Op 22/9/2011 is Nieuwsbrief 8 van SP en PEL verspreid in de West-Indische Buurt.
Hieronder volgt de tekst. Nieuwsbrief als Word-bestand:
Begin september is Elkien begonnen met het afleggen van huisbezoeken. U hebt hierover van hen een brief gekregen. Volgens hun nieuwsbrief 3 werken ze met een "vaste vragenlijst". Ze willen graag van u horen dat u voor sloop en nieuwbouw bent. Volgens een eerder verhaal zou men twee maal komen: eerst met de vragenlijst en daarna zou er gestemd kunnen worden. Daarover is geen woord terug te vinden in hun nieuwsbrief 3. Sommige van hun juristen zouden van mening zijn dat ze zich wel onder die stemming uit kunnen draaien. Ook schijnt Elkien te menen dat ze u als huurder geen schriftelijk plan hoeven voor te leggen, want dat hebben ze namelijk niet gedaan. Dit is in strijd met art. 220 Burgerlijk Wetboek wat stelt dat ze u een schriftelijk plan moeten voorleggen. Heel logisch: hoe kunt u anders goed beoordelen of u voor of tegen hun plannen moet zijn?! Dat zijn geen correcte procedures.
In deze Nieuwsbrief proberen we u in verband met de huisbezoeken wat redenen te geven om tegen nieuwbouw en voor behoud van de woningen te zijn en te blijven, zoals u in grote meerderheid deed bij de schriftelijke stemming (de briefjes met de handtekening) gehouden door PEL en SP in mei j.l.
Een goed opgeknapte woning waarbij achterstallig onderhoud wordt verholpen en op een aantal punten het wooncomfort wordt verbeterd hoeft zeker niet minder te zijn dan nieuwbouw! Er is qua herstel van gebreken technisch gesproken heel veel mogelijk, vaak meer dan u denkt.
Keldertje staat blank? Oplossingen waarbij dit voorgoed wordt verholpen, zijn er gewoon. Door de vloer gezakt in de keuken? (werd 1 maal gemeld) Daarom sloop je geen woning maar vervang je de vloer… Tot nu toe heeft Elkien teveel op de toer gezeten van pappen en nathouden, wat tot ergernis leidt bij u als huurder. Wat bij de laagbouw in het Valeriuskwartier kon, kan hier ook! (groot-onderhoud en herstel van gebreken) De huurdersgroep West-Indische buurt Tegen Sloop (WIBTS) heeft zich inmiddels bij Elkien aangemeld als de officiële huurders groep. Dit verzoek wordt gesteund door de handtekeningen van 61 huurders van de 93 huurders die men thuis trof.
Leeuwarden, 16/9/2011
De huurderwerkgroep West-Indische Buurt Tegen Sloop (WIBTS) organiseert op
zaterdag 24 september een Wijk Info Middag voor de huurders in de West-Indische buurt.
Het wordt een middag vol discussie onder het genot van een kopje koffie en thee, terwijl er ook voor de kinderen wat te doen zal zijn.
Rondleiding door de wijk voor raadsleden 13.00 t/m 14.00 Wijk Info Middag 14.00 t/m 16.00 plaats Het grasveld tegenover de Sint Eustatiusstraat. sprekers Huurders vereniging Amsterdam (HVA), Maria de Vries (Statenlid SP) e.a.
Nadere info voor de media:
Huurderswerkgroep WIB TegenSloop wibtegensloop@hotmail.nl
----------------------------------------------------------------------------------------
De middag wordt georganiseerd in samenwerking met SP-Lw en vereniging P.E.L.
Een huurster vertelt iets over haar eigen vroegere sloop wederwaardigheden…
Voor dit rekenvoorbeeld hebben we een paar dingen moeten aannemen: elk jaar is de huurverhoging bijvoorbeeld 2% (wat geen extreme verhoging is) en de kale huren beginnen bij de huren zoals die staan in de overheadsheets die u van Elkien in de bus kreeg. Dat zijn dus hun eigen cijfers, niet die van ons. Wij denken overigens dat de renovatie wel wat goedkoper kan, wat die huur ook wat omlaag drukt, omdat een deel van het werk groot-onderhoud is, waarvoor geen huurverhoging gevraagd mag worden. Bij Jaar 1 staan tussen haakjes de gemiddelde huurprijzen zoals die nu zijn volgens Elkien.
Afkortingen: LR=Laagbouw renovatie LR+ = Laagbouw renovatie plus uitbouw LN =Laagbouw nieuwbouw DR= Duplex renovatie (alleen onderwoningen: geen gegevens bovenwoningen: zo serieus neemt Elkien zelf hun renovatie-optie…) DN= Duplex nieuwbouw onderwoning.
LR LR+ LN DR DN
Jr. 1 460 (385) 510 550 355 (275) 515
Jr. 2 469,20 520,20 561 362,10 525,30
Jr. 3 478,58 530,60 572,22 369,34 535,80
Jr. 4 488,15 541,21 583,66 376,72 546,52
Jr. 5 497,91 552,03 595,33 384,25 557,45
Jr. 6 507,87 563,07 607,24 391,93 568,60
Jr. 7 518,03 574,33 619,38 399,77 579,97
Jr. 8 528,39 585,82 631,77 407,76 591,57
Jr. 9 538,96 597,54 644,40 415,91 603,40
Jr. 10 549,74 609,49 657,29 424,23 615,47
Conclusies laagbouw: (u mag ze narekenen) totaal betaald aan huur bij renovatiescenario laagbouw is EUR 60441,96 en bij nieuwbouw laagbouw EUR 71787,48 U betaalt over 10 jaar MEER bij nieuwbouw: EUR 11345,52 bij een jaarlijkse huurstijging van 2%. Dat is gemiddeld per maand EUR 94,55
Conclusies duplexen begane grond (etagegevens ontbreken): totaal betaald aan huur bij renovatiescenario duplexen is EUR 46644,12 en bij nieuwbouw duplexen EUR 67670,96
U betaalt over 10 jaar MEER bij nieuwbouw: EUR 21026,84. Dat is gemiddeld per maand
EUR 175,22
Dat is zowat twee maal zoveel "meer" dan bij de laagbouw. Een extra reden om te kiezen voor renovatie!
We gaan uit van de huurtoeslag zoals die nu is in 2011. De huurtoeslag is afhankelijk van leeftijd, huishoudens type, hoogte van de kale huur en van het eigen vermogen (spaargeld) Moet men in box 3 van de inkomstenbelasting waar het spaargeld moet worden ingevuld, vermogens rendementsheffing (belasting) betalen over dat spaargeld, dan heeft men geen recht op huurtoeslag meer. (voor een alleenstaande ligt dit bedrag even boven de 20 mille)
Om huurtoeslag te kunnen krijgen, mag uw huur niet hoger zijn dan € 652,52 per maand. Bent u jonger dan 23? Dan mag uw huur niet hoger zijn dan € 361,66 per maand. Het scenario waarbij de benedenwoningen in de duplexen worden gerenoveerd (zie de overheadsheets die u van Elkien kreeg) stelt, dat dan de kale huur 355 euro/mnd wordt: een goede reden voor met name jongeren in de duplexwoningen om voor renovatie te kiezen: dit bedrag zit nog net onder deze grens.
Om huurtoeslag te kunnen krijgen mag uw inkomen niet te hoog zijn. Niet hoger dan € 21.625 per jaar als u alleen bent, of € 29.350 als u samenwoont. Bent u ouder dan 65? Dan is het maximuminkomen € 20.325 als u alleen bent, of € 27.750 als u samenwoont.
Details over huurtoeslag vindt u op internet onder deze link:
http://www.toeslagen.nl/particulier/huurtoeslag2011/huurtoeslag_wie_wat_wanneer/huurtoeslag_wie_wat_wanneer-13.html#P301_25467
Enige rekenvoorbeelden: we gaan uit van de huren zoals Elkien die gaf in haar overheadsheets.
Als iemand het wettelijk minimum loon verdient is dat ongeveer 18600/jaar incl. vakantietoeslag.
Dit komt ongeveer overeen met de bruto hoogte van de bijstand voor een gezin op dit moment.
Hieronder de resultaten qua huurtoeslag en de huur plus stookkosten als men het wettelijk minimumloon heeft of gezinsbijstand. (bij benadering) (Bron: rekentooltje belastingdienst)
HT=Huurtoeslag EL=Energielasten (volgens Elkien) AI=All-in huur met de huurtoeslag er al af.
Huur HT 1p HT 2p volw. Netto 1p Netto 2p EL AI 1p AI 2p
Duplex bg. kale huur
nu 275/mnd (gemidd.) 275 00 63 275 212 115 390 327
Idem na renovatie 355 65 143 290 212 90 380 302
Nieuwbouw 515 187 264 328 251 60 388 311
We zetten een vraagteken bij de geschatte gemiddelde energielasten: de meeste huurders in de duplexen en ook veel huurders in de laagbouw hebben alleen een gaskachel en dan verstook je minder dan met cv.
Het is ook onduidelijk of men bij energielasten ook het elektraverbruik heeft meegenomen: aan de getallen te zien NIET. Dan komt bovenop het bedrag bij "AI" nog wel elektraverbruik en het waterverbruik. Dan pas heeft men het echte all-in bedrag te pakken… De huidige energielasten zijn geschat door bureau KPMS (deed bouwkundig onderzoek voor Elkien) door de mensen van de officiële huurders werkgroep te vragen even hun stookkosten op te geven. Uit die cijfers is het gemiddelde genomen per type woning. Maar dat is geen representatieve steekproef. U weet zelf het beste wat u nu moet betalen als u uw laatste jaarnota energie voor gas en elektra bekijkt.of kijkt naar de voorschotnota's. Het verhaal hierboven geldt ook voor de laagbouw woningen.
Er is geen overheadsheet met cijfers voor de etagewoningen in de duplexen, zodat we daarover geen berekeningen kunnen geven.
Huur HT 1p HT 2p volw. Netto 1p Netto 2p EL AI 1p AI 2p
Laagbouw kale huur
nu 385/mnd (gemidd.) 385 89 167 296 218 155 451 373
Idem na renovatie 460 145 223 315 237 115 430 352
Idem renovatie +
vergroten 510 183 261 327 249 125 452 374
Nieuwbouw 550 205 266 345 284 80 425 364
Hieronder de resultaten qua huurtoeslag en de huur plus stookkosten als men qua inkomsten zit op bijstandsniveau alleenstaande tussen 23-65 jaar. (Bron: rekentooltje belastingdienst)
We gaan dan uit van het fiscaal loon over 2010 was: 14.916 euro/jaar.
Huur HT 1p Netto 1p EL AI 1p
Duplex bg. kale huur
nu 275/mnd (gemidd.) 275 63 212 115 327
Idem na renovatie 355 143 212 90 302
Nieuwbouw 515 264 251 60 311
Huur HT 1p Netto 1p EL AI 1p
Laagbouw kale huur
nu 385/mnd (gemidd.) 385 167 218 155 373
Idem na renovatie 460 223 237 115 352
Idem renovatie +
vergroten 510 261 249 125 374
Nieuwbouw 550 283 267 80 347
Zelf uw eigen huurtoeslag uitrekenen? Ga op internet dan naar deze link: http://www.toeslagen.nl/reken/toeslagen/ Geen internet? Vraag een kennis met internet of bel snel PEL: 058-2671636
Feit 1: de cijfers in de tabellen over huren en energielasten komen weg bij Elkien, de huurtoeslag cijfers hebben wij uitgerekend. En als men naar de all-in woonlasten kijkt bij nieuwbouw lijkt het allemaal met die onbetaalbaarheid van nieuwbouw wel wat mee te vallen. Maar:
Feit 2: een alleenstaande die maar net boven het wettelijk minimum loon zit (18600) krijgt al bij 21.625/jaar geen cent huurtoeslag meer en een gezin bij 27.750. Tip: kijk eens naar de jaaropgave 2010 van UW inkomsten en zie hoe dicht u zit tegen: einde huurtoeslag…
Feit 3: de energielasten zoals men opgeeft voor de situatie NU zijn niet UW energielasten. Tip: kijk uw laatste jaarnota energie na of kijk naar wat u per maand voor gas en elektra aan voorschotten betaalt. En of u een gaskachel heeft of cv maakt ook het nodige verschil.
Feit 4: dat de nieuwbouw qua totale (?) woonlasten mee lijkt te vallen komt omdat men de energielasten op papier heel laag houdt: 80 euro/mnd voor de laagbouw en 50 euro/mnd voor de duplex nieuwbouw.
Sprookje 1: op de huurtoeslag wordt na volgend jaar niet verder meer bezuinigd.
Dat lijkt ons ongeloofwaardig gezien de bezuinigingen die vanuit Den Haag nu al op ons af komen. En het lijkt slecht te gaan met de economie als we de tv en de kranten mogen geloven: wanhopig probeert men het financiële kaartenhuis te behoeden voor instorten, maar steeds nieuwe kaarten beginnen te wankelen… Hele landen dreigen gewoon failliet te gaan.
De verwachting is dat het zgn. besteedbaar inkomen de komende jaren verder zal dalen en dus uw koopkracht ook. Denk bijv. ook aan de ziektekostenpremies die stijgen en de klappen die vallen bij bijv. de zorgtoeslag die flink omlaag gaat. (de voortijdig uitgelekte Miljoenennota van de regering)
Vraagteken 1: de woningverbetering van de laagbouw zou 80.000 euro moeten kosten en als er een uitbouw bij moet 100.000 euro. Wij vermoeden dat een deel van deze bedragen eigenlijk kosten zijn voor herstel van achterstallig onderhoud en voor zover het renovatiekosten zijn, dat deze zijn opgeschroefd door isolatie eisen te stellen alsof het om nieuwbouw gaat. Nieuwbouw moet namelijk het energie A-label hebben.
Dit menen we omdat we onlangs het bouwkundig onderzoek van KPMS in handen kregen. Dit rapport laat de keuze opknappen of nieuwbouw aan Elkien over. (Staat inmiddels ook op website Elkien onder de link:
http://www.elkien.nl/projecten.aspx?steID=2&itmID=6889&searching=kpms)
De voornaamste gebreken aan de woningen zijn achterstallig onderhoud. Daarvoor had Elkien in de boeken geld moeten reserveren. Het lijkt er op, alsof dat niet gedaan is, en dat alle kosten zijn doorberekend in de huurverhoging. Dat laatste klopt dan niet, omdat voor herstel van achterstallig onderhoud geen huurverhoging mag worden gevraagd, maar alleen voor verbeteringen van het woongenot. Deze bedragen moeten in feite dus gesplitst worden in herstelkosten en renovatiekosten. De vraag is dus of de huurverhoging die Elkien aangeeft bij renovatie, in feite niet lager zou moeten zijn?
Hetzelfde verhaal geldt voor de duplexen: kosten woningverbetering per woning 80.000 voor de begane grond en 100.000 voor de etagewoningen.
Vraagteken 2: nieuwbouw in laagbouw zou 170.000 moeten kosten en nieuwbouw duplexen (of worden het meer etages??) 165.000/woning. Hoe hard zijn die bouwkosten? Arbeidsloon en materiaalprijzen stijgen snel, materiaalprijzen soms zelfs per 6-8 weken… Als deze kosten stijgen, stijgt ook de nieuwbouwhuur: Elkien zegt: 550 euro/mnd maar dat kan dus hoger uitvallen. De voornaamste reden waarom Elkien kiest voor nieuwbouw, staat op hun website:
Sloop en nieuwbouw is voor ons economisch gezien het meest gunstige scenario.
Voor de huurders dus mooi niet!...
Wat we dus al wisten: Elkien is er niet voor haar huurders maar voor het maken van zoveel mogelijk winst over de ruggen van haar huurders heen, huurders die nu het achterstallig onderhoud door Elkien voor hun kiezen krijgen.
Elkien sloopt dus ook vanwege achterstallig onderhoud wat ze niet wil betalen, haar woningen?.
Vraagteken 3: is bij het renovatie scenario uitgegaan van de eis: daarna moet de woning het A-label hebben qua energiezuinigheid? (A is het beste label qua zuinigheid) Er werd immers op 5/7 in zalen Tivoli bij de huurdersavond gesproken over 30 cm (!) buitenisolatie en steenstrips? Waarvan werd gezegd: dat is duur?
Bij renovatie stelt de gemeente echter het A-label niet verplicht, maar vindt dat een woning na renovatie 2 klassen qua label moet stijgen. Bijvoorbeeld: label E moet label C worden en gaat het om label C dan hoeft dat na isolatie niet label A te worden maar label B. Dat klinkt redelijker en realistischer dan dat geprobeerd wordt van een bestaande 60 jaar oude woning een soort nieuwbouwwoning te maken qua isolatiewaarden.
Elkien heeft alleen voor nieuwbouw een eigen huurgewennings regeling en bij de huisbezoeken zal men daar wel op wijzen, om u wat lekker te maken voor hun nieuwbouw plannen. De regeling bestaat niet voor terugkeer in een gerenoveerde woning…
Op hun website beweerde Nieuw Elan dat de regeling van Elkien als volgt werkte:
Oude woning: huur min huurtoeslag is x euro. Nieuwbouwwoning: huur min huurtoeslag is y euro.
Huurverschil is y-x euro is bijv. 150 euro. Dat verschil zou worden vergoed minus 50 euro. Dus dan 100 euro vergoeding. Dat geldt volgens hen in het eerste jaar. In het tweede jaar wordt van het huurverschil vergoed:
75% weer min 50 euro, in het derde jaar 50% min 50 euro en in het vierde jaar 25% min 50 euro.
Gezegd wordt: de huurgewenning wordt maandelijks verrekend. Waarmee dan? Met de huur uiteraard.
Dus per saldo is een lagere huur betaald dan is opgegeven aan Belastingdienst/Toeslagen en is dus per definitie teveel huurtoeslag ontvangen. Het lijkt ons toe dat er geen recht bestaat op huurtoeslag over huurbedragen die zijn verrekend door Elkien met de kale huur. Wij weten niet welk huurbedrag Elkien opgeeft aan Belastingdienst/Toeslagen maar als dat het huurbedrag is wat per saldo is ontvangen, betekent dit dat de huurtoeslag ook lager wordt… En is het volle huurbedrag opgegeven dan is dat in feite het onjuiste gegevens verstrekken door Elkien aan Belastingdienst/Toeslagen. Maar bij wie komt Belastingdienst/Toeslagen dan om huurtoeslag terug te vorderen? Bij u dus… In feite levert u over het bedrag aan huurgewenning weer in: 75% van de huurgewenning als we uitgaan van 550 euro nieuwbouwhuur en u hebt een gezin met kinderen. Bent u een een- of tweepersoonshuishouden dan levert u weer in: een percentage ergens tussen de 50% en 75%.
U kunt dat vrij gemakkelijk zien in het schema wat zat bij Nieuwsbrief 3.
De link: http://home.wanadoo.nl/dbpel/wonen/600nieuwsbrief%203%20wi-buurt%20tabel%20ht.doc
Print 'm uit en trek maar eens een horizontale lijn net onder het bedrag 554,76 euro in dat schema en zet daarbij 550 euro en trek nog een lijn ter hoogte van bijv. 450 euro (gewoon iets lager) en u ziet hoeveel huurtoeslag u verliest bij bijv. 100 euro/mnd huurgewenning.
Conclusie: dit is een regeling waarbij wij een vraagteken zetten. Bovendien bouwt ze af in 4 jaar tot nul euro en betekent daarmee uitstel van executie voor het betalen van de nieuwbouwhuur. U denkt: wat zou dit, dan krijg ik ook meer huurtoeslag? Dat helpen we u hopen met alle bezuinigingen die op komst zijn, ook op de huurtoeslag…
De enigen die hier 4 jaar iets aan hebben zijn de huishoudens die het nu juist niet nodig hebben: de mensen die teveel verdienen om recht op huurtoeslag te hebben…
Huurderswerkgroep Surinamestraat e.o.: de officiële huurdersgroep voor de West-Indische buurt die met de woningeigenaar om tafel zit en met Nieuw Elan en met het Wijkpanel Nijlân, volgens hun Wijkplan voorstander van het veranderen van Nijlân in een wijk, vooral voor gezinnen in koopwoningen. Ze zijn ook tegen "vergrijzing" van "hun" wijk. Ouderen moeten ook deze wijk maar uit?
Huurderskoepel stichting Nieuw Elan: huurderskoepel waarbij hwg. Surinamestraat e.o. is aangesloten.
Nieuw Elan is de koepelorganisatie die de formele gesprekspartner is van de woningcorporatie Elkien.
Elkien: woningcorporatie en eigenaar van de woningen. Ontstaan na een fusie tussen de 2 corporaties Nieuw Wonen Friesland (Lw) en Welkom (Heerenveen)
Huurderswerkgroep West-Indische buurt Tegen Sloop (WIBTS): nieuwe huurders groep voor de West-Indische buurt, ontstaan in juli 2011 o.a. uit onvrede over het functioneren van
hwg. Surinamestraat e.o. WIBTS wil de nieuwe officiële huurders groep worden en kreeg daarvoor de steun via een handtekening van 61 huurders van de 93 huurders die bij huis aan huis aanbellen thuis waren. Hwg. WIBTS wordt gesteund/geholpen door:
Vereniging P.E.L., het Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden en door de
Socialistische Partij Afdeling Leeuwarden
Vraag en antwoord: rekent Elkien mij bij de voorstemmers voor nieuwbouw als ik huisbezoek weiger?
Antwoord: dat zou behoorlijk frauduleus zijn… Weigert u huisbezoek, dan mag Elkien u niet rekenen tot de huurders die voor sloop en nieuwbouw zijn. Daar hebt u dan toch niet voor getekend?! Huisbezoek weigeren kan een optie zijn als u zich erg onzeker voelt. Een andere mogelijkheid is:
U kunt als de woningcorporatie bij u op huisbezoek wil komen ons altijd bellen om bij dat gesprek aanwezig te zijn: vaak komt de corporatie ook met 2 mensen.
Bel dan 058-2671636 (PEL) of D. Faber 058-2660444 (SP-Lw)
Waarschuwing! De mogelijkheid bestaat dat als Elkien met 2 mensen op huisbezoek komt, er ook iemand mee naar binnen wandelt van de huurders werkgroep Surinamestraat e.o. Gewoon, brutaalweg…
Dat hoeft u niet te accepteren: u heeft dan 3 sloopvoorstanders over de vloer en wie u in uw huis toelaat, bepaalt u nog altijd zelf! Wij (PEL of SP) komen uiteraard alleen als u daar zelf om vraagt.
Bij het ophalen van handtekeningen aan de deur horen we van huurders soms van alles en ook dit verhaal:
Waarom krijgen mensen vaak teveel huurtoeslag (de voorlopige beschikking) maar moeten ze vaak later (definitieve beschikking) weer een deel terugbetalen? Volgens deze huurder gebeurt dat EXPRES…
Maar waarom? Zijn verhaal was: de huurtoeslag komt bij het Rijk uit het budget voor de huurtoeslag, maar wat weer terug komt gaat naar de algemene middelen bij het Rijk…
Zo lijkt het alsof de uitgaven voor de huurtoeslag hoger zijn dan in werkelijkheid, wat weer een extra reden is om te zeggen: de uitgaven rijzen de pan uit, we moeten echt op die huurtoeslag gaan bezuinigen…
Of dit nu een "broodje aap verhaal" is of echt waar? Wij weten het niet…
Het kan ook zijn volgens ons, dat, omdat er zo vaak wat mis gaat bij de huurtoeslag, het weer klachten regent bij de leden van de Tweede Kamer. Die roepen vervolgens de staatssecretaris op het matje: hij belooft er achteraan te gaan. Anders gezegd: de Belastingdienst krijgt de wind van voren… Omdat ze dat niet leuk vinden, betalen ze in eerste instantie maar royaal uit, zodat er minder klachten komen…
Maar ook hier geldt: het is maar een theorie…
Geen theorie is, dat er met de huurtoeslag zwaar gefraudeerd is door criminelen, met behulp van valse Digi-ID's via internet. Mensen die van niets weten, krijgen terugvorderingen huurtoeslag van soms duizenden euro's…
Dit had natuurlijk nooit mogelijk moeten zijn. Daarom lijkt een aanvraag op papier voorlopig veiliger dan via internet.