Het leegstandspercentage zakte van 1,51 naar 0,95, met als gevolg een aanzienlijk beter rendement voor de corporaties. In de corporatiewereld geldt 1 procent als aanvaardbaar.
[In de z.g. 'kale huur' zit anders een leegstandspercentage van 2 procent verdisconteerd en er gold altijd dat het pas zorgelijk werd als een WBC boven die 2 procent leegstand kwam. Maar als het 1 procent moet zijn, kan er dan ook 1 procent minder verdisconteerd worden in de kale huur?! Nee, natuurlijk, want dat heet nu rendementsverbetering...]

Het betere resultaat is vooral toe te schrijven aan verkleining van het bezit. Bijna alle corporaties hebben de afgelopen jaren slecht verhuurbare huizen gesloopt, andere verkocht en nieuwe, maar minder woningen teruggebouwd. Alleen al het laatste jaar slonk het aantal corporatiewoningen met 1694 tot 86.146.
[Verkoop van sommige woningen kan inderdaad soms een oplossing zijn: Als de prijs redelijk is, komt het soms zo uit, dat je dan zelfs wat goedkoper uit bent dan met huren. De nieuwe huurwoningen zijn wel erg duur: Beneden de pakweg ¦850,- tot ¦900,- kale huur zijn ze niet. Loopt de verhuur slecht, dan wordt de huursubsidie hier door de corporaties gebruikt als een verkapte exploitatiesubsidie, loopt de verhuur goed, omdat bv. de plaats waar ze staan erg gewild is, dan beginnen de Leeuwarder corporaties te roepen dat je "minimaal ¦45000,=/jaar moet verdienen" om hier te mogen huren... Klasse-onderscheid dus, terwijl de huren even hoog zijn... Dit zijn althans signalen die ons hierover de laatste tijd hebben bereikt. Probleem hierbij is dat in het Leeuwarder woonruimte-verdelingssysteem huurwoningen boven de ¦650,- huur al tot de 'vrije sector' worden gerekend. De verhuurfunctionaris kan naar willekeur selecteren uit woningzoekende kandidaten. Degene die huursubsidie nodig heeft verliest het dan van degene die een zodanig hoog inkomen heeft dat hij/zij niet voor IHS in aanmerking komt. Het Rijk heeft bij het nieuwe IHS-systeem wel normen voor fiattering, maar de gemeente en de corporaties niet. De echte oplossing zou zijn, ofwel weer net als voorheen een eigen gemeentelijk fiatteringsbeleid door de Raad te laten vaststellen, ofwel de grens van ¦650,- verhogen tot pakweg ¦900,- , zodat de gewone spelregels gelden zoals voor woningen die goedkoper zijn van ¦650,-]

Opmerkelijk is vooral de daling in Leeuwarden, waar de leegstand zakte van 2,46 naar 0,75 procent. Terwijl het stadsbestuur studeert op grootscheepse ombouwplannen om de leegloop uit huurwijken te keren, heeft de markt al het nodige werk gedaan.
[Die z.g. hoge leegstand die er bij huurwoningen zou zijn, is m.i. altijd agitprop geweest van de gemeente en de WBC's. De laatsten kwamen nooit met cijfers uit hun verhuuradministratie, Aedes-Friesland beschikt hier blijkbaar wel over.
Waarom 'agitprop'? Simpel, omdat de gemeente veel goedkopere huurwoningen wil slopen en daar een smoes voor nodig heeft. Waarom wil de gemeente dat: Voor de WBC's wordt zo weer 'schaarste' gecreëerd, opdat de huurstijgingen toch vooral voor dit 'schaarse product' hoog mogen blijven. Voor de gemeente zelf betekent dit beleid, dat op termijn een deel van de armeren de stad uit wordt gewerkt (goedkopere huurwoning steeds schaarser) en de rijkeren in een nieuwbouw-koopwoning zitten en van die rijkeren moeten liefst zoveel mogelijk van buiten de stad komen. Zo wordt Leeuwarden een 'rijke' stad, geen stad waar veel armere inwoners zitten. Daarom zal de gemeente m.i. haar beleid ook niet wijzigen op grond van deze cijfers. B&W zullen zeggen dat deze cijfers te danken zijn aan haar 'beleid', hoewel tot nu toe precies 196 flatwoningen (2 7-hoog flats Hooidollen/Jokse) werden gesloopt...
B&W zullen daarna zeggen dat ze op de goede weg zijn en dat ze daarom onverkort hun sloopplannen gaan doorzetten...
Dat komt, omdat hun doel niet alleen het opheffen is van het 'overschot' aan goedkopere huurwoningen, maar ook het deels verdrijven van de 'oververtegenwoordiging' van arme alleenstaanden, eenoudergezinnen, allochtonen enz. uit 'onze' stad die 'een kwaliteits-impuls' moet krijgen, zoals dat in het jargon heet. Ik denk dat de daling van het leegstandspercentage eerder komt door het feit, dat de mensen die nu voor het eerst op de woningmarkt komen, geen koopwoning kunnen kopen, door de enorm gestegen prijzen. Zij starten in een huurhuis en wachten af hoe hun inkomen en hoe de koopprijzen zich gaan ontwikkelen.]

Zorgenkindje van de corporaties blijft het noordelijke deel van de provincie. De leegstand bedroeg hier op 1 januari 1,29 procent.
Weliswaar is dat fors lager dan een jaar geleden (1,92 procent), maar toch veruit het hoogste in Friesland.

De corporaties in het oostelijke deel van de provincie presteerden goed. Hun leegstand zakte van 1,06 procent naar 0,63 procent. Voor een uitzondering zorgde westelijk Friesland. Hier nam het aantal onverhuurde huizen licht toe, van 0,89 naar 0,97 procent.
Einde LC-bericht. Commentaar tussen [].

Uit de Leeuwarder Courant van 5-2-2000:

HUURHUIS WERKT VOORZICHTIG AAN COME-BACK

Door Irene Overduin
LEEUWARDEN - In de Leeuwarder achterstandswijk Heechterp lokt een advertentie voor een huurwoning sinds kort weer een stormloopje uit.
"Veertien tot zestien reacties gemiddeld", schat corporatiedirecteur Andries Zwart. Een paar jaar geleden mocht hij blij zijn met vier.
Friese corporatiedirecteuren hebben een keur aan verklaringen voor de omslag.
[Hier weer de gebruikelijke onzin-kretologie over 'achterstandswijk'. In januari jl. kwam er een aardig boekje uit over 'methoden, mythen en misvattingen in de nieuwe wijkaanpak' onder een titel die wel jatwerk lijkt van onze eerdere brochure 'De gedroomde stad'. Het boekje van hoogleraar Jan Willem Duyvendak en Roelof Hortulanus heet nl. 'De gedroomde wijk'...
Hortulanus (stads-socioloog aan de RUG) betoogt daar o.a. in, dat we de invloed van al dan niet terechte beeldvorming over buurten niet moeten onderschatten en dat dit een factor is, die een eigen leven leidt.
Voor wat betreft de opmerkingen van Zwart: Langzamerhand gaat het in de richting van een eerdere voorspelling van ons: Arme woningzoekenden, vechtend om de laatste betaalbare huurwoningen, terwijl de WBC haar verdeel-en-heers spel kan spelen en weer 'de beste' huurders kan uitzoeken. Officieel werkt het zo niet uiteraard, maar wie gaat er via het indienen van een klacht tegenin als bv. de verhuurfunctionaris je loost met de smoes dat je niet in aanmerking komt voor huursubsidie? Een enkeling die dit zelf narekent, een enkeling die zich wendt tot de Klachtencommissie Woonruimteverdeling.
Al zou men alleen het P.E.L. maar bellen en z'n verhaal melden, zodat we kunnen zien of we er wat aan kunnen doen, dan was het al beter dan nu.]

De jongste cijfers lijken te duiden op een herwonnen populariteit van huurwoningen. Schijn bedriegt. Ze blijven terrein verliezen ten opzichte van de koopwoningen. Van alle Friese huizen wordt nog maar 43 procent verhuurd. Tien jaar geleden was dat nog 53 procent.
[Een bedrieglijk argument. Want: Het enige dat het cijfer zegt, dat de vraag naar huurwoningen vrij hoog lijkt, binnen de 43 procent van alle woningen waarbij sprake is van huurwoningen. Hoe het nu zou zijn qua leegstand als de huurwoningen 53 procent hadden uitgemaakt van het totaal aantal woningen, is niet te zeggen. Dat komt, omdat er 3 variabelen een rol spelen: Men laat de huurwoningmarkt 10 procent krimpen, en mensen nemen beslissingen ('de markt'). Die beslissingen zijn niet dezelfde als 10 jaar terug en het gaat ook niet om dezelfde groep mensen; de 3e variabele.]

De Friese woningvoorraad groeide weliswaar reusachtig, maar de verhuurders profiteerden daar niet van. Tussen 1990 en 1998 nam de totale voorraad met 21.800 huizen toe tot 256.300. In dezelfde periode daalde het aantal huurwoningen van 124.300 naar 112.800 (waarvan ruim 86.999 in corporatief bezit). De corporaties sneden een deel van het overschot weg. De zelf gecreëerde krapte door verkoop en sloop zorgde voor minder leegstand.

Maar er is meer. "De koopsector begint zichzelf wat uit de markt te prijzen", stelt directeur Henk Deinum van Beter Wonen Leeuwarden.
"Voor starters zijn koopwoningen praktisch onbereikbaar geworden."
[In algemene zin klopt dat laatste. Uitzonderingen kunnen zijn: De verkoop van woningen van een WBC, maar dat gebeurde hier op buurtniveau nog maar 1 maal. Wellicht dat het Rode Dorp volgt, maar er moet maar afgewacht worden wat Patrimonium hiervoor vraagt. Per 1/7 of 1/8 gaat de subsidieregeling BEW in, die het wellicht voor gezinnen iets makkelijker maakt de sprong te wagen, maar voor alleenstaanden helpt deze regeling weinig, omdat zij - hoe kan het ook anders - minder subsidie krijgen op de hypotheekrente betaling en op het betaalde bedrag voor overdrachtsbelasting. Daarna kan er maar weer gekankerd worden dat een buurt met huurwoningen zo'n 'onevenwichtige bevolkingsopbouw' kent; een sloopreden uiteraard...]
Traditioneel heeft zijn corporatie (zo'n 6000 woningen) in Leeuwarden het hoogste leegstandspercentage. "Voor het eerst in twintig jaar zitten we nu onder de 1 procent."
[En hoorde je bv. 15 jaar terug iemand over sloop? Nee dus, hiermee mijn stelling onderbouwend dat tot 2 procent leegstand nooit een probleem was, omdat dat in de kale huur zat verwerkt.]

Als tweede belangrijke factor noemt Deinum het strakke nieuwbouwbeleid van de provincie. "Er mag minder gebouwd worden. aan die afspraken wordt goed de hand gehouden."
[Hij doelt hier wellicht op de dorpen, want in Leeuwarden is daar niets van te merken. Er is gestart met de uitbreidingswijk Hempens-Teerns ten oosten van de Drachtsterweg en ten zuiden van het Van Harinxmakanaal. Officieel gaat dit Zuiderburen heten. Woningbouw in de westelijk daarvan gelegen Polder het Huizumer- en Goutumer Nieuwland is ook al aangekondigd voor de wat langere termijn.]

Lolke Schurer van woningcorporatie Dongeradeel in Dokkum deelt die ervaring. "De leegstand in Dokkum is opgelost. Ik denk dat dit komt doordat de nieuwbouwproductie in de buitenwijken is gestopt." Door gebrek aan bouwgrond blijven potentiële kopers langer in een huurwoning.

"In onze regio is een enorme doorstroom van huur naar koop geweest", meldt Johan Heezen van woningbouwvereniging Smallingerland. "Maar je merkt dat mensen zich nu ook oriënteren op andere manieren om vermogen te vormen. Ze gaan de beurs op, kopen aandelen."
[Want met alleen een spaarrekening met de nog steeds lage spaarrente lijden ze vanaf 2001 in het nieuwe belastingsysteem verlies met de vermogensrendementsheffing.... Zo jagen Zalm en Vermeend ook kleine spaarders de beurs op.... Wat leuke luchtballonnen kopen zoals ICT-aandelen??...]

Als andere oorzaak voor de omslag worden de recente verhogingen van de hypotheekrente, de getemperde huurverhogingen [nog altijd hoger dan het inflatiepercentage!] en de komst van een profijtelijker huursubsidieregeling genoemd.
[Ja, voor meerpersoonshuishoudens, nauwelijks voor alleenstaanden. Op bijstandsniveau alleenstaande en een goedkopere huurwoning was de winst van het nieuwe systeem t.o.v. het oude systeem precies 1 tientje/maand... Kassa voor meneer/mevrouw...]

Tegelijkertijd is de huursector zelf ook, hoewel sluipenderwijs, drastisch veranderd. De corporaties hebben noodgedwongen veel meer oog gekregen voor moderner wonen. Uit ongewilde rijtjes worden woningen geslagen, zodat populaire twee-onder-een-kappers overblijven.
[Niks van gezien hier. Kennelijk wordt in de fantasie een voorschotje genomen op deze plannen met beleggers-huurwoningen in Camminghaburen. Voor de rest is er hier weinig veranderd: Geen huur-vast contracten, alleen wat lapwerk zoals in de pakhuiswoningen in Aldlân met glasvliesdoek om de scheuren in de muren voor de asp. kopers te camoufleren... De experimenten staan vooral in het blad van de SEV; de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.]

"Potinsjele keapers bliuwe dan sitten", aldus directeur Anne Tienstra van woningstichting Noordwest Friesland. In Hallum vervangt zijn corporatie oude, krappe bejaardenwoninkjes door nieuwe, met meer ruimte en voorzieningen. Nieuw Wonen Friesland sloopte in Heechterp en Bilgaard zelfs hele flatblokken, zodat er meer lucht in de wijk kwam.
[De sloop in Heechterp is al weer een aantal jaren geleden en dat 'meer lucht' verhaal is flauwekul. Dat zijn kreten uit het midden van de 20e eeuw bij krotopruiming, waarbij stegen en 'gloppen' waar totaal verkrotte woningen uit de 19e eeuw stonden werden gesloopt.
Daar was spreken over 'licht en lucht' terecht, niet hier!]
Is de herstructurering, de door de gemeente te leiden ombouwoperatie van huurwijken, eigenlijk nog wel nodig? "Ja", zegt Deinum, die eerder een breuk met de gemeente over dit onderwerp forceerde.
[Overigens is zijn verhaal toen, dat BWL en Patrimonium binnen 14 dagen een eigen plan zouden presenteren, dikke bluf gebleken. Het bleef nadien heel stil en men zit nu weer braaf met de gemeente aan tafel, alleen niet meer in het verband van de Stuurgroep Stedelijke Vernieuwing...]
"Juist nu het kentert, moeten we niet lui worden. Revitalisering blijft belangrijk. Minder leegstand verbetert de financiële positie van de corporaties, zodat we kunnen blijven investeren in kwaliteit.
Sloop blijft nodig. Maar, gelet op het aantrekken van de vraag, wel voorzichtig."
[Kortom: Het oude, gebruikelijke jargon over 'investeren in kwaliteit'. Het zal wel worden: Hogere huren, in WBC-optiek een synoniem voor kwaliteit.
Gebakken lucht dus. En de huurders betalen door en via de hogere huren gewoon mee aan de sloop-operatie voorzover de WBC's daar zelf ook geld in steken...
Enige lichtpuntje is, dat Deinum 'voorzichtig' wil slopen, maar dat was al eerder bekend, vooral m.b.t. zijn conflict met de gemeente over de aanpak van de noordrand in Bilgaard waar BWL woningen heeft.
Dus in de Kei en de Meenthe ofwel de Mondriaanbuurt.]
Einde 2e LC-bericht. Commentaar tussen [].