Aan de leden van de commissie stadsontwikkeling en aan het projectbureau stedelijke vernieuwing

Onderwerp: Schriftelijke reactie definitieve versie Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin

Leeuwarden, 15-5-2001

Geachte Commissieleden,

Op de agenda voor de Commissie Stadsontwikkeling staat o.a. het Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin. Deze maal gaat het om de definitieve versie.
Hierbij ons commentaar aan de hand van het Commissiestuk en aan de hand van de Nieuwsbrief Stedelijke Vernieuwing.

Er worden meer woningen gesloopt dan eerst gepland, nl. 16 tot 33 woningen meer. Waarom overigens nu niet eens een duidelijk definitief getal genoemd?
De bewoners van 17 woningen die nu wel of toch weer niet plat gaan verkeren zo in grote onzekerheid, terwijl dit toch het definitieve plan heet te zijn.
Het aantal te renoveren woningen is 33 stuks lager dan eerst gepland en de nieuwbouw stijgt van 165 naar 180 tot 200 woningen, dus 15 tot 35 stuks meer. Er worden ongeveer evenveel woningen meer gesloopt als extra nieuwbouwwoningen worden neergezet.
De extra sloop wordt gemotiveerd met het 'licht, lucht en ruimte' verhaal.
Extra slopen voor dat doel plus extra nieuwbouw betekent op dat punt gewoon terug naar 'af'. Wat is dan 'de winst' op die noemer als je weer net zoveel extra terugbouwt als sloopt?
Tevens heet het dat dit plan 'kwalitatieve winst' oplevert, een winst die het oorspronkelijke plan in onvoldoende mate zou hebben. Zo geredeneerd zou je een enorme kwalitatieve winst behalen als je nog veel meer sloopt en nieuw gaat bouwen. Laten we het dan maar meteen echt goed aanpakken: Sloop alles tussen Spoorstraat en Achter de Hoven en bouw maar een heel nieuwe wijk.
Een absurde redenering? Wel grootschaliger maar in wezen niet absurder dan de gemeentelijke redenering: Hoe meer sloop en nieuwbouw, des te groter de 'kwalitatieve winst'.
Een fundamenteel kritiekpunt is dat het College het begrip 'Stedelijke Vernieuwing' te eenzijdig interpreteert: SV bestaat in die optiek vooral uit sloop en nieuwbouw, hoewel het begrip in het Rijksbeleid veel breder is:
Ook de elementen renovatie en verkoop van woningen aan huurders spelen daarin een rol. Die punten hadden o.i. qua aantallen sterker benadrukt kunnen worden. Skets noemde bovendien in een eerdere commissievergadering voor een eengezinsnieuwbouwwoning van de simpelste soort een prijs van ¦250.000,- Dat type woningen zou vooral worden teruggebouwd, begrepen we. Het College heeft herhaalde malen benadrukt dat het wil inzetten op 'kwaliteit'. Helaas zonder bv. in de Commissie eens te hebben vastgesteld wat dat in de SV-optiek precies betekent.
De eengezinswoning van ¦250.000,- in nieuwbouw heeft dat in elk geval niet. Dat wordt het simpelste van het simpelste en voor de kieren de kitspuit. Dat zit wel 20 jaar...
Aan echte (bouwkundige) kwaliteit in nieuwbouw hangt een fors prijskaartje, wil men tenminste iets bouwen wat ook wat duurzaam is.

Het geld: Er zou een tekort zijn van 4 miljoen gulden MEER dan het oorspronkelijke plan. Om dat op te lossen begint het gepruts weer, in het jargon bekend als 'stapelen' om kostendragers te scheppen: Drie maal 5 appartementen extra doen in gebied 1, omstoeien met de bijbehorende parkeervoorzieningen, prijzen opschroeven (onder het motto: Hetzelfde voor duurder verkopen wekt de schijn van 'kwaliteit'?) en nog meer bejaardenflats op de plaats van de huidige flat aan de Fruitstraat plus het aangrenzende speelveldje.
Kortom: De appartementen worden weer klein en duur, zodat over 25 jaar weer gezegd kan worden: 'Geen kwaliteit'.
Maar hoe hoog is het totale tekort op dit definitieve plan nu echt?
Daarover is in het openbaar geen uitsluitsel te verkrijgen omdat e.e.a. is verstopt in een 'geheim memorandum', kennelijk besproken in besloten overleg van de Commissie Bestuur en Middelen. Begrijpelijk dat een aantal niet-college partijen daar problemen mee hebben.
Wij zien in zijn algemeenheid dit soort plannen als volgt: Sterkere nadruk op renovatie; per definitie een tekort en dat afdekken door CHF de gelegenheid te geven net als NWF 'winst in het weiland' te maken.
In elk geval vinden wij net als NLP, SP, D66 en Leefbaar Leeuwarden dat bij het plan ook de financiële dekking hoort te zitten. Per slot gaat het nu om de laatste, definitieve afweging in Commissie Stadsontwikkeling van dit Wijkplan!

Rode Dorp: Gesteld wordt dat Patrimonium nog een beslissing moet nemen over wel/niet verkoop van de (even huisnummers) van de Boomgaardstraat.
Dat is onjuist: Patrimonium heeft de bewoners daar een brief gestuurd en hen op een bewonersavond ingelicht dat hun woningen niet worden verkocht i.t.t. eerder gewekte verwachtingen. Wel worden deze huizen nog meegenomen in het opknapplan van Patrimonium (BBF is hiermee gestart) maar i.t.t. de rest krijgen zij op de b.g. geen dubbel glas. De toekomst van deze huizen in samenhang met de daarachter gelegen flat aan de Stuyvesantweg is i.v.m. de verkeersplannen of upgrading plannen met de rondweg hoogst onzeker op termijn. Dat zijn de feiten.
M.b.t. een Vereniging van Eigenaren: Wij zijn tegenstander van een verplicht lidmaatschap middels splitsing van de grond in appartementsrechten. Wij vinden dat oneigenlijk gebruik van de appartementswet. Wel vinden we dat een Kopersvereniging waarvan men vrijwillig lid wordt omdat dat qua buitenonderhoud voordelen biedt (soort verzekeringsprincipe zoals bij een 'onderlinge' verzekering) een goede zaak zou zijn. Er zijn oplossingen waarbij het binnenkomen van onderhoudsgelden bij dergelijke vereniging toch gewaarborgd is, zonder dat sprake is van een 'verplicht' lidmaatschap.

M.b.t. het nieuwbouwplan voor de Vegelinbuurt lijkt het ons zinloos daar verder uitgebreid nog op in te gaan: We vonden en vinden dat er gewoon veel te veel woningen gesloopt worden en dat in feite sprake is van 'deportatie' van de huidige bewoners uit hun buurt. Wat teruggebouwd wordt kunnen zij toch niet betalen en dat komt goed uit qua beleid...

Nieuw element in de stukken is het 'Sociaal Plan'.

1. Verhuiskostenvergoeding voor woninghuurders: Op grond van het eerdere convenant tussen de woningcorporaties en Stichting Woonconsumentenbelangen is de verhuis- en herinrichtingsvergoeding zoals de WBC's die betalen, per 1-1-2001 gestegen van ¦8500,- tot ¦8750,- (Voor een eengezinswoning)
   Wij lazen dit in de brief die Nieuw Wonen Friesland aan de laagbouw-bewoners stuurde in de Mariniersespel. De regeling in de Vegelinbuurt zoals de gemeente die zal gaan uitvoeren (het gaat hier nl. niet om corporatiewoningen) lijkt ge-ent op de corporatieregeling. Het valt alleen op dat de huurder hier ¦8500,- krijgt en in de Mariniersespel ¦8750,-
   Onze suggestie is de regeling analoog te houden en ook hier ¦8750,- V&H-kosten te betalen, hoewel in feite ¦10.000,- meer realistisch zij het nog steeds niet kostendekkend zou zijn. (Kostendekkend is ong. ¦12000,- op dit moment, de V&H-regeling van Amsterdam is onlangs aangepast van ¦8000,- naar ¦10.000,- )
   De discrepantie tussen de corporatieregeling en de regeling Vegelinbuurt qua V&H-kosten zit hierin, dat in de corporatieregeling de aanpassing met een prijsindexering plaats vond per 1-1-2001 terwijl hier de aanpassing middels indexering plaats vindt per 1-1-2002. (Zie blz. 5 bij 'Overzicht sociale maatregelen en tegemoetkomingen' achterin het commissiestuk)

2. Verhuiskostenvergoeding voor kamerhuurders: Voor kamerpanden waarin slechts 2 kamerhuurders huren is geen exploitatievergunning vereist.
   Voor kamerpanden met 3 of meer huurders en 3 of meer kamers wel. De eis dat verhuurder in het laatste geval een exploitatievergunning heeft mag deze huurders niet tegengeworpen worden m.b.t. hun V&H-kosten, omdat men nergens na kan gaan (bv. d.w.v. inzage in een lijst bij de gemeente) of het een 'legaal' kamerpand betrof, toen men ging huren. Allen die een kamerhuurcontract kunnen tonen of hard kunnen maken dat van een mondelinge overeenkomst sprake was (Regels BW gelden dan gewoon) behoren recht te hebben op ¦2000,- verhoogd met het inflatiepercentage zoals de V&H-regeling van de WBC's gebruikt. (8750 : 8500 maal 100% over ¦2000,-)

3. Verhuiskostenvergoeding voor eigenaar-bewoners: Het heet in de Nieuwsbrief: 'Eigenaren/bewoners kunnen hun kosten inbrengen in de onderhandelingen over verkoop.'
   Dit is ronduit a-sociaal en betekent op dit punt een ongelijke behandeling van bewoners in een gelijke situatie.
   Dat noemt wel ook wel discriminatie. Zowel huurder als eigenaar-bewoner moeten gedwongen verhuizen. De huurder krijgt (terecht) V&H-kosten uitbetaald, de eigenaar-bewoner moet het maar uitvechten met de gemeente.
   Doet hij dat en telt hij 8 tot 10 mille bovenop zijn verkoopprijs, dan weten wij wel hoe dat afloopt: 'U vraagt teveel' op grond van: WOZ-waarde, geveltaxatie enz. Natuurlijk vraagt hij dan teveel: Hij moet wel! Zo denkt de gemeente op een koopje eigenaar-bewoners te lozen. Wij stellen daarom voor: Eigenaar-bewoners krijgen dezelfde V&H-vergoeding als huurders, in opze optiek in elk geval ¦8750,-
   Mocht betrokkene vinden dat dat te weinig is, dan kan het gewenste meerdere bedrag mede inzet zijn bij de prijsonderhandelingen.
   Dit voorstel maakt het 'V&H-gat' wat 'uitonderhandeld' moet worden kleiner en daarmee zijn de onderhandelingen op dit punt voor beide partijen makkelijker geworden.
   Wil de gemeente echter op dit punt niets, dan zullen wij de eigenaar-bewoners adviseren dit punt mee te nemen richting onteigeningsrechter. Tevens wordt dan de Vereniging Eigen Huis op de hoogte gesteld en om advies gevraagd. Dit klinkt niet vriendelijk en zo is het ook bedoeld.

4. Hoogte aankoopbedrag zelf van een woning: De werkelijke waarde van een woning wordt mede bepaald door de vraag hoe goed of slecht het er binnen uit ziet. Wij zijn het er mee eens, dat de WOZ-waarde niet bindend mag zijn.

5. Ruilen kamerpand met ander pand in de stad: De vraag is kennelijk door verhuurders ingebracht.
   In feite betekent de vraag: Kan ik mijn exploitatievergunning mee verhuizen?
   Onze reactie: Nee, dat kan niet. Elk huis is weer anders: De exploitatievergunning steunt m.n. op bouwkundige eisen die aan kamerpanden worden gesteld. Het hele beleid m.b.t. exploitatievergunningen wordt ondergraven als B&W dat toestaan.
   Op dit punt zijn we het eens met het College.

6. Communicatie via Huis aan Huis:
   Melding: Ook in Heechterp wordt dat blad en daarmee ook de gemeentelijke mededelingen niet meer bezorgd.

7. Uitbetaling V&H-regeling: Blz. 5 art. 2.6 'Overzicht sociale maatregelen en tegemoetkomingen': Gesteld wordt dat de Uitvoeringsorganisatie Achter de Hoven/Vegelin zich op het moment van uitbetaling kan beroepen op verrekening in het geval er nog een vordering op de huurder openstaat.
   Voorzover het huurschuld betreft aan de gemeente (gemeente heeft huis gekocht, CHF beheert) is dit te billijken, maar m.b.t. oude huurschuld aan de verkopende eigenaar niet: Het kan wel gaan om een betwiste vordering in een slepende procedure bij de Huurcommissie indertijd bv. ontstaan over slecht onderhoud tussen huurder en eigenaar. De gemeente of CHF hoeft niet voor de vorige eigenaar voor incasso-bureau te spelen en dergelijk conflict te beslechten in het voordeel van de v.m. huisbaas van de huurder!

Secretariaat Ver. PEL