Hierbij enige niet algemeen bekende feiten ten aanzien van enige aspecten bij Stedelijke Vernieuwing.
1. Waarom horen we niks meer van de z.g. 'Wijkontwikkelingsmaatschappij'?
Deze zou indertijd worden opgevat voor de Vegelinbuurt. Het was de
bedoeling van de gemeente dat woningeigenaren, de gemeente, een of meer
woningcorporaties en projectontwikkelaars hierin zouden participeren.
Later sprak wethouder Bilker (die binnenkort burgemeester wordt in
Kollumerland en wordt vervangen door CDA-er Gerrit Krol): "De WOM komt
er niet meer".
Uit het blad Binnenlands Bestuur van 23-3-2001:
Het begin dit jaar ingevoerde nieuwe fiscaale regime heeft grote
gevolgen voor de overdrachtsbelasting bij herstructureringsprojecten.
Wanneer het woningbezit van woningcorporaties en andere eigenaren wordt
ingebracht in een samenwerkingsverband dat voor de herstructurering is
opgericht, moet zes procent overdrachtsbelasting worden betaald. Op het
moment dat het werk voltooid is en de huizen teruggaan naar de
oorspronkelijke eigenaren, moet opnieuw zes procent overdrachtsbelasting
worden betaald. Deze lastenverzwaring kan tot grote stagnatie in de
stedelijke vernieuwing leiden.
Tot 1 januari jongstleden waren woningcorporaties en sommige
vennootschappen onder firma van overdrachtsbelasting vrijgesteld. Veel
wijkontwikkelingsmaatschappijen hebben daarom de vorm van een v.o.f.
gekregen. Een groep van 22 volkshuisvesters (adviseurs, corporaties,
gemeenten, projectontwikkelaars) pleit in een manifest aan bewindslieden
en Kamerleden voor het instellen van 'speciale economische zones' waarin
het vernieuwde regime voor overdrachtsbelasting niet van kracht is.
Einde bericht uit blad 'Binnenlands Bestuur'.
Commentaar: Altijd boeiend om te zien hoe de ene hand bij de overheid
niet weet wat de andere doet...
Aan de ene kant Stedelijke Vernieuwing,
aan de andere kant de fiscus. Persoonlijk ben ik er niet rouwig om dat
deze hindernis tegen de massale sloopplannen zomaar is binnengeslopen.
En wie zou z'n huisje zomaar willen overdragen aan zo'n WOM? En wie zijn
daar de baas? Juist, de grote jongens, zoals gemeente, woningcorporatie
en projectontwikkelaar.
2. Waarom zijn de nieuwbouw koophuizen toch zo duur?
Wat bepaalt grofweg de prijs van een nieuwbouwwoning? Grondkosten,
bouwkosten en de winst van de bouwer en de projectontwikkelaar.
Volgens een artikel in HP/De Tijd van 6-7-2001 bepaalt de z.g.
'grondquote' steeds meer de prijs van een nieuwbouwhuis. De grondquote
is dat deel van de totale prijs van een huis dat betaald wordt voor de
grond. Overheden, de voornaamste gronduitgevers in Nederland, hebben de
grondquote de afgelopen jaren opgevoerd van ongeveer twintig naar rond
de veertig procent. Er is schaarste, de huizenprijzen zijn hemelhoog,
dus het wordt betaald, stelt de auteur van het verhaal. Vervolgens
blijft er minder geld over voor het bouwen zelf. Gemeld wordt ook, dat
het streven dan Amsterdam, om de nieuwbouwwijk Ijburg voor veertig
procent uit koophuizen voor de inkomensgroep modaal en iets hoger te
laten bestaan, niet wordt gehaald. Oorzaak: Volgens de gemeente lopen de
bouwkosten uit de hand. Architect Bjarne Mastenbroek, die de coördinatie
doet voor een stukje van Ijburg, stelde echter dat de gemeente Amsterdam
de grote prijsopdrijver is omdat ze een grondquote van 62 procent
hanteren! Dus; 62 procent van de aankoopprijs bestaat uit grondkosten...
Het is een wonder dat daar nog iets op gezet kan worden...
Nu ja, het
kan wel, maar vraag niet naar de kwaliteit; vooral van de afwerking.
Voorbeeld: Afhangen deur nieuwbouwwoning: Moet klaar in 20 minuten.
Hangt deur dan nog scheef: Pech gehad; voor de koper dan.
Gevolg:
Kleinere huizen van mindere kwaliteit, dicht tegen elkaar aan.
Meer
kwaliteit door Stedelijke Vernieuwing: Ammehoela!
De auteur (Kuitenbrouwer) werd in de pauze van een congres 'Dag van de
Architectuur' afgelopen zomer, aangesproken door een
projectontwikkelaar. Die pauzes zijn nuttig; want dan hoor je het
meeste...
De projectontwikkelaar vertelde hem dat ze lange tijd ook bij
Ijburg waren betrokken, maar dat ze onlangs eruit waren gestapt. Hun
berekening van de grondquote in Ijburg kwam zelfs op 67 procent. De man
sprak: "Zevenenzestig procent! Dus wie vult er hier nu eigenlijk zijn
zakken?"
De auteur eindigde zijn verhaal met de uitspraak dat de Nederlandse
woningbouw een grondig verziekte bedrijfstak is en dat gewone mensen
ernauwelijks aan te pas komen.
3. Waarom kiezen gemeenten vaak voor veel sloop in bestaande wijken als het gaat om Stedelijke Vernieuwing?
Stedelijke Vernieuwing gaat officieel om van alles en nog wat. Daar
hoort ook bij: Renovatie/opknappen van bestaande woningen. Toch kiezen
gemeenten in bestaande wijken vaak liever voor sloop. De Delftse
professor Andr Thomson heeft daar wel een mening over. Een stukje uit
het artikel 'Strijd om behoud van de stad' uit het blad 'Het Experiment'
van maart 2001. Dit is het blad van de SEV, de Stuurgroep Experimenten
Volkshuisvesting, een van de laatste 'speeltjes' die het ministerie van
VROM nog wenst aan te houden.
Zij schrijven o.a.:
Tot ergernis van Thomson gebruiken gemeenten hun riante grondpositie in
oudere wijken dikwijls niet om zulke ontwikkelingen betaalbaar te
houden, maar om geld te verdienen. 'Erfpacht is een prima instrument
voor de financiering van wijkvernieuwing, maar in plaats daarvan
hanteren veel gemeenten het grondbezit als melkkoe. Een van de redenen
waarom gemeenten liever willen slopen dan verbeteren, is dat zij de
verouderde infrastructuur moeten aanpakken. Bij nieuwbouw worden de
kosten van infrastructuur verdisconteerd in de grondprijs.
[En hoe! Meer dan dat zou ik zeggen: Zie hierboven bij
Amsterdam-Ijburg.]
Verbeteren betekent dat gemeenten zelf de kosten voor
de infrastructuur dragen. Het is één van de belangrijkste geheime
agenda's waarom men wil slopen.'
Einde citaat professor Thomson.
En ook hierdoor wordt dus de tweedeling ook in bestaande wijken in de hand gewerkt: Het restant van de bestaande wijk voor de armen, de nieuwbouwkoopwoningen voor de rijkeren.
secretaris PEL