'RIEDSTRA-FLATS' NIJLAN WORDEN UITGEPOND

LEEUWARDEN - De nieuwe eigenaar van de 'Riedstra-flats' in de Leeuwarder wijk Nylân wil de huurappartementen zo snel mogelijk los doorverkopen aan particulieren. De vijf blokken van elk zes flatwoningen aan de Uiterdijksterweg en de Kwelderstraat zijn verloederd en worden momenteel opgeknapt.

Directeur Bart Hoogakker van Harense Vastgoedmaatschappij in Groningen heeft in principe overeenstemming met Rimag-bv van de Jelsumer Jan Riedstra over aankoop van de complexen. Hoogakker heeft meteen na het bereiken van het akkoord een onderhoudsploeg naar het Nijlân gestuurd.
De vaklui zijn al druk aan het slopen en herstellen.

De dertig flatwoningen dateren uit de jaren zestig. Hoogakker laat onder meer daken repareren, gevels reinigen, voegwerk herstellen, onderdorpels vervangen, balkons pleisteren, en dubbele beglazing aanbrengen. In de woningen verandert er weinig. "De ervaring leert dat mensen liever zelf een nieuwe keuken plaatsen of de douchecel vernieuwen. Dat is goedkoper dan wanneer wij het doen."

Het wegwerken van achterstallig onderhoud zal volgens Hoogakker zeker twee maanden vergen. Daarna wordt een modelwoning ingericht, waarna het uitponden start. Huurders krijgen recht van eerste koop. Wie wil blijven huren, kan dit blijven doen. De vraagprijs zal variëren van ¦130.000 tot ¦140.000. Hoogakker broedt nog op een subsidie-aanvraag. Rimag was hierover al in gesprek met de gemeente Leeuwarden.

Maar de nieuwe eigenaar voelt eigenlijk weinig voor gemeentelijke steun.
"Dat vertraagt alleen maar." Zijn bedrijf doet liever snel zaken, motiveert hij. Harense Vastgoedmaatschappij was nog niet eerder actief in Leeuwarden.
Einde eerste LC-bericht.

Commentaar: Wat hier gebeurt m.b.t. verpauperde huurflats van 'beleggers' of eigenlijk huisjesmelkers, zouden de gemeente of een corporatie ook kunnen: Gemeente koopt bv. aan via Stadsherstel. Stadsherstel, die nu v.nl. losse (monumentale) panden koopt, opknapt en weer verkoopt, zou een 'bredere' rol moeten krijgen.
Ook dit is stedelijke vernieuwing en wel van het soort waar woningzoekenden dan iets aan zouden kunnen hebben. Nadat Stadsherstel of een corporatie hebben aangekocht wordt dan bv. de SVK ingeschakeld of de eigen technische dienst van die corporatie om het achterstallig onderhoud er uit te halen.
Daarna worden de flats verkocht. Met Stadsherstel of corporatie in die rol, is het ook mogelijk om in de koopacte een 'zelfbewoningsclausule' te zetten plus boetebepaling en kettingbeding, zodat particuliere verhuurders niet meer opnieuw kunnen Zorgen voor een verpauperingsproces. Tevens kan dan geregeld worden dat de Vereniging van Eigenaren ook meteen niet alleen op papier maar ook echt van de grond komt, de nieuwe eigenaren meteen 'bestuurders' kiezen uit de eigenaren, de bijdrage voor de VvE vaststellen enz.
Zoals het hier gebeurt is eigenlijk vrij minimaal: Aangenomen dat wel het achterstallig onderhoud is opgelost, moet m.i. toch ook worden voorkomen dat particuliere verhuurders nu weer sommige flats opkopen en daarmee meteen een stem krijgen in de nieuwe VvE. Dat zal deze Vastgoedmaatschappij vast niet interesseren: Zij kopen op, knappen op en verkopen met winst door, verder niets. Het klinkt heel aardig dat gezegd wordt dat huurders die niet willen (of kunnen.) kopen mogen blijven huren, maar zo zijn de regels gewoon: Koop breekt geen huur, zeker niet de eerste drie jaar en daarna moet een eigenaar eerst ook nog aantonen dat hij zo'n flat nodig heeft voor 'dringend eigen gebruik'. Onder dat laatste valt niet de wens om de woning leeg te willen verkopen. Wil de verhuurder dat toch, dan kan hij hoogstens gaan praten met de huurder en hem/haar geld bieden om de huur op te zeggen en te verhuizen.

Hoe ging dit nu verder? Uit de Leeuwarder Courant van 29-4-2000:

RIEDSTRA-FLATS NIJLAN GEWILD BIJ JONGEREN

LEEUWARDEN - De opgelapte Riedstra-flats in de Leeuwarder wijk Nijlân blijken gewild bij jonge kopers. Na twee drukbezochte kijkdagen noteerde eigenaar Bart Hoogakker, directeur van de Harense Vastgoedmaatschappij, tien opties.

Hoogakker kocht begin dit jaar vijf blokken van elk zes flatwoningen aan de Uiterdijksterweg en de Kwelderstraat van de Jelsumer Jan Riedstra.
Hij knapte ze snel en zonder subsidie op, richtte één appartement in als modelwoning en startte vorige week met de verkoop.

De goedkoopste zijn ¦127.500 ,de duurste op de hoek f135.000.
"De snelheid waarmee ze van de hand gaan, heeft ons verbaasd", aldus Hoogakker. De interesse komt vooral van "oud-huurders, instappubliek, twintigers en begin-dertigers."
Hoogakker verwacht twintig van de dertig woningen binnen twee maanden te hebben verkocht.
Einde tweede LC-bericht.

Commentaar: Dit alles wijst op het wel degelijk bestaan van een 'markt'; een vraag naar koopflats in de goedkopere sector. Dat 'goedkopere' is uiteraard relatief binnen de huidige hoge koopprijzen. Zat in het laatste kwartaal van 1999 de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Leeuwarden nog op 2 ton rond, het gemiddelde over het eerste kwartaal van dit jaar 2000 is ¦232.303,- Dit meldt de LC vandaag op basis van de kwartaalcijfers van het Kadaster.
Dat is over 1 kwartaal 16% hoger! In een advertentie van Kamminga makelaardij in de LC t.b.v. Vastgoed Haren BV worden deze flats vandaag als volgt aangeboden:

"Nylân. Riant gelegen 4 kamerapp. v.v. isoglas en CV. Nette maandlast ca. ¦540. Koopsom v.a. ¦132.500 k.k." enz.

Het heet nu dus al "vanaf ¦132.500"...
Als je voor 'kosten koper' in totaal 12% rekent, waaronder 6% overdrachtsbelasting, ben je ¦148.400,- kwijt.
Ook als de hypotheekrenteaftrek wordt meegerekend lijkt me een maandlast van ¦540,- wat optimistisch gesteld.
Corporaties zouden hier en daar als huurders dat willen, ook flats moeten verkopen voor 80% van de huidige marktwaarde. De Wet Bevordering Eigen Woningbezit is door gezeur in de Eerste Kamer helaas nu weer uitgesteld tot 1-1-2001. Dit BEW gaat ervan uit dat voor WBC's een verkoopprijs is toegestaan van minimaal 80% van de marktwaarde. Het BEW kan voorzien in wat subsidie voor de rentelasten en de overdrachtsbelasting. Deze twee dingen samen zouden in Leeuwarden flats qua koop binnen het bereik brengen van m.n. kleine huishoudens met lagere inkomens. In dit geval had dat een koopprijs van ¦106.000 betekend. Samen met 12% k.k. betekent dat ¦118720,- totaal qua aankoopkosten.
De laagste inkomens heb je hiermee naar mijn gevoel ook met BEW-subsidie erbij nog niet geholpen, maar het wordt wel beter dan het nu is. De 2 gesloopte 7-hoog flats aan Hooidollen en Jokse werden ingeschat door makelaarskringen (in de staat waarin ze verkeerden en leeg verkocht) op ¦95.000 tot ¦105.000 Er mankeerde heel weinig aan die flats bouwkundig gezien en ze waren naar mijn inschatting beter dan deze flats aan Uiterdijksterweg en Kwelderstraat...

Tenslotte: Er zijn meer verschijnselen die er op duiden dat er vraag is naar oudere, opgeknapte flats. M.i. speelt zich eenzelfde scenario momenteel af m.b.t. een flatblok aan de Valeriusstraat (deel van de rondweg). Aan de 'binnenzijde/stadskant' hiervan, scheef tegenover garage De Zeeuw staan flats uit de 50-er of 60-er jaren. Zagen er jarenlang goed uit, alleen in de negentiger jaren niet meer: Betonrot, verzakkingen boven woonkamerramen, leegstand, veel huisjemelkerij, kortom: Verpaupering.
Plotseling stond hier een bord 'Bakker Onroerend Goed' en was Adema Beton bezig met nieuwe betonnen lateien aan te brengen boven de ramen, terwijl daarna het hele gebouw werd voorzien van kunststofkozijnen. Wat er verder nog op het programma staat, weet ik niet, maar wel dat de eerste flat onlangs te koop werd aangeboden voor ¦147.500,- via makelaar Barteld Boerma.
Kortom: Kennelijk zien onroerend-goed handelaren brood in aankopen/wat opknappen en verkopen per stuk van flats. Als hier geen handel in zou zitten, zouden ze er niet aan beginnen. Vermoedelijk wordt in dit geval al ingespeeld op het 'upgraden' van de rondweg; ook een onderdeel van de 'Stedelijke Vernieuwing'.
En dan later de gemeente maar weer proberen om die flats gesloopt te krijgen?...

secretaris Ver. P.E.L.