College van burgemeester en wethouders van Leeuwarden
Postbus 21000
8900 JA Leeuwarden
Bewonersvereniging Rode Dorp
p/a Polderstraat 19
8933 EW Leeuwarden
Betreft: Zienswijze m.b.t. voorgenomen verlening splitsingsvergunning 'Rode Dorp'
Leeuwarden, 31-10-2001
Geacht college,
Middels een advertentie in 'Huis aan huis' d.d. 17-10-2001 heeft u belanghebbenden uitgenodigd een zienswijze aan u kenbaar te maken betreffende het eventuele verlenen van een splitsingsvergunning aan Corporatie Holding Friesland (CHF) voor een complex van 127 woningen in het Rode Dorp.
Hierbij maakt Bewonersvereniging Rode Dorp, hierna te noemen de Bewonersvereniging, gebruik van de mogelijkheid haar zienswijze kenbaar te maken.
Ontvankelijkheid
De Bewonersvereniging behartigt de belangen van de bewoners van het Rode Dorp en heeft daarboven een 'hoger belang' te weten het behoud van het karakter van het gebied dat het Rode Dorp omvat.
Procedureel
Wanneer het niet de gebruiker is
maar de eigenaar die de splitsingsaanvraag heeft gedaan moeten
burgemeester en wethouders op grond van artikel 36 lid 1
Huisvestingswet onverwijld een afschrift van de splitsingsaanvraag
zenden aan de gebruiker van de woonruimte of het gebouw.
In het
geval van het Rode Dorp zijn de bewoners aan te merken als
gebruikers van de woonruimten. Zij hadden dus door burgemeester en
wethouders een afschrift van de splitsingsaanvraag toegezonden
moeten krijgen. De door burgemeester en wethouder geplaatste
advertentie in 'Huis aan huis' is hiertoe niet voldoende.
Bij de
parlementaire behandeling van de Huisvestingswet werd hierover onder
andere gesteld 'Een splitsingsvergunning zal in feite steeds
worden aangevraagd door de eigenaar, zodat het daar steeds de
gebruikers zullen zijn die op de hoogte moeten worden gesteld'.
Omdat burgemeester en
wethouders niet hebben voldaan aan deze toezendingsplicht moet de
procedure ons inziens opnieuw gestart worden waarbij wel moet worden
voldaan aan de toezendingsplicht. Uiteraard moet de inzagetermijn
dan opnieuw beginnen te lopen.
Op grond van artikel 37 lid 1
Huisvestingswet heeft de gebruiker, nadat hem overeenkomstig artikel
36 lid 1 Huisvestingswet mededeling is gedaan, vier weken om zijn
zienswijze kenbaar te maken aan burgemeester en wethouders.
Zelfs
wanneer de advertentie in 'Huis aan huis' opgevat kan worden als een
mededeling in de zin van artikel 36 lid 1 Huisvestingswet, hebben
burgemeester en wethouders een te korte termijn (namelijk 2 weken)
gegeven waarbinnen zienswijzen kunnen worden ingediend. Ook op dit
punt is de procedure dus niet op de juiste manier gevolg. Dit moet
ons inziens leiden tot het opnieuw, maar nu op de juiste wijze,
voeren van de procedure.
De terinzagelegging werd
aangekondigd in 'Huis aan huis' van 17-10-2001. Deze krant werd in
het Rode Dorp pas op vrijdagavond 19-10-2001 bezorgd. Dit was
overigens nog een positieve uitzondering: de 3 voorgaande weken werd
in het Rode Dorp überhaupt geen 'Huis aan huis' bezorgd.
De
aanvraag zou blijkens de aankondiging al op 18-10-2001 ter inzage
liggen. Door de late bezorging van de 'Huis aan huis' hebben wij dus
een paar dagen van de terinzagelegging gemist.
Op donderdag (18-10-2001) bleek de
vergunningaanvraag nog helemaal niet ter inzage te liggen. Ook al
was 'Huis aan huis' dus gewoon op woensdag bezorgd, we hadden in
ieder geval 1 dag van de termijn van terinzagelegging gemist.
Pas
op vrijdag bleek de aanvraag daadwerkelijk ter inzage te liggen.
Artikel 2.3 lid 1 sub b van de
Huisvestingsverordening 1999 van de gemeente Leeuwarden stelt, dat
de aanvraag van een bij B en W ingediende splitsingsvergunning
vergezeld moet gaan van: 'b. een door een deskundige opgemaakt
rapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte
bestemde gedeelten van het gebouw. Dit rapport bevat mede een
beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het
gebouw.' Een dergelijk rapport ontbreekt bij de ter inzage
gelegde stukken.
De aanvraag die ter inzage ligt is dus
onvolledig en moet alleen vanwege dit punt al worden afgewezen.
Inhoudelijk
Bij de ter inzage gelegde stukken
bevond zich een concept akte van splitsing. Een interessant punt,
omdat het hier om een zeer ongebruikelijke vorm van splitsing
(namelijk laagbouw) gaat. Helaas, men heeft zich hier wel erg
gemakkelijk vanaf gemaakt. De concept akte van splitsing die ter
inzage ligt is een akte van splitsing van een flatgebouw met 47
appartementen waarbij men de naam van de flat heeft vervangen door
het etiket 'Rode Dorp'. In de akte wordt zelfs gesproken over de
gemeenschappelijke gangen. Die zijn er niet in het Rode
Dorp.
Vanwege het feit dat men hier dus een soort onzin-akte
heeft ingediend, is het zowel voor u, als voor belanghebbenden niet
mogelijk om te beoordelen hoe CHF nu eigenlijk wil splitsen. Het is
op basis van de ter inzage gelegde akte dus niet mogelijk om tot een
gemotiveerd oordeel te komen met betrekking tot de splitsing.
In de onderhandelingen waren zowel de woningstichting als wij het er steeds over eens dat er een zogenaamde 'zelfbewoningsclausule' gehanteerd zou gaan worden: de eigenaar van de woning zal deze zelf moeten bewonen. Dit om huisjesmelkers te weren. Uit de concept akte van splitsing blijkt dat men niet van deze akte gebruik heeft gemaakt om de zelfbewoningsplicht nog eens extra vast te leggen (zie hoofdstuk H artikel 24 ev.: een koper mag verhuren). Ons inziens een gemiste kans.
Gesteld wordt dat het doel van de
splitsing en het verplichte lidmaatschap van de VvE is om het Rode
Dorp qua onderhoud goed te houden en qua uiterlijk een geheel te
laten blijven. Naar de mening van de Bewonersvereniging zou men dit
doel ook kunnen bereiken door middel van bepaalde bedingen in de
koopakte en een vrijwillig lidmaatschap van een kopersvereniging.
De
manier waarop men nu met het Rode Dorp omgaat riekt naar
klassendiscriminatie.
Wij, als bewoners van het Rode Dorp, zijn
volgens CHF (en volgens de gemeente Leeuwarden?) eigenlijk niet los
vertrouwd!
Het appartementsrecht wordt
geregeld in Boek 5 artikel 106 t/m 147 BW. Uit de wetsgeschiedenis
blijkt dat de splitsing in appartementen oorspronkelijk bedoeld is
voor gestapelde bouw. Later kwamen daar dan nog de particuliere
bungalowparken bij, omdat ook de wegen en bijv. de zwembaden in dat
geval gezamenlijk beheerd moesten worden. Het is nooit de bedoeling
van de wetgever geweest dat 'gewone' laagbouwcomplexen aan de
openbare weg gesplitst zouden worden in appartementsrechten.
Niet
voor niets wordt de splitsing in appartementsrechten met daaraan
gekoppeld het verplichte lidmaatschap van een VvE bij gestapelde
bouw door deskundigen de 'minst slechte' oplossing genoemd. M.a.w.
ingeval van gestapelde bouw is er geen betere oplossing voorhanden,
maar dat is er hier wel!
In het geval van een laagbouwcomplex als
het Rode Dorp gaat het veel te ver om te gaan splitsen in
appartementsrechten.
Samenvattend kan gesteld worden dat de splitsingsaanvraag volgens de Bewonersvereniging niet op de juiste wijze is bekendgemaakt aan de gebruikers van de woonruimten in het Rode Dorp, en dat bovendien een te korte termijn van terinzagelegging is gevolgd. Op grond hiervan vindt de Bewonersvereniging dat de procedure opnieuw moet worden gestart en dan nu op de juiste wijze.
Inhoudelijk is de aanvraag dermate slordig gemotiveerd (o.a. fake-splitsingsakte, ontbreken onderhoudsrapport) dat het voor burgemeester en wethouders onmogelijk moet zijn om tot een voldoende afgewogen beslissing te komen.
Bovendien gaat het te ver om laagbouwwoningen te splitsen in appartementsrechten. Dit is een brug te ver. In het geval van het Rode Dorp riekt de hele constructie naar klassendiscriminatie.
Gezien de hiervoor aangevoerde punten, zowel afzonderlijk als in onderling verband bezien, is de Bewonersvereniging van mening dat de vergunningaanvraag splitsing Rode Dorp afgewezen moet worden.
We vertrouwen erop dat u ons op de hoogte zult houden van het verdere verloop van de procedure.
Hoogachtend,
E.F. Banda
(voorzitter)
R. Kelder
(secretaris)
G. Winius
(penningmeester)