(Uit de Leeuwarder Courant van wo. 5/12/2001: "Huizenplan Des Bouvrie geschrapt")
Bij Stedelijke Vernieuwing gaat het niet uitsluitend om sloop van
goedkopere woningen, maar ook om nieuwbouw. Dat laatste niet alleen op
de plaats van de gesloopte huizen, maar ook in het weiland, ofwel in de
'uitbreidingsgebieden' zoals Zuiderburen.
Deze nieuwbouwwijk ligt ten
zuiden van de wijk Aldlan en strekt zich (voorlopig) uit tot de dorpen
Hempens en Teerns. Een verdere uitbreiding is gepland ten zuiden van de
Froskepolle, die oostelijk ligt van Aldlan. De noord- en oostzijde van
het hele plan Zuiderburen wordt begrensd door het Van Harinxmakanaal en
de westelijke zijde door de Drachtsterweg.
Bijna alle woningen die hier
worden gebouwd zijn dure koopwoningen en in de gedachten van de
stedelijke vernieuwers gaat uiteraard de hele 'middle-class' die uit
tweeverdieners bestaat, daar een eengezinswoning kopen. In de hele wijk
is helemaal niks, zelfs geen winkelcentrum of supermarkt. Geen probleem
uiteraard, want men heeft natuurlijk twee auto's:
Een voor pa en een
kleine auto voor ma, dus een flinke afstand tot de winkels moet geen
probleem zijn.
Uiteraard is in de wijk geen plaats voor lagere inkomens,
laat staan voor huurders met niet zoveel geld. Er zijn/komen nog wel een
paar peperdure flats, zodat de kleine huishoudens toch ook nog wat
krijgen. Nu ja, een enkele geslaagde grotere drugsdealer
kan wellicht zo'n appartement kopen...
De 'upgrading' bedenksels
beginnen nu echter tegen de grenzen van de realiteit aan te lopen. Uit
de Leeuwarder Courant van woensdag 5/12/2001:
LEEUWARDEN - Het huizenplan van ontwerper Jan des Bouvrie in de Leeuwarder nieuwbouwwijk Zuiderburen is afgeblazen. Naar diens 32 rijtjeshuizen à f490.000 is geen vraag. Meer projecten in Zuiderburen lopen moeizaam.
Nu de huizenverkoop hapert, heeft projectontwikkelaar Vestia bsloten bij
Leeuwarden een andere koers te kiezen. Het project van Des Bouvrie maakt
plaats voor goedkopere huizen, getekend door het Asser architectenbureau
Gerritsma en Vesseur. De prijzen liggen tussen f350.000 tot f450.000.
Ook het plan voor 36 appartementen pal aan het Van Harinxmakanaal gaat
mogelijk op de helling.
[Vestia heeft waarachtig nog meer verstand dan de gemeente:
De gemeente
wil nog steeds veel sloop van goedkope huurhuizen, de
projectontwikkelaar stuurt snel wat bij als hij merkt dat 'de markt'
waarop hij actief is, verandert. Dat zou de gemeente m.b.t. de bestaande
huizenvoorraad ook moeten doen qua beleid: Er zijn forse wachtlijsten
voor de goedkopere huurwoningen, ook voor simpele flatjes. Dan moet je
gewoon je verstand gebruiken en zeggen: Kennelijk is daar vraag naar;
die kunnen dus niet gesloopt worden. Uiteraard is de vraag vooral
ontstaan omdat Leeuwarden gewoon een arme stad blijft qua inkomen per
huishouden:
Nog altijd veel meer werklozen dan in de rest van Friesland,
wel veel gesubsidieerde banen, maar ook die zitten qua inkomsten slechts
op of net boven minimumloon. Natuurlijk is 3,5 tot 4,5 ton nog akelig
duur, maar zo ligt het qua prijs met alle nieuwbouw:
De minimale prijs
voor de allersimpelste nieuwbouwwoning ligt zo op f275.000,- als het
inmiddels geen 3 ton is geworden...
M.a.w.: De bestaande woningvoorraad
wordt voor de lagere inkomens en ook voor de gemiddelde eenverdiener
steeds belangrijker! Ook mag niet worden vergeten dat de leeuwarder
huishoudenssamenstelling zo is, dat 62,5 procent (32.432 huishoudens)
alleenstaanden zijn! (Cijfers jaar 2000)
Dat is de meerderheid voor wie
niks wordt gebouwd en wiens huizen worden gesloopt als ze de pech hebben
niet rijk te zijn! Want ook al heb je geld als eenpersoonshuishouden:
Wat moet je in vredesnaam met een grote eengezinswoning?! Kortom: Met de
belangen van deze meerderheid wordt door de leeuwarder politiek totaal
geen rekening gehouden, net als in de rest van Nederland. Dat zie je aan
elke nieuwbouwwijk in het land.]
Volgens Henk Strijker, directeur projectontwikkeling van Vestia in
Zwolle, vormt Leeuwarden allesbehalve een uitzondering. "Het is vrijwel
overal in het land tam met de huizenverkoop."
[M.a.w.: De overspannen dromen zijn tegen de grenzen van de realiteit
aangelopen. Toch verwacht ik geen daling van de koopprijzen van de
bestaande woningen:
Juist daar is de druk op de markt erg groot. Per
slot zijn ze veelal altijd nog goedkoper dan de nieuwbouwwoningen.]
Vestia, een belangrijke projectontwikkelaar in Zuiderburen, tast in het
duister omtrent de oorzaak. Strijker: "De terreuraanslag op 11 september
in New York heeft het consumentenvertrouwen zeker geen goed gedaan. Maar
de huizenverkoop loopt al minder sinds juni."
[Ik zie 'Bin' nog niet Zuiderburen tot de grond toe plat branden; daar
is Zuiderburen als symbool te onbelangrijk voor. Zonder '11 september'
was 'de markt' evengoed weggezakt:
Dat was inderdaad al aan de gang
sinds pakweg juni, gewoon omdat een kapitalistische economie
golfbewegingen kent. Door sommigen wordt gesteld dat de huidige
teruggang wordt veroorzaakt door een terugval in investeringen omdat
eerdere investeringen leidden tot een overcapaciteit. In feite ook niks
nieuws:
Het klassieke voorbeeld was altijd dat van de amerikaanse
varkensfokkers: De varkens zijn duur en dus gaan ze meer varkens fokken;
ieder voor zich gaat dat doen. Dat leidt tot een groter aanbod op de
markt met als resultaat: De varkens worden goedkoop. Nu verdienen ze
niks meer en dus gaan ze weer minder varkens fokken.
Resultaat: De
varkens worden duur enz.]
Twee iets oudere projecten van Vestia in Zuiderburen zijn wel volledig
verkocht:
16 geschakelde huizen en 51 huizen van het type
twee-onder-een kap. Die huizen zijn inmiddels allemaal bewoond of worden
dezer dagen opgeleverd.
[De prijzen worden helaas niet genoemd. Liepen
deze huizen nu wel vanwege de prijs of vanwege het type woning?]
Strijker stelt vast dat de vrij hoge aanvangsprijzen het starters in
toenemende mate moeilijk maakt een huis te kopen. Hij zegt met
'eenvoudiger woningontwerpen' te komen. "We gaan scherper in de markt."
[En dat is nu precies wat gemeente en woningcorporaties ook zouden
moeten doen in de bestaande voorraad:
Minder sloop en meer renovatie.
Alleen dat slopen wat echt erg slecht is bouwkundig gezien en wat qua
verhuur slecht loopt.]
De verkoop van 36 appartementen direct langs het Van Harinxmakanaal liep
zo stroef dat Vestia dit najaar onderhandelingen startte met een
woningcorporatie. Deze wilde het project overnemen en de vier blokjes
van negen appartementen verhuren.
[M.a.w.: De kleine huishoudens met
veel geld waren op. Echter: Die kunnen ook niet duur huren, want ook de
huren waren ongetwijfeld fors geworden. Het gaat echter niet door: Zie
de volgende alinea.]
De transactie ging niet door, de contacten staan nu op een lager pitje. Ook hier lijken wijzigingen op handen. "We zijn bezig met veranderingen", is alles dat Strijker hierover kwijt wil.
Ook de verkoop van elf vrijstaande woningen (à f528.000) en veertien
luxe appartementen (hoek Van Harinxmakanaal - Nauwe Greuns) loopt
stroef. Van het eerste project zijn na zes maanden niet meer dan vijf
huizen verkocht. Van de appartementen is de laatste paar maanden niet
eentje meer verkocht. Halverwege dit jaar waren echter al negen
verkocht. Op basis hiervan is kortgeleden de bouw begonnen.
-------------------------------------------------------------
Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].