Reactie Vereniging PEL op Wijkplan Achter de Hoven / Vegelin
Aan de gemeente Leeuwarden
Projectbureau Stedelijke Vernieuwing
Posbus 20140
8900 JM Leeuwarden
Onderwerp: Schriftelijke reactie op het concept "Eerste uitwerking Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin"
Leeuwarden, 15-1-2001
L.S.,
Hierbij de reactie namens de Vereniging P.E.L. op het concept "Eerste uitwerking Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin".
Dit, in het kader van de mogelijkheid een schriftelijke reactie te geven t.m. 9-2-2001 volgens uw aankondiging in de gemeente-rubriek in het blad 'Huis aan Huis'. De reactie volgt terwille van de leesbaarheid de volgorde zoals is aangehouden in het stuk zoals is voorgelegd aan de Commissie Stadsontwikkeling voor haar vergadering op 16-1-2001 en waar relevant de 'Bouwkundige inventarisatie' zoals gemaakt door de SVK.
Blad 3 'Motivering' en 'Inleiding':
Voor wat betreft de Potmarge: Geconstateerd wordt dat deze invulling in feite wordt doorgeschoven naar volgend jaar, waarbij onduidelijk is (zie uw bijlage 1 bij het commissiestuk) wat nu exact de grenzen zijn van dit gebied in uw optiek. Wij doelen hier met name op de in dit gebied geplande nieuwbouw.
Zoals al eerder van onze kant naar voren gebracht, pleiten wij voor zo weinig mogelijk bebouwing in de noordzijde van dit gebied, nl. alleen 1 strook nieuwbouw ter 'afsluiting' van de 'rafelrand' die wordt gevormd door de achterzijde van de bebouwing aan de zuidzijde van Achter de Hoven. Over de bestaande bebouwing aan de Huizumerstraat wordt gezwegen in de bouwkundige inventarisatie van de SVK. Onduidelijk is, of deze straat wellicht wordt gezien als onderdeel van het Potmarge-gebied en of de gemeente sloop dan wel renovatie nastreeft van dit particuliere woningbezit.
Voor wat betreft Comenius en Parkhove wordt thans ook nog geen duidelijkheid geboden, maar in feite ook niet over de status van wijkcentrum 't Knooppunt op de huidige lokatie: Het heet dat daarom 'vooralsnog' sloop en herhuisvesting binnen de nieuwe lokatie van Comenius niet aan de orde is. Wij denken nog steeds dat een geheel nieuwe lokatie elders voor Comenius op termijn de beste oplossing is. Kiest men voor uitbreiding op de huidige lokatie dan is te voorzien dat over een aantal jaren ook de uitbreiding weer te krap zal zijn met als gevolg opnieuw 'druk' op het Potmarge-gebied.
Tweede, nog belangrijker reden, is de veiligheid. Doelbewust is het bedrijf Atoglas - de buurman van Comenius - buiten het bestemmingsplan gehouden. Dit is geheel ten onrechte. Geheime en zich al jaren voortslepende onderhandelingen tussen het College en Atoglas over bedrijfsverplaatsing van dit chemische bedrijf hebben tot nu toe geen zichtbare resultaten opgeleverd.
Intussen tikt de tijdbom door: Een calamiteit bij Atoglas (die zonder geactualiseerde gemeentelijke vergunning doordraait terwijl het College 'gedoogt') zal niet alleen leiden tot een giframp, maar volgens insiders ook tot een ontploffing door de aard van de chemische stoffen waarmee wordt gewerkt.
Kortom: Qua houding is de gemeente precies van hetzelfde kaliber als in Enschede. (Achter de FEC ligt 150 maal meer vuurwerk opgeslagen als indertijd bij S.E. Fireworks in Enschede, zodat bij een grote calamiteit niet 1 woonwijk maar de hele stad wordt weggevaagd, maar afgezien van een eenmalige inspectie aldaar doet het College verder niks.
Het College is erger dan de gemeente Volendam die in elk geval nog heeft geblaft qua aanschrijvingsbeleid maar verzuimde om te bijten door desbetreffende horecalokaliteit te sluiten.
Kortom: Het gemeentebestuur is zetbaas van de bedrijfsbelangen van Atoglas en hun winst gaat kennelijk boven mensenlevens.)
Voor de rest wachten wij m.b.t. het Potmarge-gebied uw nadere uitwerking af.
Blad 5. 'Aanpak Vegelinbuurt':
Zoals bekend hadden en hebben wij voorkeur voor een stedebouwkundige uitwerking die als basis het plan had gehad zoals de bewonersgroep dat samen met de SVK had uitgewerkt. Dit, omdat wij dat plan mooier vonden qua uitwerking en ook omdat dat plan o.i. veel meer draagvlak had gehad qua appreciatie in de wijk. Het resultaat van het verhaal zoals dat nu is gemaakt is, dat de zittende bewoners veelal de nieuwbouwwoningen niet kunnen kopen vanwege de prijs en hun buurt uit worden gejaagd.
In zoverre is Stedelijke Vernieuwing nog steeds oorlog tegen de armeren, ook in de Vegelin.
Zo vraagt men zich volgens de LC van 8-1 jl. af waarom het blok tussen de Van Sytzamastraat en de Ypeystraat gesloopt moet worden "terwijl uit de bouwkundige inventarisatie blijkt dat juist dit blok vrij goed is." Het komt er op neer dat o.i. deze eigenaren moeten wijken puur voor stedebouwkundige ideeën, niet omdat hun woningen zo slecht zijn dat het niet meer lonend is ze te verbeteren. Wij vinden het te ver gaan om daarvoor mensen hun eigendom af te pakken, want dat is in laatste instantie onteigening in feite.
Het valt trouwens toch op hoe weinig waarde wordt gehecht aan het eigendomsrecht. Het is nogal wat om vooral de eigenaar-bewoner zijn onderdak (per slot gebruikt hij zijn woning om zichzelf woonruimte te verschaffen) maar te ontnemen. Verhuurders wonen per slot nog altijd elders en worden in die zin niet getroffen.
In het totale Wijkplan Achter de Hoven/Vegelin gaat het om de sloop van 159 woningen en 12 bedrijfsruimten, waarvan 129 woningen in de Vegelinbuurt. In totaal komen in het gebied 156 woningen in nieuwbouw terug waarvan 109 stuks in de Vegelinbuurt. Gezien het door sloop vrijkomende grondoppervlak vragen we ons met de werkgroep Vegelin af wat de eerdere kreten over 'licht, lucht en ruimte' eigenlijk te betekenen hadden. Zij stelden: "Het stratenplan lijkt nog net zo krap". Is dit plan dan echt beter dan het bewonersplan?
O.i. niet; wel duurder, niet beter.
Veel suggesties en oplossingen uit hun plan komen niet terug en dat is jammer.
Het commissiestuk stelt op blz. 5 dat vooral in de Eerste en Tweede Vegelindwarsstraat die niet gesloopt worden, gekoerst wordt op 'hoogwaardige renovatie'. In totaal gaat het dan om 56 woningen (ook in aangrenzende straten) waarbij wordt gekozen voor de 'nul-plus' optie ofwel casco-onderhoud conform Woningwet (bestaande woningen) met daarbij tevens aanpak van de gevel. De 'nul-optie' voor wat betreft de Vegelinbuurt zelf geeft bij 56 woningen (in de 4 kwaliteitsgroepen goed/redelijk/matig/slecht) een gemiddelde prijs/woning van ¦23.658,32 De 'nul-plus' optie geeft bij deze woningen een gemiddelde prijs/woning van ¦58.515,27 De (meest verstrekkende) 'nul-plus-plus' optie geeft bij deze woningen een gemiddelde prijs/woning van ¦208.731,63 en lijkt daarmee onrealistisch cq. onhaalbaar voor de eigenaren.
Ons standpunt inzake de renovatie: Het niveau Woningwet voor bestaande woningen moet gehaald worden. Eigenaren voorzover niet genegen iets te doen, moeten worden aangeschreven voorzover ze niet willen voldoen aan het niveau Woningwet (bestaande woningen) Wel zou hulp moeten worden geboden qua voorlichting over manieren om deze kleine 25 mille gemiddeld per woning op een verantwoorde manier te kunnen financieren. Eventueel zou de gemeente bij
problemen met de bank in individuele gevallen borg moeten staan om de lening mogelijk te maken. Dit moet op basis van individueel maatwerk. De 'nul-plus' optie is wel wenselijk, maar kan en mag o.i. niet verplicht worden gesteld, voorzover het verbeterpakket uitstijgt boven bovengenoemd Woningwetniveau.
Voor het meerdere zou een kleine eenmalige aanmoedigingspremie gegeven moeten worden, zoals eerder door ons voorgesteld in het kader van het subsidieverzoek van de Tweede Heliconflat. (BTW of gedeelte BTW wegsubsidiëren, bv. door de facturen zodanig te subsidiëren dat in feite sprake is van 6% BTW, net als de tijdelijke EEG-regeling voor schilderwerk aan woningen ouder dan 15 jaar)
Het feit dat een bepaalde te renoveren woning ligt binnen een bepaalde 'cluster' (zie SVK-onderzoek) zou overigens niet behoren te betekenen dat de 'nul-plus' optie daar verplicht is of dat omgekeerd daar een eigenaar niet uit eigener beweging voor die optie zou kunnen kiezen omdat die daar nu juist weer niet aan de orde is. Men is nog altijd individueel woningeigenaar, geen mede-eigenaar van een 'cluster' woningen.
Het valt ons overigens op in het SVK-rapport dat de in kaart gebrachte bouwkundige kwaliteitsklassen vrij gelijkmatig verspreid liggen over de hele Vegelinbuurt. Ook hierom is het o.i. slecht verdedigbaar om zoveel woningen in deze wijk te slopen en lijkt de keuze slopen of renoveren eerder politiek gemotiveerd dan dat er sprake is van een rationele keuze op grond van bouwkundige feiten en de hoogte van de begrootte herstelkosten.
Bladzijde 8 'Aanpak Van Asbeckstraat':
Wij hebben ons een aantal malen in het verleden uitgesproken over de eerdere problemen m.b.t. de renovatie van de Van Asbeckstraat. Wij zagen en zien dit (mede op basis van toentertijd gevraagd advies van de juridische afdeling van Vereniging Eigen Huis) als volgt:
Bladzijde 9 'Aanpak Bernardus Bumastraat':
Gemiddelde verbeterkosten/woning (56 stuks) voor 'nul-optie' ¦17469,59
Voor 18 woningen daarbovenop: Herstelkosten matige funderingsgebreken gemiddeld per woning: ¦52460,05 ,samen een kleine 70 mille/woning.
De 10 woningen met 'ernstige funderingsgebreken' zouden alleen al voor deze gebreken per woning gemiddeld voor herstel pakweg 3 ton/woning vergen.
Standpunt inzake voorgestelde sloop 9 woningen (commissiestuk): Eigenaar laten beslissen, ervan uitgaande dat de SVK-gegevens kloppen.
Onduidelijk is, waarom het 'nul-plus' niveau 'moet' plaats vinden aan de noordzijde van de Bernhardus Bumastraat. Voorzover verbeteringen uitgaan boven het nivau Woningwet (bestaande woningen) 'moet' er niets, maar heeft de eigenaar de vrije keuze naar eigen inzicht. Het is hier zaak niet dezelfde fout te maken als indertijd in de Van Asbeckstraat en ook zaak om bij weigering van de 'nul-plus' optie niet te gaan dreigen met sloop, want dat is onterecht. Wel moeten alle woningen voldoen aan het 'nul-niveau'.
Bladzijde 10 'Aanpak Fruitstraatcomplex':
We kennen het 'ambitieniveau' van het College en men hoeft ons daarover niets wijs te maken: We weten dat de gemeente alle flats zonder lift in de stad op termijn wil slopen, we weten dat het College kleine huishoudens met niet al te veel geld (vaak flatbewoners) het liefste uit de stad ziet vertrekken, we weten dat het College alleen geïnteresseerd is in het blanke middle-class gezin en in alles wat geld heeft. We weten ook dat flats gezien worden als 'minderwaardige woonvorm' terzij ze per stuk 3 ton of meer kosten.
Oorspronkelijk was het de bedoeling dat er op de begane grond startende bedrijfjes moesten komen en dat de appartementen (particulier bezit) gerenoveerd moesten worden. Dat leek ons toen een redelijke optie. Maar natuurlijk was dat te vroeg gejuicht: De smoes is nu dat dat niet kan vanwege 'ontsluitingsproblematiek' en 'beslag op de openbare ruimte'.
Maar dat hangt echter af van de vraag om wat voor soort bedrijf het gaat.
Er is ook nog zoiets als de Hinderwet die grenzen stelt aan de activiteiten van bedrijven in woonwijken. Wij zien niet in, dat indien niet wordt gekozen voor startende bedrijven, de begane grond niet kan worden omgebouwd tot bv. seniorenwoningen.
Het complex heet nu matig tot slecht te zijn qua casco, in combinatie met de woontechnische voorzieningen. Het heet ook 'brandgevaarlijk' te zijn i.v.m. oude elektrische bedrading en stalen gasleidingen. Maar deze constatering betekent tevens het falen van het eigen aanschrijfbeleid van de gemeente: Zelf wijzen we als gemeente de eigenaren nooit ergens op, maar nu het zo uitkomt gebruiken we dit als sloopsmoes.
De eigenaren behoren een kans te krijgen deze zaken in orde te brengen door het alsnog aanbrengen van nieuwe bedrading plus groepenkast en vervanging van de stalen gasleidingen. Alle leidingen tot aan de meterkasten zijn overigens
qua verantwoordelijkheid een zaak van het nutsbedrijf, de rest is voor eigen kosten.
En qua brandveiligheid: Waar was de gemeente al die jaren?
Waar was de inspectie van de brandweer?
Nergens uiteraard.
In het commissiestuk worden ook leugens verkondigd over de bouwkundige staat, want het SVK-rapport stelt dat de hoofdconstructie van het gebouw in een redelijke staat verkeert en dat het metselwerk van de buitengevels in 1999 is gereinigd en opnieuw gevoegd. De betonelementen en de betonnen balkonplaten zijn 'in geringe mate' aangetast door betonrot, stelt het bouwkundig rapport.
Alsof dat niet tegen redelijke kosten te herstellen valt. Schoorstenen en dakbedekking zijn 10 jaar geleden hersteld/vernieuwd en geven geen aanleiding tot klachten, wel moet volgens de SVK de dakbedekking op de terrassen en de bergingen vervangen worden. Maar ook dat is op zich qua kosten geen onoverkomelijk karwei. De gevelpuien zijn op diverse plaatsen vervangen door kunststof of nieuwe houten puien. (Tevens gebleken na eigen gevelinspectie ter plaatse) Het gaat in feite nog om een beperkt aantal puien die vernieuwd moeten worden.
De SVK meldt verder dat de oorspronkelijke installaties tot op heden niet ingrijpend zijn aangepast. Zo zijn de standleidingen van de rioleringen nog van gietijzer. Ook hier zijn echter oplossingen voor, evenals voor het vernieuwen aan gootsteen, douche en toiletafvoeren. Ook stalen gasleidingen binnenshuis zijn simpel te vervangen, hoewel de SVK meldt dat ze nog in goede staat zijn. (Dit is te meten door een installateur)
Voor wat de 2-groeps elektrische installatie betreft: In het bouwjaar 1959 was al sprake van plastic leidingen, zodat nieuwe bedrading plus wcd's en schakelaars volstaat, evenals vervanging van de groepenkast. (Voorbeeld: Vervang 2-groepen kast door 4-groepenkast plus aardlekschakelaars. Reserveer de bestaande 2 groepen voor de verlichting, groep 3 voor keukenapparatuur en groep 4 voor de wasmachine. Breid eventueel uit m.b.v. gemodificeerd centraaldoos systeem of m.b.v. kabelgootjes via de plinten. Ook daarvoor bestaan systemen; de installateur kent ze.)
Met bovenstaand wat uitgebreid voorbeeld willen we aangeven dat er wel degelijk te renoveren valt. Wij vinden dat de eigenaren daarvoor de kans geboden moet worden. We denken dan aan een verplicht 'nul-niveau' op basis van de Woningwet met een facultatief 'nul-plus' pakket met bv. CV erin als optie. (Bv. CV-moederhaard systeem)
Financiering: De eigenaren zullen hun hypotheken moeten verhogen, anticiperend op de waardestijging. (depotconstructie)
Willen de eigenaren echter hun eigen verantwoordelijkheid voor het onderhoud niet nemen, dan moeten ze aangeschreven worden en gedwongen worden de appartementen op Woningwetniveau te brengen. (Niveau bestaande woningen) Dit ook vanuit de medeverantwoordelijkheid van de gemeente voor de bouwkundige kwaliteit van de volkshuisvesting.
Wij vinden dat het Fruitstraatcomplex om beleidsmatige redenen wat 'kapot' wordt geschreven door het College. Zo kun je alle wat oudere koopappartementen in de stad wel slooprijp schrijven. De SVK staat daar verder buiten, omdat zij alleen opsommen hoe de bouwkundige staat is. (Het enige dat opvalt is de vraag hoe de SVK 29 woningen hier nader bouwkundig en technisch kon onderzoeken terwijl er 16 woningen zijn)
Als we bv. zien dat de 'nul-optie' gemiddeld voor 56 te renoveren woningen in
de Vegelinbuurt ¦23.658 kost en de 'nul-plus' optie ¦58.515 ook door de eigenaren zelf op te brengen, dan betekent dergelijke uitgave resp. in de Fruitstraat 8 (bedrijfsruimten) plus 16 (woningen) is 24 maal ¦23.658 is ¦567.792 voor de 'nul-optie' of 24 maal ¦58.515 is ¦1.404.360 voor de 'nul-plus' optie.
Er wordt dan qua investering precies hetzelfde gevraagd aan de eigenaren als aan de eigenaren in de Eerste en Tweede Vegelindwarsstraat.
Wij hebben een andere visie qua beleid voor de wat oudere koopappartementen in de stad dan het College: Allen moeten voldoen aan de Woningwet (niveau bestaande woningen) en moeten worden aangeschreven op gebreken op dat punt.
Voor startende kleine huishoudens is de koopmarkt langzamerhand te duur geworden. M.b.v. de Wet Bevordering Eigen Woningbezit moet het echter mogelijk zijn om in veel gevallen een bestaand appartement te kopen zoals bv. in de Fruitstraat, mits e.e.a. bouw- en woontechnisch in orde is. Het BEW heeft ook als voordeel dat een 'zelfbewoningseis' wordt gesteld (geen huisjesmelkerij) en een bouwkundig rapport indien de gebreken qua herstelkosten meer dan 10% van de waarde van de woning bedragen.
Het voorstel van het College is: Vervangende nieuwbouw op die plaats: Hier zouden dan 38 'seniorenappartementen' moeten komen. Alsof dat een werkelijke verbetering is: Er staan nu 24 woon- en bedrijfseenheden op de beschikbare grond, straks 38. Ook met een etage meer worden dat dan kleine hokjes voor veel geld.
Hoezo: 'Kwaliteit'?
Het Fruitstraatcomplex renoveren zou wel eens in vergelijking hiermee kunnen betekenen: Meer woning dan de geplande nieuwbouw en voor minder geld.
Bladzijde 11 'Rode Dorp':
Over dit onderdeel kunnen we positief zijn. We zijn het eens met het voornemen van het College positief te adviseren over de verkoop na renovatie van het Rode Dorp aan de huurders.
T.a.v. het gemeentelijk beleid m.b.t. gemeentelijke verkoopvoorwaarden heeft een delegatie van het bestuur enige tijd terug een gesprek gehad met de wethouder van volkshuisvesting. Hierbij is aangegeven wat onze mening is m.b.t. een aantal aspecten die hierbij een rol spelen. Zodra het Collegevoorstel wordt voorgelegd aan de Commissie Stadsontwikkeling zullen wij hierop inhoudelijk nader reageren.
Bladzijde 12 'Aanpak Potmargegebied':
Wij wachten nadere voorstellen af voor een inhoudelijke reaktie.
Bladzijde 13 'Strategie aanpak overige woningvoorraad':
Op hoofdlijnen akkoord. Wel enige kanttekeningen:
M.b.t. het kamerverhuurbeleid hoorden we verhalen dat inspecties in de wijk Achter de Hoven/Vegelin tot nu toe niet veel voorstelden: Men keek alleen of er bij brand weg te komen was uit het pand. Op zich belangrijk, maar we dachten dat de verordening meer omvatte en niet voor niets was gemaakt.
Bladzijde 14 'Financiële gevolgen huidige bewoners':
1. Renovatie of sloop en huurders:
Tot onze verbazing is er nog niets geregeld m.b.t. huurders en Verhuis- en Herinrichtingskosten. We zijn er op tegen om t.z.t. uit te gaan van de regeling zoals die tot voor kort gold, omdat die in dit geval slechter uitpakt voor de huurders in de Vegelinbuurt dan de corporatieregeling zoals genoemd in het Sociaal Plan, t.w. verhuizen uit een eengezinswoning ¦8500 ;uit een flat met vier kamers of meer ¦6500 ;verhuizen uit een flat met minder dan vier kamers ¦4500 en verhuizen vanaf een kamer ¦2000
Het kan niet zo zijn dat het College nu voor de eengezinswoningen hier qua bedrag lager gaat zitten omdat het vooral hier gaat om kleine huishoudens en niet om gezinnen en dat dat dus nu even slecht uitkomt...
(Toelichting: O.i. is in feite de V&H-regeling zoals de WBC's die hanteren een vorm van 'indirecte discriminatie' op grond van de 'Derde EEG-richtlijn'.
Overigens blijkt uit jurisprudentie dat 10 tot 12 mille qua V&H-kosten geen onredelijk bedrag is, waarmee niet is gezegd dat dat bedrag kostendekkend is, gezien het karakter van een V&H-regeling.)
De gemeente mag zich hier niet van afmaken door bv. te stellen dat de verhuurder maar voor V&H-kosten moet zorgen, want dat gebeurt veelal toch niet, terwijl de verhuurder i.t.t. bv. een corporatie niet zelf verantwoordelijk is voor het gemeentelijke sloopvoornemen van zijn woning.
2. Sloop en eigenaar-bewoners:
Het Commissiestuk stelt doodleuk: "Bij normale afhandeling van zaken zal de woning van de desbetreffende eigenaar-bewoner gekocht worden tegen de af te spreken marktprijs, waarin er van uitgegaan wordt dat de eigenaar-bewoner het nodige ongemak en kosten verdisconteert in de vraagprijs. Aanvullende maatregelen lijken daarbij op dit moment niet nodig. Wanneer geen overeenstemming over de prijs ontstaat zullen de daarvoor geëigende wegen bewandeld worden."
M.a.w.: Met dat laatste wordt een onteigeningsprocedure bedoeld.
Kortom: Geen V&H-kosten voor de eigenaar-bewoner: Die 'moet' dat maar betalen uit het geld dat hij overhoudt aan de verkoop na aftrek van de hypotheek...
De stelling van de gemeente dat de eigenaar-bewoner 'het nodige ongemak en kosten' wel verdisconteert in zijn vraagprijs levert niks op voor betrokkene, want: De vraagprijs zal uiteraard door de gemeente van de hand worden gewezen
als 'onrealistisch', terwijl tevens de 'geveltaxaties' dan van stal worden gehaald. Kortom: De gemeente zal proberen zo weinig mogelijk te betalen voor de aankoop en de eigenaar-bewoner zelf zijn verhuis- en herinrichtingskosten te laten betalen.
O.i. kan betrokkene het volgende doen:
Over de prijzen die de gemeente voor aankoop van de woningen kennelijk denkt te hanteren, het volgende:
De bouwkundige inventarisatie van de SVK geeft o.a. kaartjes met de WOZ-waarden van de woningen erop. Het grootste deel van de Vegelinbuurt zou een WOZ-waarde hebben lager dan ¦25.000,-
Deze gegevens kunnen meteen de prullebak in, omdat het oude waarden zijn op de peildatum 1-1-94. (De peildatum landelijk was 1-1-95 maar omdat Leeuwarden z.g. 'wetsfictie gemeente' was en er net op 1-1-94 een waardepeiling had plaatsgevonden, mocht indertijd de datum 1-1-94 worden gebruikt. Intussen zitten de nieuwe WOZ-waarden er aan te komen die vooral voor de goedkopere woningen fors hoger liggen, soms wel 112% hoger...
M.a.w.: Deze cijfers kunnen we niks mee. De gemeente heeft echter de woningen ook laten taxeren op 'marktwaarde', maar ook daar zit een forse adder onder het gras: Het gaat alleen maar om een 'geveltaxatie', uitgevoerd door makelaardij Faber van de Stationsweg te Leeuwarden. Dat houdt in: "Bij een geveltaxatie is de opname uitgevoerd aan de buitenzijde/straatzijde van de objecten.
Ondergetekenden hebben de objecten intern niet opgenomen en er is geen rekening gehouden met eventuele bijgebouwen. De feitelijke situatie, kadastrale aanduiding, stand, ligging, buitenonderhoud aan de voorzijde en woonomgeving zijn o.a. meegewogen in de waardering."
Resultaat: Betrekkelijk lage marktwaarden en vrij onnauwkeurig. In feite geven we geen cent voor 'geveltaxatie' ofwel: Loop er langs en steek een natte vinger in de lucht...
Uiteraard zal Faber rekening hebben gehouden met de wensen van de opdrachtgever: "Zo laag mogelijk taxeren"... Per slot van rekening moet de gemeente de woningen opkopen. Maar een beetje eerlijk is uiteraard anders.
Woningeigenaren daar doen er o.i. goed aan om nu met spoed een eigen taxatierapport te laten maken zoals het hoort: Een complete woningopname zowel binnen als buiten, uitgaande van vrije verkoop en vrij te aanvaarden; dus een waardebepaling uitgaande van de normale standaard-situatie.
3. Eigenaar-bewoners met bijstandsuitkering en sloop (blz. 14 onderaan en bijlage 2):
Als zij opnieuw willen kopen moet dat in principe mogelijk zijn. Als zij gaan huren, zouden zij wel eens geen recht kunnen hebben op huursubsidie (teveel eigen vermogen voor de IHS) en geen recht meer op bijstand (teveel eigen vermogen voor de ABW)
Het noemen van huren plus huursubsidie in het Commissiestuk is dus een valse optie.
Opnieuw kopen zou de enige optie zijn om m.b.v. het eigen geld uit de woning plus een nieuwe hypotheek weer iets te kopen, hoewel het lastig zal worden. (Juist een gerenoveerd Fruitstraatcomplex zou op deze manier wellicht nog net haalbaar zijn.)
Over koop/ruilcontracties (1-dagsruil) zouden we graag meer willen horen alvorens daar iets over te zeggen.
De Wet BEW in dit verband aanvoeren is een valse optie, omdat een van de subsidievoorwaarden stelt dat bij aanvang van de subsidie iemand in de drie daaraan voorafgaande jaren geen eigenaar-bewoner mag zijn geweest.
Het College moet op dit punt de Commissie Stadsontwikkeling niets wijs proberen te maken.
Het College vertelt niet welke mogelijkheden het Landelijk Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Was dat al 15 jaar geleden niet opgeheven? Toen was dat geld van de staat uit de 'Breedband-miljoenen') kan bieden.
Deze kwestie aankaarten bij SoZaWe, Divosa ed.: Is niet verkeerd; kan altijd geprobeerd worden, maar een snelle beleidswijziging kan niet verwacht worden.
Hier is veel tijd en geduld voor nodig en die tijd is er m.b.t. de Vegelin niet meer.
4. Eigenaar-bewoner in bijstandssituatie plus krediethypotheek en sloopsituatie woning:
Vereniging P.E.L. heeft hiervoor driekwart jaar geleden een concreet voorstel ingediend bij in de Cliëntenraad Sociale Zaken. Hierover is officieel nimmer meer iets vernomen. Via de e-mail is het voorstel indertijd ook toegezonden aan de leden van de Commissie Stadsontwikkeling en de Commissie Welzijn.
Kern van het verhaal is, dat de krediethypotheek wordt 'meegenomen' naar de andere koopwoning.
5. Woonkostentoeslag:
Dit is een van de vormen van bijzondere bijstand.
De voorwaarden van de WKT zijn geënt op de huursubsidiewetgeving. De grenzen voor eigen vermogen bij de huursubsidie kunnen lager liggen dan de grenzen in de Abw voor wat betreft het toegestane eigen vermogen in de woning. Dit maakt het extra gecompliceerd om een goede oplossing te vinden waarbij het vrijkomend eigen vermogen weer wordt ingezet in een andere koopwoning en tevens enige woonkostentoeslag kan worden verkregen.
Hierbij zal individuele hulp moeten worden geboden in de vorm van financiële scenario's toegesneden op de persoonlijke situatie. Over die
hulp lezen wij niets in het Collegevoorstel.
Rekenwerk van de afdeling Sociale Zaken t.b.v. een cliënt in die situatie zal hier uitkomst moeten bieden. (N.B.: In eerste instantie gaat het er vooral om hoe duur de andere koopwoning moet zijn: Zowel te goedkoop als te duur laten de rekensommen verkeerd uitkomen. De koopprijs in combinatie met het vrijkomende geld uit de verkoop steekt vrij nauw.)
6. Sloop en kamerhuurders:
Naar analogie van het Sociaal Plan zouden zij recht moeten hebben op ¦2000 V&H-kosten. Wij zijn er op tegen om kamerhuurders waarvan de verhuurder geen exploitatievergunning heeft voor zijn kamerpand te 'straffen' door hen niks te betalen. Dat is letterlijk een 'goedkope' manier om van de huurders af te komen en nog hypocriet ook: Onder het mom dat verhuurder geen vergunning heeft besparen we wat geld op de huurder...
Ooit was beloofd om een lijst van 'goedgekeurde kamerpanden met vergunning' bij de gemeente ter inzage te leggen. (Toezegging van het College in Commissie Stadsontwikkeling richting P.E.L.; schriftelijk vastgelegd in het Commissiestuk; pakweg 1996)
Zolang die toezegging nog steeds niet is waar gemaakt kan men een kamerhuurder niet verwijten dat hij/zij in een 'illegaal pand' is beland.
Overigens is het in de Vegelinbuurt zo, dat veel kamerpanden slechts door 2 kamerhuurders worden bewoond. Zij vallen niet onder de Verordening Kamerverhuur omdat die begint bij minimaal drie kamerhuurders.
Tenslotte: De punten 10, 11, 12 en 13 komen later weer terug in meer uitgewerkte vorm, zodat het P.E.L. alsdan indien nodig commentaar zal geven.
Namens het Dagelijks Bestuur van de Vereniging P.E.L.,
Hoogachtend,
secretaris
C.c.: