LEEUWARDEN - Woningcorporatie Partimonium zet de verkoop van haar huizen in het Rode Dorp door. Waarschijnlijk krijgen de huidige bewoners over één tot twee jaar de kans hun huurwoning aan te kopen.
Dit zegt directeur Elzo Dik naar aanleiding van de uitkomsten van een enquête, waarin de corporatie dit voorjaar de meningen onder haar huurders polste.

Driekwart van de bewoners reageerde op de enquête. Hiervan gaf eenderde aan, zijn of haar huis te willen kopen. Zo'n 24 procent zou het 'misschien' willen en ruim 40 procent ziet er niets in. Dik is tevreden met de uitkomst. Als 60 procent tegen was geweest, zou het plan waarschijnlijk niet doorgegaan zijn.

Huurders worden overigens niet verplicht tot aankoop. [Dat kan ook helemaal niet, ook al zou Patrimonium dat stellen. Bovendien is verkoop nog steeds een z.g. 'Besluit van Aanmerkelijk Belang, waarbij B&W moeten adviseren richting staatssecretaris. De woningcorporatie moet voor verkoop ook toestemming hebben van Remkes.] Dik: "Een gedeelte zal gewoon blijven huren. Dat is geen probleem. Patrimonium heeft een speciale band met het Rode Dorp, en daarom willen we er ook aktief blijven. Het onderhoud van de buitenkant van de huizen zullen we bijvoorbeeld zelf blijven doen." [Die 'speciale band' moet men maar als verkooppraatje zien. Dit verhaal wijst op een 'verplicht' onderhoudskontrakt voor het buitenonderhoud met Patrimonium. M.i. zou er een Vereniging van Eigenaren moeten komen waarin de eigenaren gezamenlijk een onderhoudskontrakt kunnen afsluiten bij het bedrijf of instelling dat volgens hen de beste aanbieding doet. Het kan ook zijn dat Dik op iets anders aanstuurt, nl. op dezelfde konstruktie als bij woningbouwvereniging 'Het Oosten' in Amsterdam, die de koophuur/woning introduceerde. De bewoner koopt dan slechts de binnenkant van de woning. De koophuurder is dan vrij om binnen de boel op te knappen. Bij verhuizing wordt de waarde van de binnenkant door een onafhankelijk taxateur vastgesteld en vervolgens teruggekocht. Het buitenonderhoud blijft voor rekening van de corporatie en over het huurdeel (casco) kan dan in veel gevallen huursubsidie worden verkregen. Ik denk echter, dat de woonlasten dan uit 2 stukken bestaan: Huur casco en lening voor binnenkant opknappen. De huur wordt dan uiteraard later dan nu, dus hoe dat met de huursubsidie uitkomt? De lening kan m.i. niet onder verband van hypotheek, omdat je niet eigenaar bent van ook het casco. Dat wordt dan een persoonlijke lening of doorlopend krediet, waarbij de rente vanaf 1-1-2001 in het nieuwe belastingstelsel niet meer aftrekbaar is. Of dat heel misschien toch nog kan omdat de lening voor woningverbetering bestemd is? Dat eist nadere bestudering van het wetsontwerp Zalm/Vermeend met als extra hindernis, dat je niet eigenaar bent van de woning in totaliteit. Sommigen twijfelen zelfs nu al aan de juridische houdbaarheid van de hele constructie van WBC 'Het Oosten'. M.a.w.: Ik voorzie belastingtechnische problemen. Ook inhoudelijk is er het gevaar van het afwentelen van noodzakelijke woontechnische verbeteringen op de huurders: Eigenlijk moet er bijv. al jaren een nieuwe keuken in, die je zo als WBC mooi door de huurders laat betalen... Kortom: Een halfslachtige konstruktie waar ondergetekende in elk geval niet aan zou willen meedoen.]

Eerder gaf Dik al aan te denken over een constructie, waarbij eigenaren hun huis bij verhuizing weer terug moeten verkopen aan Patrimonium. Zo zouden speculanten kansloos worden en houdt de corporatie een belangrijke vinger in de pap. Dik wil niet met projectontwikkelaars in zee. Dit geldt volgens hem ook voor FNV-hypotheken, die eerder de verkoop en renovatie van huurhuizen in de Tjerk Hiddesbuurt regelde. [Het terugkopen is gebaseerd op het zogeheten maatschappelijk gebonden eigendom. Dat houdt dan in, dat de huurder de woning voordelig in bezit kan krijgen, waarbij de afspraak wordt gemaakt dat de eigenaar bij een verhuizing het huis aan de corporatie terug verkoopt. Bij terugkoop wordt de winst of het verlies gedeeld. Dit is o.a. de konstruktie bij 'Woonbron' in Rotterdam. Ik zie hier twee problemen: Ten eerste wordt het twijfelachtig of de inkomstenbelasting de hypotheekrenteaftrek nog toestaat, omdat je als koper niet het volle risico draagt van je bezit. Hierover zijn links en rechts al wat problemen geweest. Ik meen dat daar toen uitkwam als vuistregel dat je voor minstens 60% zelf het risico van het bezit moest dragen, maar zeker ben ik hiervan niet. Kortom: Het zal vermoedelijk ingewikkelder zijn dan hier zo gesteld. Het probleem van het vaststellen van de waarde lijkt hier weliswaar niet te spelen, omdat een verkoopprijs gewoon 'hard' is, omdat die gerealiseerd is, maar dan? Aan wie verkoopt Patrimonium dan en voor welke prijs? En wie mag kopen? Alleen 'het circuit'?! En zo ja, wat zijn dan de selectiecriteria? Geen alleenstaanden? Geen buitenlanders? Ik weet het niet, maar de gegadigden zijn geheel van Patrimonium afhankelijk. Uiteraard zou je ook kunnen stellen, dat de woning alleen aan lagere inkomensgroepen mag worden verkocht, om deze koopwoningen voor de doelgroep te behouden, maar zal bij zo'n criterium het voor Patrimonium niet heel verleidelijk zijn om dat te negeren als er meer wordt geboden dan de lagere inkomens kunnen opbrengen? Ik zou kiezen voor een oplossing, waarin via een kettingbeding in de koopakte is opgenomen dat de woning alleen voor zelfgewoning is bestemd, met een boetebepaling erachter van bijv. ¦50.000,- te verbeuren aan Patrimonium bij overtreding, ofwel: De eigenaar gooit de woning in de kamerverhuur. Dit deed BWL m.b.t. de verkoop in de Tjerk Hiddesbuurt. Tevens is daar in de koopaktes een anti-speculatiebeding opgenomen voor de eerste 5 jaar. M.a.w.: De eigenaar is vrij te verkopen aan wie hij wil, maar ook de nieuwe koper mag niet verhuren, maar moet zelf in de woning gaan wonen. Dit biedt ook bescherming tegen speculanten. Indien je ook een clausule in de koopakte opneemt dat alleen aan lagere inkomens verkocht mag worden, wat dan door bijv. de notaris gecheckt moet worden, zou je er m.i. uit zijn, ware het niet dat de verkoper nu in dezelfde situatie zit als Patrimonium: Hij kan flink winst maken, maar dan mag de koper niet kopen omdat hij teveel verdient, terwijl de andere belangstellende wel mag kopen, maar minder verdient en zijn financiering niet rond kan krijgen. Ook speelt een rol dat als je teveel kettingbedingen met beperkende voorwaarden in de koopakte zet, wellicht je renteaftrekpost niet wordt geaccepteerd door de inkomstenbelasting. Een opgeknapt koophuisje in het 'marktsegment' houden waar ook lagere inkomens al dan niet met 'Duivesteijn'-koopsubsidie kunnen kopen is op termijn een lastige opgave! Dik wil geen projectontwikkelaars erbij en noemt m.n. de FNV. De rol die hun plaatselijke vertegenwoordiger heeft gespeeld in de Tjerk Hiddesbuurt, zal hierbij m.i. meegespeeld hebben. M.i. hoeft er geen bezwaar te zijn om bijv. de FNV hypotheken te laten verstrekken, mits hun rol daartoe beperkt blijft. Het zou nog beter zijn indien zij wat degelijker plaatselijke mensen zouden hebben. Maar ook gewoon een bank zou een collectieve aanbieding kunnen doen, dan valt er gezien het mogelijke aantal hypotheken ook nog wat te onderhandelen. (Rentepercentage, afsluitprovisie, overige voorwaarden) Wel lijkt het verstandig om dan met wat verschillende mogelijkheden 'op maat' te komen, mede in verband met de BEW-subsidieregeling -en voorwaarden, bijv. minimaal 15 jaar vast qua rente. Deze regeling gaat naar verluidt in op 1-1-2001.]

Huurders klagen al geruime tijd dat het onderhoud van hun woningen te wensen overlaat en geven dit in de enquête ook veelvuldig aan als reden om af te zien van aankoop. Dik stelt renovatie vooraf daarom als een van de mogelijkheden: "Alles is bespreekbaar." [De enquête is m.i. wat te vroeg gehouden. Het was wellicht beter geweest eerst duidelijkheid te geven over een opknapbeurt en het wegwerken van achterstallig onderhoud. Dan denk ik dat van die 24% bewoners die aangaf 'misschien' te willen kopen, de meesten hadden aangegeven dat ze in principe wel wilden kopen. Interessant is, dat Dik nu spreekt over 'renovatie vooraf'. Voorafgaand aan de verkoop? Dat zou in elk geval mijn optie zijn: In ongerenoveerde staat kopen voor een laag bedrag met in de koopakte een renovatieplicht plus het daarbij aangeven wie dat regelt, plus het bestek als bijlage aan de koopakte. (Dat laatste gebeurde niet in de Tjerk Hiddesbuurt, een flinke misser.) Dat spaart overdrachtsbelasting, hoewel je ook kunt aansturen op verkoop 'vrij op naam'. (v.o.n.) Het komt er dan op neer dat meer geld geleend wordt dan de aankoopprijs en dat een deel van het geld in depot blijft bij de financier en naarmate de opknapbeurt vordert, steeds een deel van het geld uit depot komt en naar de aannemer gaat, totdat de klus klaar is.]

Een kwart van de mensen die niet willen kopen, geven hun gevorderde leeftijd als reden aan. Dik: "Zij denken dat het voor hen niet interessant is. Maar als je voor ze uitrekent hoe voordelig kopen is, kun je waarschijnlijk een deel van hen nog wel ompraten." Patrimonium gaat nu op zoek naar een groep representatieve wijkbewoners om over de voorwaarden van de verkoop te onderhandelen. Dik verwacht dat er zeker een jaar overheen gaat, voordat ze er samen uit zijn. [T.a.v. oudere huurders: In de Tjerk Hiddesbuurt had FNV-hypotheken voor hen een hypotheek waarbij alleen rente betaald moest worden. Dus een aflossingsvrije lening. Zo was men nog veel goedkoper uit dan voorheen als huurder. Gaat men later naar bijv. een bejaardentehuis of men zou komen te overlijden, brengt in de huidige situatie het huisje ruim voldoende op om de schuld in hoofdsom te betalen. Je zou indien je dit niet vertrouwt, er ook nog een kapitaalverzekering gekoppeld aan de hypotheek (Deze levert geen problemen op in het nieuwe belastingstelsel, mits het geld maar wordt aangewend ter aflossing van de hypotheek, zo meen ik uit de discussies in de nieuwsgroep nl.belastingen te mogen opmaken) bij kunnen nemen, bijv. voor de helft van de schuld. De aanname hierbij is, dat het huisje nooit helemaal niets meer waard zal zijn. T.a.v. de opmerkingen van Dik die op zoek gaat naar een groep 'representatieve wijkbewoners': Er is al een tijdje een groepje wijkbewoners die een Bewonersvereniging wil oprichten in onderhandeling met Dik. Zij zijn ook juist terwille van die representativiteit de deuren langs geweest om leden te werven en de resultaten lijken goed, heb ik begrepen. Het lijkt erop dat Dik hen nu terzijde wil schuiven en zelf mensen wil uitzoeken. Wat wil hij? Hetzelfde doen als de FNV in de Tjerk Hiddesbuurt deed? Mensen die teveel wisten buitenspel zetten en zetbaasjes aanwijzen? Wil hij 'nuttige idioten' als pionnen, net als de FNV daar? Mensen die rondliepen met een tasje en een calculatortje van de FNV en zich heel belangrijk voelden, maar gewoon gebruikt werden? Zijn de onderhandelingen nu al te lastig? 'Buurtburgemeesters' gezocht? Mocht dit de bedoeling zijn, dan denk ik, dat het PEL zich hier mee zal gaan bemoeien en dan maar als derde van buiten de buurt de bewoners zal moeten voorzien van de nodige tips en bijv. een vragenlijn voor bewoners zal moeten openstellen. Patrimonium heeft nu een groep bewoners aan tafel die serieus bezig zijn, het zou een misrekening zijn om hen aan kant te zetten. Dat werkt contra-productief.