PRESTATIEAFSPRAKEN

periode 2006 t/m 2009

tussen  
Corporatie Holding Friesland (CHF)

en gemeente Leeuwarden

Leeuwarden, 27 juni 2006 

INHOUDSOPGAVE

1. Algemeen

2. Vastgoed
   1. Omvang en kwaliteit van de bestaande voorraad (1-1-2006)

2.1.1 Bouw- en woontechnische kwaliteit

2.1.2 Motie PAL/Groen Links en PvdA

2. Nieuwbouwprogramma
   1. Definities
   2. Exploitatieduur
   3. Programma Sociale Huurwoningen 2006 t/m 2009
   4. Alternatieven
   5. Nieuwbouw in andere segmenten
3. Studentenhuisvesting
4. Stedelijke vernieuwing en herstructurering
5. Duurzaamheid / energiezuinigheid
6. Aankoop
7. Verkoop sociale huurwoningen / keuzewoning

3. Financiën
   1. Inzet middelen
   2. Grondprijzen
   3. WSW-borging en gemeentelijke achtervang

4. Verhuur
   1. Huurtoeslag
   2. Woonruimteverdeling
   3. Klachtenafhandeling

5. Wonen en Zorg

6. Bijzondere doelgroepen
   1. Souterrain
   2. Woonwagens

7. Leefbaarheid
   1. Kwaliteit openbare ruimte
   2. Veiligheid
   3. Sociale kwaliteit
   4. Ontwikkeling en beheer wijkaccommodaties / multifunctionele

 centra

8. Overig
   1. Overleg gemeente - corporaties
   2. Overleg huurdersorganisatie
   3. Monitoring
   4. Ruimtelijke procedures

9. Slotbepaling

Bijlage 1: Overzicht CHF-complexen die in aanmerking komen voor

 fiattering i.v.m. huurprijs boven de aftoppingsgrens

Bijlage 2: Grondprijscalculaties

Bijlage 3: Schematisch overzicht prestatieafspraken

1. Algemeen

Het "Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen" is in juni 2004 vastgesteld door de gemeenteraad van Leeuwarden. Daarbij is een motie van PvdA en PAL/Groen Links aangenomen met betrekking tot de omvang van de sociale huurvoorraad in Leeuwarden, namelijk dat deze niet mag afnemen als gevolg van sloop.

De hoofddoelstelling van het gemeentelijke woonbeleid luidt: "het creëren van een evenwichtige, concurrerende woningmarkt met een voldoend kwalitatief en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus".

Het accent in de uitwerking van beleid ligt op:

• het creëren en behouden van een goede woonsituatie voor de eerste aandachtsgroepen van beleid: lage(re) inkomens, studenten, ouderen en andere woonzorg behoevenden;
• het bedienen van de vraag van midden- en hoger inkomens;
• het vergroten van keuzemogelijkheden voor de woonconsument.

Corporatie Holding Friesland (CHF) heeft in februari 2006 haar Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) geformuleerd. Als hoofddoelstelling is geformuleerd te komen tot een beleid dat sturend is om de totale voorraad bereikbaar, vraaggericht, voldoende in omvang en in goede staat te houden.

In Leeuwarden is voor CHF actief het Woonbedrijf Regio Noord. In voorliggende overeenkomst wordt kortheidshalve steeds gesproken van CHF.

Het Woonplan Leeuwarden en het Strategisch Voorraad Beleidsplan vormen de belangrijkste ingrediënten van de voorliggende Prestatieafspraken.

CHF en de gemeente zijn eerder, op 14 april 2005, prestatieafspraken omtrent nieuwbouw sociale huursector, duurdere huur, koop en studentenhuisvesting overeengekomen. Deze afspraken worden in het voorliggende stuk opgenomen, en zijn waar nodig geactualiseerd.

Zowel gemeente als CHF geeft binnen haar beleid prioritaire aandacht aan maatregelen die de doorstroming bevorderen.

Zowel lokaal als landelijk zijn er ontwikkelingen gaande, die nieuwe kaders (kunnen) geven aan de prestatieafspraken c.q. aanleiding kunnen gaan geven tot verdere verfijning van de afspraken. Die ontwikkelingen zijn o.m.:

• het nieuwe huurbeleid van VROM, met o.m. de huurliberalisatie en de wijziging van het stelsel van woningwaardering (streefdatum gefaseerde invoering vanaf 1-7-2006);
• de aanzet van VROM en Aedes om te komen tot een nieuw arrangement tussen overheid, burgers en woningcorporaties (streefdatum gefaseerde invoering vanaf 2007);
• de aanzet van VROM om te komen tot een nieuw systeem om de prestaties van corporaties en de inzet van hun vermogen voor het wonen zeker te stellen (streefdatum van de minister is gefaseerde invoering vanaf 2007);
• de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), en de (mogelijke) rol daarbij van corporaties (streefdatum invoering vanaf 2007);
• nieuwe economische en demografische ontwikkelingen, en de invloed daarvan op de woningmarkt;
• de verdere concretisering van het SVB en het Woonplan

Ondanks deze sterk in beweging zijnde wereld is er toch voor gekozen de punten, waarover inmiddels tussen CHF en gemeente overeenstemming is bereikt, voor de planperiode 2005 t/m 2009 vast te leggen in deze overeenkomst.

Op diverse onderdelen geeft de tekst de aandachtspunten weer, waarvan partijen in gezamenlijkheid afspreken om tot expliciete(re) uitwerking te komen. Daarbij kan dan tegelijkertijd worden ingespeeld op de zojuist genoemde, op stapel staande ontwikkelingen.

Voor de evaluatie van de voortgang van deze prestatieafspraken en voor de aanpak van de nog uit te werken onderdelen worden in deze overeenkomst procesafspraken opgenomen.

2. Vastgoed

1.  Omvang en kwaliteit van de bestaande voorraad (op 1-1-2006)

Beide corporaties (CHF en NWF) hebben op basis van gezamenlijk onderzoek (januari 2006) vastgesteld dat, op grond van inkomensgrenzen voor huurtoeslag, per 1 januari 2006 15.700 huishoudens in Leeuwarden tot de doelgroep van beleid behoren.

De beschikbare voorraad woningen voor deze doelgroep bestaat uit 16.847 huurwoningen (huurtoeslag bereikbaar) en 10.773 koopwoningen (WOZ-waarde < * 110.000 per 1-1-2005). Van de betaalbare huurwoningen zijn 15.557 woningen in eigendom van CHF en NWF, waarvan 52% behoort tot de categorie goedkoop (huur < * 326).

Op grond van deze cijfers kan worden vastgesteld dat in kwantitatieve zin de omvang van de goedkope woningvoorraad voldoende groot is om de doelgroep van beleid te huisvesten. Kwalitatief echter zijn er aanpassingen nodig, gezien de veranderende samenstelling van de doelgroep en de maatschappelijk gewijzigde behoeftepatronen (o.m. de toename van het aantal ouderen en alleenstaanden).

Gemeente en corporaties zullen jaarlijks de omvang van de doelgroep in relatie tot de beschikbare voorraad opnieuw vaststellen.

 2.1.1. Bouw- en woontechnische kwaliteit

De uitwerking van de afspraken vindt plaats aan de hand van het Strategisch Voorraadbeheerplan, dat door CHF in 2006 gaat worden opgesteld op basis van het recent geformuleerde strategisch voorraadbeleid. Dit beheerplan zal in conceptstadium aan de gemeente worden voorgelegd, zodat optimale afstemming kan plaatsvinden.

Prioritaire wijken op korte termijn zijn:

* Vrijheidswijk en binnenstad;

* Ingrijpend verbeteren woningen Bosboomstraat;

* SWOT-analyse bezit Boomgaardstraat;

* SWOT-analyse eengezinswoningen oostelijk deel Bilgaard

2. Motie PAL/Groen Links en PvdA

De motie houdt in dat de sociale huurvoorraad niet mag afnemen als gevolg van sloop. De in 2.1. genoemde cijfers laten zien dat, gerelateerd aan de omvang van de doelgroep, Leeuwarden een overschot kent aan goedkope en betaalbare woningen. Desalniettemin is CHF bereid tot het maken van afspraken over nieuwbouw in de sociale huursector.

Daarbij dient een relatie te worden gelegd met de benodigde omvang van de sociale voorraad voor de doelgroep en de gezamenlijk gedragen doelstelling de doorstroming te willen bevorderen, door het accent binnen de nieuwbouw te leggen op het midden en hogere marktsegment. Met het oog op de gewenste differentiatie binnen wijken en spreiding van de sociale huur over de stad, dient sociale woningbouw in de uitleg uitgangspunt van beleid te zijn.

2.2. Nieuwbouwprogramma

De corporatie en de gemeente hebben beide een verantwoordelijkheid voor de huisvesting van huishoudens die gezien hun inkomen of om andere redenen niet voldoende in staat zijn zelfstandig in passende huisvesting te voorzien. Nieuwbouw levert voor de doelgroep direct een bijdrage aan de beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede woningen. Ook hier ligt een verbinding met de meergenoemde motie van de gemeenteraad.

Daarnaast is ook nieuwbouw in de duurdere huursector en in de koopsector (t/m middensegment) van belang, met als doel het realiseren van doorstroming uit de bestaande sociale huurvoorraad zodat woningen beschikbaar komen voor de doelgroep van beleid. Nieuwbouw van huurwoningen draagt ook bij aan 'verversen' van het corporatiebezit.

CHF en gemeente streven op wijkniveau naar differentiatie. Dat geldt ook voor de nieuwe stadswijken, zoals De Zuidlanden. Een deel van de sociale sector zal ook daar gerealiseerd worden.  

Om deze doelen dichterbij te brengen hebben CHF en de gemeente eerder op 14 april 2005 een overeenkomst (prestatieafspraak nieuwbouw) gesloten omtrent de nieuwbouwproductie. Daarin is vastgelegd dat CHF in de periode 2005 t/m 2007 800 woningen en 300 studenteneenheden realiseert. Voor 2008 en 2009 is uitgegaan van de realisatie van 200 sociale huurwoningen (100 per jaar) en nog eens 300 studenteneenheden. De bouwopgaven uit deze overeenkomst zijn in de paragrafen hierna opgenomen, waar nodig geactualiseerd.

1. Definities

Onder een sociale huurwoning wordt verstaan een zelfstandige woning met een huur tot de aftoppingsgrens. Die huur bedraagt voor een- of twee persoonshuishoudens * 474,88 en voor een drie- of meer persoonshuishouden * 508,92 per maand (prijspeil 1 juli 2005). De aftoppingsgrens wordt jaarlijks op 1 juli geïndexeerd. Aan de hand van de CBS-handleiding voor de administratieve woningtelling wordt bepaald of er sprake is van een zelfstandige woning.

2. Exploitatieduur

De door CHF gerealiseerde sociale huurwoningen blijven minimaal 10 jaar beschikbaar als sociale huurwoning, tenzij marktomstandigheden (leegstand) of de kwaliteit van het leefmilieu aanleiding geven deze afspraak te herzien. Herziening is onderwerp van bestuurlijk overleg.

3. Programma Sociale Huurwoningen t/m 2009

In de prestatieafspraak van 14 april 2005 is vastgelegd dat CHF in de jaren 2005, 2006 en 2007 in totaal 300 sociale huurwoningen in Leeuwarden realiseert. Dit ter vervanging van sloop en verkoop van sociale huurwoningen en exclusief de vervanging van de tijdelijke huisvesting van studenten aan de Rengerslaan. De zogenoemde onrendabele top is voor rekening van CHF, tenzij voor specifieke reeds in gang gezette projecten andere afspraken zijn gemaakt (zie ook punt 3.1).

In de prestatieafspraak wordt voor de jaren 2008 en 2009 uitgegaan van de realisatie van 200 sociale huurwoningen (100 per jaar). E.e.a. betekent dat de CHF in de periode 2005 tot en met 2009 in totaal 500 sociale huurwoningen bouwt.

De hieronder opgenomen -geactualiseerde- jaarprogramma's gaan uit van oplevering van de woningen in het betreffende kalenderjaar onder voorbehoud van het tijdig gereed zijn van de publiekrechtelijke procedures. In het programma zijn ook de woningen opgenomen die door het samenwerkingsverband PPS-3Plus worden gebouwd. 

CHF zal zich tot het uiterste inspannen bovenstaand programma te realiseren, en uit te breiden tot de overeengekomen 500 sociale huurwoningen, met inachtneming van de in hoofdstuk 3 genoemde financiële kaders.

4. Alternatieven

Bij het niet doorgaan van de hierboven genoemde woningbouwprojecten in de sociale huursector worden alternatieve locaties gerealiseerd. De gemeente en CHF spannen zich in om deze alternatieve locaties te vinden.

5. Nieuwbouw in andere segmenten

CHF heeft concrete plannen voor de realisatie van onderstaande woningbouwprojecten in het duurdere huursegment en de koopsector. Deze plannen worden deels ontwikkeld in het kader van de PPS 3 Plus. Het gaat voor de jaren 2006 tot en met 2009 om de volgende plannen.

3. Studentenhuisvesting

Vervanging 300 tijdelijke studentenkamers Rengerslaan. 
Contractueel is tussen CHF en de gemeente Leeuwarden vastgelegd dat vóór 5 juli 2007 de sloop van de 300 tijdelijke eenheden voor internationale studenten aan de Rengerslaan ter hand wordt genomen. CHF zal zich inspannen om voor 5 juli 2007, ofwel z.s.m. daarna, vervangende huisvesting te realiseren. Voorzover dit huisvesting betreft ten behoeve van internationale studenten, verbindt CHF hieraan wel de voorwaarde dat de exploitatie kostendekkend is voor CHF en het proces van toewijzing, verhuur en begeleiding geheel door de scholen, of een door hen daartoe opgericht bureau, wordt beheerd en uitgevoerd.

De gemeente faciliteert CHF bij het zoeken naar aanvaardbare oplossingen. 
Nieuwbouw studentenhuisvesting. 
Afgesproken is dat CHF in overleg met de CV/BV De Kenniscampus tot verdere overeenstemming tracht te komen over de mogelijkheden tot nieuwbouw van studentenhuisvesting op de Kenniscampus.

Gemeentelijke kamerverhuurregeling. 
CHF verhuurt in de bestaande woningvoorraad kamers aan studenten. Indien de woning valt onder de gemeentelijke kamerverhuurregeling (bij meer dan twee huurders) zorgt CHF ervoor dat al deze complexen in 2006 onder de vergunningverlening van de Kamerverhuurregeling vallen.

Op basis van de evaluatie die de gemeente thans onderhanden heeft, worden tussen beide corporaties en de gemeente bijgestelde en/of nieuwe afspraken gemaakt, met als doel te komen tot een evenwichtige spreiding van studenten over de wijken, omwille van een goede leefbaarheid. 
Regiegroep Studentenhuisvesting. 
Partijen spreken de wens uit dat de Regiegroep Studentenhuisvesting de opdracht krijgt onderzoek te doen naar de behoefte aan studentenhuisvesting en daarbij rekening te houden met nationale en internationale ontwikkelingen. De gemeente coördineert de Regiegroep.

2.4. Stedelijke vernieuwing , herstructrurering en transformatie

Stedelijke vernieuwing en herstructurering staan steeds meer in het teken van de sociaal-maatschappelijke dimensie. Woonomgeving, welzijn, leefbaarheid en sociale cohesie zijn thema's van eenzelfde belang als de (vernieuwing van de ) woningvoorraad. Gezamenlijke betrokkenheid is dan ook van groot belang. Gezamenlijk opgesteld gebiedsbeleid, en effectuering hiervan, is het credo (zie ook hoofdstuk 7: Leefbaarheid). De invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) in 2007 geeft extra aanleiding en reden voor niet vrijblijvende samenwerking.

Een aantal lopende projecten, zoals de Vrijheidswijk, kent een eigen projectstructuur en dito afspraken. Volstaan kan worden met te verwijzen naar de vigerende overeenkomsten. Binnen deze projecten zal recht worden gedaan aan de kaders die met deze prestatieafspraken worden uitgezet. 
Bij kleinere projecten, zoals Boomgaardstraat, ontbreekt veelal een brede projectstructuur. Bij dergelijke projecten wordt tussen CHF en gemeente vooraf -m.n. bilateraal- afstemming gezocht.  
De gemeente spant zich in om t.b.v. deze projecten (bescheiden) budgetten te reserveren en te participeren als verantwoordelijke voor de openbare ruimte in de daartoe geplande overleggen..

Een bijzonder punt van aandacht is de transformatieopgave van de bestaande voorraad. Signalen wijzen uit dat op termijn de kwaliteit van de voorraad in Leeuwarden niet overeenkomen met de vraag. Ook het SVB van CHF (en van NWF) maakt hier melding van. Om de transformatie effectief uit te kunnen voeren, is het nodig dat op basis van een gemeenschappelijke analyse tot een gezamenlijk plan te komen. Afgesproken wordt te streven naar afronding per 1 oktober 2006 van de analyse op strategisch niveau, met een vertaling naar tactisch niveau en verwerking in de prestatieafspraken per 1 januari 2007.  

5. Duurzaamheid / energiezuinigheid

Er is een groot maatschappelijk belang bij het terugdringen van energiegebruik. Een belang dat wordt onderkend en onderschreven door CHF, en al eerder vertaling heeft gevonden in een aantal toegespitste projecten op het terrein van energiereductie. Ook de bestaande woningvoorraad biedt op dit terrein steeds betere kansen en mogelijkheden.

Naast het maatschappelijke belang van energiereductie, vormen energiekosten een steeds belangrijker component van de woonlasten van huishoudens. Juist ook voor de doelgroep van beleid is reductie van die component van groot belang.

Partijen spreken af om de komende jaren flinke stappen vooruit te zetten, en daar in onderling overleg de beste (projectmatige) vertaling voor te vinden, zowel met betrekking tot nieuwbouw als tot de bestaande woningvoorraad.

Partijen spreken tevens af zich sterk te maken voor het verkrijgen van externe subsidiëring voor duurzaamheidprojecten.

6. Aankoop

Afspraak is dat de prioriteit komt te liggen bij de aankoop van panden die geschikt zijn of geschikt zijn te maken voor bewoning door de doelgroepen van beleid. Extra aandacht zal er daarbij zijn voor mogelijkheden van combinatie met behoud van monumentaal erfgoed.

7. Verkoop sociale huurwoningen / keuzewoning

Partijen spreken af om zo spoedig mogelijk in onderling overleg te komen tot een afsprakenkader m.b.t. de verkoop van sociale huurwoningen. CHF legt hierbij een relatie met het SVB.

Aandachtspunten die hierbij in ieder geval aan de orde komen zijn:

• koppeling met de gewenste omvang van de voorraad voor de doelgroep van beleid
• verkoop in relatie tot de huidige en de verwachte toekomstige vraag van de doelgroep
• spreiding van verkoop over de stad
• geen verkoop van huurwoningen met achterstallig onderhoud
• mogelijkheden voor tussenvormen tussen huur en koop
• mogelijke kettingbedingen om toekomstig ongewenst gebruik te voorkomen, bijv. m.b.t. de Kamerverhuurregeling
• condities en procedure voor het verlenen van splitsingsvergunningen, waaronder eigendomsverhouding en onderhoudscontracten.

Als voorlopig beleid heeft CHF een verkoopdoelstelling geformuleerd van 150 woningen per jaar.

 3.  Financiën

1.  Inzet middelen

In de prestatieafspraak nieuwbouw van 14 april 2005 is vastgelegd dat onrendabele toppen van investeringen in woningen voor rekening van de corporatie zijn. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als voor (ingrijpende) woningverbetering, incl. maatregelen in het kader van duurzaamheid / energiezuinigheid.

De omvang van de onrendabele investering wordt bepaald op basis van de door CHF vastgestelde uitgangspunten en dient qua omvang te passen binnen de bij CHF vigerende financiële beleidskaders. Daarbij wordt rekening gehouden met mogelijke ondersteuning vanuit het Convenant voor het Noorden.

De aan de gemeente van rijkswege beschikbaar gestelde ISV-middelen zijn reeds volledig bestemd. In het kader van deze overeenkomst kunnen er nog slechts afspraken worden gemaakt met betrekking tot mogelijke inzet van nieuwe gelden, afkomstig uit de in 2005 met VROM gesloten convenant Woningbouwafspraken. Zodra aan gemeentezijde duidelijkheid verkregen is (via de Provincie) over het beschikbare budget, zal er een voorstel terzake ter tafel worden gebracht. Naar verwachting moet dit in de loop van 2006 kunnen plaatsvinden. De gemeente zal vanuit een positieve grondhouding beoordelen of deze locatiegebonden subsidies (BLS) kunnen worden ingezet t.b.v. door CHF te realiseren (sociale) woningbouwprojecten.

2.  Grondprijzen

Een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van voldoende goedkope huur- en koopwoningen vormt het toerekenen van het grondkostenaandeel. De gemeente hanteert bij het vaststellen van de grondprijzen het principe van marktconforme grondprijzen. Dit principe is vastgelegd in de door de Raad vastgestelde Nota Grondbeleid. Waar de gemeente eigenaar is van de grond, en deze grond ter beschikking kan en wil stellen voor de bouw van sociale huur- en koopwoningen, is het ook in gemeentelijk belang om de grondprijscalculatie - met handhaving van het marktconforme principe - te baseren op de onderkant van de marktwaarde.

Dit kan door uit te gaan van een grondquote van 15%. Deze quote wordt door de gemeente ook gehanteerd bij wijkvernieuwing.

Bij koopwoningen dient de 15% berekend te worden over de v.o.n.-prijs. Bij huurwoningen wordt een BAR-waarde berekend over de huurprijs, op basis van een 7% rendement (zie bijlage 2).

Bovenstaande afspraken gelden voor de sociale huursector en voor de koopsector met een stichtingskostengrens tot * 160.000 (prijspeil 1-1-2006). 
Voor alle andere woningen geldt een locatieafhankelijke marktwaarde.

      3.3. WSW borging en gemeentelijke achtervang

CHF maakt gebruik van borgingfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) om haar projecten te financieren. Bij deze borging spelen gemeenten een belangrijke rol. Voorwaarde voor het WSW om garant te staan voor door corporaties af te sluiten leningen is namelijk dat de gemeente heeft getekend voor achtervang. De achtervangpositie van Rijk en gemeenten is bepalend voor de borgingsconstructie van het WSW.

Op dit moment benadert CHF de gemeente steeds per lening met een verzoek om als achtervang op te treden. Dit levert voor zowel de corporaties als de gemeente een onpraktische werkwijze op en gaat ten koste van de slagvaardigheid en efficiency. Om te komen tot administratieve vereenvoudiging en tijdwinst komen CHF en de gemeente overeen dat de vigerende afspraak wordt omgezet in een z.g. gelimiteerde achtervangovereenkomst. De limitering heeft betrekking op de geldigheid van de betreffende overeenkomst voor uitsluitend CHF, en niet op leningbedragen en/of tijdsduur.

De door de gemeente Leeuwarden met het WSW af te sluiten overeenkomst betekent dat voor alle door CHF af te sluiten leningen, die door het WSW worden geborgd, de gemeente als achtervang optreedt. Met deze omzetting is nadrukkelijk geen sprake van verruiming, omdat de achtervang inhoudelijk niet verandert. De gemeente draagt er zorg voor dat het noodzakelijke administratieve traject met het WSW in 2006 wordt afgerond.

4. Verhuur

1. Huurtoeslag

De als bijlage 1 aan deze prestatieafspraken toegevoegde lijst is in onderling overleg opgesteld, en geeft de complexen aan waarvan de woningen voor fiattering in aanmerking komen.

Tussen partijen is het volgende afgesproken:

• Fiattering vindt in principe plaats voor senioren vanaf 65 jaar die een seniorenwoning betrekken die vermeld staat op een door gemeente en corporaties vastgestelde lijst.
• De lijst wordt jaarlijks (peildatum 1 juli) geactualiseerd.
• Corporaties kunnen de gemeente vragen te fiatteren in bijzondere situaties. Concreet gaat het dan om verhuizingen in het kader van stedelijke vernieuwing, woningen voor grote gezinnen of verhuizingen op sociale en/of medische gronden.Corporaties moeten verzoeken voor fiattering in bovenstaande situaties goed beargumenteren.
• De gemeente houdt bij het verlenen van fiatteringen vast aan de verhuisnorm van 4%. Voor Leeuwarden betekent dit dat tussen de 50 en 60 fiatteringen per jaar kunnen worden afgegeven.
• De corporaties geven in ieder geval duidelijke informatie aan klanten over het wel of niet fiatteren bij acceptatie van huurwoningen boven de aftoppingsgrens. De informatie heeft als uitgangspunt dat er niet gefiatteerd wordt, tenzij *.

   4.2. Woonruimteverdeling

Afspraak is dat van de vrijkomende sociale huurwoningen minimaal 85% zal worden toegewezen aan huishoudens uit de doelgroep.

De criteria voor de huisvesting van urgente woningzoekenden worden (jaarlijks) vastgesteld, in overleg tussen de beide corporaties enerzijds en de betrokken maatschappelijke instanties anderzijds. De gemeente zal steeds in kennis worden gesteld van de (bijgestelde) criteria en zal zich slechts actief met deze materie bemoeien als daar door (één van) de partijen om wordt gevraagd, dan wel als uit anderen hoofde blijkt dat het systeem ontoereikend functioneert.

CHF is verantwoordelijk voor de monitoring van het eigen woonruimteverdelingsysteem (zie ook 8.2.)

   4.3. Klachtenafhandeling

Klachten worden afgehandeld door de onafhankelijke klachtencommissie van CHF. Jaarlijks wordt aan de gemeente gerapporteerd over de afhandeling van klachten over woonruimteverdeling.

5. Wonen en zorg

In het Masterplan Woonservicezones zijn afspraken opgenomen om te komen tot realisatie van 13 woonservicezones. De zogenoemde nultredewoningen en zorgwoningen maken hier onderdeel van uit.

O.m. is het aantal benodigde nultredewoningen per wijk voor de periode tot 2015 opgenomen. Om in de behoefte te voorzien is nieuwbouw en aanpassing van de bestaande voorraad nodig. Productieafspraken hieromtrent zullen dit jaar gemaakt worden.

CHF is projectcoördinator van drie woonservicezones: Cammingaburen, Zuiderburen en Zuidlanden.

De uitwerking van het Masterplan kent een eigen traject. In dit kader kan verwezen worden naar de door partijen ondertekende Raamovereenkomst c.q. Masterplan.

De Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) zal per 1-1-2007 worden ondergebracht in de W.M.O. De doelstellingen en toepassingen van de WVG komen daarmee nog nadrukkelijker onder regie van de gemeente te vallen. Een belangrijk deel van de woningaanpassingen vindt plaats binnen het corporatieve bezit. Overeengekomen wordt ernaar te streven om in gezamenlijkheid de inzet van WVG / WMO middelen te optimaliseren, voor waar het corporatieve woningen betreft. Daartoe zullen tussen partijen nadere afspraken worden gemaakt die per 1-1-2007, of zo spoedig mogelijk daarna, effectief zullen zijn.

6. Bijzondere doelgroepen

6.1. Souterrain

Op dit terrein speelt een aantal ontwikkelingen die als achtergrond resp. kader kunnen worden genoemd voor de prestatieafspraken:

• het rapport van de WRR 'Vertrouwen in de buurt', in het bijzonder de rol die woningcorporaties

 wordt toebedeeld bij de 'sociale herovering van de buurt'

• het SEV-rapport 'Wonen aan de onderkant'
• de aansporing van de minister van VROM aan de woningcorporaties om meer woonvoorzieningen  te creëren voor de 'onderkant van de woningmarkt' (Brief aan Tweede Kamer van 18 september 2005)
• de 'Kadernota veiligheid' van maart 2005' en de nota 'Woonoverlast' van augustus 2005 van de gemeente Leeuwarden
• het onderzoeksrapport 'Aanvullende woonproducten' van november 2005
• de intentieverklaring, gericht op de zorg voor mensen met woonproblemen en de aanpak van woonoverlast, die in februari j.l. is ondertekend tussen Aedes Friesland, de Vereniging van Friese gemeenten en de samenwerkende instellingen voor maatschappelijke opvang en verslavingszorg in Friesland
• de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) op grond waarvan de gemeente de verantwoordelijkheid draagt c.q. over budgetten beschikt voor de opvang, huisvesting van en het bieden van perspectief aan specifieke kansarme groepen als dak- en thuislozen, verslaafden en psychiatrische patiënten.

CHF en de gemeente leggen vast dat de hiervoor genoemde intentieverklaring geldt als uitgangspunt voor de nadere afspraken die zij met elkaar willen maken. Doelstelling daarbinnen is dat CHF mede zorgdraagt voor een woonaanbod dat passend is voor de gespecificeerde doelgroep, onder meer in de vorm van wonen-met-begeleiding, wonen-voor-afwijkende-woonstijlen en sociaal pensions, en dat de gemeente een faciliterende rol heeft. Specifiek komen partijen overeen dat:

1. CHF op jaarbasis een nader te bepalen aantal huurwoningen beschikbaar stelt voor de uitstroom van de maatschappelijke opvangvoorzieningen in Leeuwarden, waaronder de vrouwenopvang (zie 4.2.);
2. CHF meewerkt aan het beschikbaar stellen van een nader te bepalen aantal sobere wisselwooneenheden voor personen die recent zijn ontslagen uit een detentie-inrichting en in Leeuwarden worden gehuisvest;
3. CHF meewerkt aan het realiseren van een nader te bepalen aantal sobere woonvoorzieningen voor jongenen die een gecombineerd aanbod 'wonen-werken-begeleiding' krijgen;
4. CHF in de periode 2006 tot en met 2009 een nader te bepalen aantal wooneenheden realiseert in nieuwbouw, dan wel door verbouw van bestaande panden, dat voldoet aan behoeften van mensen voor wie het gebruikelijke woningaanbod teveel problemen en overlast oplevert.  
   Hieronder wordt - niet limitatief - verstaan het realiseren van wooneenheden voor alleenstaanden die slechts in staat zijn een eenvoudige en in omvang beperkte woonruimte te bewonen; (grote) gezinnen met afwijkend woongedrag die in woonbuurten moeilijk zijn te handhaven; zonderlingen en kluizenaars; en vergelijkbare personen welke gerekend worden tot de doelgroep van de zogenaamde 'skæve huse'.
5. de nader te bepalen aantallen vóór 1 januari 2007 in onderling overleg worden vastgesteld;
6. de gemeente de onder 1 t/m 4 genoemde initiatieven binnen haar mogelijkheden faciliteert door de inzet van middelen op grond van de WMO;
7. de gemeente tevens een adequate bijdrage levert aan het vinden van locaties, het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het verkrijgen van een aanvaardbaar draagvlak onder de bevolking;
8. voor zover bewoners van de hierboven genoemde wooneenheden niet volledig zelfstandig kunnen wonen, er tussen de woningcorporatie en de organisaties voor maatschappelijke opvang afspraken worden gemaakt over woonbegeleiding.
9. de gemeente toeziet op de totstandkoming van dergelijke afspraken en binnen haar mogelijkheden bijdraagt aan de financiering, dan wel een dergelijke financiering bepleit bij het verbindingskantoor voor de AWBZ (Zorgkantoor).

6.2. Woonwagens

CHF exploiteert alle in Leeuwarden aangelegde standplaatsen voor woonwagens. Dat geldt - indien aanwezig - ook voor huurwoonwagens.  
CHF spreekt de bereidheid uit mee te denken in oplossingen m.b.t. het terrein voor kermisexploitanten in het Abbingapark. 
Samen met de gemeente zal in de komende jaren onderzoek worden gedaan naar de behoefte naar standplaatsen en woonwagens, en in het verlengde daarvan de (druk op de) wachtlijsten.

7. Leefbaarheid

De gemeente Leeuwarden heeft met de raadsnotitie "verbetering gebiedsgericht werken" ( september 2004) een belangrijke stap gezet in het gebiedsgericht werken van de organisatie. Deze vorm van werken is ook gericht op het stimuleren van bewonersparticipatie, ondermeer door de versterking van de rol van de wijkpanels in het maken van afspraken over sociaal, "schoon, heel en veilig". Als neerslag van die gebiedsgerichte samenwerking tussen wijkpanels en de gemeente zijn in februari van dit jaar de wijk/dorpprogramma's 2006 gepubliceerd. Daarin zijn m.b.t. de leefbaarheid per wijk weergegeven de kerngegevens, de activiteiten van de gemeente, de activiteiten van het wijkpanel alsmede de visie en de wensen van het wijkpanel. Bedoeling is dat deze programma's jaarlijks geactualiseerd worden.

Ook de woningbouwcorporaties krijgen een belangrijke rol bij het bevorderen van de leefbaarheid in de wijken. Daarover worden tussen partijen nadere afspraken gemaakt, in het kader van gezamenlijk te ontwikkelen gebiedsgerichte visies. De wijkprogramma's kunnen daarvoor leidraad zijn.

Van CHF-zijde is het idee aangedragen om in gezamenlijkheid met collega-corporatie NWF een experiment te starten, waarbij in een breed perspectief onderhoud en beheer van een wijk ter hand worden genomen door de corporatie(s). Er zijn kontakten gelegd met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting in Rotterdam om dit project te ondersteunen. CHF en NWF werken een notitie over dit onderwerp uit in 2006.

  7.1. Kwaliteit openbare ruimte.

De gemeente maakt door middel van beheerplannen inzichtelijk wat de visie is op het groenbeheer in een wijk en het (cyclisch) onderhoud van de infrastructuur.

Met betrekking tot het openbaar groen maakt de gemeente onderscheid in structureel groen en snippergroen. Structureel groen is noodzakelijk voor:

• een stadsbrede ecologische hoofdstructuur, die zorgdraagt voor verbinding van en uitwisseling van flora en fauna tussen de verschillende parken, recreatie- en natuurgebieden;
• alle (ook ondergrondse) openbare voorzieningen.

Het andere groen, het snippergroen, kan in principe in aanmerking komen om te worden overgedragen aan de corporaties. CHF zal binnen haar bezit inventariserend onderzoek doen, en in het verlengde daarvan met voorstellen richting gemeente komen.

Tussen corporaties en de gemeente lopen al afspraken over het verwijderen van graffiti. Deze afspraken voldoen goed in de praktijk en worden gecontinueerd. Waar mogelijk worden ze geïntegreerd in de gezamenlijk te ontwikkelen gebiedsgerichte aanpak.

Als opstart van die - naar intentie in de toekomst groeiende - gezamenlijke aanpak is afgesproken dat (op voorstel van CHF) 3 prioritaire wijken worden benoemd, waar op korte termijn de wijkschouw door beide partijen tezamen wordt verricht. Beide partijen zullen hun bijdrage leveren aan de benodigde financiën die betrekking hebben op hun werkterrein..

Met betrekking tot de cyclische wijkschouwen en de toekomstige rolverdeling tussen partijen worden in 2006 procesafspraken gemaakt. Deze zullen van kracht zijn met ingang van 2007. Jaarlijks voor 1 juli zullen dan de resultaatafspraken voor het opvolgende jaar in kaart worden gebracht.

Het groeiende probleem van zwerfvuil wordt door een gezamenlijke inspanning van beide corporaties en de gemeente in kaart gebracht worden. Hieruit moeten voorstellen ontwikkeld worden voor een verbeterde aanpak per 2007.

 7.2. Veiligheid:

Naast de raakvlakken met hoofdstuk 6 wordt hierbij met name gedacht aan het (landelijke) Keurmerk Veilig Wonen. Deze regeling richt zich op zowel de woning als de woonomgeving, met als doel het door een zorgvuldig ontwerp en beheer van de te bouwen woningen en/of de omgeving de kans tot crimineel gedrag te verminderen of te ontnemen.

Op woningniveau is het Keurmerk ingevoerd in het Bouwbesluit. In het kader van stedelijke vernieuwing is in het wijkontwikkelingsprogramma Vrijheidswijk als doelstelling opgenomen het zoveel mogelijk wijkbreed verkrijgen van het Keurmerk Veilig Wonen.

Ondanks de meerwaarde die aan implementatie van het Keurmerk wordt toegekend, is het niet altijd mogelijk om aan alle eisen ervan te voldoen. Partijen spreken wel uit te streven naar veilig wonen in een veilige woonomgeving, zowel in bestaande als in nieuwe situaties en op wijkniveau hierover afspraken te willen maken.

 7.3. Sociale kwaliteit

Voor de leefbaarheid van een wijk moet er niet alleen aandacht besteed worden aan fysieke, maar ook aan de sociale en culturele kwaliteit. Traditioneel is dat het domein van de gemeente die daartoe welzijnsorganisaties faciliteert. Partijen constateren, dat - als gevolg van allerlei maatschappelijke ontwikkelingen - de sociale cohesie in wijken onder druk staat en dat er onvoldoende integraal gewerkt wordt in het buurt- en welzijnswerk. Om te voorkomen, dat wijken (verder) "afglijden" en om te bereiken, dat er met de beschikbare middelen een optimaal resultaat bereikt wordt, is het noodzakelijk hierin te investeren. De beleidsintenties van CHF en de gemeente vertonen op dit punt grote overeenkomsten. Om deze reden willen partijen afspraken maken over een gezamenlijke aanpak in de vorm van het instrument van sociale gebiedsprogrammering en bewonersparticipatie. Belangrijk element daarin is, dat er sprake is van een duidelijke integrale aanpak van de verschillende welzijnselementen in de wijk, maar ook van een integrale aanpak sociaal-fysiek. Een sterke gebiedsgerichte regie is daarvoor noodzakelijk.

In de WMO is het prestatieveld 'sociale samenhang en leefbaarheid' opgenomen. Dit onderstreept de verantwoordelijkheid en faciliterende rol van de gemeente op dit terrein.

4. Ontwikkeling en beheer wijkaccommodaties /multifunctionele centra

De overdracht van eigendom, beheer en/of onderhoud van dit type vastgoed is al langer onderwerp van gesprek tussen corporaties en gemeente. De gemeente zal in 2006 ter zake haar visie presenteren. Onderdeel daarvan zal ook zijn de toekomst van de huidige buurtaccommodaties. Een en ander kan leiden tot nadere afspraken met de corporaties over de wijze van ontwikkeling, eigendom, onderhoud en beheer van het gemeentelijke maatschappelijke vastgoed. Deze afspraken zullen voor 1 juli 2007 worden vormgegeven, mede in het licht van de in paragraaf 2.4 genoemde stedelijke vernieuwing en herstructurering. CHF zal zich hierbij baseren op haar recent tot stand gekomen SVB.

8. Overig

1. Overleg gemeente - corporaties

Partijen zijn zich er van bewust dat de verdere uitwerking van de prestatieafspraken en (het monitoren van) de voortgang frequent structureel overleg noodzakelijk maakt. Afspraak is om op zo kort mogelijke termijn te komen tot een projectstructuur, met waar mogelijk participatie door beide lokale corporaties tezamen en op ambtelijk niveau de belangrijkste sectoren, zodat de inzet op integraal beleid zoveel mogelijk gewaarborgd kan worden. Hieronder vallen in ieder geval de sectoren Welzijn, Wijkzaken en Bouwen, Wonen en Milieu.

Ook de resultaten van het tweejaarlijks door de gemeente uitgevoerde Wijksignaleringsonderzoek zullen bij dit overleg aan de orde komen.

Bestuurlijk overleg zal minimaal twee keer per jaar plaatshebben. De voortgang van de prestatieafspraken zal binnen dit overleg geijkt dan wel herijkt worden. Goede monitoring is hiervoor een vereiste.

2.  Overleg huurdersorganisatie

De Bewonersraad, het huurdersplatform voor en van de huurders van CHF, is vroegtijdig geïnformeerd over de prestatieafspraken tussen gemeente en CHF.

Voorzover de prestatieafspraken het locale woonbeleid raken, zal De Bewonersraad worden betrokken bij de monitoring en evaluatie van gegevens en afspraken. Dit in de hoedanigheid van deelnemer aan het bestaande tripartite-overleg tussen gemeente, corporaties en huurders.

  8.3. Monitoring

De in 8.1. bedoelde projectgroep zal afspraken maken om de voortgang van de prestatieafspraken op snelle en verantwoorde wijze te kunnen meten. Partijen spreken uit in principe bereid te zijn de hiervoor noodzakelijke gegevens(bestanden) met elkaar uit te willen wisselen, en waar nuttig en nodig met elkaar te verbinden. Ook het doen van c.q. opdracht geven voor nieuw onderzoek behoort hierbij tot de mogelijkheden.

Vooruitlopend daarop is met betrekking tot het nieuwbouwprogramma huur en koop afgesproken, dat de gemeente 3 keer per jaar een stand van zaken lijst opstelt met betrekking tot procedures en voortgang van de bouw. Die lijst wordt geleverd in januari, mei en september.

CHF zal jaarlijks voor 1 april een rapportage over de woonruimteverdeling van het voorgaande jaar aan de gemeente toezenden. De rapportage geeft in ieder geval informatie over woningaanbod, reacties op aanbod, reactietijd per woningtype, slaagkans, passend huisvesten, urgenten, aantallen, kenmerken nieuwe huurders.

4.  Ruimtelijke procedures

Van gemeentezijde is toegezegd dat er een overzicht gemaakt wordt van de verschillende procedures die bij de realisatie van het bouw- en woonproces aan de orde zijn. Daarbij zal tevens inzicht worden geboden in de daarmee gemoeide tijd. Afspraak is dit overzicht in 2006 beschikbaar zal komen. 

                                                                 BIJLAGE 1

Woningen van CHF met een huurprijs boven de aftoppingsgrens die in aanmerking komen voor fiattering door de gemeente

• Mauritsplein: 1 t/m 80

• Van Harinxmaplein: 1 t/m 80

• Uiterdijksterweg: 67A t/m 67 F

• Diaconessenpark: 11, 13, 15, 69, 71, 73

• Natalstraat: 7 en 9

• De Fennen: 8, 12, 36, 40, 64, 92, 96, 120, 124, 148, 152, 176, 180, 204, 208, 210, 216, 228, 236, 238, 240, 242, 244, 248, 250, 254, 256, 266, 276, 280, 286, 290

• Werkmanslust: 40

• Roodborststraat: 7, 15 en 16

• Nieuw Sonnenborgh: 19,39

                                                                 BIJLAGE 2

Grondprijscalculatie

In paragraaf 3.3. is vermeld hoe de grondwaarde berekend kan worden bij sociale woningbouw.

Bij koopwoningen dient de 15% berekend te worden over de v.o.n.-prijs. Bij huurwoningen wordt een BAR-waarde berekend over de huurprijs, op basis van een 7% rendement.

• Voorbeeld huur:

Huurprijs * 467 p.m. = * 5.600 per jaar. Investeringswaarde bij 7% = * 80.000. Grondwaarde à 15% = * 12.000.

• Voorbeeld koop:

Vrij op naam-prijs * 150.000. Grondwaarde à 15% = * 22.500