Weinig bekende feiten rond stedelijke vernieuwing

Hierbij enige niet algemeen bekende feiten ten aanzien van enige aspecten bij Stedelijke Vernieuwing.

1. Waarom horen we niks meer van de z.g. 'Wijkontwikkelingsmaatschappij'?

Deze zou indertijd worden opgevat voor de Vegelinbuurt. Het was de bedoeling van de gemeente dat woningeigenaren, de gemeente, een of meer woningcorporaties en projectontwikkelaars hierin zouden participeren.
Later sprak wethouder Bilker (die binnenkort burgemeester wordt in Kollumerland en wordt vervangen door CDA-er Gerrit Krol): "De WOM komt er niet meer".
Uit het blad Binnenlands Bestuur van 23-3-2001:


FISCUS BLOKKEERT STEDELIJKE VERNIEUWING

De stedelijke vernieuwing dreigt te stranden op het nieuwe belastingplan

Het begin dit jaar ingevoerde nieuwe fiscaale regime heeft grote gevolgen voor de overdrachtsbelasting bij herstructureringsprojecten.
Wanneer het woningbezit van woningcorporaties en andere eigenaren wordt ingebracht in een samenwerkingsverband dat voor de herstructurering is opgericht, moet zes procent overdrachtsbelasting worden betaald. Op het moment dat het werk voltooid is en de huizen teruggaan naar de oorspronkelijke eigenaren, moet opnieuw zes procent overdrachtsbelasting worden betaald. Deze lastenverzwaring kan tot grote stagnatie in de stedelijke vernieuwing leiden.
Tot 1 januari jongstleden waren woningcorporaties en sommige vennootschappen onder firma van overdrachtsbelasting vrijgesteld. Veel wijkontwikkelingsmaatschappijen hebben daarom de vorm van een v.o.f. gekregen. Een groep van 22 volkshuisvesters (adviseurs, corporaties, gemeenten, projectontwikkelaars) pleit in een manifest aan bewindslieden en Kamerleden voor het instellen van 'speciale economische zones' waarin het vernieuwde regime voor overdrachtsbelasting niet van kracht is.
Einde bericht uit blad 'Binnenlands Bestuur'.

Commentaar: Altijd boeiend om te zien hoe de ene hand bij de overheid niet weet wat de andere doet...
Aan de ene kant Stedelijke Vernieuwing, aan de andere kant de fiscus. Persoonlijk ben ik er niet rouwig om dat deze hindernis tegen de massale sloopplannen zomaar is binnengeslopen.
En wie zou z'n huisje zomaar willen overdragen aan zo'n WOM? En wie zijn daar de baas? Juist, de grote jongens, zoals gemeente, woningcorporatie en projectontwikkelaar.


2. Waarom zijn de nieuwbouw koophuizen toch zo duur?

Wat bepaalt grofweg de prijs van een nieuwbouwwoning? Grondkosten, bouwkosten en de winst van de bouwer en de projectontwikkelaar.
Volgens een artikel in HP/De Tijd van 6-7-2001 bepaalt de z.g. 'grondquote' steeds meer de prijs van een nieuwbouwhuis. De grondquote is dat deel van de totale prijs van een huis dat betaald wordt voor de grond. Overheden, de voornaamste gronduitgevers in Nederland, hebben de grondquote de afgelopen jaren opgevoerd van ongeveer twintig naar rond de veertig procent. Er is schaarste, de huizenprijzen zijn hemelhoog, dus het wordt betaald, stelt de auteur van het verhaal. Vervolgens blijft er minder geld over voor het bouwen zelf. Gemeld wordt ook, dat het streven dan Amsterdam, om de nieuwbouwwijk Ijburg voor veertig procent uit koophuizen voor de inkomensgroep modaal en iets hoger te laten bestaan, niet wordt gehaald. Oorzaak: Volgens de gemeente lopen de bouwkosten uit de hand. Architect Bjarne Mastenbroek, die de coördinatie doet voor een stukje van Ijburg, stelde echter dat de gemeente Amsterdam de grote prijsopdrijver is omdat ze een grondquote van 62 procent hanteren! Dus; 62 procent van de aankoopprijs bestaat uit grondkosten...
Het is een wonder dat daar nog iets op gezet kan worden...
Nu ja, het kan wel, maar vraag niet naar de kwaliteit; vooral van de afwerking.
Voorbeeld: Afhangen deur nieuwbouwwoning: Moet klaar in 20 minuten. Hangt deur dan nog scheef: Pech gehad; voor de koper dan.
Gevolg: Kleinere huizen van mindere kwaliteit, dicht tegen elkaar aan.
Meer kwaliteit door Stedelijke Vernieuwing: Ammehoela!

De auteur (Kuitenbrouwer) werd in de pauze van een congres 'Dag van de Architectuur' afgelopen zomer, aangesproken door een projectontwikkelaar. Die pauzes zijn nuttig; want dan hoor je het meeste...
De projectontwikkelaar vertelde hem dat ze lange tijd ook bij Ijburg waren betrokken, maar dat ze onlangs eruit waren gestapt. Hun berekening van de grondquote in Ijburg kwam zelfs op 67 procent. De man sprak: "Zevenenzestig procent! Dus wie vult er hier nu eigenlijk zijn zakken?"
De auteur eindigde zijn verhaal met de uitspraak dat de Nederlandse woningbouw een grondig verziekte bedrijfstak is en dat gewone mensen ernauwelijks aan te pas komen.


3. Waarom kiezen gemeenten vaak voor veel sloop in bestaande wijken als het gaat om Stedelijke Vernieuwing?

Stedelijke Vernieuwing gaat officieel om van alles en nog wat. Daar hoort ook bij: Renovatie/opknappen van bestaande woningen. Toch kiezen gemeenten in bestaande wijken vaak liever voor sloop. De Delftse professor Andr Thomson heeft daar wel een mening over. Een stukje uit het artikel 'Strijd om behoud van de stad' uit het blad 'Het Experiment' van maart 2001. Dit is het blad van de SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, een van de laatste 'speeltjes' die het ministerie van VROM nog wenst aan te houden.
Zij schrijven o.a.:


Geheime agenda?

Tot ergernis van Thomson gebruiken gemeenten hun riante grondpositie in oudere wijken dikwijls niet om zulke ontwikkelingen betaalbaar te houden, maar om geld te verdienen. 'Erfpacht is een prima instrument voor de financiering van wijkvernieuwing, maar in plaats daarvan hanteren veel gemeenten het grondbezit als melkkoe. Een van de redenen waarom gemeenten liever willen slopen dan verbeteren, is dat zij de verouderde infrastructuur moeten aanpakken. Bij nieuwbouw worden de kosten van infrastructuur verdisconteerd in de grondprijs.
[En hoe! Meer dan dat zou ik zeggen: Zie hierboven bij Amsterdam-Ijburg.]
Verbeteren betekent dat gemeenten zelf de kosten voor de infrastructuur dragen. Het is één van de belangrijkste geheime agenda's waarom men wil slopen.'
Einde citaat professor Thomson.


En ook hierdoor wordt dus de tweedeling ook in bestaande wijken in de hand gewerkt: Het restant van de bestaande wijk voor de armen, de nieuwbouwkoopwoningen voor de rijkeren.

secretaris PEL