VERPLICHTE VvE VOOR VERKOOP RODE DORP WAS EIGEN BEDENKSEL PATRIMONIUM!


EIGEN BERICHT

LEEUWARDEN - 20/12/2001

Woningcorporatie Patrimonium heeft steeds beweerd:
Bij verkoop van de huizen in het Rode Dorp is splitsing in appartementsrechten met daarbij een verplichte Vereniging van Eigenaren een gemeentelijke verkoopvoorwaarde. Uit door ons op grond van de Wet Openbaarheid van Bestuur opgevraagde stukken blijkt, dat dit geheel onwaar is!

Uitleg: Als een woningcorporatie een complex huurwoningen wil verkopen, moet zij daarvoor toestemming hebben van de staatssecretaris van volkshuisvesting. (VROM) Dit op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector, het BBSH.
Daarin wordt gesteld dat verkoop een z.g. 'Besluit van Aanmerkelijk Belang' (BAB) is.
De woningcorporatie meldt haar voornemen aan het College van B en W. Het College stuurt vervolgens over het verkoopvoornemen een advies aan de staatssecretaris, die daarna de beslissing neemt of verkoop wel of niet goed is.

In het geval van het Rode Dorp stuurden B en W hun 'zienswijze', zoals dit heet in het jargon, aan de vertegenwoordiger van de staaatssecretaris; t.w. de Inspecteur Volkshuisvesting. In die brief staat o.a. dat de gemeente zelf de volgende voorwaarden heeft gesteld aan de voorgenomen verkoop, nl.:


1. De karakteristiek van de woningen dient te worden behouden.
2. Er mag geen sprake zijn van achterstallig onderhoud.
3. Er moet worden voorkomen dat er een tweede Achter de Hoven/Vegelin ontstaat.

Om aan de, door de gemeente gestelde voorwaarden, te voldoen HEEFT PATRIMONIUM GEKOZEN VOOR de volgende verkoopconstructie:

1. De woningen zullen kadastraal worden samengevoegd, gesplitst en verkocht aan de zittende huurders. Hierdoor ontstaat een Vereniging van Eigenaren (VvE).
2. Door deze VvE wordt het behoud van de karakteristiek van de woningen zeker gesteld. Alle woningen worden *voor* verkoop gerenoveerd, zodat ook de onderhoudsstaat voor de komende jaren is gegarandeerd.
3. In het koopcontract is een anti-speculatiebeding en een terugkooprecht voor een periode van maximaal 15 jaar opgenomen.
4. De verkoop is *alleen* gericht op de huidige huurders. De huurders die niet willen kopen kunnen de woning blijven huren. Uitgangspunt is dat zittende huurders gebruik kunnen maken van de koopsubsidie (BEW).


Einde citaat. Als derde en vierde punt bij de verkoopconstructie werden dus vermeld: Een anti-speculatiebeding plus een terugkooprecht voor maximaal 15 jaar en de opmerking dat de verkoop alleen is gericht op de huidige huurders, hoewel was afgesproken met Bewonersvereniging Rode Dorp dat leegkomende huurhuizen dan alsnog verkocht zouden worden.
Tenslotte werd gesteld dat het uitgangspunt is, dat zittende huurders gebruik kunnen maken van de koopsubsidie (BEW). Dat laatste is nog maar de vraag, want het anti-speculatiebeding staat NIET bij de toegestane voorwaarden die een woningcorporatie mag stellen, als de koper tenminste in aanmerking wil komen voor koopsubsidie. Een bij de koopsubsidie WEL toegestane voorwaarde die de corporatie als verkoper mag stellen, is:
"Men mag de woning gedurende een bepaalde periode niet verkopen (maximaal vijf jaar)." Dat is echter een verbod, terwijl een anti-speculatiebeding verkoop niet verbiedt, maar bepaalt dat je bij verkoop een boete moet betalen en dat is dus iets anders.

De brief stelt duidelijk: "heeft Patrimonium gekozen voor de volgende verkoopconstructie" en dan volgt dus de splitsing in appartementsrechten en het dan van rechtswege ontstaan van een Vereniging van Eigenaren, waarvan de kopers, ook weer van rechtswege, verplicht lid zijn.

De tweede brief die wij via de WOB in handen kregen, was een brief van B en W van 3/7/2001 aan Patrimonium, waarin de gemeente haar eigen voorwaarden meedeelt ten aanzien van de verkoop van het Rode Dorp. Deze brief is ook boeiend, want daarin staan ook voorwaarden die de gemeente op haar beurt niet aan het Rijk meldde.
Een stukje uit de gemeentelijke brief aan Patrimonium:

"De verkoop in het Rode Dorp dient onderdeel te zijn van het integrale plan, dat i.h.k.v. de stedelijke vernieuwing Achter de Hoven/Vegelin wordt opgesteld. Een belangrijke voorwaarde voor verkoop is dan ook dat de woningen die niet aan de zittende huurders worden verkocht en vrijkomen, met voorrang zullen worden aangeboden aan bewoners uit Achter de Hoven/Vegelin die noodgedwongen moeten verhuizen."

De afspraak was, dat woningen die niet worden verkocht en waarvan de huurders t.z.t. verhuizen, dan alsnog zouden worden verkocht.
M.i. zouden deze woningen als ze toch niet worden verkocht, gewoon aan nieuwe huurders moeten worden toegewezen volgens de normale spelregels van de Centrale Registratie Woningzoekenden. En de bewoners dan uit de Vegelinbuurt? Die hebben m.i. als stadsvernieuwingsurgenten (als ze willen huren) uiteraard recht op vervangende woonruimte, maar waar is hun eigen keuze als ze richting Rode Dorp worden gedirigeerd?
De woningen die zij aangeboden krijgen moeten niet alleen in het Rode Dorp liggen, maar in diverse wijken. Er moeten diverse woningtypen en diverse huurprijsklassen worden aangeboden, zodat iedereen passende woonruimte kan worden aangeboden.

Een tweede citaat uit deze brief:

"Patrimonium is vrij in het bepalen van de verkoopconstructie, zolang het onderhoud van de woningen is gewaarborgd en de karakteristiek van deze buurt behouden blijft. De verkoopconstructie met een Vereniging van Eigenaren (VvE), te ontstaan na samenvoeging en splitsing van de woningen, is een interessante formule. De gemeente is dan ook voornemens het verloop van deze verkoop te evalueren." Einde citaat.

Ook hieruit blijkt dat er wel degelijk keuzevrijheid was voor Patrimonium met betrekking tot de vraag:
Hoe kunnen we voldoen aan de gemeentelijke randvoorwaarden. Dat de gemeente hun keuze 'een interessante formule noemt' en van plan is 'het verloop van deze verkoop te evalueren' geeft aan dat de gemeente in feite verrast is en niet precies weet wat ze hiervan moet vinden. Vandaar dat ze later weer gaan 'evalueren'....

Maar intussen zitten de bewoners hier mooi mee in hun maag en de meesten willen onder deze voorwaarden niet kopen. Op dit punt zijn de onderhandelingen tussen Bewonersvereniging Rode Dorp en Patrimonium afgelopen, begrepen we. Te voorzien is, dat later geconcludeerd moet worden dat het verkoopplan gewoon is mislukt.

Wij hebben bij herhaling aangegeven dat voor wat betreft verwaarlozing van de woning de Woningwet de mogelijkheid biedt om een eigenaar aan te schrijven, dat voor wat het aanzicht van de woningen en de kleur verfwerk betreft, dit via de koopacte te regelen valt, dat ook een vrijwillige kopersvereniging die qua buitenonderhoud een beetje werkt als een ouderwetse 'onderlinge' verzekeringsmaatschappij een goede mogelijkheid had geweest en dat het eerste recht op terugkoop voor de eerste 15 jaar veel te ver gaat. We zijn het eens met Bewonersvereniging Rode Dorp die de verregaande eigendomsbeperking i.v.m. de verplichte VvE 'klassenonderscheid' noemde.

Met betrekking tot dat eerste recht op terugkoop stelde de Nieuwsbrief Stedelijke Vernieuwing Achter de Hoven/Vegelin van november 2001: "Dat is gedaan om te voorkomen dat woningen door particuliere verhuurders kunnen worden opgekocht." Einde citaat.

Ik kan daaruit niet anders concluderen dan dat Patrimonium zich niet houdt aan haar afspraak met Bewonersvereniging Rode Dorp om in de koopacten een 'zelfbewoningsclausule' op te nemen inclusief kettingbeding en een boetebeding bij overtreding.
Zoals de brief van de gemeente aan VROM (de bovenvermelde eerste brief) aangeeft, is dat terugkooprecht een bedenksel van Patrimonium zelf en niet van de gemeente. In haar brief van 26/10/2001 aan alle huurders van het Rode Dorp beweerde Patrimonium toen: "Het eerste recht van terugkoop is eveneens een voorwaarde die Gemeente Leeuwarden stelt aan de verkoop." Dat blijkt nu dus leugenachtige voorlichting te zijn geweest!
In haar eerste brief van 9/10/2001 aan de huurders stelde Patrimonium nog: "Verder zijn wij met de Bewonersvereniging Rode Dorp overeengekomen dat: In de akte een zelfbewoningsclausule zal worden opgenomen om huisjesmelkers te weren en het gebruik van woningen als postadres tegen te gaan." Einde citaat. Ook valse voorlichting?

Als je die zelfbewoningsclausule echt in de koopakte zet, is het voor huisjesmelkers zinloos geworden om een woning in het Rode Dorp te kopen, want hij riskeert een boete van 50 mille (voorbeeld: Verkochte woningeen Barent Fockesstraat e.o.) of van mijn part EUR 50.000 is meer dan een ton, bv. te verbeuren aan een Kopersvereniging plus Patrimonium. Dit maakt het eerste recht op terugkoop overbodig.

Bovendien is een eerste recht op terugkoop 'om te voorkomen dat woningen door particuliere verhuurders worden gekocht' niet adequaat:
De eigenaar-bewoner kan zonder zelfbewoningsclausule in de koopacte immers gewoon het huis in eigendom houden en vrolijk gaan verhuren?!
Er is immers wel een eerste RECHT op terugkoop, maar geen PLICHT tot verkoop?!
Patrimonium zou hier tegenin kunnen brengen: In de 'Akte van Splitsing' en in de 'Akten van Ondersplitsing' staat bij hoofdstuk G Artikel 17 lid 4 o.a.: "De bestemming van de appartementsrechten A-... tot en met A-... is: woonhuis voor eigen gebruik." Einde citaat.

Boek 5 Burgerlijk Wetboek, Titel 9, Afdeling 1, Artikel 120 lid 1, stelt echter dat een appartementseigenaar (en dat ben je dan, hoe raar dat ook is omdat het een eengezinswoning betreft!) bevoegd is zijn eigen gedeelte in gebruik te geven aan een ander.
Of dit een bepaling van dwingend recht is (afwijkingen bij reglement kunnen niet) of van regelend recht (je mag het via de Akte van Splitsing anders bepalen) is een vraag die de juridische afdeling van Vereniging Eigen Huis indertijd niet wist te beantwoorden.
M.a.w.: Zo stevig staat die 'eigen gebruik' bepaling in de door Patrimonium opgestelde Akte van Splitsing niet! En het BW gaat nog altijd boven een Akte. Ook zet dat appartementsgedoe m.i. tevens een zelfbewoningsclausule in de koopakte wellicht op scherp, om dezelfde redenen. Dit is een extra reden om niet te kiezen voor de appartementsconstructie, maar de huizen gewoon als laagbouwhuis te verkopen: Bedoeld BW-artikel is dan niet van toepassing en een zelfbewoningsclausule in de koopakte staat steviger.

Tenslotte: Zou Patrimonium toch zowel een zelfbewoningsclausule in de koopakte zetten als het eerste recht op terugkoop voor 15 jaar, dan moet m.i. de conclusie zijn, dat het terugkooprecht een ander doel dient:
Patrimonium kan dan nogmaals het huisje met winst verkopen. Voorbeeld: Markt ingestort; Patrimonium maakt gebruik van eerste recht op terugkoop. Patrimonium verhuurt huisje vrolijk een tijdje en wacht tot markt weer opkrabbelt en verkoopt huisje vervolgens weer met winst aan de huurder...
Natuurlijk ziet Patrimonium af van haar eerste recht (geen plicht!) tot terugkoop als de huizenprijzen hoog zijn:
Ze pakken dan, mits binnen de eerste 10 jaar, natuurlijk de boete i.v.m. het anti-speculatiebeding...
Geen 'te dure' aankoop, toch een paar centen verdiend...
Kortom: Hoe langer je je bezig houdt met het verkoopplan, des te meer blijkt het doortrapte van de hele constructie. Om over de absolute macht van Patrimonium in de Vereniging van Eigenaren (jezelf in de Akte tot Administrateur benoemen en beschikken over de absolute meerderheid qua stemmen) maar te zwijgen.
Ik blijf er dan ook bij, dat we vanuit het PEL er verstandig aan hebben gedaan, een negatief koopadvies te geven aan de huurders van het Rode Dorp.

secretaris P.E.L.