 6/12/2001 een aanvraag splitsingsvergunning
Rode Dorp bij u had ingediend.
Tevens werd daarin gesteld dat
de bewoners gedurende een termijn van vier weken
(vanaf 10/1/2002 t.m. 9/2/2002) inzage kregen in de vergunningaanvraag en dat gedurende de inzagetermijn schriftelijke
bezwaren of opmerkingen bij u kunnen worden ingediend.
Richting gebruikers is hiermee dan nu voldaan aan artikel 36
lid 1 Huisvestingswet (toezendingsplicht aanvraag) en artikel
37 lid 1 (vier-weken termijn voor geven 'zienswijze')
De overige belanghebbenden (niet-gebruikers) komen er echter
bekaaid vanaf
(zie hierboven: Zelfs geen briefje en een termijn van slechts 9 dagen; zelfs geen veertien dagen).
In uw brief aan de bewoners d.d. 3/1/2002 stelt u o.a.:
"Bezwaren en opmerkingen die tegen eerdere aanvragen zijn
ingediend zullen door het college bij de besluitvorming worden
betrokken. Met deze aanvraag komen eerdere aanvragen te vervallen."
Het is duidelijk dat dat laatste geldt voor allen; zowel
gebruikers als derden-belanghebbenden. Daar de brief was
gericht aan de gebruikers/huurders is ook duidelijk dat hun
(mogelijke) eerdere 'bedenkingen' worden 'meegenomen' in
procedure.
Onduidelijk is, of onze eerdere 'bedenkingen' bij de eerste en
tweede ter visie legging ook zullen worden meegenomen:
Per
slot ontvingen wij deze maal geen enkel bericht aangaande deze
derde start van de procedure.
Daarom delen wij u bij deze mee, dat wij onze eerdere geuite
bedenkingen handhaven voorzover wij in deze brief niet anders
hebben aangegeven. Wij doelen hierbij op onze 'bedenkingen'
van 24/10/2001 en onze 'aanvullende bedenkingen' van
15/11/2001.
A. Bij de ter inzage gelegde stukken bevindt zich thans als
'nieuw' stuk: Een 'Beschrijving onderhoudstoestand' door
Hellema makelaars. Zoals eerder aangegeven, zijn wij van
mening dat de reeds eerder gemaakte 'Opname technische en
bouwkundige gegevens' uiterst summier was en voornamelijk
verwees naar een door Patrimonium plus BBF gemaakte beschrijving van te plegen 'groot onderhoud' aan vooral delen van het
casco. Een opname van de staat van de woontechnische zaken en
de nutsvoorzieningen ontbrak.
Duidelijk is, dat Patrimonium zelf dit bij nader inzien ook
een manco moet hebben gevonden, aangezien het rapport van
Hellema o.a. stelt:
"Het doel van de opname is inzicht te verkrijgen in de huidige
onderhoudstoestand van het bebouwde, op grond van de Huisvestingsverordening '99 art. 2.3 1-b, ten behoeve van de splitsingsvergunning het 'Rode Dorp'." Einde citaat.
Hellema verwijst naar een 'bijlage 1' bij hun rapport en
spreekt ook ten onrechte over 'renovatie'. Daarvan is geen
sprake! Het uitgevoerde en deels nog uit te voeren werk van
BBF betreft 'groot-onderhoud' aan m.n. het casco en in feite
gaat het om het 'inlopen/inhalen' van achterstallig onderhoud,
niet meer en niet minder.
Bijlage 1 spreekt over: "Grotendeels dubbele beglazing (HR++)
op de begane grond."
Dit is onjuist: Voorzover onze informatie reikt, gaat het om 'gewoon' dubbel glas, niet om HR++ glas.
[Isolatiewaarde is de z.g. k-waarde: Hoe kleiner dit getal,
des te hoger de warmteweerstand/isolatiewaarde. Standaard
dubbel glas: k-waarde is 3. HR enkel plus: k-waarde 1,5 HR
dubbel plus: k-waarde 1,3. HR enkel plus glas is al twee maal
zo goed qua isolatie als 'gewoon' dubbel glas. M.a.w.: Er is
wel degelijk substantieel verschil qua warmteisolatie tussen
standaard dubbel glas en deze nieuwere glassoorten.]
Wij hadden hoop dat dit rapport m.n. de nodige aandacht zou
schenken aan de woontechnische voorzieningen en de staat van
de nutsvoorzieningen. Men stelt wel dat 'het gros van' de
woningen (niet allemaal dus!) nu 'extern in goede conditie'
is, maar over de interne staat stelt Hellema slechts: "Intern
zijn de woningen over het algemeen voorzien van zeer eenvoudige badkamer, keuken en toilet. De woningen zijn vrij gehorig."
Einde citaat.
In het 'makelaars-jargon' betekent 'zeer eenvoudig' ook werkelijk 'zeer eenvoudig'. Vraag is of keuken, douche en toilet
nog voldoen aan de bouwvoorschriften voor bestaande woningen.
Over de staat van de nutsvoorzieningen wordt gezwegen. Dat is
veelzeggend of: Daar is niet eens naar gekeken. Dat had wel
moeten gebeuren!
Het gaat m.n. bij elektra en gas om VEILIGE
installaties. Wij vinden dat een keuringsrapport door Essent
(gas/elektra) en NUON (water) op dit punt duidelijkheid had
kunnen verschaffen, juist omdat B en W zich in het kader van
de procedure *ook* een oordeel moeten kunnen vormen over deze
zaken.
Tenslotte vragen we ons af wat dit rapport nu eigenlijk toevoegt, omdat bij het kopje 'Waardering' o.a. wordt gesteld:
"Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het
oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het
aan- of afwezig zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn
sterk afhankelijk van de eisen van de gebruiker en de wijze
van uitvoering." Einde citaat. Ook over 'elementen die aan het
zicht onttrokken zijn' wordt geen oordeel gevormd. M.a.w.: Wij
staan niet in voor verborgen gebreken.
We merken nog op dat onder het kopje "Verontreiniging" geen enkele verantwoordelijkheid wordt genomen en wordt gewezen op de mogelijkheid van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Treft t.z.t. een koper onverhoopt dergelijke materialen aan (bv. bij een interne opknapbeurt) dan kost hem/haar/hen dit duizenden guldens om dit op de voorgeschreven wijze te laten verwijderen! Verder is t.b.v. het kunnen verkrijgen van koopsubsidie ook een z.g. 'schone grond' verklaring vereist, evenals (naast een taxatierapport) een bouwkundig rapport als het achterstallig onderhoud (bv. met betrekking tot de woontechnische zaken!) meer dan 10 procent bedraagt van de waarde van het huis.
Daarom was het o.i. beter geweest als Patrimonium meteen een complete bouwkundige keuring (zowel binnen als buiten) had laten maken op basis van steekproefsgewijs uitgezochte woningen waar BBF klaar mee was en een bodemonderzoek had laten instellen t.b.v. bedoelde 'schone grond' verklaring.
B. Het stuk: "Motivering splitsing" d.d. 6/12/2001:
Was de eerdere motivering uiterst summier, deze maal komt het
verhaal qua lengte uit op 1 a4-tje.
Patrimonium geeft nu eindelijk eens haar motivering om te
kiezen voor de vorm waarin gesplitst wordt in appartementsrechten.
Er wordt eindelijk ook toegegeven dat het de eigen
keuze is geweest om voor deze vorm te opteren. Gesteld wordt
dat acht punten daarbij de doorslag hebben gegeven:
a. De door de gemeente Leeuwarden en het ministerie van VROM vastgestelde voorwaarden waaronder verkocht mag worden.
Uit een door Stadsontwikkeling en -beheer van de gemeente op
6/7/2001 verzonden brief aan Patrimonium blijkt o.a.:
"Patrimonium is vrij in het bepalen van de verkoopconstructie,
zolang het onderhoud van de woningen is gewaarborgd en de
karakteristiek van deze buurt behouden blijft." Afgezien van
de vraag of de gemeente in het kader van het BBSH bij dit
'besluit van aanmerkelijk belang' (BAB) uberhaupt wel voorwaarden *kan* stellen of dat dit recht aan VROM is voorbehouden, blijkt uit bedoelde brief dat de keuze van Patrimonium
kennelijk ook voor de gemeente een verrassing is. Gesteld
wordt:
"De verkoopconstructie met een Vereniging van Eigenaren
(VvE), te ontstaan na samenvoeging en splitsing van de woningen, is een interessante formule. De gemeente is dan ook
voornemens het verloop van deze verkoop te evalueren."
Ofwel: De gemeente weet niet precies wat ze hiervan moet
vinden, vandaar de aankondiging van een evaluatie.
In haar brief van 15/10/2001 aan Patrimonium geeft de Inspectie Noord van het ministerie VROM toestemming om tot verkoop
van het Rode Dorp over te gaan. VROM conformeert zich daarbij
aan de 'afspraken' tussen de gemeente Leeuwarden en Patrimonium en schrijft o.a.:
"Het gaat daarbij om afspraken over een
op te richten VvE, het hanteren van een anti-speculatiebeding,
het garanderen van de onderhoudstoestand, het hanteren van het
uitgangspunt van de koopsubsidie."
M.b.t. een op te richten VvE waren er echter helemaal geen
afspraken gemaakt tussen Patrimonium en de gemeente, zoals
blijkt uit de brief van 6/7/2001 van de gemeente aan Patrimonium:
De gemeente liet Patrimonium daarin vrij. (Zie hierboven)
M.b.t. tot 'het hanteren van de koopsubsidie' het volgende: In
een intern Memo van 26/4/2001 (Eindadvies inzake de voorwaarden en de verkoopvorm van de woningen in het Rode Dorp te
Leeuwarden) werd na de nodige berekeningen met bruto inkomens
en maandlasten met of zonder koopsubsidie al gesteld:
"Een belangrijke onderkenning moet zijn dat niet iedereen zal kunnen kopen. Om in aanmerking te kunnen komen voor koopsubsidie is het nodig om Nationale Hypotheekgarantie te kunnen verkrijgen. Bovendien gelden voor het aanvragen van koopsubsidie ook minimale inkomens." Einde citaat.
Afgezien van het bovenstaande m.b.t. een VvE en de koopsubsidie zijn wij van mening dat VROM alleen maar hoeft te toetsen op de vraag of de financiele continuiteit van de corporatie in het geding is en of door de verkoop de volkshuisvestingsbelangen worden geschaad. Een globale toetsing (BAB) dus en zeker niet zo gedetailleerd dat VROM splitsing en een VvE van rechtswege als voorwaarde zou *kunnen* voorschrijven voor laagbouwwoningen!
Met betrekking tot het voornemen van Patrimonium ook een anti-
speculatiebeding op te nemen, meldt VROM ons i.v.m. de koopsubsidie-voorwaarden: "Anti-speculatiebeding dient wel te
voldoen aan art. 22 van de Wet Bevordering eigenwoningbezit."
Mede in dit verband wijzen wij op de brief van de gemeente aan
Patrimonium d.d. 6/7/2001 waarin o.a. stond:
"De aanvraag voor
een splitsingsvergunning zal vergezeld worden van dit definitieve plan, waarin ook het volkshuisvestelijk oogpunt wordt
belicht en waarbij tevens de (concept)koopcontracten zijn
bijgevoegd." Einde citaat.
Veel hebben we niet kunnen lezen over de volkshuisvestelijke aspecten en de (concept)koopcontracten hebben wij niet aangetroffen bij de ter inzage gelegde stukken.
b. Vastgesteld is, dat de wijk, bij verkoop van woningen, niet in verval mag raken. (het voorkomen van een tweede Achter de Hoven/Vegelin)
Zoals eerder gesteld: Mee eens, enige meningsverschil ligt in de wijze waarop dat doel bereikt kan worden.
c. Behoud van het karakter (het straatbeeld c.q. gevelaanzicht) van de woningen.
Ook een sympathiek doel. In de Akte van Hoofdsplitsing wordt
op blz. 22 onder de letter O in Artikel 40 gesproken over een
instandhoudingsverplichting van het huidige kleurenschema van
de gemeenschappelijke delen. Wijzigingen daarvan door de
afzonderlijke appartementseigenaren is niet toegestaan. Gesteld wordt o.a.:
"In de akten van overdracht van de afzonderlijke appartementsrechten aan de afzonderlijke kopers zal deze
bepaling worden gevestigd als een kwalitatieve verplichting
zoals bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek."
Dit onderstreept in feite ons eerdere betoog, dat als je zaken
wilt regelen m.b.t. het aanzicht, je veel kunt regelen via de
afzonderlijke koopakten en dat het helemaal niet nodig is
daarvoor ook over te gaan tot splitsing in appartementsrechten!
d. Er mag geen sprake zijn, noch ontstaan, na verkoop, van achterstallig onderhoud.
Alweer een sympathiek doel. Voor elke andere woningeigenaar geldt slechts de Woningwet en de aanschrijvingsbevoegdheid van de gemeente. Het is de plicht van de gemeente een handhavingsbeleid te voeren m.b.t. de Woningwet! Desgewenst zou men een periodieke woningkeuring als kwalitatieve verplichting in de koopakte kunnen opnemen en de verplichting geen achterstallig onderhoud te laten ontstaan ook, maar dan voor het *hele* casco. (Dit incl. kettingbeding plus boetebeding. Het laatste bv. op basis van 'wanprestatie'?) De verplichting zou dan niet alleen gelden tegenover de gemeente (Woningwet) maar ook tegenover Patrimonium als verkopende partij.
e. Het uitsluiten of het onder uiterst strikte voorwaarden mogelijk maken van verhuur door de particuliere eigenaar.
Een absolute noodzaak. De verhuurders zijn de oorzaak van de
ondergang van de Vegelinbuurt geweest! We hebben eerder uitvoerig betoogd waarom m.b.t. dit punt de beste oplossing is:
Zelfbewoningsclausule plus boetebeding plus kettingbeding in
de koopakten.
f. De gemaakte afspraken ten aanzien van de financiële bijdrage die de stichting levert aan de vereniging van eigenaars.
Een onzin-argument in het kader van de z.g. noodzaak om tot
splitsing over te gaan. Met een 'gewone' vereniging, die ook
rechtspersoon is, kunnen dergelijke afspraken evenzeer gemaakt
worden. Maar ja, dan is Patrimonium als groot-eigenaar wellicht niet meer zelf baas over de kas en uiteraard verdonkermanen zij dan de centjes nietwaar?
Indien men dat werkelijk
denkt, even het volgende:
Denkt men nu werkelijk dat als er bij de rechtspersoon P.E.L.
op onwettige wijze geld zou verdwijnen, wij dat als bestuur
over onze kant zouden laten gaan?! Denkt men nu werkelijk dat
een bestuur van een 'gewone' (kopers)vereniging dan niet zowel
civielrechtelijke als strafrechtelijke stappen zet?
De realiteit is, dat Patrimonium de a.s. kopers voor geen
meter vertrouwt. Ons advies is dan: Verkoop helemaal niet en
blijf gewoon verhuren. Dat lijkt ons dan zuiverder.
g. De juridische afdwingbaarheid om d.m.v. het appartementsrecht aan bovengenoemde punten te kunnen en blijven voldoen.
Onze mening: Zet alles wat er te regelen valt m.b.t. gevelaanzicht, onderhoud ed. als kwalitatieve verplichting in de
koopakten.
Zie de vrijwillige Kopersvereniging als 'onderlinge waarborgmaatschappij'. Zet in de verenigingsakte waar de kopers m.b.t.
onderhoud op kunnen rekenen als ze lid zijn/worden van de
vereniging.
Bv.: Kozijn verrot en lid: De vereniging regelt een nieuw
kozijn.
Geen lid: Wel een beetje dom, want i.v.m. de bepalingen in de koopakte ben je verplicht het kozijn te vervangen,
maar dan op eigen kosten. Doe je dat niet, dan kan de verkoper
of de gemeente je daar op aanspreken en anders val je door de
mand bij de (eveneens) verplichte periodieke woningkeuring.
h. In de vorm van een normale vereniging is het lidmaatschap opzegbaar en de daarbij behorende verplichtingen. Bij het nastreven van bovengenoemde voorwaarden is opzegging van het lidmaatschap niet wenselijk.
In onze optiek zitten de verplichtingen vast aan de koopakte. De rechten, bv. recht op het nader omschreven onderhoud door de Kopersvereniging ontstaan door het lidmaatschap daarvan. Opzegging betekent dat deze rechten verloren gaan, maar niet de plichten.
Samengevat: De in de punten a t.m. h gegeven argumenten voor splitsing overtuigen ons niet. Het kan anders.
De bijlage gaat verder nog in op de vraag waarom er tevens werd gekozen voor 6 ondersplitsingen (er zijn 6 woonblokken). Ook dit kan via de verenigingsakte van een gewone vereniging geregeld worden. Bv. indien een besluit uitsluitend op 1 blok betrekking heeft, hebben alleen die leden op dat punt stem- recht. Indien de beslissing op het hele gebied betrekking heeft, hebben alle leden stemrecht, in welk blok ze ook wonen. Dit geldt ook voor jaarstukken, begroting ed.
Dit waren onze extra aanvullende 'bedenkingen' i.v.m. de derde ter visie-legging van de aanvraag splitsingsvergunning. Het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L. zou het op prijs stellen op de hoogte gehouden te worden van het verdere verloop van de procedure.
Hoogachtend, (Voorzitter) (Secretaris) (Penningmeester)