College van burgemeester en wethouders
Postbus 21000
8900 JA Leeuwarden

Onderwerp: Splitsingsvergunning v.m. PEB-gebouw Emmakade

Leeuwarden, 4-9-2001

Geacht College,

Op 17-6-1996 heeft de gemeenteraad een Huisvestingsverordening aangenomen met daarin regels betreffende het splitsen van panden en het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Het gaat ons hierbij om de eerste regeling: Het splitsen in appartementen.

Op zaterdag 1-9-2001 troffen wij in de Leeuwarder Courant een advertentie waarin ruimten te koop werden aangeboden in het v.m. PEB-gebouw aan de Emmakade als 'multifunctionele bedrijfsateliers' 'vanaf fl. 350.000,-'

N.B.: Het gebouw is indertijd aangekocht door een van de vele BV's van Leutscher, toen Nederlands meest beruchte speculant en belastingontduiker. Dhr. Leutscher is enige jaren geleden overleden; zijn zoon Marc zou alle bezittingen hebben gerfd.

Wij vragen ons af of u hiervan op de hoogte was, of een splitsingsvergunning vereist is en zo ja, of deze door de eige- naar/eigenaren is aangevraagd.

Op basis van artikel 2.1 van de verordening zou wellicht geconcludeerd moeten worden dat geen vergunning vereist is omdat de verordening van toepassing is op 'alle bestaande gebouwen bevattende woonruimte'.

Achteraf moet geconstateerd worden dat ook het PEL indertijd zich niet uitsluitend had moeten concentreren op de kwestie van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, maar ook scherper had moeten kijken naar deze verordening, die tegelijk ook aan de orde was.

Zoals geformuleerd, betekent deze dat indien een eigenaar een bestaand bedrijfspand wil omzetten in appartementen voor bewoning, hij geen splitsingsvergunning nodig zou hebben.
Immers: Het bestaande gebouw bevat geen woonruimte.
Indien een groot-eigenaar echter bestaande woonruimten in 1 gebouw per stuk verkoopt, betekent dat, dat juridische splitsing in appartementsrechten plaats moet vinden.

Dit is tenminste de meest gangbare constructie. In dit geval is de meest gangbare constructie geen andere.
Hij zou tevens geen splitsingsvergunning nodig hebben om een aantal bedrijfsruimten per stuk als appartementsrecht te verkopen.

Betoogd kan worden dat echter geen woonruimte in de vorm van een appartementsrecht wordt verkocht, maar 'bedrijfsruimte'.

Met de woorden 'multifunctionele' en 'bedrijfsateliers' kan men o.i. echter alle kanten op. Hoeveel 'ateliers' in Nederland zouden niet tevens onofficieel dienst doen als woonruimte?
De kopers nemen we dit niet kwalijk: 3,5 ton minimaal neerleggen en je bed er niet eens mogen neerzetten?
En: Zowel een woning moeten aanhouden als een atelier van 300 vierkante meter?
Bij zo'n oppervlakte is inbouw van een complete woning voor de goede DHZ-man of vrouw technisch gesproken wel te doen.
Uiteraard kan dat in de koopovereenkomst verboden worden (pro forma richting gemeente?), maar 'who cares' en wie let op de naleving? Uiteraard in principe de gemeente, maar de ambtelijke capaciteit is beperkt.

In het raadsstuk van 17-6-1996 zijn indertijd twee redenen gegeven m.b.t. het splitsen van panden in appartementsrechten:

a. Ook in dit deel van de woningmarkt een vinger aan de pols houden.

b. "vooral ook om het uitponden van uitgeleefde en aan het eind van de economische exploitatietermijn gekomen panden te kunnen tegengaan."

Staat van het pand: Casco zeer degelijk. Onderhoud vooral binnen o.i. weinig aan gedaan sinds het v.m. PEB het pand verliet. In de loop van de jaren hebben we enkele malen van de zijde van huurders van bedrijfsruimten aldaar, klachten binnengekregen. Vooral de gasverslindende verouderde CV-installatie voor het hele gebouw, die nu in feite als blokCV fungeert, gaf klachten.

Met name dit tweede argument lijkt te wijzen op de bedoeling dat ook onder het regime van een splitsingsvergunning zouden behoren te vallen:

  1. Een gebouw/pand dat van niet-woonruimte(n) juridisch wordt gesplitst in appartementsrechten waarbij woonruimten ontstaan.
  2. Idem waarbij bedrijfsruimten ontstaan.

Wij hebben inmiddels telefonisch de afdeling ingelicht over bedoelde advertentie. Dhr. Scheffers is enige weken met vacantie, zo werd gesteld.

Samengevat is ons verzoek:

a. Zou u eens kritisch naar deze voorgenomen verkopen willen kijken i.v.m. de splitsingsverordening?

b. Zou het wellicht wenselijk zijn de reikwijdte van de splitsingsverordening wat groter te maken in de zin zoals hierboven aangegeven?

Hoogachtend,

secretaris PEL