Bedenkingen PEL tegen splitsing Rode Dorp

College van burgemeester en wethouders
Postbus 21000
8900 JA Leeuwarden

Onderwerp: Bedenkingen tegen verlenen splitsingsvergunning 'Rode Dorp'

Leeuwarden, 24-10-2001

Geacht College,

Hierbij dient de Vereniging P.E.L. bedenkingen in tegen het voornemen van uw College om Stichting Corporatieholding Friesland, waaronder o.a. Woonbedrijf Patrimonium te Leeuwarden valt, vergunning te verlenen voor splitsing van 127 eengezinswoningen in het 'Rode Dorp' in appartementsrechten.

Ten aanzien van de ontvankelijkheid

De vereniging PEL is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich blijkens haar statuten ten doel stelt:
De bestaande woningnood in het algemeen en die onder een- en tweepersoonshuishoudens in het bijzonder in de gemeente Leeuwarden op te heffen.
In de praktijk en in de loop der jaren heeft dit zich uitgebreid tot het gehele terrein van de belangen van huurders en woningzoekenden plus ad-hoc de belangen van eigenaar-bewoners met een smalle beurs en tot de woonlastenproblematiek. Wij gaven hiervan blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting woningcorporaties.

De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:

  1. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en standpunten, zoals die door de vertegenwoordigers van de vereniging in inspraak- en adviesorganen van de gemeente Leeuwarden verwoord dienen te worden.
  2. Te streven naar een geintegreerd toewijzingsbeleid voor woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse, maatschappelijke status, seksuele voorkeur, ras, geloofs- of politieke overtuiging en eventueel crimineel of psychiatries verleden.
  3. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van acties te bestrijden en weg te werken.

Daar m.n. de rijksoverheid de laatste jaren een beleid voorstaat dat ook de lagere inkomens de keuze moeten hebben tussen huren of kopen en daarvoor m.n. de Wet Bevordering Eigen Woningbezit in het leven werd geroepen (koopsubsidie), is ook voor onze doelgroepen (vooral de lagere inkomens) ook het kopen van een bescheiden huisje soms een optie geworden, voorzover de koopmarkt in de stad dat nog mogelijk maakt. Dit betekende voor de vereniging dat wij ook daar, meer dan voorheen, aandacht aan dienden te besteden. Het voornemen om een splitsingsvergunning te verlenen aan de eigenaar van het Rode Dorp' verdient die aandacht, omdat dit niet alleen consequenties heeft voor het Rode Dorp, maar ook de trend kan zetten voor een bepaald beleid van de gemeente i.v.m. de vraag: Hoe te handelen bij complexgewijze verkoop van sociale huurwoningen aan de zittende huurders?
Het zou zelfs kunnen dat dit voornemen een landelijke precedentwerking heeft.

Waarom wij bedenkingen hebben tegen het voornemen om een splitsingsvergunning af te geven:

A. Procedurele bezwaren:

Blijkens aankondiging in de gemeentelijke rubriek 'Aan de Grote Klok' in het blad 'Huis aan Huis' zou vanaf donderdag 18-10-2001 gedurende twee weken de aanvraag ter inzage liggen in het Stadskantoor. Dit bleek op do. 18-10-2001 niet het geval. Pas op vrijdag 19-10 jl. waren de stukken ter inzage voor belanghebbende burgers/organisaties. Volgens mededeling van een van de ambtenaren lagen de stukken vanaf vr. 19-10-2001 ter inzage. Wij zijn dan ook van mening dat de termijn om bedenkingen in te dienen twee weken moet zijn, gerekend vanaf vr. 19-10-2001.

Artikel 2.3 lid 1 sub b van de Huisvestingsverordening 1999 van de gemeente Leeuwarden stelt, dat de aanvraag van een bij B en W ingediende splitsingsvergunning vergezeld moet gaan van:

"b. een door een deskundige opgemaakt rapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw. Dit rapport bevat mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw."

Punt 5 van het z.g. "Aanvraagformulier splitsingsvergunning" geeft kort aan welke stukken de aanvrager bij B en W in moet dienen. Als een van de in te dienen stukken wordt genoemd: "Een door een deskundige opgemaakt rapport bevattende een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand."

Bij de ter inzage gelegde stukken bevindt zich geen stuk waaruit op enigerlei wijze kan worden opgemaakt dat 'een deskundige' een rapport heeft opgemaakt over de onderhoudstoe- stand van 'het gebouw'.

Simpel gezegd: Met geen woord wordt in de ter inzage gelegde stukken gesproken over de onderhoudsstaat.
Dit had echter wel gemoeten om twee redenen:

1. De aanvraag is op deze wijze niet compleet en behoort naar onze mening op deze wijze niet in behandeling te worden genomen.

2. Indien belanghebbende burgers en organisaties van burgers bedenkingen hebben tegen uw voornemen, behoren zij inzage te hebben in alle stukken zoals die blijkens Artikel 2.3 lid 1 en 2 van uw Huisvestingsverordening 1999 door de eigenaar bij u moeten worden ingediend en niet slechts in een deel van de stukken. Ook indien bedoelde beoordeling van de onderhoudstoestand wel zou bestaan, maar 'slechts' niet ter inzage ligt, is dit een manco in de aanvraagprocedure en de bezwaarschriftprocedure.

3. Gezien het incomplete karakter van de aanvraag op het punt van de vereiste beoordeling van de onderhoudstoestand (hierover is geen rapport opgemaakt/bijgevoegd) kunnen B en W in redelijkheid geen afweging maken op grond van met name Artikel 2.4 lid 1 sub 2 van de Huisvestingsverordening 1999. Zijn de in dat artikel bedoelde gebreken opgeheven, kunnen zij alsnog worden opgeheven of is verzekerd dat gebreken zullen worden opgeheven? Om de in dit artikel bedoelde afweging te kunnen maken is een deskundigen-rapportage met een beschrijving en beoordeling van de huidige onderhoudstoestand van essentieel belang.

B. Inhoudelijke bezwaren:

  1. Het Burgerlijk Wetboek Boek 5 Titel 9 artikel 106 t.m. artikel 147 regelt het appartementsrecht. Uit de voorgeschiedenis van het huidige appartementsrecht blijkt, dat de ontwerpers zoals Beekhuis cs., handelend in opdracht van de toenmalige regering in ballingschap (Londen), voor ogen stond, een wettelijke regeling te ontwerpen om de z.g. 'horizontale eigendom' een solide juridische basis te geven, omdat men voordien noodgedwongen werkte met allerlei nogal gekunstelde constructies (Cooperatieve Vereniging, Maatschap enz.) Eind 1951 mondde dit uit in de z.g. 'Appartementswet.
    Dit is nog steeds de rode draad die loopt door bovenaangehaald gedeelte van het huidige Burgerlijk Wetboek: Het regelen van het kopen en verkopen van appartementen; van horizontale eigendom. Weliswaar staat het huidige BW toe (Art. 106 lid 5) ook 'een groep van gebouwen' in 1 splitsing te betrekken, maar hier moet niet meer betekenis aan worden toegekend dan dat dit gewoon het taalkundige meervoud is van artikel 106 lid 1. Het gaat gewoon in artikel 106 lid 6 om een groep gebouwen waarvan de horizontale eigendom afzonderlijk verkocht kan worden als appartementsrecht.

  2. De wijze waarop de aanvrager een aantal blokken laagbouwwoningen in appartementsrechten wil splitsen is in strijd met de bedoelingen van de wetgever. We hebben hier te maken met een eengezinswoning waarvan zowel de begane grond (woongedeelte) als de eerste etage (slaapgedeelte) zich bevindt binnen 1 'appartementsrecht'. Op zich zou dit normaal zijn bij bv. een nieuwbouwflatgebouw met maisonetteflats, omdat daar immers sprake is van nog een of meerdere maisonetteflats daarboven of daaronder. Hier echter wordt echter op papier in feite een maisonetteflat geschapen, waar achter het bovenste gedeelte zich slechts de blauwe lucht bevindt en onder de vloer van het benedenste gedeelte slechts de fundering en de grond.
    M.a.w.: Er is sprake van oneigenlijk gebruik van het appartementsrecht.

  3. Artikel 2.4 lid 1 sub a geeft B en W een toetsingskader om simpel gezegd twee dingen tegen elkaar af te wegen:
    Weegt het belang dat de aanvrager van de vergunning heeft op tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad voorzover die voor verhuur is bestemd?

    Vast staat dat bij verkoop deze huurwoningen uit de sociale huurwoningvoorraad verdwijnen en terug komen op de koopmarkt.
    Gezien de toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt in de stad (Huurwoningen tot f650,- kale huur) moet o.i. toch al voorzichtig en met gepaste terughoudendheid qua te verkopen aantallen corporatiewoningen worden gehandeld.
    Gezien de huidige situatie kan verkoop eigenlijk nauwelijks op dit moment, maar omdat in het verleden verwachtingen m.b.t. verkoop zijn gewekt bij de zittende huurders (toen de woningmarkt nog wat 'ruimer' leek dan nu) stuit de onttrekking op zich van 127 sociale huurwoningen in dit geval bij ons niet op bezwaren.

    De Bewonersvereniging 'Rode Dorp' heeft langdurig onderhandeld met Woonbedrijf Patrimonium over de verkoopvoorwaarden. Daar zij de eerstverantwoordelijke zijn en waren als huurders, heeft het PEL zich beperkt tot informele, vrijblijvende adviezen op ad-hoc basis aan hen.

    Dat verkoop zonder enige nadere voorwaarde onwenselijk is bij sociale huurwoningen, is een hoofd-uitgangspunt waarover o.i. zowel gemeente, Patrimonium, Bewonersvereniging Rode Dorp en de Vereniging P.E.L. het wel eens zijn.
    Het gaat dan m.n. om eigendoms-beperkende voorwaarden. In de mate waarin dit moet geschieden, ligt het probleem.
    Maatregelen in de zin van: Een anti-speculatiebeding voor maximaal 5 jaar, een zelfbewoningsclausule plus boetebeding in de koopakte, een vereniging waarvan een koper lid kan worden op vrijwillige basis plus een onderhoudskas bijeengebracht via de leden, zijn maatregelen die onze instemming hebben of waarmee (bv. beperkt anti-speculatiebeding) wel valt te leven.

    Er valt veel via een koopakte te regelen op dit gebied.
    (Voor wat betreft anti-speculatiebeding en zelfbbewoningsclausule bieden de koopakten van de verkochte BWL-woningen Barent Fockesstraat e.o. naar onze mening goede aanknopingspunten.)

    Patrimonium gaat echter op dit punt inhoudelijk een brug te ver, alsof men met een kanon op een mug schiet: Zij wil laagbouwhuisjes als 'appartement' verkopen. Dit betekent: Een bij wet verplicht lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren en Patrimonium die aan de touwtjes blijft trekken, omdat Patrimonium ongetwijfeld voor Administrateur/Bestuurder zal willen spelen, gezien het feit dat de bewoners leken zijn en Patrimonium een professioneel verhuurder.
    M.a.w.: Dit worden in feite geen koopwoningen, maar woningen waarin 'het nieuwe huren' gestalte krijgt: Waar eerst Patrimonium achterstallig onderhoud moest betalen (huurrecht) zijn het straks de nieuwbakken 'eigenaren' die hun door het bestuur van de Vereniging van Eigenaren gevraagde onderhoudsbijdrage moeten afdragen aan de kas van de VvE.

    Terug naar artikel 2.4 lid 1 sub a van de Huisvestingsverordening:

    Naar onze mening zit er een luchtje aan het belang van de aanvrager: Dit is geen 'eerlijke' verkoop, maar bedrog: Men koopt fysiek een laagbouwhuisje, maar in feite koopt men juridisch gesproken 'een flatappartement' met alle beperkingen van het eigendomsrecht daarbij. Erger nog: Zijn flatblokjes gezien het aantal appartementen vaak nog wel door de eigenaren zelf via hun VvE te beheren, zodat men dan in elk geval nog baas in eigen huis is, de grootte van deze blokken woningen samen (127 stuks) noopt naar professioneel beheer. Automatisch komt hiermee Patrimonium weer in beeld; niet meer als verhuurder, maar in zijn nieuwe rol als Bestuurder van de VvE...
    Hoezo, baas in eigen huis?!
    Kortom: De echte keuze gaat niet tussen het verminderen van de voorraad sociale huurwoningen met 127 stuks en het vergroten van de goedkopere koopmarkt met datzelfde aantal maar tussen het laten dalen van de huurwoningvoorraad met 127 woningen en het toevoegen van 127 'nep-appartementen' met waarschijnlijk Patrimonium als Bestuurder van de VvE. Maar ook al zou dat laatste niet het geval zijn, dan nog houdt Patrimonium op de Vergadering van Eigenaars qua stemmen de meerderheid, omdat gezien de juridische constructie te verwachten valt, dat bijna niemand van de zittende huurders onder deze voorwaarden tot koop zal overgaan.
    Hiermee bepaalt Patrimonium dan als groot-eigenaar nog jarenlang wat er 'moet' gebeuren, hoe hoog de onderhoudsbijdrage moet zijn enz. Daarmee ontstaat de absurde situatie dat voor de resterende huurwoningen van Patrimonium die dan formeel gesproken ook 'appartementen' zijn, de nieuwbakken koper mee mag betalen voor alle buitenonderhoud, herstel en reparatie, terwijl dit in de gewone verhuursituatie voor rekening was geweest van Patrimonium!

    Zo kan daar groot-verhuurder Patrimonium dan zijn onderhoudskosten spreiden over alle 127 woningen, ook over de verkochte woningen!

    Wat weegt nu zwaarder: Het belang dat Woonbedrijf Patrimonium meent te hebben bij haar juridische schepping of het behoud van de woonruimtevoorraad voor zover bestemd voor de verhuur?

    Volgens onze informatie is Patrimonium voornemens om indien de zittende huurders niet willen kopen, dan ad-hoc leegkomende huurwoningen aldaar per stuk te verkopen onder dezelfde voorwaarden maar tegen een hogere prijs. Voor een hogere prijs zijn echter ook nog wel huisjes te vinden zonder deze voorwaarden.
    M.a.w.: Dat brengt het risico met zich mee van langdurig te koop staande lege huizen in het Rode Dorp.
    M.a.w.: Dit is geen serieuze toevoeging aan het goedkopere deel van de koopmarkt.

  4. Bij de ter inzage gelegde stukken was o.a. de concept-Akte van Splitsing gevoegd.

    Bedenkingen:

    Deze akte is broddelwerk, omdat ze totaal niet is toegesneden op de feitelijke situatie! Kennelijk had de notaris nog een Akte over van het appartementencomplex aan de Noorderweg? (Vroeger ook verkocht door Patrimonium.)
    Voorbeeld: Artikel 34 lid 2 van de Akte spreekt over 47 stemmen: Het gaat bij het Rode Dorp om 127 woningen.

    Wij hebben begrepen dat Bewonersvereniging Rode Dorp met Patrimonium had afgesproken dat in de koopakten een 'zelfbewoningsclausule' plus boetebeding plus kettingbeding zou komen te staan; naar analogie van de koopakten van de verkochte woningen in het gebied Barent Fockesstraat e.o. Wij stellen niet dat Patrimonium deze afspraak nu vergeten is, maar constateren wel uit hoofdstuk H artikel 24 ev. tot onze verbazing dat de woningen toch gewoon door de kopers verhuurd kunnen worden. Dit legt de bijl aan de wortels van de eerdere afspraken op dit punt met de Bewonersvereniging Rode Dorp. Dit betekent dat leegkomende woningen gewoon in handen van huisjesmelkers kunnen vallen, die vervolgens over kunnen gaan tot verhuur, al dan niet kamersgewijs. (Door bv. wat meer huur te vragen maar slechts aan 2 personen kamers te verhuren kunnen zij gewoon legaal om de regelgeving heen m.b.t. de kamerpanden. Ook een constructie: Eigenaar/1 hoofdhuurder met bv. 2 onderhuurders is lastig te bestrijden.)
    Op termijn kunnen de gevolgen hiervan ernstig zijn, zoals een nieuw Vegelinbuurt-scenario.

    Kortom: Ook al zou men menen dat het appartementsrecht hier de aangewezen weg is, dan nog hoort deze Akte van Splitsing niet bij deze woningen, maar bij een 'echt flatgebouw'.
    Dit onderdeel van het splitsingsplan is niet toegesneden op de feitelijke situatie. Zij leidt tot een veel te grote en onnodige beperking van het eigendomsrecht gezien de bouwkundige situatie.

    Tenslotte: Patrimonium is uiterst summier om aan te geven wat hun doel nu eigenlijk is met deze aanvraag splitsingsvergunning.
    Gesteld wordt: 'Doel van deze aanvraag is behoud van het eigen karakter van het complex." En: "Deze vereniging draagt zorg voor het aanzien van het complex. Alle gevelwanden blijven zodoende een geheel vormen."

    Het aanzien van de gevels, de kleur van het schilderwerk enz.:
    Dat soort zaken is goed te regelen via clausules in de koopakte plus een boetebeding plus kettingbeding. Dat was een weg waartegen noch bij ons noch (naar wij vernamen) Bewonersvereniging Rode Dorp bezwaar had bestaan, omdat ook wij het belang van het behoud van het eigen karakter van het complex onderschrijven, maar het slechts oneens zijn over de middelen om tot dat doel te geraken.

Ten slotte: Het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L. zou het op prijs stellen op de hoogte gehouden te worden van het verdere verloop van de procedure.

Hoogachtend,

(Voorzitter)

(Secretaris)

(Penningmeester)