AAN†ALLE†HUURDERS IN HET†RODE DORP

Geachte huurders/-sters,

Onlangs ontving u 2 brieven van Patrimonium en een Nieuwsbrief van de Bewonersvereniging Rode Dorp. Onderwerp: Het plan van Patrimonium om haar 127 huurwoningen te verkopen aan de huurders.

Vereniging P.E.L. is een lokale woonconsumenten organisatie. Vanaf de zijlijn hebben wij het verkoopplan met belangstelling gevolgd:
Complexgewijze verkoop van sociale huurwoningen is nl. verheven tot rijksbeleid. Hierbij onze mening over de voorwaarden die Patrimonium stelt bij de verkoop. De Bewonersvereniging heeft daarover lang en hard onderhandeld met Patrimonium. In hun Nieuwsbrief stond o.a., dat zij het niet eens zijn geworden over een aantal belangrijke punten, maar Patrimonium drijft haar zin door. Onze mening:

  1. Als huurder beslist u in laatste instantie of u wel/niet uw handtekening zet onder een koopakte en of de voorwaarden u wel/niet aanstaan. Niemand kan u ergens toe dwingen. Wij kunnen u alleen vertellen hoe wij tegen deze zaak aanzien.

  2. Patrimonium is er bang voor dat u als koper uw woning niet zult onderhouden. Weinig geld betekent bij hen ook weinig verstand?
    Patrimonium had een onderhoudsverplichting in de koopakte kunnen zetten maar zegt dat deze niet voldoende afdwingbaar is. Dat is echter nooit uitgezocht. Bij een 'gewone' koop van een huis staat dat bovendien niet in de koopakte. De wet voorziet nl. in het recht van de gemeente een eigenaar aan te schrijven bij verwaarlozing op grond van art. 14, 15 en 19 van de Woningwet. Ook de kleur van buitenschilderwerk, het aanzien van de gevels ed. is via de koopakte te regelen.

  3. Omdat Patrimonium zoveel vertrouwen in u heeft als koper, willen zij de baas blijven. Ze verschuilen zich daarbij achter 'de voorwaarden van de gemeente' en het Rijk. Het Rijk heeft echter helemaal niet gesteld dat het Rode Dorp moet worden gesplitst in appartementsrechten. De gemeente heeft tot nu toe nooit via een raadsbesluit een beleid vastgesteld voor de verkoop van complexen corporatiewoningen!

  4. Om juridisch de 127 woningen als 'appartementsrechten' te kunnen verkopen heeft Patrimonium een splitsingsvergunning aangevraagd bij de gemeente. Het PEL is daartegen een bezwaarprocedure begonnen. Wegens vormfouten qua aanvraag lukte het ons in eerste instantie deze te torpederen. Vanaf 8-11 liggen herziene stukken opnieuw ter inzage bij de gemeente. Een unieke tweede kans om alsnog 'bedenkingen' in te dienen!
    (Voorbeeldbrief zat bij Nieuwsbrief Rode Dorp)

  5. U meent een laagbouwhuisje te kopen, maar in werkelijkheid koopt u slechts een appartementsrecht. Dit betekent dat u mede-eigenaar wordt van alle 127 woningen met daarbij een 'exclusief gebruiksrecht' voor uw woning. De prijzen van de woningen zijn echter prijzen die horen bij een 'gewone' aankoop van een laagbouwhuisje van grootte, ouderdom en onderhoudsstaat van het Rode Dorp.

  6. U komt juridisch in dezelfde positie als iemand die een flat koopt:
    Een via de wet geregeld verplicht (niet opzegbaar) lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren (VvE) plus een bij meerderheid vastgestelde financiŽle bijdrage aan die vereniging. U zit daar dan gewoon aan vast.
    Patrimonium spreekt over 'maandelijks een kleine bijdrage'. De bedragen die zij wil vragen, zijn echter onvoldoende om een onderhoudsreserve te vormen voor (delen van) het casco van de huizen. Bij echte koopflats (liftonderhoud niet meegerekend) moet men denken aan zo'n fl. 100 tot fl. 150 per flat per maand. Dat zijn realistischer bedragen en na een tijdje zal Patrimonium de bijdrage aan de VvE Rode Dorp ook (moeten) opschroeven.

  7. Wij hoorden dat weinig huurders onder deze voorwaarden willen kopen:
    "Als ik een flat wil hebben, koop ik wel een flat!", zo is al gezegd.
    Dit betekent dat in zo'n VvE qua stemmen (bv. 1 huis is 1 stem), Patrimonium de absolute meerderheid houdt. Als dan bv. aan woningen van hen iets mankeert, komt het geld voor herstel uit de kas van de VvE en daar heeft u als koper dan aan meebetaald! Nu betaalt Patrimonium reparaties aan haar woningen geheel zelf, op grond van de onderhoudsverplichting die een verhuurder heeft; m.n. voor het casco.
    En: Wie gaat het geld beheren van die VvE? Het ligt voor de hand, dat Patrimonium zich daarvoor opwerpt: Per slot hebben zij een professioneel werkapparaat. Een VvE heeft volgens de wet een Bestuurder/Administrateur nodig. Patrimonium zal als groot-eigenaar in de VvE ongetwijfeld voorstellen dat zij dat wel willen doen. Resultaat: U hebt als eigenaar in feite erg weinig te vertellen. Dit is geen kopen, dit noemen wij 'het nieuwe huren'.

  8. Patrimonium heeft het eerste recht van terugkoop voor 15 jaar.
    Hierdoor kunnen ze later de meerderheid in de VvE terugpakken, mochten ze die ooit kwijtraken. De terugkoop voorwaarden (prijs?) zijn niet goed uitgewerkt. Tevens zijn we er niet helemaal gerust op dat tegen die tijd Patrimonium †gewoon de huizen die te koop staan terugkoopt om ze pakweg 20 jaar na nu, gewoon te slopen... (Stedelijke Vernieuwing nietwaar?!)

  9. Het anti-speculatiebeding: Patrimonium wil 10 jaar lang zo'n beding en vertelt niet hoe hoog de boete is enz. Ook is onduidelijk hoe hoog die z.g. korting is op de verkoopprijs. Naar onze inschatting zitten hun prijzen hoogop 10 procent beneden de normale marktwaarde en zeker geen 30 procent zoals wel beweerd is.

  10. Koopsubsidie voor mensen met lage inkomens: De woningcorporatie mag aanvullende verkoop-voorwaarden stellen. Die staan in het boekje 'Koopsubsidie geeft keuzevrijheid' (ligt o.a. in hal stadskantoor). Een anti-speculatiebeding staat niet bij de toegestane voorwaarden.
    Het is dus mogelijk dat dit beding ervoor zorgt, dat men DAARDOOR niet in aanmerking komt voor koopsubsidie! Wij vinden dat bij verkoop een woningcorporatie geen voorwaarden mag stellen die het recht op koopsubsidie blokkeren. Dat lijkt hier wel het geval, maar misschien is het de bedoeling de mensen met het minste geld te beletten te kopen?

ADVIES:

Wij vinden dat met name de splitsing in appartementsrechten een te ver gaande, onnodige beperking inhoudt van het eigendomsrecht, als we het over een laagbouwhuisje hebben. Het is oneigenlijk gebruik van regelgeving, bedoeld voor koopflats. Ons advies is, om onder deze voorwaarden NIET TOT AANKOOP OVER TE GAAN, MAAR TE BLIJVEN HUREN! U had graag willen kopen? Ons advies is dan om eens rustig om u heen te zien naar een laagbouwhuisje dat ook als laagbouwhuis gekocht kan worden, zonder deze ongebruikelijke voorwaarde.

VRAGEN? Bel 058-2671636.

Leeuwarden, 6-11-2001

Secretariaat PEL