LEEUWARDEN - De stedelijke vernieuwing in Bilgaard en de Vrijheidswijk komt stapje voor stapje dichterbij. Trots meldde Leeuwardens volkshuisvestingswethouder Bearn Bilker deze week een akkoord op hoofdlijnen met de corporaties.

Er komt een Venetië-achtig eiland in - of liever: langs - de Dokkumer Ee, waarop vierhonderd nieuwe woningen verrijzen naast het huidige Havankpark. Hiervoor zullen driehonderd bestaande woningen moeten wijken.
[De wijk De Meenthe moet hiervoor gesloopt worden. De westelijke grens van het 'eiland' loopt ongeveer tussen de Kei en de Meenthe. Over een brug, toch ook wel handig als je van en naar het eiland gaat, heb ik niks gelezen. Een brug is enorm duur: Nog meer 'onrendabele toppen' op het plan?]

Ook de flat aan de Jan Evenhuisstraat gaat plat, maar die uitkomst hing al jaren in de lucht.
[Samen met een toenmalige m.b.v. het PEL opgerichte huurdersgroep hebben we sloop begin negentiger jaren kunnen keren en deze groep heeft ook een aantal verbeteringen weten af te dwingen, maar toen de oprichters verhuisden, ging e.e.a. als een nachtkaars uit en deed de woningcorporatie weinig meer.
Ook net als we voorspelden, niets meer over de architectuur-prijsvraag waar in mei 1999 de Amsterdamse architect Paul Verhey een prijs won met zijn gedurfde ontwerp voor deze S8-flat (split-level 8-hoog flat) aan de Dokkumer Ee.
Het ontwerp "RoomWithAView" ging uit van alleen het casco laten staan en het gebouw drastisch verbouwen tot "flat-villa's" waarbij de flat een uitbouw zou krijgen van bijna 4 meter en de woningen drastisch werden vergroot en geheel opnieuw werden ingedeeld en opgebouwd met een vide (tussen-etage) en een inpandig balkon; een loggia. Tevens ging hij uit van drie nieuwe liften in plaats van de ene lift nu aan een zijde van het gebouw. De toegankelijkheid zou dan drastisch zijn verbeterd.
Kortom: Het zal wel uitdraaien op 2-onder-1-kappers of 'stadsvilla's' op deze A-lokatie aan de Dokkumer Ee plus wat sprieterige boompjes voor het 'wonen in het groen'...]
Verdere ingrijpende vernieuwingsvoorstellen wachten nog op nadere studie. De wal blijkt in meerdere opzichten het schip te keren. Sloop van huurwoningen is duur. De bewoners moeten minstens gelijkwaardige herhuisvesting krijgen en de slooppanden verdwijnen uit de boeken.
[Voor wat betreft nadere plannen in Lekkumerend: Ook de S5-flat aan de Mariniersespel die daar vlak achter staat en voor een aantal jaren terug is opgeknapt, wordt al een tijdje met sloop bedreigd. De woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (toen nog Woonservice 94) liet de onderhandelingen met Stichting Studentenhuisvesting mislukken in maart 1999 die deze flat voor haar buitenlandse studenten wilde huren en bestemmen. Directeur Zwart van Woonservice hield de mogelijkheid van sloop open, nadat een van de hogescholen (CHN) al t.b.v. studentenkamers in 18 flatwoningen 2 ton had geïnvesteerd... De herhuisvesting van de vele studenten in Lekkumerend-West (dicht bij de hogeschool) zal nog een fors probleem worden, tenzij gemeente en corporaties eigenlijk van mening zijn dat studenten op kamers in hun flats geen recht op herhuisvesting hebben, zodat ze maar weer bij particuliere verhuurders om een kamer moeten omzien. En dan de gemeente zich maar als 'studentenstad' profileren...]

De duurte wordt aangewakkerd door het feit dat het rijk de volkshuisvestingssubsidies heeft afgeschaft. Als vuistregel geldt nu dat er per nieuw te bouwen huurwoning sprake is van een onrendabele top van ¦40.000. Wie honderd woningen wil vervangen zit alleen al daardoor tegen een tekort van ¦4 miljoen aan te kijken.

Om stedelijke vernieuwing ook financieel rond te krijgen, denken de corporaties voor elke te slopen woning drie nieuwe nodig te hebben: een huurwoning en twee koopwoningen waarvan de 'winst' in de vernieuwing wordt gestoken. [Dit geeft ook meteen het probleem aan m.b.t. eventuele wensen om toch nog enige nieuwbouw-huurwoningen neer te zetten in bv. Zuiderburen en het verhaal van 2 op 1, d.w.z. 2 koopwoningen bouwen om 1 nieuwbouw-huurwoning 'dekkend' te krijgen geeft nog geen oplossing voor de restant-boekwaarde bij woningen die gesloopt worden. Dit probleem voor de WBC's wordt nog vergroot indien enige jaren terug bv. flatblokken nog zijn opgeknapt, van een nieuwe lift voorzien, portieken zijn verbeterd en afgesloten ed. Dat verhoogt de boekwaarde. Ook deze verbeteringen worden boekhoudkundig in termijnen afgeschreven en sloop betekent: In 1 keer alles afschrijven.]

De corporatie BWL, die in De Meenthe zal slopen, lost dat bijvoorbeeld op door elders op het beoogde Ee-eiland volop nieuw te bouwen. Zo'n compensatie is in de Vrijheidswijk, waar de sociale problemen het grootst zijn, moeilijk te vinden.
[Dus opnieuw: Sloop als 'oplossing' voor 'sociale problemen'; een dwaze schijnoplossing.]
Op de plek van de achthoogflat aan de Jan Evenhuisstraat en garage De Vrij kan na sloop bij lange na niet een zelfde aantal woningen terugkomen.
[Daarom is ook om financieel-technische redenen het plan van Paul Verhey beter: Een fors aantal woningen die drastisch veranderd en opgeknapt worden en bv. daarna verkocht, dienen als 'kostendragers' voor deze hoek van Lekkumerend. Met behulp van de Wet BEW zou daarna een plan gemaakt kunnen worden met en t.b.v. zittende huurders die hier willen kopen. Als koopprijs denk ik aan: Restant-boekwaarde plus kosten/flat van het 'Plan Verhey' en dan het proberen zo aan te pakken dat de koopprijs in elk geval net beneden de 2 ton blijft.]
De enige plek waarmee de wijk kan worden uitgebreid is die van azc Bonkevaart, dat over vijf jaar verdwijnt.
[Overigens zie ik niet in, waarom koopwoningen waarvan de winst bij verkoop moet dienen om iets 'onrendabels' te dekken, ruimtelijk gezien in de buurt moeten staan van hetgeen 'onrendabel' is. Die woningen kunnen net zo goed bij de Werpsterhoek worden gebouwd door de WBC.]

Voor stedelijke vernieuwing van de Vrijheidswijk is dus compensatie elders nodig. BWL en Nieuw Wonen Friesland, die elk zo'n duizend woningen in de wijk bezitten, hebben nu eindelijk hun claim op compensatie in de hele stad verzilverd. Dit klinkt goed, maar het echte gevecht zal gaan over de ruimte die de corporaties daar in de praktijk voor krijgen.

Leeuwarden wil in verbluffend tempo bouwen in Leeuwarden-Zuid. [Tot aan de werpsterhoek.] Speculanten hebben hier echter door slimme grondaankopen zo'n positie verworven, dat de gemeente er nauwelijks armslag heeft om de corporaties aan hun trekken te laten komen.
Bovendien wil wethouder Arno Brok de opbrengsten steken in ontsluiting van de wijk en de hele stad.
[Kortom: Allereerst moet de gemeente maar eens zien hoe ze die grond verwerft of zien waar de grondeigenaren/speculanten mee komen. Sommigen komen wellicht met hun eigen nieuwbouwplan, nadat ze de grond aan een projectontwikkelaar verkocht hebben. Of hier de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is verklaard is me niet helemaal duidelijk. Ook al heeft de gemeente de grond, dan zit er dus nog verschil over de vraag waaraan de winst wordt besteed tussen wethouder Brok en de WBC's.]

Hoewel er dus een akkoord ligt, staan partijen nog maar aan het begin van harde onderhandelingen over het benodigde geld. De stedelijke vernieuwing blijft een stug probleem zolang de tekorten niet zijn gedekt. Vandaar dat wethouder Bilker de bewoners van de Noordrand nog weinig houvast kan bieden.
[Zoals bekend, was geldgebrek er de oorzaak van dat B&W hun sloopambities van pakweg 2000 naar 1000 woningen in de Noordrand hebben moeten bijstellen.
Het enige waar bewoners op mogen hopen, is, dat de weerbarstige praktijk van de financiering zo moeilijk wordt, dat WBC's en gemeente uiteindelijk maar heel beperkt kunnen gaan slopen. De huidige lage leegstandscijfers - 0,75% - bij de corporatie-huurwoningen geven alle aanleiding tot deze wens. Nu al bereiken ons de eerste signalen dat het 'moeilijk' is om op korte termijn een goedkope huurwoning te vinden als je bv. alleen maar een bijstandsuitkering hebt of net boven dat inkomensniveau zit.]
Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].