College van Burgemeester en wethouders
Postbus 21000
8900 JA Leeuwarden

Onderwerp: Aanvullende bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning 'Rode Dorp'

Leeuwarden, 15-10-2001

Geacht College,

Hierbij dient de Vereniging P.E.L. aanvullende bedenkingen in tegen het voornemen van uw College om Stichting Corporatieholding Friesland, waaronder o.a. Woonbedrijf Patrimonium te Leeuwarden valt, vergunning te verlenen voor splitsing van 127 eengezinswoningen in het 'Rode Dorp' in appartementsrechten.

In uw brief van 30-10-2001 waarin u reageert op een aantal door ons in onze 'bedenkingen' (brief 24-10-2001) genoemde procedurele zaken deelt u o.a. mee dat u de procedure opnieuw start, waarbij u ons in de gelegenheid stelt om desgewenst een aanvulling te geven op onze eerdere brief. Bij deze maken wij hiervan gebruik. Wij handhaven onze eerdere geuite bedenkingen voorzover wij hieronder niet nader anders aangeven.

Aanvullingen op onze 'bedenkingen':

1. De Huisvestingsverordening 1999 heeft als juridische basis de Huisvestingswet. Deze wet is o.i. een 'functionele gereedschapskist' waaruit een gemeente binnen de door de Huisvestingswet aangegeven kaders naar behoefte verordeningen kan opstellen over zaken die nadere regeling behoeven.

Artikel 36 lid 1 van de Huisvestingswet stelt: "Indien de aanvraag niet is gedaan door de gebruiker, onderscheidenlijk de eigenaar van de woonruimte of het gebouw, zenden burgemeester en wethouders onverwijld aan deze een afschrift van de aanvraag."

In dit geval is de eigenaar de aanvrager. Als gebruikers kunnen o.i. de huurders van de woningen van het Rode Dorp worden aangemerkt voorzover hun woningen in de splitsing zijn betrokken. (127 stuks) Zij hadden dus door burgemeester en wethouders een afschrift van de splitsingsvergunning toegezonden moeten krijgen. De door B en W op 17-10 en 7-11 geplaatste advertentie in de Huis aan Huis is hiertoe niet voldoende.

Bij de parlementaire behandeling van de Huisvestingswet werd hierover o.a. gesteld 'Een splitsingsvergunning zal in feite steeds worden aangevraagd door de eigenaar, zodat het daar steeds de gebruikers zullen zijn die op de hoogte moeten worden gesteld'.

Omdat burgemeester en wethouders niet hebben voldaan aan deze toezendingsplicht, ook niet nu de procedure opnieuw is opgestart, moet de procedure o.i. opnieuw gestart worden waarbij wel moet worden voldaan aan de toezendingsplicht. Uiteraard moet de inzagetermijn dan opnieuw beginnen te lopen. (Zie ook punt 2 m.b.t. de lengte van deze termijn)

Bovendien is de bezorging van dat blad door de Friese Pers met name dit jaar erg verslechterd: In het Rode Dorp wordt het blad soms wel, soms niet bezorgd, sommige andere wijken zoals bv. Heechterp krijgen al meer dan een half jaar het blad helemaal niet meer. Kortom: Ook in praktische zin voldoet het middel van het plaatsen van een bekendmaking in 'Huis aan Huis' niet meer, omdat het blad zijn naam niet meer waarmaakt.

2. De Huisvestingswet stelt in artikel 37 lid 1: "Gedurende vier weken nadat hem overeenkomstig artikel 36, eerste lid, mededeling is gedaan, kan de gebruiker, onderscheidenlijk de eigenaar zijn zienswijze kenbaar maken aan burgemeester en wethouders."

Zowel in de oorspronkelijke bekendmaking als in de nieuwe bekendmaking in Huis aan Huis gaan B en W uit van een termijn van twee weken waarin belanghebbenden schriftelijk hun zienswijze kunnen uiten.

Ook op dit punt is de procedure o.i. niet op de juiste manier gevolgd. Dit moet o.i. leiden tot het opnieuw, maar nu op de juiste wijze voeren van de procedure.

Punt 1 en 2 samengevat: Alle huurders wiens woningen in de splitsing zijn betrokken, hadden een afschrift van de aanvraag van de splitsingsvergunning toegezonden/bezorgd moeten krijgen, waarop vervolgens de termijn om 'bedenkingen' in te dienen vier weken had moeten zijn.

3. De oorspronkelijk bij de stukken gevoegde Akte van Splitsing is verdwenen. Daarvoor in de plaats zijn zeven Akten van Splitsing bijgevoegd, t.w.: 1 Akte van (Hoofd)splitsing, waarin de 127 woningen complexgewijs in 6 appartementsrechten worden gesplitst. Deze komen territoriaal overeen met de 6 complexen laagbouwwoningen die samen de 127 woningen vormen waarvoor een splitsingsvergunning is gevraagd.
Bedoelde zes appartementsrechten worden vervolgens met behulp van zes Akten van (Onder)splitsing verder opgesplitst tot 1 appartementsrecht per laagbouwwoning.

Op zich slaan de Akten nu wel op de te splitsen woningen, alleen vragen wij ons af of nu in feite niet zeven aanvragen voor een splitsingsvergunning gedaan hadden moeten worden door de eigenaar waarop vervolgens de gemeente indien zij van oordeel is dat de gevraagde vergunningen verleend kunnen worden, zeven vergunningen verleent.

We vragen ons af of kopers geen problemen krijgen t.a.v. hypotheekverstrekkers, omdat men formeel gesproken geen appartementsrecht koopt (wat op zich normaal met hypotheek is te bezwaren), maar een onder-appartementsrecht. Dat onder-appartementsrecht is slechts een aandeel in het hoofd-appartementsrecht, wat op haar beurt een aandeel is in 'de gemeenschap' die fysiek uit 127 laagbouwhuizen bestaat.
Kortom: Een aandeel in een aandeel.

Zoals bekend zal zijn beschouwen wij de in de afzonderlijke koopacten op te nemen 'zelfbewoningsclausule' plus kettingbeding plus boetebeding als een eigendomsrecht beperkende voorwaarde die onze instemming heeft, sterker nog: Een voorwaarde die wij toejuichen om 'Vegelinbuurt-scenario's' in de toekomst te voorkomen.
De oorspronkelijk bijgevoegde Akte van Splitsing ging er in hoofdstuk H artikel 24 ev. van uit dat de woningen toch gewoon door de kopers verhuurd konden worden. Wij hadden daar onze verbazing over uitgesproken. Thans wordt in alle Akten van Splitsing in hoofdstuk H artikel 21 gesteld dat het de eigenaar verboden is zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik te geven. Uitzondering hierop is Corporatieholding Friesland.

Over de Akten van Splitsing en Ondersplitsing vier opmerkingen:

a. De Akte lijkt op bovengenoemd punt verbeterd te zijn:
Verhuur is niet meer toegestaan. Wij hopen echter dat dit niet een reden vormt om nu de zelfbewoningsclausule in de koopacten weg te laten. Indien nl. het verhuurverbod uitsluitend steunt op de Akten van Splitsing zijn wij er niet zeker van of dit juridisch stand houdt indien een eigenaar toch tot ingebruikgeving van zijn appartementsrecht overgaat aan een of meer derden.
Boek 5 BW artikel 120 lid 1 stelt nl.: "Onverminderd het in artikel 112 lid 4 bepaalde is een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt."

Artikel 112 lid 4 gaat met name over ontzegging van het gebruik van een afzonderlijk gedeelte om 'gewichtige redenen' en is in dit kader niet relevant.

De wet staat dus verhuur toe, de Akten van Splitsing niet. In een andere (niet-PEL) setting is al eens getracht opheldering te krijgen over de vraag of artikel 120 lid 1 als dwingend recht of als regelend recht moeten worden beschouwd. De juridische afdeling van Vereniging Eigen Huis kon daarover toen geen eenduidig uitsluitsel geven. De tevens geraadpleegde notaris Adema te Leeuwarden was van oordeel dat een algeheel verhuur-verbod in een Akte van Splitsing 'te ver' ging, maar dat een verbod op kamersgewijze verhuur (onttrekking van zelfstandige woonruimte) haalbaar moest zijn in de Akte.

Kortom: Naar onze mening is het juridisch onzeker of de anti-verhuur bepaling in de Akten stand houdt als puntje bij paaltje komt. Ook daarom moet o.i. de zelfbewoningsclausule in de koopacten gehandhaafd worden. Is daarmee de onzekerheid verholpen? Misschien, maar geheel zeker zijn we niet, want:

De koopovereenkomst heeft betrekking op een appartementsrecht.
Boek 5 artikel 106 t.m. 147 is van toepassing. Houdt een anti-verhuur clausule in de koopakte juridisch stand gezien artikel 120 lid 1? Wij weten het niet. Vermoedelijk bestaat daar geen Nederlandse jurisprudentie over. (Slechts 1 voorbeeld bekend uit Franse appartementsrecht: Luxe appartementen Parijs, uitspraak Hof van Parijs: Anti-verhuur clausule in Akte hield stand. Kunnen we hier dus niets mee.)

Om elke twijfel op dit punt te vermijden is het o.i. daarom beter het appartementsrecht te vermijden en de woningen gewoon als laagbouwwoningen te verkopen incl. een zelfbewoningsclausule in de koopakte. Artikel 120 lid 1 is daarmee buiten spel gezet.

b. De anti-verhuurclausule kent een uitzondering: Corporatieholding Friesland mag blijven verhuren. Dit lijkt op zich logisch en onvermijdelijk. Echter:
Bij 'echte' Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen is een van de grootste kwalen die kunnen ontstaan, de situatie dat verhuurders de meerderheid krijgen in de VvE. M.b.t. onderhoud en beheer kunnen zij het functioneren van de VvE lam leggen of op z'n minst flink traineren, doordat zij vooral gericht zijn op 'rendement' en verhuurinkomsten.
Patrimonium kan op dit moment niet met hen worden vergeleken, maar gezien de steeds grotere 'marktwerking' in de volkshuis- vesting (Afschaffing puntenstelsel in 2005, verdergaande 'liberalisering' enz.) worden woningcorporaties steeds meer gewone commerciële 'verhuurbedrijven' of institutionele beleggers zo men wil. Een stap verder qua ontwikkeling en tijd en Patrimonium en de andere corporaties gaan lijken op particuliere verhuurders. Dan zijn we precies even ver als bij de bovenbedoelde koopappartementen. Te verwachten valt dat Patrimonium voor lange tijd de meerderheid behoudt in de ene (hoofd)VvE en de 6 (onder)VvE's. De goedwillende eigenaarbewoner mag dan opboksen tegen een groot-verhuurder die gericht is op winst, niet op onderhoud.

Arme eigenaar-bewoner, als huurder had hij sterker gestaan...
Een dergelijk scenario is niet in het belang van de volkshuisvesting. Ook daarom is het o.i. beter het appartementsrecht te vermijden. Een Kopersvereniging op vrijwillige basis waarvan men lid wordt omdat dat voordeel biedt qua onderhoudskosten (soort 'onderlinge' verzekerings-principe) had mooi genoeg geweest.

c. De zeven Akten van Splitsing maken de beheersconstructie uiterst gecompliceerd. De koper zal er ook nog iets van moeten begrijpen; erger nog: Hij zal er mee moeten 'werken' als hij iets wil.
Corporatieholding Friesland heeft zichzelf (artikel 40 alle Akten) alvast maar benoemd tot administrateur.
Aangezien CHF gezien het weinige aantal woningen dat naar verwachting zal worden verkocht de absolute meerderheid zal houden, ligt het voor de hand dat dat zo blijft, ook als artikel 36 lid 1 (benoeming bestuurders) voor de eerste maal is toegepast. CHF heeft dan dus het bestuur in handen plus een absolute meerderheid. Een van de kenmerken van kopen is nu juist dat men zelf iets te vertellen heeft over de eigen woonsituatie. Daarvan is hier zo geen sprake.
Tenslotte ontgaat het ons waarom in artikel 36 de mogelijkheid is opengelaten dat de bestuurders helemaal geen eigenaars zijn. Het hebben van een direct belang als eigenaar lijkt ons voorwaarde te moeten zijn om überhaupt in het bestuur te mogen zitten. Op deze wijze bestaat het risico dat via de achterdeur op termijn derden in feite de dienst gaan uitmaken in het Rode Dorp.
Wellicht kunnen de mensen van het Dagelijks Bestuur van het P.E.L. worden benoemd? Dat heeft wel iets, maar goed is het niet.
De eigenaren moeten besturen en niemand anders.

d. De positie van de huurders. Velen zullen naar verwachting onder deze voorwaarden niet kopen. Uiteraard blijven hun huurovereenkomsten in stand. De positie van hun verhuurder verandert echter wel: Voorzover het onderhoud van hun woning voor rekening is van de verhuurder ontstaat de vreemde situatie dat als bv. het dak lekt aan de achterzijde van de woning, zij bij Patrimonium terecht kunnen, maar als de lekkage aan de voorzijde optreedt formeel gesproken Patrimonium als eigenaar van dat appartementsrecht zich bij de VvE moet vervoegen en vervolgens (meederheidsbelang) in feite zichzelf dan opdracht geeft om tot reparatie over te gaan; te betalen uit de kas van de VvE.
Van belang is ook hoofdstuk K art. 24 in de Akte van (Hoofd)splitsing en de Akten van (Onder)splitsing. Het gaat hier om de boete-clausule bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker. Hiermee wordt eenzijdig de positie gewijzigd van de huurder doordat hij naast de bepalingen uit zijn huurovereenkomst incl. eventueel huurreglement nu door een derde eenzijdig een boeteclausule krijgt opgedrongen.

Indien men van oordeel is dat deponering bij het Kadaster (openbaar register) van de Akten van Splitsing betekent dat deze clausule rechtsgeldig is, wijzen wij op artikel 120 lid 3 van Boek 5 BW. voor wat betreft de zittende huurders. De reglementsbepaling kan slechts gelden indien huurder daarmee instemt of indien de kantonrechter uitspreekt dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden. Het bijzondere aan de situatie hier is i.t.t. verhuurde koopappartementen, dat de huurder eerst een laagbouwwoning huurt maar later zonder dat hij daar invloed op heeft, een 'appartement' huurt waarop het appartementsrecht van toepassing is. Een huurder zal dat alsdan zeker mede aanvoeren in zijn verweer.
Tevens is hoofdstuk I (Ontzegging van het gebruik van privégedeelten) artikel 22 lid 1 t.m. 7 van belang. Het gaat ons m.n. om lid 7.
Voorbeeld: Patrimonium is eigenaar van een appartementsrecht. Woning is verhuurd. De VvE (lees: Groot-eigenaar Patrimonium) kan dan overgaan tot 'ontzegging van het gebruik' van het prive-gedeelte. Artikel 112 lid 4 Boek 5 BW lijkt dit te ondersteunen. Kan het wellicht in het uiterste geval bij verhuurde koopappartementen niet anders gezien het ene gebouw waarin men boven, onder en naast elkaar met elkaar moet leven, in dit geval gaat het om laagbouw. Het huurrecht kent 5 huuropzeggingsgronden bij zelfstandige woonruimte. Niet vanuit de verhuurder maar door een derde (VvE) wordt zo in feite de mogelijkheid geschapen een door de VvE geformuleerde zesde huuropzeggingsgrond toe te passen op de huurders.
Hiermee wordt in feite de rechtspositie van de huurders uitgehold. Wij vinden dat onnodig en onwenselijk. Artikel 120 lid 3 Boek 5 BW lijkt ons m.b.t. zittende huurders mede van toepassing: Patrimonium (formeel de VvE) kan de kantonrechter verzoeken dat de bepaling toch op de huurders van toepassing is, ondanks een weigering of een niet-verklaren van een huurder.
Op zijn minst vinden wij dat het woord 'gebruiker' uit artikel 22 lid 7 van de Akten geschrapt moet worden. Patrimonium heeft op basis van het huurrecht voldoende wettelijke mogelijkheden bij ernstige problemen met huurders.

Tenslotte: Patrimonium heeft de keuze voor een verplichte Vereniging van Eigenaren en verkoop als appartementsrecht gemaakt, want: "het onderhoud van de woningen dient in zekere zin geborgd te zijn". (Citaat uit brief Patrimonium d.d. 9-10-2001 aan de huurders) Simpel gezegd: Men wil verkrotting tegengaan op langere termijn. Patrimonium weerlegt haar eigen argument feitelijk zelf weer, door de VvE slechts te benutten voor de voorgevels,de zijgevels,de vanaf de straat zichtbare zijde van de daken en de dakkapellen.
M.a.w.: Als het aan de voorzijde maar wat lijkt. Een kosmetische operatie! Als men dan gelooft in de VvE als middel om het onderhoud te waarborgen, had men consequent moeten zijn en het hele casco onder de VvE moeten brengen. Als de bewoners dan inderdaad te dom, te lui of te onverschillig zijn om als kopers zelf goed op de woningen te passen (want dat zegt Patrimonium in feite door haar keuze voor deze constructie) dan had men het hele casco onder de VvE moeten brengen.

Nu lijkt het Patrimonium meer te gaan om de invloed die ze middels deze constructie kan behouden plus voor de toekomst betaald werk voor haar eigen Technische Dienst. (Door haar positie als Administrateur en haar meerderheid qua stemmen bepaalt in de VvE Patrimonium in feite wie welk onderhoudswerk gaat doen.)

4. Artikel 2.3 lid 1 sub b van de Huisvestingsverordening 1999 van de gemeente Leeuwarden stelt, dat de aanvraag van een bij B en W ingediende splitsingsvergunning vergezeld moet gaan van:
"b. een door een deskundige opgemaakt rapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw. Dit rapport bevat mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw."

Punt 5 van het z.g. "Aanvraagformulier splitsingsvergunning" geeft kort aan welke stukken de aanvrager bij B en W in moet dienen. Als een van de in te dienen stukken wordt genoemd:
"Een door een deskundige opgemaakt rapport bevattende een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand."

Bij de ter inzage gelegde stukken bevindt zich thans:

a. een 'Opname technische en bouwkundige gegevens'

Deze opname is uiterst summier. Zij verwijst voornamelijk naar een door Patrimonium plus BBF gemaakte beschrijving van te plegen 'groot onderhoud' aan m.n. delen van het casco van de woningen in het Rode Dorp. Ten onrechte wordt over 'renovatie' gesproken. Renovatie is echter het aanbrengen van verbeteringen, maar daarvan is (behoudens het aanbrengen van dubbel glas voor de ruimten op de begane grond die verwarmd worden; dus de woonkamers) geen sprake: Het gaat om achterstallig onderhoud verhelpen, niet om verbeteringen.

Gesteld wordt dat er niet is te verwachten dat de VvE voor onvoorziene uitgaven komt te staan. De VvE wellicht niet, maar de kopers?
Woontechnisch zijn de woningen maar 'matig' en in feite verouderd. Hoe is de staat van de nutsvoorzieningen? (Leidingen gas, elektra en water) Die vielen niet onder het 'groot onderhoudsplan' en de opname geeft hierover geen uitsluitsel. Zijn gasleidingen steekproefsgewijs 'afgeperst'?
Zijn steekproefsgewijs elektrische installaties doorgemeten. (lekstroom naar de aarde?)
Hoe is de staat van de keukens?
Hoe staat het met de riolering in de woningen tot aan het hoofdriool?
Kortom: De opname lijkt vooral een buitenopname te zijn geweest. Opname van woontechnische zaken zoals keukens, nutsvoorzieningen, toilet, douche ed. ontbreken. O.i. moet de splitsingsvergunning geweigerd worden op grond van artikel 2.4 lid b van de Verordening omdat B en W de woontechnische staat zo niet kunnen beoordelen.
Maar: Is dan eventueel verzekerd dat mogelijke gebreken alsnog zullen worden opgeheven?
Naar onze mening niet. De woningen worden immers verkocht.

Volgens Patrimonium kan elke koper voor fl. 12.500,- bij haar declareren aan door de koper uit te voeren verbeteringen. Is dat voldoende om woontechnische verbeteringen aan te brengen en eventuele gebreken te verhelpen?
O.i. niet: Alleen al het aan laten leggen van CV soupeert zowat al het geld op.
De huurders in het Rode Dorp zijn niet rijk. Hoeveel geld kan men na hypotheekbetaling plus betaling aan de VvE nog vrijmaken voor herstel en verbeteringen in de woning? (Binnen de woning is niet voor rekening van de VvE)
Naar onze inschatting moeten degenen die willen kopen financieel al tot het maximum gaan van hun financiële mogelijkheden.
O.i. ware het beter geweest de per verkochte woning aan de VvE toegezegde 5 mille plus de door een koper te declareren fl. 12.500,- is fl. 17.500,- totaal, gemiddeld per woning te investeren t.b.v. het verhelpen van woontechnische gebreken en het eventueel vervangen van verouderde woontechnische zaken, alvorens tot verkoop over te gaan. Dat was in elk geval iets geweest. Bv. CV aanleggen kan later altijd nog wel als de koper dat wil.

Daarom is o.i. onvoldoende verzekerd dat (woontechnische) gebreken zullen worden opgeheven. Bovendien hebben wij twijfels over de (woontechnische) staat van onderhoud.
[N.B.: Bij het project verkoop Barent Fockesstraat e.o. was de woontechnische staat van onderhoud veel beter omdat in 1982 BWL m.b.v. een subsidieregeling voor ruim 80 mille investeerde in woontechnische verbeteringen. Dat hielp. Bij de verkoop volstond toen alleen nog de gebreken aan het casco te verhelpen.]

Gesteld wordt: "Per pand wordt door Patrimonium eenmalig een bedrag van fl. 5000,- in de pot van de VvE gedaan als startkapitaal." In haar brief aan de huurders van 9-10-2001 stelt Patrimonium echter: "Verder zijn wij met de Bewonersvereniging Rode Dorp overeengekomen dat: Woonbedrijf Patrimonium Wonen een eenmalige bijdrage van fl. 5.000,- per verkochte woning stort in het onderhoudsfonds van de VvE." (Zie bijlage)
Dat is heel iets anders: Als 10 woningen worden verkocht heeft de VvE 10 maal 5 mille in kas. Die kas is echter bedoeld voor het deel van het casco dat onder de VvE is gebracht voor alle 127 woningen! 50 mille voor 127 woningen geeft slechts een 'bodem' in de kas van gemiddeld fl. 393,70 per woning!
Het zou niet meer dan redelijk zijn als Patrimonium een stukje van haar ABR (Algemene Bedrijfs Reserve) boekhoudkundig toerekende naar deze 127 woningen en bij de start van de VvE 127 maal fl. 5000,- in de kas van de VvE stortte.

b. Boekje van Patrimonium en BBF: "Groot onderhoud 'Het Rode Dorp' te Leeuwarden".

Het enige wat in dit kader relevant is, is hoofdstuk 5: "Werkzaamheden".
Opmerking m.b.t. het houtwerk van de kozijnen: Hoe zijn deze gerepareerd? Systeem 'window-care'? Anders?

Ondanks reparaties komt veelal houtrot toch weer terug in bestaand houtwerk. Ook de 'lasnaden' (bv. deel tussenstijl is vervangen) zijn vaak kritisch.
M.a.w.: We zijn er niet gerust op dat de VvE over enige jaren, bv. bij een volgende schilderbeurt, toch weer moet constateren dat er kozijndelen verrot zijn. Wij hadden daarom liever algehele vervanging van de kozijnen gezien door ofwel kunststof ofwel hardhout.

Dit waren onze aanvullende 'bedenkingen'. Het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L. zou het op prijs stellen op de hoogte gehouden te worden van het verdere verloop van de procedure.

Hoogachtend,

(Voorzitter)

(Secretaris)

(Penningmeester)