Verkoop dure woningen Zuiderburen stagneert: PROJECTONTWIKKELAAR STELT PLANNEN BIJ


(Uit de Leeuwarder Courant van wo. 5/12/2001: "Huizenplan Des Bouvrie geschrapt")


Bij Stedelijke Vernieuwing gaat het niet uitsluitend om sloop van goedkopere woningen, maar ook om nieuwbouw. Dat laatste niet alleen op de plaats van de gesloopte huizen, maar ook in het weiland, ofwel in de 'uitbreidingsgebieden' zoals Zuiderburen.
Deze nieuwbouwwijk ligt ten zuiden van de wijk Aldlan en strekt zich (voorlopig) uit tot de dorpen Hempens en Teerns. Een verdere uitbreiding is gepland ten zuiden van de Froskepolle, die oostelijk ligt van Aldlan. De noord- en oostzijde van het hele plan Zuiderburen wordt begrensd door het Van Harinxmakanaal en de westelijke zijde door de Drachtsterweg.
Bijna alle woningen die hier worden gebouwd zijn dure koopwoningen en in de gedachten van de stedelijke vernieuwers gaat uiteraard de hele 'middle-class' die uit tweeverdieners bestaat, daar een eengezinswoning kopen. In de hele wijk is helemaal niks, zelfs geen winkelcentrum of supermarkt. Geen probleem uiteraard, want men heeft natuurlijk twee auto's:
Een voor pa en een kleine auto voor ma, dus een flinke afstand tot de winkels moet geen probleem zijn.
Uiteraard is in de wijk geen plaats voor lagere inkomens, laat staan voor huurders met niet zoveel geld. Er zijn/komen nog wel een paar peperdure flats, zodat de kleine huishoudens toch ook nog wat krijgen. Nu ja, een enkele geslaagde grotere drugsdealer kan wellicht zo'n appartement kopen...
De 'upgrading' bedenksels beginnen nu echter tegen de grenzen van de realiteit aan te lopen. Uit de Leeuwarder Courant van woensdag 5/12/2001:

HUIZENPLAN DES BOUVRIE GESCHRAPT

LEEUWARDEN - Het huizenplan van ontwerper Jan des Bouvrie in de Leeuwarder nieuwbouwwijk Zuiderburen is afgeblazen. Naar diens 32 rijtjeshuizen à f490.000 is geen vraag. Meer projecten in Zuiderburen lopen moeizaam.

Nu de huizenverkoop hapert, heeft projectontwikkelaar Vestia bsloten bij Leeuwarden een andere koers te kiezen. Het project van Des Bouvrie maakt plaats voor goedkopere huizen, getekend door het Asser architectenbureau Gerritsma en Vesseur. De prijzen liggen tussen f350.000 tot f450.000. Ook het plan voor 36 appartementen pal aan het Van Harinxmakanaal gaat mogelijk op de helling.
[Vestia heeft waarachtig nog meer verstand dan de gemeente:
De gemeente wil nog steeds veel sloop van goedkope huurhuizen, de projectontwikkelaar stuurt snel wat bij als hij merkt dat 'de markt' waarop hij actief is, verandert. Dat zou de gemeente m.b.t. de bestaande huizenvoorraad ook moeten doen qua beleid: Er zijn forse wachtlijsten voor de goedkopere huurwoningen, ook voor simpele flatjes. Dan moet je gewoon je verstand gebruiken en zeggen: Kennelijk is daar vraag naar; die kunnen dus niet gesloopt worden. Uiteraard is de vraag vooral ontstaan omdat Leeuwarden gewoon een arme stad blijft qua inkomen per huishouden:
Nog altijd veel meer werklozen dan in de rest van Friesland, wel veel gesubsidieerde banen, maar ook die zitten qua inkomsten slechts op of net boven minimumloon. Natuurlijk is 3,5 tot 4,5 ton nog akelig duur, maar zo ligt het qua prijs met alle nieuwbouw:
De minimale prijs voor de allersimpelste nieuwbouwwoning ligt zo op f275.000,- als het inmiddels geen 3 ton is geworden...
M.a.w.: De bestaande woningvoorraad wordt voor de lagere inkomens en ook voor de gemiddelde eenverdiener steeds belangrijker! Ook mag niet worden vergeten dat de leeuwarder huishoudenssamenstelling zo is, dat 62,5 procent (32.432 huishoudens) alleenstaanden zijn! (Cijfers jaar 2000)
Dat is de meerderheid voor wie niks wordt gebouwd en wiens huizen worden gesloopt als ze de pech hebben niet rijk te zijn! Want ook al heb je geld als eenpersoonshuishouden: Wat moet je in vredesnaam met een grote eengezinswoning?! Kortom: Met de belangen van deze meerderheid wordt door de leeuwarder politiek totaal geen rekening gehouden, net als in de rest van Nederland. Dat zie je aan elke nieuwbouwwijk in het land.]

Volgens Henk Strijker, directeur projectontwikkeling van Vestia in Zwolle, vormt Leeuwarden allesbehalve een uitzondering. "Het is vrijwel overal in het land tam met de huizenverkoop."
[M.a.w.: De overspannen dromen zijn tegen de grenzen van de realiteit aangelopen. Toch verwacht ik geen daling van de koopprijzen van de bestaande woningen:
Juist daar is de druk op de markt erg groot. Per slot zijn ze veelal altijd nog goedkoper dan de nieuwbouwwoningen.]

Vestia, een belangrijke projectontwikkelaar in Zuiderburen, tast in het duister omtrent de oorzaak. Strijker: "De terreuraanslag op 11 september in New York heeft het consumentenvertrouwen zeker geen goed gedaan. Maar de huizenverkoop loopt al minder sinds juni."
[Ik zie 'Bin' nog niet Zuiderburen tot de grond toe plat branden; daar is Zuiderburen als symbool te onbelangrijk voor. Zonder '11 september' was 'de markt' evengoed weggezakt:
Dat was inderdaad al aan de gang sinds pakweg juni, gewoon omdat een kapitalistische economie golfbewegingen kent. Door sommigen wordt gesteld dat de huidige teruggang wordt veroorzaakt door een terugval in investeringen omdat eerdere investeringen leidden tot een overcapaciteit. In feite ook niks nieuws:
Het klassieke voorbeeld was altijd dat van de amerikaanse varkensfokkers: De varkens zijn duur en dus gaan ze meer varkens fokken; ieder voor zich gaat dat doen. Dat leidt tot een groter aanbod op de markt met als resultaat: De varkens worden goedkoop. Nu verdienen ze niks meer en dus gaan ze weer minder varkens fokken.
Resultaat: De varkens worden duur enz.]

Twee iets oudere projecten van Vestia in Zuiderburen zijn wel volledig verkocht:
16 geschakelde huizen en 51 huizen van het type twee-onder-een kap. Die huizen zijn inmiddels allemaal bewoond of worden dezer dagen opgeleverd.
[De prijzen worden helaas niet genoemd. Liepen deze huizen nu wel vanwege de prijs of vanwege het type woning?]

Strijker stelt vast dat de vrij hoge aanvangsprijzen het starters in toenemende mate moeilijk maakt een huis te kopen. Hij zegt met 'eenvoudiger woningontwerpen' te komen. "We gaan scherper in de markt."
[En dat is nu precies wat gemeente en woningcorporaties ook zouden moeten doen in de bestaande voorraad:
Minder sloop en meer renovatie. Alleen dat slopen wat echt erg slecht is bouwkundig gezien en wat qua verhuur slecht loopt.]

De verkoop van 36 appartementen direct langs het Van Harinxmakanaal liep zo stroef dat Vestia dit najaar onderhandelingen startte met een woningcorporatie. Deze wilde het project overnemen en de vier blokjes van negen appartementen verhuren.
[M.a.w.: De kleine huishoudens met veel geld waren op. Echter: Die kunnen ook niet duur huren, want ook de huren waren ongetwijfeld fors geworden. Het gaat echter niet door: Zie de volgende alinea.]

De transactie ging niet door, de contacten staan nu op een lager pitje. Ook hier lijken wijzigingen op handen. "We zijn bezig met veranderingen", is alles dat Strijker hierover kwijt wil.

Ook de verkoop van elf vrijstaande woningen (à f528.000) en veertien luxe appartementen (hoek Van Harinxmakanaal - Nauwe Greuns) loopt stroef. Van het eerste project zijn na zes maanden niet meer dan vijf huizen verkocht. Van de appartementen is de laatste paar maanden niet eentje meer verkocht. Halverwege dit jaar waren echter al negen verkocht. Op basis hiervan is kortgeleden de bouw begonnen.
------------------------------------------------------------- Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].