AAN ALLE HUURDERS IN HET RODE DORP
Geachte huurders/-sters,
Onlangs ontving u 2 brieven van Patrimonium en
een Nieuwsbrief van de Bewonersvereniging Rode Dorp. Onderwerp: Het plan
van Patrimonium om haar 127 huurwoningen te verkopen aan de huurders.
Vereniging P.E.L. is een lokale woonconsumenten organisatie. Vanaf de
zijlijn hebben wij het verkoopplan met belangstelling gevolgd:
Complexgewijze verkoop van sociale huurwoningen is nl. verheven tot
rijksbeleid. Hierbij onze mening over de voorwaarden die Patrimonium
stelt bij de verkoop. De Bewonersvereniging heeft daarover lang en hard
onderhandeld met Patrimonium. In hun Nieuwsbrief stond o.a., dat zij het
niet eens zijn geworden over een aantal belangrijke punten, maar
Patrimonium drijft haar zin door. Onze mening:
- Als huurder beslist u in laatste instantie of u wel/niet uw
handtekening zet onder een koopakte en of de voorwaarden u wel/niet
aanstaan. Niemand kan u ergens toe dwingen. Wij kunnen u alleen
vertellen hoe wij tegen deze zaak aanzien.
- Patrimonium is er bang voor dat u als koper uw woning niet zult
onderhouden. Weinig geld betekent bij hen ook weinig verstand?
Patrimonium had een onderhoudsverplichting in de koopakte kunnen zetten
maar zegt dat deze niet voldoende afdwingbaar is. Dat is echter nooit
uitgezocht. Bij een 'gewone' koop van een huis staat dat bovendien niet
in de koopakte. De wet voorziet nl. in het recht van de gemeente een
eigenaar aan te schrijven bij verwaarlozing op grond van art. 14, 15 en
19 van de Woningwet. Ook de kleur van buitenschilderwerk, het aanzien
van de gevels ed. is via de koopakte te regelen.
- Omdat Patrimonium zoveel vertrouwen in u heeft als koper, willen zij
de baas blijven. Ze verschuilen zich daarbij achter 'de voorwaarden van
de gemeente' en het Rijk. Het Rijk heeft echter helemaal niet gesteld
dat het Rode Dorp moet worden gesplitst in appartementsrechten. De
gemeente heeft tot nu toe nooit via een raadsbesluit een beleid
vastgesteld voor de verkoop van complexen corporatiewoningen!
- Om juridisch de 127 woningen als 'appartementsrechten' te kunnen
verkopen heeft Patrimonium een splitsingsvergunning aangevraagd bij de
gemeente. Het PEL is daartegen een bezwaarprocedure begonnen. Wegens
vormfouten qua aanvraag lukte het ons in eerste instantie deze te
torpederen. Vanaf 8-11 liggen herziene stukken opnieuw ter inzage bij de
gemeente. Een unieke tweede kans om alsnog 'bedenkingen' in te dienen!
(Voorbeeldbrief zat bij Nieuwsbrief Rode Dorp)
- U meent een laagbouwhuisje te kopen, maar in werkelijkheid koopt u
slechts een appartementsrecht. Dit betekent dat u mede-eigenaar wordt
van alle 127 woningen met daarbij een 'exclusief gebruiksrecht' voor uw
woning. De prijzen van de woningen zijn echter prijzen die horen bij een
'gewone' aankoop van een laagbouwhuisje van grootte, ouderdom en
onderhoudsstaat van het Rode Dorp.
- U komt juridisch in dezelfde positie als iemand die een flat koopt:
Een via de wet geregeld verplicht (niet opzegbaar) lidmaatschap van een
Vereniging van Eigenaren (VvE) plus een bij meerderheid vastgestelde
financiële bijdrage aan die vereniging. U zit daar dan gewoon aan vast.
Patrimonium spreekt over 'maandelijks een kleine bijdrage'. De bedragen
die zij wil vragen, zijn echter onvoldoende om een onderhoudsreserve te
vormen voor (delen van) het casco van de huizen. Bij echte koopflats
(liftonderhoud niet meegerekend) moet men denken aan zo'n fl. 100 tot fl. 150
per flat per maand. Dat zijn realistischer bedragen en na een tijdje zal
Patrimonium de bijdrage aan de VvE Rode Dorp ook (moeten) opschroeven.
- Wij hoorden dat weinig huurders onder deze voorwaarden willen kopen:
"Als ik een flat wil hebben, koop ik wel een flat!", zo is al gezegd.
Dit betekent dat in zo'n VvE qua stemmen (bv. 1 huis is 1 stem),
Patrimonium de absolute meerderheid houdt. Als dan bv. aan woningen van
hen iets mankeert, komt het geld voor herstel uit de kas van de VvE en
daar heeft u als koper dan aan meebetaald! Nu betaalt Patrimonium
reparaties aan haar woningen geheel zelf, op grond van de
onderhoudsverplichting die een verhuurder heeft; m.n. voor het casco.
En: Wie gaat het geld beheren van die VvE? Het ligt voor de hand, dat
Patrimonium zich daarvoor opwerpt: Per slot hebben zij een professioneel
werkapparaat. Een VvE heeft volgens de wet een Bestuurder/Administrateur
nodig. Patrimonium zal als groot-eigenaar in de VvE ongetwijfeld
voorstellen dat zij dat wel willen doen. Resultaat: U hebt als eigenaar
in feite erg weinig te vertellen. Dit is geen kopen, dit noemen wij 'het
nieuwe huren'.
- Patrimonium heeft het eerste recht van terugkoop voor 15 jaar.
Hierdoor kunnen ze later de meerderheid in de VvE terugpakken, mochten
ze die ooit kwijtraken. De terugkoop voorwaarden (prijs?) zijn niet goed
uitgewerkt. Tevens zijn we er niet helemaal gerust op dat tegen die tijd
Patrimonium gewoon de huizen die te koop staan terugkoopt om ze pakweg
20 jaar na nu, gewoon te slopen... (Stedelijke Vernieuwing nietwaar?!)
- Het anti-speculatiebeding: Patrimonium wil 10 jaar lang zo'n beding
en vertelt niet hoe hoog de boete is enz. Ook is onduidelijk hoe hoog
die z.g. korting is op de verkoopprijs. Naar onze inschatting zitten hun
prijzen hoogop 10 procent beneden de normale marktwaarde en zeker geen
30 procent zoals wel beweerd is.
- Koopsubsidie voor mensen met lage inkomens: De woningcorporatie mag
aanvullende verkoop-voorwaarden stellen. Die staan in het boekje
'Koopsubsidie geeft keuzevrijheid' (ligt o.a. in hal stadskantoor). Een
anti-speculatiebeding staat niet bij de toegestane voorwaarden.
Het is dus mogelijk dat dit beding ervoor zorgt, dat men DAARDOOR niet
in aanmerking komt voor koopsubsidie! Wij vinden dat bij verkoop een
woningcorporatie geen voorwaarden mag stellen die het recht op
koopsubsidie blokkeren. Dat lijkt hier wel het geval, maar misschien is
het de bedoeling de mensen met het minste geld te beletten te kopen?
ADVIES:
Wij vinden dat met name de splitsing in appartementsrechten een te ver
gaande, onnodige beperking inhoudt van het eigendomsrecht, als we het
over een laagbouwhuisje hebben. Het is oneigenlijk gebruik van
regelgeving, bedoeld voor koopflats. Ons advies is, om onder deze
voorwaarden NIET TOT AANKOOP OVER TE GAAN, MAAR TE BLIJVEN HUREN! U had
graag willen kopen? Ons advies is dan om eens rustig om u heen te zien
naar een laagbouwhuisje dat ook als laagbouwhuis gekocht kan worden,
zonder deze ongebruikelijke voorwaarde.
VRAGEN? Bel 058-2671636.
Leeuwarden, 6-11-2001
Secretariaat PEL