VERPLICHTE VvE EIGEN VERKOOPVOORWAARDE PATRIMONIUM:
GEMEENTE GAF OP HAAR BEURT HETE AARDAPPEL WEER DOOR AAN VROM...


EIGEN BERICHT

LEEUWARDEN 25/12/2001

In een eigen bericht van 20/12/2001 onder de titel: "Verplichte VvE voor Rode Dorp was eigen bedenksel Patrimonium" meldden we o.a. het volgende:

"Woningcorporatie Patrimonium heeft steeds beweerd: Bij verkoop van de huizen in het Rode Dorp is splitsing in appartementsrechten met daarbij een verplichte Vereniging van Eigenaren een gemeentelijke verkoopvoorwaarde. Uit door ons op grond van de Wet Openbaarheid van Bestuur opgevraagde stukken blijkt, dat dit geheel onwaar is!"

Er zijn nu nadere gegevens boven tafel gehaald waaruit blijkt dat de gemeente Leeuwarden op haar beurt de zwarte piet weer doorschoof aan het ministerie van VROM.
M.a.w.: Wie stelde nu eigenlijk die splitsing in appartementsrechten, waarbij daarna automatisch van rechtswege die VvE met dat verplichte lidmaatschap ontstaat, verplicht? Volgens mij nog steeds gewoon Patrimonium zelf en niemand anders.

Hieronder volgt eerst een begeleidend briefje van ambtenaar Eikelenboom aan wethouder Krol (CDA). Deze was tijdelijk tot 18/12 jl. wethouder van volkshuisvesting. Die portefeuille is toen overgenomen door wethouder Sluiter (PvdA), die evenals dhr. Krol ad-interim wethouder is tot de raadsverkiezingen begin maart 2002.

Na dat briefje volgt het Memo zelf van ambtenaar De Boer aan wethouder Krol met betrekking tot het Rode Dorp en die 'verplichte' Vereniging van Eigenaren. De reden van het ontstaan van het Memo was, dat D66-raadslid Sietske Inberg schriftelijke vragen over het Rode Dorp had gesteld en bewoner Jan Mooy die elders in een woning woont waarbij indertijd ook complexgewijze verkoop heeft plaatsgevonden, daarop weer commentaar richting gemeente had gestuurd.
Na de integrale weergave van beide brieven volgt nogmaals de weergave, maar dan via de methode van gequote tekst voorzien van commentaar.

TEKST BEGELEIDEND BRIEFJE AMBTENAAR EIKELENBOOM AAN WETHOUDER KROL:

-----Oorspronkelijk bericht-----
Van: Eikelenboom, Pieter
Verzonden: maandag 29 oktober 2001 15:13
Aan: Krol, Gerrit (wethouder)
Onderwerp: mailbericht Sietse Inberg

Geachte heer Krol,

Bijgaand tref u het antwoord op de vragen van de heer Mooy aan.

Zoals in de de memo van J.M. de Boer staat aangegeven kan de brief van het Ministerie en ons advies aan de Inspektie Volkshuisvesting bij hem ingezien worden.

Wellicht kun je deze mail ter informatie aan de raadsleden, die het mailbericht van Mooy ontvangen hebben, doorzenden.

met vriendelijke groet,

Pieter Eikelenboom

TEKST MEMO AMBTENAAR DE BOER AAN WETHOUDER KROL:

M E M O
Aan: Wethouder G. Krol
Van: J.M. de Boer
Datum: 24 oktober 2001
Onderwerp: reactie op commentaar J. Mooy inzake verkoop en splitsing Rode Dorp
Kopie: P. Eikelenboom, M. Vogelzang, A. de Ruiter

Geachte heer Krol,

Over het commentaar van J. Mooy betreffende de verkoop van huurwoningen en de aanvraag tot splitsing voor het Rode Dorp kan ik het volgende zeggen:

Uitgangspunt van gemeente en bewoners bij verkoop was behoud van de karakteristiek van de wijk en garanties voor onderhoud. Corporatie Patrimonium heeft vervolgens gezocht naar de meest geschikte verkoopvorm. De gemeente heeft Patrimonium vrijgelaten in de keuze voor een constructie.
De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de meeste geschikte (afdwingbare) vorm gebleken. Om te komen tot een VvE was samenvoeging en splitsing van de woningen noodzakelijk.

De Inspectie Volkshuisvesting (Min. VROM) moet toestemming verlenen voor verkoop van huurwoningen. Hierbij heeft de gemeente een adviesfunctie. Het Ministerie van VROM heeft toestemming voor verkoop gegeven waarbij onder andere aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan:
een op te richten VvE
het hanteren van een anti-speculatiebeding
informeren van kopers over taxatiewaarde en onderhoudstoestand.

(De brief met het besluit van het Ministerie van VROM is openbaar en kan bij mij worden ingezien).

Het is niet zo, zoals de Heer Mooy suggereert, dat Patrimonium eerst een splitsingsvergunning heeft aangevraagd en vervolgens het plan tot verkoop heeft ingediend bij het Ministerie van VROM. De aanvraag voor een splitsingsvergunning is pas in behandeling genomen nadat het Ministerie van VROM toestemming had verleend voor verkoop.

Wat betreft de koopsubsidie (Bevordering Eigen Woningbezit) is dit een voorwaarde van verkoop. Op dit moment wordt hierover door Patrimonium overlegd met de belastingsdienst.

Kortom het commentaar van de heer Mooy is niet terecht. De verkoop is een zaak van de CHF, waarvoor het Ministerie van VROM toestemming heeft gegeven.

Vertrouwende u voldoende gečnformeerd te hebben,

Hoogachtend,

Michiel de Boer
Beleidsmedewerker Bouwen en Wonen

Hieronder nogmaals beide brieven, nu voorzien van commentaar tussen blokhaken.

TEKST BEGELEIDEND BRIEFJE AMBTENAAR EIKELENBOOM AAN WETHOUDER KROL:

-----Oorspronkelijk bericht-----
Van: Eikelenboom, Pieter
Verzonden: maandag 29 oktober 2001 15:13
Aan: Krol, Gerrit (wethouder)
Onderwerp: mailbericht Sietse Inberg

Geachte heer Krol,

Bijgaand tref u het antwoord op de vragen van de heer Mooy aan.

Zoals in de de memo van J.M. de Boer staat aangegeven kan de brief van het Ministerie en ons advies aan de Inspektie Volkshuisvesting bij hem ingezien worden.

[De brieven zijn openbaar en vormen onderliggende stukken bij de ingediende splitsingsaanvraag. Zij kunnen desgewenst via de Wet Openbaarheid van Bestuur opgevraagd worden.]

Wellicht kun je deze mail ter informatie aan de raadsleden, die het mailbericht van Mooy ontvangen hebben, doorzenden.

met vriendelijke groet,

Pieter Eikelenboom

TEKST MEMO AMBTENAAR DE BOER AAN WETHOUDER KROL:

M E M O
Aan: Wethouder G. Krol
Van: J.M. de Boer
Datum: 24 oktober 2001
Onderwerp: reactie op commentaar J. Mooy inzake verkoop en splitsing Rode Dorp
Kopie: P. Eikelenboom, M. Vogelzang, A. de Ruiter

Geachte heer Krol,

Over het commentaar van J. Mooy betreffende de verkoop van huurwoningen en de aanvraag tot splitsing voor het Rode Dorp kan ik het volgende zeggen:

Uitgangspunt van gemeente en bewoners bij verkoop was behoud van de karakteristiek van de wijk en garanties voor onderhoud. Corporatie Patrimonium heeft vervolgens gezocht naar de meest geschikte verkoopvorm. De gemeente heeft Patrimonium vrijgelaten in de keuze voor een constructie. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de meeste geschikte (afdwingbare) vorm gebleken. Om te komen tot een VvE was samenvoeging en splitsing van de woningen noodzakelijk.

[De gemeente noemt in haar brief van 3/10/2001 aan VROM waarin zij haar 'zienswijze' geeft op de voorgenomen verkoop, drie voorwaarden die zij aan Patrimonium heeft gesteld. Dat waren letterlijk de volgende voorwaarden:
1. De karakteristiek van de woningen dient te worden behouden.
2. Er mag geen sprake zijn van achterstallig onderhoud.
3. Er moet worden voorkomen dat er een tweede Achter de Hoven/Vegelin ontstaat.

Harde garanties voor het onderhoud werden afgaande op deze brief, niet als voorwaarde gesteld. In de brief van de gemeente aan Patrimonium van 3/7/2001 lezen we echter: "Patrimonium is vrij in het bepalen van de verkoopconstructie, zolang het onderhoud van de woningen is gewaarborgd en de karakteristiek van deze buurt behouden blijft."
De gemeente gaat dus in haar eigen voorwaarden richting Patrimonium verder dan zij aan het Rijk meldt via haar 'zienswijze'.
Nu is er op zich niet iets mis door garanties voor het onderhoud te eisen:
Mis ging het pas toen Patrimonium daaruit de conclusie trok dat splitsing in appartementsrechten plus een VvE met verplicht lidmaatschap daarvoor de enige juiste weg was. Omdat Patrimonium zichzelf in de Akten van Splitsing (1 Akte van hoofdsplitsing en per blok een Akte van Ondersplitsing; in totaal 6 Akten van Ondersplitsing voor de 6 woonblokken) heeft benoemd tot Administrateur (vergelijkbaar met de dubbel-functie secretaris/penningmeester in een gewone vereniging) en omdat slechts weinigen gaan kopen onder deze voorwaarde Patrimonium de absolute meerderheid qua stemmen behoudt, hebben de nieuwbakken eigenaren van deze laagbouwwoningen bitter weinig over hun 'eigen' huis te vertellen...]

De Inspectie Volkshuisvesting (Min. VROM) moet toestemming verlenen voor verkoop van huurwoningen. Hierbij heeft de gemeente een adviesfunctie.

[Dit is juist. Daarom rijst de vraag of de gemeente überhaupt wel harde voorwaarden KAN stellen aan Patrimonium, of dat het stellen van voorwaarden alleen aan het Rijk als uiteindelijke beslisser moet worden overgelaten. Een gemeente kan uiteraard wel verzoeken cq. vragen of een corporatie zich bij verkoop aan bepaalde wensen van de gemeente wil houden, maar dat is iets anders dan 'voorwaarden stellen'.]

Het Ministerie van VROM heeft toestemming voor verkoop gegeven waarbij onder andere aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan: een op te richten VvE het hanteren van een anti-speculatiebeding informeren van kopers over taxatiewaarde en onderhoudstoestand.

[Op 15/10/2001 schreef ir. C.L.J. Bos namens de Inspectie Volkshuisvesting Drenthe, Friesland en Groningen aan het bestuur van Corporatieholding Friesland (waar Woonbedrijf Patrimonium onder valt) o.a.:

"Het voornemen (dus om tot verkoop over te gaan in het Rode Dorp) geeft mij aanleiding tot de volgende opmerking. Uit de positieve zienswijze van de Gemeente Leeuwarden blijkt dat er overleg is geweest met de corporatie over de voorwaarden waaronder de verkoop zal geschieden. Het gaat daarbij om afspraken over:
* een op te richten VvE,
* het hanteren van een anti-speculatiebeding,
* het hanteren van de onderhoudstoestand,
* het hanteren van het uitgangspunt van de koopsubsidie.
Ik ga ervan uit dat deze voorwaarden in de praktijk worden nagekomen.
Derhalve kom ik tot de beslissing dat u het voornemen tot verkoop van 127 woningen, in het 'Rode Dorp' te Leeuwarden mag uitvoeren."

M.a.w.: VROM vindt de uitgangspunten verder wel best en komt niet zelf met voorwaarden. VROM stelt niet dat er beslist gesplitst moet worden in appartementsrechten met de daarbij dan automatisch verschijnende VvE met verplicht lidmaatschap: Die VvE kan dus net zo goed een VvE ofwel een Kopersvereniging zijn op vrijwillige basis, zoals de Bewonersvereniging Rode Dorp had voorgesteld.
VROM heeft m.i. niet goed stilgestaan bij het anti-speculatiebeding in relatie tot het uitgangspunt van koopsubsidie:
Een anti-speculatiebeding wordt nl. NIET genoemd bij de toegestane verkoopvoorwaarden zoals de koopsubsidie-regeling die limitatief opsomt. Duidelijk stelt het boekje 'Koopsubsidie' van VROM (uitgave juni 2001): 'Stelt de verkoper andere voorwaarden? Dan komt u niet in aanmerking voor koopsubsidie.']

(De brief met het besluit van het Ministerie van VROM is openbaar en kan bij mij worden ingezien).

Het is niet zo, zoals de Heer Mooy suggereert, dat Patrimonium eerst een splitsingsvergunning heeft aangevraagd en vervolgens het plan tot verkoop heeft ingediend bij het Ministerie van VROM. De aanvraag voor een splitsingsvergunning is pas in behandeling genomen nadat het Ministerie van VROM toestemming had verleend voor verkoop.

[Deze ambtelijke bewering is onjuist:
Op 10/8/2001 boekt de gemeente de ontvangst in van het 'Aanvraagformulier splitsingsvergunning'.
De aanvraag was op 9/8/2001 in opdracht van de manager Woonbedrijf Patrimonium (J. Vermaning) verzonden naar de gemeente. In de brief van VROM van 15/10/2001 aan Patrimonium waarin werd beslist dat de verkoop mocht, stond o.a.:

"In uw brief d.d. 11 september 2001, kenmerk TR, meldde u voornemens te zijn over te gaan tot de verkoop van 127 woningen, in het 'Rode Dorp' te Leeuwarden. De gemeente Leeuwarden is door mij in de gelegenheid gesteld haar zienswijze over de gevolgen van het voornemen voor de volkshuisvesting ter plaatse aan mij kenbaar te maken."

M.a.w.: Op 10/8/2001 ontvangt de gemeente een aanvraag voor een splitsingsvergunning en pas een maand later meldt Patrimonium haar verkoopvoornemens bij VROM.
De 'zienswijze' van de gemeente werd op 3/10/2001 aan VROM gestuurd en VROM besliste m.b.t. de verkooptoestemming op 15/10/2001. Dat zijn de feiten.]

Wat betreft de koopsubsidie (Bevordering Eigen Woningbezit) is dit een voorwaarde van verkoop. Op dit moment wordt hierover door Patrimonium overlegd met de belastingsdienst.

[Hoe je ooit koopsubsidie als voorwaarde van verkoop kunt stellen, ontgaat me:
Als je recht hebt volgens de voorwaarden op koopsubsidie, heb je recht op koopsubsidie. De opzet zoals o.i. Bewonersvereniging Rode Dorp voor ogen stond was:
Geen verkoopvoorwaarden stellen die het recht op koopsubsidie onderuit halen. In principe moeten alle bewoners kunnen kopen met eventueel behulp van de koopsubsidie. Uit eigen berekeningen van Patrimonium bleek eerder al, dat bv. een gezin in de bijstand niet kan kopen, laat staan een alleenstaande in de bijstand. De reden is een in de pers al eerder gesignaleerd probleem: Zij moeten gezien de verkoopprijzen van de huizen, teveel hypotheek hebben om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In theorie zouden ze qua inkomen echter wel recht hebben op koopsubsidie.
M.a.w.: Er zit discrepantie tussen de NHG-normen en de BEW-normen...
Geen recht op NHG betekent simpelweg: Ook geen BEW, omdat het hebben van NHG voorwaarde is om koopsubsidie te kunnen krijgen...
De oplossing is in feite simpel, alleen moet de NHG daar eerst wel 'even' aan willen:
Eerst de koopsubsidie uitrekenen en die uitkering optellen bij het inkomen. Dan pas de NHG-normen loslaten. Per slot is koopsubsidie gewoon een stukje extra inkomen.

Wat Patrimonium met de belastingdienst heeft te overleggen, ontgaat me ook:
De belastingdienst heeft niks te vertellen over koopsubsidie. VROM beslist op een aanvraag koopsubsidie; niemand anders.
Mocht het overleg gaan over eventuele belastingconsequenties voor de inkomstenbelasting van het ontvangen van koopsubsidie: Koopsubsidie is gedefiscaliseerd. Dat betekent dat koopsubsidie niet als inkomen wordt gezien, net als de huursubsidie. Koopsubsidie wordt tevens in de Abw-regelgeving (bijstand) niet gezien als inkomen en heeft daarom voor iemand in de bijstand geen consequenties voor wat betreft de hoogte van de uitkering; ook weer net als de huursubsidie. Dit alles hoort toch bekend te zijn en is door ons in het verleden nagevraagd en afgecheckt bij VROM en SoZaWe.]

Kortom het commentaar van de heer Mooy is niet terecht. De verkoop is een zaak van de CHF, waarvoor het Ministerie van VROM toestemming heeft gegeven.

[Voorzover het Memo ingaat op het commentaar van Mooy, blijkt dat Mooy gelijk heeft. Dit is mijn conclusie op basis van de diverse brieven. Voor de rest is mij het commentaar van dhr. Mooy onbekend, zodat ik dit verder niet kan beoordelen.]

Vertrouwende u voldoende geïnformeerd te hebben,

Hoogachtend,

Michiel de Boer Beleidsmedewerker Bouwen en Wonen

Tenslotte: De hele kwestie overziende, denk ik, dat het spijtig is dat er door de gemeente nooit formeel door de Raad vastgesteld beleid is geformuleerd. Spijtig, niet alleen i.v.m. het Rode Dorp, maar spijtig i.v.m. eventuele verdere verkoopvoornemens van de corporaties.
In juni 2000 besprak de Commissie Stadsontwikkeling de Evaluatienota van het project Barent Fockesstraat eo. Bij die gelegenheid werd nader te ontwikkelen beleid toegezegd. In september 2000 heeft op uitnodiging van wethouder Bilker een gesprek plaatsgevonden tussen de wethouder en een delegatie van het PEL over dit beleid. Over een aantal zaken bestond overeenstemming. M.b.t. enige andere zaken zijn standpunten uitgewisseld en van onze kant suggesties naar voren gebracht. Bij die gelegenheid herhaalde wethouder Bilker zijn toezegging, dat er een beleidsnota geschreven zou worden over complexgewijze verkoop van huurwoningen door woningcorporaties. In oktober 2001 vertrok wethouder Bilker, zonder dat de belofte waar was gemaakt.
Herfst 2001 probeerde een raadslid ons met een kluitje in het riet te sturen, door te trachten ons wijs te maken dat de Raad B en W gemandateerd had voor dit soort zaken. Oh ja? Zeker net zo'n soort mandatering als aan de directeur van Essent voor de Afvalstoffenheffing: Niet dus.
Kennelijk zijn er raadsleden die m.b.t. het Rode Dorp voor Pontius Pilatus willen spelen. En dan later zeggen: "Ja, het is mislukt als verkoopplan. Had zo niet gemoeten." ?
Samengevat: Het PEL vindt dat er alsnog gemeentelijk beleid moet worden geformuleerd opdat de Raad kan beslissen en de discussie eindelijk plaats vindt waar zij hoort:
In de Commissie Stadsontwikkeling en de Raad.

Secretariaat Ver. P.E.L.