Op 29/7/2011 is een Nieuwsbrief Special van het PEL verspreid in de West-Indische Buurt. Het onderwerp is: Wat zijn mijn rechten als huurder als de verhuurder mijn huis wil slopen?!
Hieronder volgt de tekst. Nieuwsbrief als Word-bestand.
Deze Nieuwsbrief Special gaat over uw rechten als huurder, in het bijzonder als de verhuurder plannen heeft uw huis te slopen en nieuwbouw neer te gaan zetten. Wij hebben vaak in het verleden bij diverse gelegenheden gemerkt dat veel huurders alles wat hun verhuurder doet, maar voor lief nemen en daar niets tegen durven doen omdat men bang is dat dit allerlei negatieve gevolgen zal hebben. Kortom; angst regeert! Volgens ons komt dat omdat men niet goed weet wat zijn of haar rechten zijn als huurder. Daarom deze special over:
1. Wat is huurbescherming? Dat betekent dat een verhuurder de rechter zal moeten inschakelen als de huurder het er niet mee eens is dat de verhuurder de huur opzegt. Er zijn maar vijf redenen waarop de verhuurder de huur kan opzeggen als het om een zelfstandige woning (geen kamer) gaat. Een van die redenen heet: "dringend eigen gebruik". We leggen verderop uit wat daarmee bedoeld wordt.
2. Als me de huur wordt opgezegd, moet ik dan mijn huis uit?
Nee!! De huurder kan gewoon in zijn huis blijven en moet ook de huur blijven betalen. De huurder kan tot 6 weken na ontvangst van de huuropzegging aan de verhuurder te kennen geven (doe dat dan wel per aangetekende brief) of hij daar wel of niet mee akkoord gaat. Gaat de huurder niet akkoord, dan kan de verhuurder proberen via de rechter de huur te laten beëindigen op grond van "dringend eigen gebruik".
ONTHOUD: ALLEEN DE RECHTER KAN BESLISSEN OF DE HUUR WORDT BEËINDIGD OP GROND VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK! ELKIEN KAN U NIET ZOMAAR UIT UW WONING ZETTEN: ELKIEN ZAL ALTIJD NAAR DE RECHTER MOETEN!
Dit geldt ook voor de overige huur opzeggingsgronden die in de wet staan.
Reageren op een huuropzegging door Elkien is niet verplicht en werkt ook niet in uw nadeel: ook als er in die 6 weken geen reactie komt van de huurder en de verhuurder de huur toch wil beëindigen, zal Elkien naar de rechter moeten.
3. Wat is "dringend eigen gebruik"?
Daarvan is pas sprake als aan (alle) drie voorwaarden is voldaan:
a. Het gebruik moet "dringend" en "eigen" zijn.
Dat wil zeggen: er moet (enige) haast zijn bij de verhuurder om een eigen belang te bewerkstelligen in de woning of met de woning waarvoor hij de huur opzegt.
Als bijvoorbeeld een verhuurder woningen wil slopen of renoveren en daarvoor de huur wil opzeggen, moet er sprake zijn van een eigen belang van de verhuurder. Hij zal dan bijvoorbeeld moeten aantonen dat de woning in slechte staat verkeert en dat het economisch gezien onverantwoord is om het huis nog op te knappen. Of dat de sloop van de woning deel uitmaakt van een herstructureringsplan dat door de gemeente en corporatie(s) is vastgesteld en waarvoor mogelijk ook (overheids)subsidie is verstrekt.
b. De huurder moet passende andere woonruimte kunnen krijgen.
Attentie: "passend" betekent niet dat een andere woning min of meer een duplicaat/kopie hoeft te zijn van de huidige woning. Over dit begrip bestaat uitgebreide jurisprudentie (b.v. uitspraken van rechtbanken of de Hoge Raad) waarvan uitleg opnieuw een nieuwsbrief zou eisen.
Het is dus niet zo, dat u op straat komt te staan, als de rechter een huurovereenkomst ontbindt op grond van dringend eigen gebruik!
De verhuurder is verplicht om de huurder passende andere woonruimte aan te bieden of om aan te tonen dat er passende andere woonruimte beschikbaar is. De vervangende woonruimte hoeft niet precies hetzelfde te zijn en ook niet even duur, maar moet wel passend zijn. Of dat zo is, hangt af van de persoonlijke omstandigheden van de huurder - bijvoorbeeld diens inkomen, de grootte van het huishouden en zijn gezondheid - en van de bijzondere omstandigheden van het geval. De huurder moet wel meewerken als de verhuurder vervangende woonruimte probeert te vinden, bijvoorbeeld door zich als woningzoekende in te schrijven - huurders van te slopen woningen krijgen daarbij doorgaans een urgentiestatus - en te reageren op het aanbod in een woningkrant of via internet.
Overigens heeft nog maar een van de twee corporaties hier een papieren woonkrant waarop men zich tegen betaling dan kan abonneren, bijvoorbeeld als men geen internet hebt.
Volgens het Burgerlijk Wetboek mag de rechter bij de vraag of vervangende woonruimte qua huurprijs passend is, geen acht slaan op het feit dat iemand daarvoor huurtoeslag kan krijgen.
Dus niet: met huurtoeslag erbij is de woning wat de huur betreft wel passend voor u.
c. De belangen van de verhuurder moeten zwaarder wegen dan die van de huurder(s).
Ook de belangen van eventuele onderhuurders (b.v. als een huurder een kamer verhuurt) moeten worden meegewogen.
4. Stel dat de verhuurder me voor de rechter daagt om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van dringend eigen gebruik, heb ik dan recht op verhuiskostenvergoeding als de eis van de verhuurder wordt toegewezen?
Als de huurder in zo'n juridische procedure verzoekt om verhuiskostenvergoeding, kan de rechter de verhuurder verplichten een tegemoetkoming te geven in de verhuis- en herinrichtingskosten.
Deze tegemoetkoming wordt in de praktijk bijna altijd door de rechter toegekend. Het lijkt ons redelijk om het bedrag genoemd bij vraag 5 te vragen, of een hoger bedrag als u na de verhuizing met nota's kunt aantonen dat u meer kosten maakte.
5. Heb ik bij sloop van mijn woning recht op verhuis- en herinrichtingskosten?
Ja, de minimumvergoeding is € 5.396. Dit recht staat in het BW (Burgerlijk Wetboek), artikel 220 lid 2 en 275 van boek 7. De corporatie mag meer geven maar moet minimaal dit bedrag betalen.
Dit geldt ook bij renovatie van een woning waarbij men tijdelijk naar een wisselwoning moet.
6. Zijn de punten 1 t.m. 5 NU aan de orde? Nee, nu nog niet! Het gaat nu na de zomervacantie om het feit dat Elkien uw handtekening wenst voor sloop en een nieuwbouwplan.
Het is belangrijk te weten dat Boek 7 Titel 4 van het Burgerlijk Wetboek o.a. zegt:
Artikel 220 2). …. "Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan."
7. Wat als de verhuurder meerdere woningen tegelijk wil renoveren? (wat dus volgens het BW ook sloop en vervangende nieuwbouw kan betekenen!)
Als een voorstel van de verhuurder om minstens 10 woningen gaat die een bouwkundige eenheid vormen (complexgewijze renovatie) bijvoorbeeld een flat, wordt het voorstel van de verhuurder "vermoed redelijk te zijn" als minstens 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. De huurders die niet akkoord gingen met het corporatieplan kunnen binnen 8 weken nadat de corporatie schriftelijk heeft meegedeeld dat 70% of meer van de huurders akkoord gingen met hun plan, naar de rechter stappen. Het lastige punt hierbij is de controleerbaarheid van de uitslag. De huurders moeten dan aantonen waarom het voorstel niet redelijk is. Daarvoor zijn goede argumenten nodig. Bijvoorbeeld een huurprijs die boven de huurtoeslag grens komt zodat de huurder geen huurtoeslag meer krijgt. Ons lijkt ook een argument: op de plaats waar ik nu woon komt een koopwoning en ik kan helemaal niet kopen omdat ik veel te weinig inkomsten heb. Of de rechter daarin meegaat of zegt: u kunt wel elders in deze nieuwe woningen terugkeren (huurwoning) is onzeker. Als de huurders die tegen het nieuwbouwplan waren de 8 weken termijn laten verlopen, kunnen ze niet meer bij de rechter terecht!
8. Gaat een renovatieplan (lees ook: sloop en nieuwbouw!) niet door, als minder dan 70% van de huurders voor is?
Dat hangt er van af. Als de verhuurder niet minstens 70% van de huurders achter zijn plan weet te krijgen, betekent dit niet dat zijn voorstel definitief van de baan is. Elkien kan dan twee dingen doen: of ze zien af van hun sloop- en nieuwbouwplan en kiezen alsnog voor renovatie, of ze kunnen naar de rechter gaan (Elkien moet dan zelf naar de rechter) om hem te overtuigen dat hun plan toch best wel heel redelijk is.
Lukt hen dat, dan zullen de huurders daaraan alsnog hun medewerking moeten geven.
Zegt een huurder dan toch nog: dat doe ik niet, dan volgt waarschijnlijk de procedure bij de rechter wegens "dringend eigen gebruik". (zie punt 2 t.m. 5)
CONCLUSIE: IS MEN TEGEN SLOOP EN VOOR RENOVATIE DAN KAN MEN HET BESTE NIETS TEKENEN EN GEWOON BIJ ZIJN MENING BLIJVEN. DAT GEEFT DE MEESTE KANS OM IN DE SITUATIE TE KOMEN ZOALS STAAT BIJ PUNT 8. NU ELKIEN MET EEN NIEUWBOUWVERHAAL KOMT MOETEN ZIJ DIE 70% NIET HALEN!
Vraag: wat is een gebrek in of aan een woning?
Antwoord: een gebrek is iedere staat of eigenschap van de woonruimte, of een andere, niet door de huurder veroorzaakte omstandigheid waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij van een goed onderhouden woning mag verwachten. De oorzaak daarvan hoeft niet altijd een defect aan het gehuurde te zijn; ook zogeheten 'niet-materiële' tekortkomingen kunnen een gebrek zijn. Te denken valt bijvoorbeeld aan ernstige burenoverlast waartegen de gemeenschappelijke verhuurder onvoldoende actie onderneemt, zodat de overlast voortduurt.
Vraag: wat is woningverbetering of renovatie?
Antwoord: met woningverbetering of renovatie worden maatregelen of voorzieningen bedoeld die leiden tot meer woongenot. Woningverbetering of renovatie kan de hele woning betreffen (waarbij het hele huis onder handen wordt genomen) of het aanbrengen van één of enkele geriefsverbeteringen. Onder renovatie wordt wettelijk ook sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. De verhuurder mag de huur verhogen na woningverbetering.
Vraag: wat is het verschil tussen (groot-)onderhoud en renovatie/woningverbetering?
Antwoord: er zijn twee belangrijke verschillen:
1) bij renovatie/woningverbetering is sprake van iets extra's ten opzichte van de oude situatie, waardoor het woongenot toeneemt. Dus bijvoorbeeld dubbel glas in plaats van enkel glas, het aanleggen van cv in plaats van gaskachels of het plaatsen van een dakkapel.
Als alleen oude onderdelen worden vervangen door nieuwe is er geen sprake van woningverbetering, maar van (groot-)onderhoud.
2) Woningverbetering kan gepaard gaan met een huurverhoging, onderhoud niet.
Vraag: is het voor de huurder(s) mogelijk om renovatie af te dwingen?
Antwoord: er zijn wettelijk (nog) maar weinig mogelijkheden voor huurders om af te dwingen dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt. Tot nu toe kan dat alleen als het gaat om het isoleren van muren, gevels en de vloer boven de kruipruimte en om het vervangen van een cv-ketel van minstens tien jaar oud door één met een rendement van minstens 80%. Als de verhuurder niet ingaat op een schriftelijk voorstel van de huurder om één of meerdere van deze verbeteringen aan te brengen, kan dit via de rechter worden afgedwongen. De huurder moet wel bereid zijn daarvoor een tussentijdse huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten van (het aanbrengen van) de verbetering.
Het PEL heeft contacten met een jurist, o.a. gespecialiseerd in huurrecht. Wij zullen met hem overleggen over een inschatting van de kosten als over die 70% regel geprocedeerd moet worden of kan worden.
Wij zullen dan zien of het PEL die kosten (mits redelijk) voor haar rekening kan nemen mits de huurders die dan willen procederen, het PEL machtigen, waarbij het PEL op haar beurt deze jurist machtigt en de huurders gezamenlijk procederen. (dus 1 zaak met meerdere huurders) Wij stellen dan wel als voorwaarde dat men lid is of wordt van vereniging PEL en de betaling van de contributie (EUR 20,00/jaar) op onze rekening staat. Wij komen op dit onderwerp later terug.