Er worden nog veel meer huizen gesloopt in de Vegelinbuurt dan eerst al was gepland door de gemeente. Er blijft bijna niks meer staan van de oorspronkelijke bebouwing.
Uit de Leeuwarder Courant van 19-4-2001:


VEGELINBUURT GAAT TOCH ZWAARDER OP DE SCHOP

LEEUWARDEN - De arbeidershuisjes aan de Vegelindwarsstraten zullen - op een stuk van de Achtste Vegelindwarsstraat na - allemaal worden gesloopt om plaats te maken voor ruimer opgezette nieuwbouw. Op deze manier willen burgemeester en wethouders "licht, ruimte en lucht" in de wijk brengen.
In plaats van 159 worden er 192 woningen gesloopt.
[Dat is 33 woningen meer. De Nieuwsbrief Stedelijke Vernieuwing van april 2001 die gaat over de definitieve uitwerking voor Achter de Hoven/Vegelin spreekt over nieuwbouw van 180-200 woningen in plaats van 165 nieuwbouwwoningen zoals de gemeente eerder wilde. Dat is dan 15-35 woningen meer, onder het motto: Meer sloop = meer nieuwbouw, daarmee hun eigen argumenten over 'licht, ruimte en lucht' net zo hard weer onderuithalend...]

Verder zullen er de komende jaren in Achter de Hoven/Vegelin 230 woningen worden gerenoveerd en een kleine 200 nieuw gebouwd.
[Er worden minder in plaats van meer woningen gerenoveerd: Waren dat er in dit gebied in totaal eerst 264 die opgeknapt zouden worden, nu zijn dat nog 231, volgens de Nieuwsbrief SV.]
Wijkcentrum 't Knooppunt aan de J.H. Knoopstraat blijft bestaan, net als de 'stadsboerderij' aan Achter de Hoven.
[Zowel wijkcentrum als stadsboerderij zouden eerst ook bijna plat; de boerderij door idiotigheid van PAL/GL vertegenwoordigster Truus Uiterwijk-Winkel die voor sloop was, en het wijkcentrum door gemeenteplannen om dat op een of andere manier weer met iets anders ineen te schuiven tot 1 centrum.]

Over deze opzet van de stedelijke vernieuwing heeft de gemeente overeenstemming bereikt met Corporatieholding Friesland, die een belangrijke rol krijgt bij de uitvoering.
[Tot nu toe ging het bij dergelijke 'convenanten' dan tevens om woningen die van desbetreffende corporatie waren. Hier niet meer en dat is nieuw: Het gaat over de woningen van anderen...
Over u en zonder u beslissen degenen met macht en invloed dat jouw huis plat moet en wat daar voor terug moet komen. Zijn die nieuwe huizen dan ook voor jouw? Nou nee dus: Jij moet oprotten, de nieuwe huizen zijn voor andere, 'betere' mensen: Met meer geld en levend in de 'correcte' huishoudensvorm: Het gezin. Maar als je bv. alleenstaande bent en ook oud en voorzien van veel geld, hebben we nog wel een nieuwbouw-honingraat van beton voor je dat je duur kunt kopen of huren; dan zullen wij je als gemeente zijnde tolereren, zolang je maar flink betaalt...
Want er zijn ook enige appartementen voorzien in het nieuwbouwplan.]

CDA-wethouder Bearn Bilker (volkshuisvesting) heeft de kritiek ter harte genomen die door de bewoners en in de gemeenteraad was geuit op het ontwerp-wijkplan van december.
[Met de mond althans: Het aantal woningen dat plat gaat stijgt en het aantal nieuwbouwwoningen ook: 33 extra woningen plat en 35 extra nieuwbouwwoningen daarvoor terug...]

Het vernieuwingsgebied tussen Achter de Hoven en de Spoorstraat krijgt volgens Bilker een gevarieerd woonmilieu met rijtjeswoningen met een plat dak, hofjes, woningen met een kap, appartementen en drive-in-woningen.
[Dat laatste houdt in: De heilige koe ofwel de auto neemt de begane grond in beslag en de bewoners worden verbannen naar eerste en tweede etage van een eengezinswoning. Laat duidelijk zijn wie hier de baas is in dit land! Valt de gemeente erover bij portiekflats dat er geen lift is, bij een eengezinswoning - en dit type heeft in feite 2 etages - hoor je dat argument nooit. Zet je nog een kap op deze eengezinswoning, dan praat je over in feite een flat met 3 etages qua trappen. Typisch eigenlijk dat dan dat 'argument': 'Er is geen lift' niet geldt...]

Langs de Van Sytzamastraat komt een flink plein met bosschages en bomen.
De sloop van negen huizen aan de Bernardus Bumastraat wegens slechte fundering blijft achterwege, als herstel mogelijk is.
[Volgens het SVK-rapport kwam herstel neer op pakweg een halve ton per woning en dan heb je woontechnisch nog niks gedaan. Ik heb er een hard hoofd in of een eigenaar daar nog brood in ziet, hoewel ik wel vindt dat de eigenaar en niet de gemeente moet beslissen: Ga ik mee in een herstel-verhaal of kies ik voor sloop van mijn woning?
Voor wat betreft het blokje woningen dat bij het voorlopige plan plotseling ter elfder ure ook 'plat moest' heb ik de indruk uit het uiteraard vage kaartje zonder straatnamen in de Nieuwsbrief, dat dat blijft staan. Het zou dan gaan om het blokje begrensd door Van Sytzamastraat/Ypeijstraat/3e en 1e Vegelindwarsstraat. Maar zoals gezegd: Dat is niet helemaal zeker omdat het kaartje nogal vaag is.]

Tussen dat plein en Achter de Hoven heeft stedenbouwkundig bureau Skets twee appartementengebouwen getekend. Aan de Fruitstraat zullen in plaats van de winkels-met-bovenwoning appartemenbten komen: twaalf meer dan eerst voorzien. Op deze manier hoopt Bilker de exploitatie sluitend te krijgen.
[En offert hiermee het speelterreintje op achter deze flat, terwijl aan de andere kant wordt gepraat over voldoende speelvoorzieningen in de wijk. Wat dat betreft is het zoals gebruikelijk allemaal weer zo 'dubbel' als wat.
Over de onzin om deze particuliere flat te slopen hebben in eerdere berichten al het nodige gezegd, m.n. bij onze schriftelijke reactie op het voorlopige plan: Opknappen en de begane grond ombouwen tot bv. ouderenwoningen en ook aan de voorkant een klein tuintje geven - trottoir heeft breedte genoeg om hier een stukje af te halen - waren de hoofdlijnen van ons verhaal.]

Over de financiering van het uitgewerkte wijkplan wordt nog onderhandeld.
De gemeente zou ¦24 miljoen in de wijk willen steken. Er rest nog een tekort van enkele miljoenen. De huizen van het Rode Dorp zullen door Patrimonium aan de bewoners te koop worden aangeboden, waarbij de corporatie nog jaren het onderhoud zal garanderen.
[Bedoeld zal worden dat Patrimonium zichzelf het monopolie wenst te verschaffen als uitvoerder van onderhoud aan de dan verkochte woningen.
Dit is voor kopers gedwongen winkelnering. Ook BWL dacht bij verkoopplannen voor hun Antillenflat aan een dergelijke constructie, hoewel ons over verkoop van die flat verder nadien geen berichten meer bereikten. Het is uitkijken: Patrimonium verkoopt en is mooi af van het onderhoud. Vervolgens laat Patrimonium zich door de nieuwbakken kopers voor datzelfde onderhoud betalen...
Dat noem ik geen kopen, dat noem ik 'het nieuwe huren'...]

Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].


Nog even een aantal zaken zoals gelezen in de gemeentelijke Nieuwsbrief van april voor deze wijk:

Zoals het nu lijkt: Alle woningen in de 1e t.m. 7e Vegelindwarsstraat en een klein stukje 8e Vegelindwarsstraat gaan plat.
Enkele woningen in de Ypeystraat plus Van Sytzamastraat worden afgebroken.
Welke woningen nu precies is onduidelijk. Op het kaartje in de Nieuwsbrief staan ook nog steeds 2 blokjes woningen aan de oostzijde van de Bernhardus Bumastraat die gesloopt worden en vervangen door nieuwbouw. Of dat nu die huizen zijn met de slechte fundering, is wat onduidelijk. In de tekst heet het: 'Voor de Bernhardus Bumastraat geldt: woningverbetering voor 57 woningen. Voor tien woningen moet nog een besluit worden genomen.'

De Nieuwsbrief stelt verder dat rond de 'stadsboerderij' een open gebied komt met de nieuwspraaknaam 'parkplein'. Dus park en plein tegelijk. Knap hoor! Dus van beide niks.
Er komen daar ook 2 tot 3 flatgebouwtjes met maximaal 30 appartementen, stelt de Nieuwsbrief. Zo is dat: Volproppen dat gebied: Levert flink wat 'kostendragers' op. En die gaan zelfs boven stedebouwkundige inzichten. Van de 8e Vegelindwarsstraat tot de 1e Vegelindwarsstraat gaat zowat de hele noordzijde van Achter de Hoven plat volgens het kaartje! Dit is dan incl. bejaardenwoningen die nb. vrij nieuw zijn gebouwd...
Waanzin die m.i. slecht aan de bewoners zal zijn uit te leggen. Maar ook de rest van die bebouwing is nog vrij behoorlijk en was indertijd niet meegenomen in het bouwkundig SVK-rapport over de woningen in dit gebied.
Ook deze particuliere woningen moeten dus maar even wijken voor stedebouwkundige verhalen. Je zult er maar wonen...
Rond Skilltronics (v.m. bedrijfspand) dat wordt gesloopt, komt een nieuwbouwblok in de vorm van een 'hofje'
Eenenveertig huizen aan de Van Asbeckstraat staan nog steeds vermeld als renovatie-woningen. Zal me benieuwen of de gemeente het nu eens tactischer aanpakt dan aantal jaren terug onder wethouder Appie Timmermans...
De flat aan de Fruitstraat wordt gesloopt en daar komt een veel grotere flat terug: Staan er nu 16 flats plus 8 bedrijfsruimten, er komen dan niet 38 flats zoals eerst gesteld, maar tussen de 44 tot 56 flats; een gebouw met 2 vleugels, die ook het speelveldje opslokken. Kostendragers nietwaar...
Uiteraard wordt e.e.a. voor 'senioren' met een vet pensioen en naar wat ik begreep was VVD-raadslid Wyb Feddema al in gesprek geweest met enige eigenaar-verhuurders van het huidige complex over de opzet voor het nieuwbouwplan...
Handig, die met projectontwikkelaars meedenkende raadsleden. Als dat nog iets verder gaat dan 'meedenken' zou de gedachte post kunnen vatten bij 'kwaadwillenden' dat dit toch wat begint te lijken op functievermenging...

Verder heet het dat het Rode Dorp na renovatie zal worden verkocht maar dat over de Boomgaardstraat Patrimonium nog een besluit moet nemen. Het deel van die straat dat net achter een van de flats staat aan de Pieter Stuyvesantweg wordt niet verkocht; dat staat al vast. Deze huizen worden nog wel meegenomen bij de opknapbeurt van BBF in het Rode Dorp, dus ze worden niet meteen gesloopt, maar op termijn heb ik daar in samenhang met de flats aan de Stuyvesantweg een hard hoofd in...

De gemeente gaat de panden die ze willen slopen aankopen terwijl ze in tussentijd worden beheerd door Corporatieholding Friesland. Dat zal wel uitdraaien op veel tijdelijke huisjesmelkerij door er 'kraakwachten' in te plaatsen, hoewel er al jaren geen kraker in de stad is gesignaleerd...

Potmargegebied: Nader onderzoek nog niet afgerond. Komt eigen inspraaktraject. Positie Parkhove en Comenius worden daarbij betrokken.
Uiteraard blijft de tikkende tijdbom die Atoglas heet, buiten schot...
Pas na de dag dat een chemische ramp deze wijk treft, zal het wezen.
Gemeente Leeuwarden is echt geen haar beter dan dat falende zooitje in Enschede.

De Nieuwsbrief meldt ook: "De gemeente zal nog nadere voorstellen doen over de manier waarop met de overige woningvoorraad in de wijk wordt omgegaan. De wijze waarop sommige 'huisjesmelkers' soms opereren zal zoveel mogelijk worden tegengegaan.'
Wel, wel, als het niet meer hoeft omdat de huisjesmelkerspanden in de Vegelin dan gesloopt zijn...
Een aantal jaren terug verklaarde de gemeente de kamerverhuurverordening ook van toepassing op de Vegelin, maar het handhavingsbeleid stelde weinig voor, zo werd ons bericht. In onze schriftelijke reactie op het voorlopige plan hebben we dit uiteraard aangekaart. Gemeentelijke reactie was absurd en kwam er op neer dat ze echt niks gingen doen in een wijk die toch plat ging. Het absurde is dat de gemeente eerst zelf de verordening van toepassing verklaart en die regelgeving vervolgens met bovengenoemd argument niet toepast...
Het is ofwel: Van toepassing verklaren en uitvoeren of niet van toepassing verklaren en de boel de boel laten. Wel van toepassing verklaren en vervolgens niks doen was weer eens een staaltje zand-in-de-ogen strooierij van het goedwillende deel van de wijkbewoners! En het doet het ook altijd leuk naar buiten toe...

De gemeente zou volgens de Nieuwsbrief haar 'sociaal plan' ook klaar hebben. Over de verhuis- en herinrichtingskosten voor huurders wordt o.a. gesteld: "Verhuurders zonder vergunning komen niet in aanmerking voor de regelingen, en daarmee ook de kamerbewoners niet." Wij vonden het onjuist om kamerbewoners de dupe te laten worden van van het feit dat de kamerverhuurder geen exploitatievergunning heeft. Het is nl. zo, dat ondanks een oude toezegging van B&W aan het P.E.L., gedaan in een vergadering van de Commissie Stadsontwikkeling en ook vasatgelegd op papier, er nooit ergens een lijst ter inzage heeft gelegen voor kamerbewoners waarop men kon zien voor welke kamerpanden B&W een vergunning hadden afgegeven.
Tevens is het zo, dat als de kamerverhuurder slechts 2 kamers verhuurt in zijn pand, geen vergunning was vereist. M.a.w.: In die situaties kan al helemaal geen smoes worden gevonden om kamerbewoners niet hun verhuiskostenvergoeding te geven.

Omdat het niet om corporatiewoningen gaat lijkt het er op dat de gemeente naar analogie van de regeling V&H zoals de corporaties die uitvoeren, dezelfde regeling hier zelf uitvoert. Daarbij vallen, afgaande op de Nieuwsbrief, echter wel een paar dingen op:

  1. De huurder van een eengezinswoning krijgt ¦8500,- 'mits er sprake is van een legale situatie'. Hoezo?? Sinds wanneer is een vergunning nodig voor het huren van een complete woning?! De Woonruimtewet 1947 is al zo'n 20 jaar of langer buiten werking.
    Ook klopt die ¦8500,- niet meer: De corporaties geven sinds 1-1-2001 op basis van hun 'sociaal plan' in dat geval ¦8750,- i.v.m. een prijsindex-clausule in hun afspraken. Dan hoort m.i. de gemeente dat ook zo te doen.
  2. De corporatieregeling gaat uit van ¦6500,- voor een huurder van een flat die wordt gesloopt (meer dan 3 kamers) of ¦4500,- (3 kamers of minder) Afgezien van het feit dat die bedragen dan ook omhoog moeten i.v.m. die prijsindexering (inflatie is fors!) bestaan de huurders van de particuliere flat Fruitstraat helemaal niet in de gemeentelijke Nieuwsbrief. Ook zij horen V&H-kosten te krijgen en als je naar analogie redeneert zoals de gemeente doet, resp. ¦6500,- of ¦4500,- plus 2,94 procent prijsindexering.
  3. Voor wat de kamerbewoners betreft in de Vegelin: Zij zouden als de situatie 'legaal' is, ¦2000,- krijgen. Als het nu bv. gaat om 2 kamerbewoners in een pand, is de gemeente 4 mille kwijt. Huurden deze 2 personen samen het hele pand, dan zou de gemeente ¦8500,- moeten betalen.
    Besparing voor gemeente: ¦4500,- In feite is dit toch behoorlijk scheef...
  4. Het volgende is echt schunnig m.b.t. de V&H-regeling zoals de gemeente die in dit gebied wil toepassen: Eigenaar-bewoners van een woning die wordt gesloopt, krijgen.... NIETS!!
    Het heet: "Eigenaren/bewoners kunnen hun kosten inbrengen in de onderhandelingen over verkoop."
    Het heette eerder al: Zij verhogen dan maar hun vraagprijs...
    Heel slim en het antwoord op zo'n vraagprijs ken ik ook al: De gemeente zegt dan: Uw vraagprijs is te hoog; hier zijn onze 'geveltaxaties'. De eigenaar heeft bv. zelf een recent taxatierapport wat qua prijs hoger ligt dan die 'geveltaxatie' maar: Ook in die prijs zitten geen V&H-kosten.
    Kortom: Dit is een waardeloze gang van zaken en een eigenaar die terugknokt, brengt dit punt voor de rechtbank. Het is ook m.i. een kwestie van ongelijke behandeling: Gedwongen verhuizen is gedwongen verhuizen of je nu huurder best of eigenaar-bewoner.
    Wij hadden voorgesteld om via de V&H-regeling hetzelfde bedrag aan eigenaar-bewoners te geven als aan de huurders: Dus nu ¦8750,- incl. de prijsindexering zoals de corporaties die hanteren bij hun V&H-regeling.
    Voordeel hiervan is dat in elk geval dat stuk van de verhuiskosten buiten de prijsonderhandelingen blijft. Zouden de kosten volgens de eigenaar 10 mille (analogie nieuwe bedrag Amsterdamse V&H-regeling) of 12 mille (inschatting werkelijke kosten) zijn, dan zou over dat meerdere onderhandeld kunnen worden. Dat meerdere is omdat het minder is, makkelijker mee te nemen in de prijsonderhandelingen dan die ¦8750,-

Maar wat gaat de gemeente nu bieden qua aankoopprijs?
In de Nieuwsbrief heet het: "Er zijn geveltaxaties uitgevoerd. De werkelijke waarde van de woning wordt per geval vastgesteld. Daarin wordt de WOZ-waarde als basis gebruikt, maar die WOZ-waarde is niet bindend."
In dit kader een wandelgangenverhaal: De gemeente had tegen Houdringe die de WOZ-taxaties moest doen gezegd: Je moet 90 procent aanhouden van de werkelijke marktwaarde...
Dat slaagde alleen bij de woningen in Camminghaburen...
De gemeenten zeggen dit soort dingen vaak omdat ze anders bang zijn dat het helemaal bezwaarschriften regent tegen de WOZ-waarde. Vervolgens zetten ze de tarieven iets hoger, zodat toch de gewenste opbrengst binnenkomt. Dat er deze keer iets totaal mis ging, is een ander verhaal, waarover we al diverse malen bericht hebben...
Bovendien ging dat '90 procent WOZ aanhouden' lang niet goed, zodat er nog legio mogelijkheden zijn om aanknopingspunten te vinden voor bezwaarschriften. Moraal van dit verhaal: Ook die WOZ-waarde is lang niet betrouwbaar als aanknopingspunt voor prijsonderhandelingen. Een recent eigen serieus taxatierapport (Anton Germeraad van Het Alternatief lijkt me daarvoor geschikt om dat te doen) is m.i. de beste basis. Is ook makkelijk als je het uiteindelijk toch nog via de onteigeningsrechter moet uitvechten met de gemeente.

In de Nieuwsbrief staat nog een boeiende vraag over het Rode Dorp, nl. de vraag hoe in het toekomstig onderhoud daar wordt voorzien als de huizen zijn verkocht. Het heet dat verkoop plaats vindt nadat noodzakelijk onderhoud is uitgevoerd en dat wordt gedacht aan het oprichten van een Vereniging van Eigenaren.
Dat klopt allemaal, maar dat behoort dan wel m.i. te gaan op vrijwillige basis en niet via een gedwongen lidmnaatschap, door bv. de woningen te verkopen als waren het appartementen. Dat lijkt mij oneigenlijk gebruik van de appartementswet en grote onzin omdat het om eengezins-laagbouwwoningen gaat. Gezien de laatste berichten denk ik, dat het Rode Dorp er nog lang niet uit is met Patrimonium.

De huisjesmelkers hadden ook nog een boeiende vraag gesteld, nl. of zij hun pand konden ruilen met een pand elders in de stad, want de aangekondigde sloop weerhield de studenten van huur. Je zou zeggen: Iemand die slim is als student huurt juist nu daar snel een kamer en vangt in elk geval 2 mille...
In feite betekent de vraag: Kan ik mijn kamerverhuur vergunning verhuizen zodat die op een ander pand komt te staan? Afgezien van de ongetwijfeld vervelende bijkomstigheid dat dat andere pand eerst wel even eigendom moet zijn van meneer de huisjesmelker, is een ander pand bouwkundig totaal weer anders en zal ook dat pand eerst weer aan een aantal bouwkundige criteria moeten voldoen. De gemeentelijke reactie is deze maal terecht: "Nee, de gemeente is terughoudend in de toewijzing van kamerverhuurpanden. Gewone woonhuizen mogen niet zomaar worden omgevormd tot kamerverhuurpand."
Lees je overigens kritisch dan zou je je kunnen afvragen: Flats dan wel?! Een zooitje kamerverhuurders als lid van de Vereniging van Eigenaren van een particuliere flat betekent in de praktijk veelal het einde van het functioneren van zo'n bij de wet verplicht gestelde VvE! Maar goed: Dan heeft de gemeente weer een extra sloopsmoes tegen wat oudere koopflats gevonden...

Op 23-4 jl. is er al een extra informatie-'inloop'-middag/avond geweest in Het Knooppunt en de volgende data zijn nog van belang:

15 mei: Behandeling wijkplan in commissie stadsontwikkeling. Openbare vergadering met mogelijkheid tot inspreken door burgers en belangengroepen.

11 juni: Behandeling definitieve sloopplan in de gemeenteraad; ook openbaar.

Hierna valt het doek en zijn weer een groot aantal betaalbare woningen van de markt verdwenen.

secretariaat Ver. PEL