Op 29/7/2011 is Nieuwsbrief 7 van SP en PEL verspreid in de West-Indische Buurt.
Hieronder volgt de tekst. Nieuwsbrief als Word-bestand:
Op 5 juli j.l. hield woningcorporatie Elkien een avond om de huurders iets over haar plannen te vertellen met de West-Indische buurt. De huurders groep Surinamestr. e.o. gaf ook die avond niet haar mening over de plannen. (naar verluidt zouden zij verdeeld zijn over de vraag: sloop of renovatie) De ook daar aanwezige organisatie waar ze bij aangesloten is: huurders koepel Nieuw Elan, ook niet. Integendeel: enkele mensen van de huurders groep Surinamestr. e.o. lieten door hun vragen blijken vooral interesse te hebben in hun eigen belangen, omdat zij van meet af aan namelijk voor sloop waren en in ieder geval niet van plan waren terug te keren, niet bij renovatie en niet bij nieuwbouw. Dat zij hiermee de uitslag van zowel hun eigen bewoners enquête, als het draagvlak onderzoek van SP en PEL, als de uitslag van de stemming gehouden door laatstgenoemden aan hun laars lapten, scheen niet te deren. Als zij maar mooie vervangende huisvesting van Elkien krijgen als dank voor "bewezen diensten", namelijk het eens zijn met wat Elkien ook maar wil?? Daar deze huurders groep om diverse redenen al niet representatief was voor de buurt en de meesten van hen zich niet storen aan wat de meerderheid in de buurt wil (geen sloop maar behoud van de woningen) en omdat Elkien aanstuurt op sloop, hebben een aantal huurders een nieuwe bewonersgroep opgericht. De Leeuwarder Courant meldde op zaterdag 17/7/2011:
LEEUWARDEN - Zes bewoners van de West-Indische buurt in Leeuwarden hebben een actiegroep opgericht tegen de sloop van hun wijkje.
Corporatie Elkien wil de 134 woningen het liefst slopen, omdat de naoorlogse huizen van nu in slechte staat zouden verkeren. Bovendien zouden nieuwe woningen veel beter geïsoleerd kunnen worden dan bij de huidige bebouwing.
Fred Kaak van de actiegroep "WIB tegen sloop" vindt de onderbouwing van Elkien te mager.
De corporatie baseert zich op een rapport van adviesbureau KPMS, maar die zou maar vier huizen hebben onderzocht. "De huizen verkeren in heel verschillende staat van isolatie. Het hangt er maar net van af welke huizen je bekijkt."
Zij meldden nog het volgende: met een aantal verontruste huurders hebben we een groep gevormd: West-Indische Buurt Tegen Sloop. Tot nu toe is alles in de media door Elkien geregisseerd.
Waarbij alleen bijeen gezochte voorstanders naar buiten treden.
Wij laten onze kant horen, de kant van 70% tegen sloop.
Graag vermeld ik het contactadres en e-mail adres voor wijkbewoners:
wibtegensloop@hotmail.nl Sabastraat 17
In een op 17/2 j.l. verspreide Nieuwsbrief van Elkien heette het dat volgens hun planning het directiebesluit over wat het zou worden: sloop of renovatie, in mei 2011 genomen zou worden.
Op de huurders avond van Elkien heette het dat men wat vertraging had en dat "de Projectgroep had geadviseerd om tot sloop en nieuwbouw over te gaan".
Hierin zagen sommige mensen een strohalm, maar het is gebruikelijke tactiek van woningcorporaties om tot het laatst aan toe te doen alsof er nog geen besluit ligt. Bewoners raken hierdoor in de war, zien door de bomen het bos niet meer omdat men tegenstrijdige dingen hoort enz. Dat is ook precies de bedoeling: "mist" verspreiden en "onrust" voorkomen: gaat u maar lekker slapen, er is nog niets beslist…
Elkien is echter begonnen met het uitgeven van tijdelijke huurcontracten aan nieuwe huurders, wat meestal betekent dat die mensen geen recht hebben op herhuisvesting bij sloop en geen recht op verhuis- en herinrichtingskosten. In het slechtste geval worden zij ook geacht voor sloop te hebben gestemd…
O.a. op deze wijze proberen corporaties aan een 70% meerderheid te komen van huurders die zgn. stemmen voor sloop… (zie eerdere Nieuwsbrieven met uitleg over die 70-procent regel.)
Ook worden leegkomende woningen nu door Elkien gebruikt als wisselwoningen voor tijdelijke verhuur voor mensen uit andere buurten. Als Elkien intern nog niet gekozen had voor sloop, zou dit niet gebeuren: de huizen zouden met een normaal huurcontract verhuurd worden.
Op de huurdersavond van Elkien in zalen Tivoli zijn verschillende scenario's vertoond via overheadsheets. De afdrukken ervan waren daar echter niet beschikbaar voor de huurders. Een verslag van de avond werd op 22/7 j.l. bij de huurders bezorgd plus een afdruk van de meeste overheadsheets, maar niet alle… Zo had Elkien wijselijk de sheet weggelaten waarop forse bedragen stonden die men aan huurtoeslag zou kunnen krijgen bij 550 euro huur, omdat er niet bij werd verteld dat dit gold bij inkomsten op bijstandsniveau…
Voor de laagbouw kwam het neer op 2 serieuze scenario's: renovatie: vanaf de gemiddelde huur van de woning (385 euro) steeg de huur naar 460 euro/mnd kaal. De renovatiekosten zouden 85.000 euro zijn. Volgens het onderzoek van KPMS uit Heerenveen was sloop en nieuwbouw het beste: de kale huur zou dan volgens hen worden: 550 euro. Bouwkosten: 170.000 euro.
Voor de duplexen benedenwoningen kwam het neer op een huur die nu gemiddeld 275 euro zou zijn en bij hun goedkoopste renovatiescenario 355 euro (renovatie zou 80.000 euro kosten en bij de bovenwoning 100.000 euro). Sloop en nieuwbouw zou een huur geven van 515 euro. (bouwkosten 165.000 euro/woning) Ze nemen zelf hun renovatiescenario bij de duplexen niet erg serieus, want de maandelijkse lasten na renovatie van de bovenwoningen worden nergens vermeld…
De indruk zowel bij laagbouw als duplexen was dat het energielabel A (hoogste) waaraan de woningen na renovatie volgens hen zouden moeten voldoen, wordt misbruikt als sloopargument.
Immers: hoe meer isolatiemaatregelen die men gaat nemen, hoe duurder de renovatie en dan nog: in feite wil men meer dan 50 jaar oude woningen qua energieverbruik op nieuwbouw laten lijken en lukt dat uiteraard niet, dan moeten ze maar plat…
Op deze manier kan half Leeuwarden wel plat, want geen enkele oudere woning gaat ook met de beste isolatiemaatregelen dat A-label halen…
En moet en zal dat toch, ja, dan is het simpel: alleen een nieuwbouwhuis kan die norm halen omdat de bouwvoorschriften van nu zo zijn, dat dit label gehaald wordt…
Huurdersvereniging Amsterdam meldt: op 1 juli j.l. is een nieuw puntenstelsel ingegaan voor woningen waarbij de huur extra omhoog mag als het een woning is met het A-label voor energiezuinigheid. De maximaal toegestane huur mag dan verhoogd worden. Wie na 1 juli zo'n woning betrekt, krijgt direct te maken met de nieuwe maximaal toegestane huur. De huurders vereniging heeft daar toen al hun puntentellingen bekeken en vastgesteld dat door het nieuwe puntenstelsel de gemiddelde maximale huur met ruim 69 euro/maand stijgt… Reden extra om u af te vragen: wil ik wel een nieuwbouwwoning met A-label (want dat is de bedoeling) nu een vraagteken gezet kan worden bij de genoemde nieuwbouw huurprijzen?
Samengevat: de renovatiekosten (85000 bij de laagbouw is absurd hoog) lijken doelbewust opgeschroefd te zijn en voor wat betreft de nieuwbouwkosten: gezien de bouwprijs kan dit niet anders zijn dan een simpele woning met veel gipswanden, een open keukenhoekje enz. In elk geval ziet de nieuwbouw Tramstraat e.o. - waarvan de wandelgangen beweren dat het zoiets zou moeten worden - er zo uit, waarbij tevens weinig tuin (korter en smaller) overblijft plus het Gamma bouw pakketachtige houten schuurtje…
Elkien schrijft dat ze bij u op huisbezoek willen komen en u een vragenlijst voor willen leggen.
Kijk daarmee uit als u voor behoud van de woningen bent en tegen sloop!
Zoals we eerder schreven: ze vragen bv. of u een nieuwe keuken wil, een nieuwe douche, nieuw toilet enz. en voordat u het weet heeft u zich een nieuwe woning gewenst en rekenen ze u bij de voorstemmers voor sloop…
WANT DAAR GAAT HET OM: ELKIEN MOET DE HANDTEKENING HEBBEN VAN MINIMAAL 70% VAN DE HUURDERS VOOR SLOOP EN NIEUWBOUW WANT ANDERS KUNNEN ZE NIET ZOMAAR GAAN SLOPEN EN NIEUWBOUW NEERZETTEN!
Er werd ons laatst gevraagd of wij een traject o.i.d. wisten, wat kon leiden tot behoud van de woningen.
Ons antwoord is: U EN U ALLEEN HEEFT DAT ZELF IN DE HAND!
Tekende u tegen sloop bij de SP/PEL stemming, teken dan nu NIET voor nieuwbouw! TEKEN DAN HELEMAAL NIETS!
WEES ZUINIG MET UW HANDTEKENING EN LAAT U VOORAL NIET BANG MAKEN OF INTIMIDEREN BIJ DIE HUISBEZOEKEN.
U voelt zich onzeker? U kunt als de woningcorporatie bij u op huisbezoek wil komen (wat u overigens kunt weigeren, u bepaalt wie u binnen laat!) ons altijd bellen om bij dat gesprek aanwezig te zijn:
vaak komt de corporatie ook met 2 mensen.
Bel dan 058-2671636 (PEL) of D. Faber 058-2660444 (SP-Lw)
1. Ben ik verplicht hen binnen te laten? Antwoord: nee, u bepaalt zelf wie u in uw huis toelaat.
Wilt u hen weigeren, dan vindt u aan het einde van deze vragen een sticker die u kunt uitknippen en op de deur plakken. Of u dat een goed idee vindt bepaalt u ook helemaal zelf.
2. Ben ik verplicht om te tekenen voor nieuwbouw? Antwoord: niemand in Nederland kan u verplichten om iets te tekenen! Ook Elkien niet! Bent u voor een opknapbeurt van uw woning? Teken dan niets!
3. Ben ik verplicht hun vragen te beantwoorden? Antwoord: nee! U en niemand anders bepaalt of u wilt antwoorden en zo ja, wat u antwoordt.
4. Wat zijn de consequenties als ik hen niet binnenlaat of weiger te tekenen voor hun nieuwbouwplan? Antwoord: niets… In het slechtste geval als ze onbeschoft worden of beginnen te dreigen en dingen te insinueren, zoals: dan zeggen we u de huur op, u krijgt geen herhuisvesting, u krijgt geen verhuis- en herinrichtingskosten, we slepen u voor de rechter enz. dan is dat wellicht het goede moment hen te vertellen waar het gat van de deur is…
We kunnen het niet vaak genoeg zeggen: DAT IS DAN PURE BLUF EN BANGMAKERIJ!
De FEITEN zijn: een verhuurder kan u NOOIT zelf uit uw woning zetten. Alleen de rechter kan alleen om 5 in de wet genoemde redenen uw huurcontract ontbinden. U hebt ook bij de rechter altijd recht op vervangende woonruimte en op verhuis- en herinrichtingskosten. Zie vooral de Nieuwsbrief Special: "Wat zijn mijn rechten als de woningcorporatie mijn huis wil slopen?"
5. Stel dat ik, nadat ik niet wilde tekenen, een brief krijg van Elkien waarin me de huur wordt opgezegd? Antwoord: dat is BLUFPOKER. Zie bij vraag 4. Doe de brief in uw administratie, blijf rustig zitten en betaal gewoon de huur. En bel SP of PEL even…
6. Moet ik direct beslissen en tekenen? Antwoord: nee, u bent niet verplicht om ook maar iets te tekenen en als u echt niet weet of u nu voor behoud/opknappen of nieuwbouw bent, kunt u ook bedenktijd vragen. Laat u niet onder druk zetten: in dit geval is bedenktijd niet onredelijk.
7. Stel ik teken voor nieuwbouw maar krijg spijt bv. omdat ik me overrompeld voelde? Kan ik mijn handtekening herroepen? Antwoord: het is geen consumentenrecht zoals bij een aankoop, met een afkoelingsperiode waarbinnen u van de koop af kunt… Anders gezegd: proberen mag, maar Elkien zal veel te blij zijn met uw handtekening… Samengevat: vergeet dit maar…
8. Stel dat ik tevreden ben met de huidige staat van mijn huis: kan ik daar ook voor kiezen?
Antwoord: was dat maar waar. Elkien gaat voor sloop en nieuwbouw en ze zien het liefst dat u daarvoor tekent! Ze leggen u maar 1 keuze voor: nieuwbouw.
9. Plotseling staan 2 mensen van Elkien voor de deur en het komt me niet uit. Wat dan?
Antwoord: als u helemaal niet met hen wilt praten, dat gewoon zeggen.
Ga dan niet met ze in debat, maar zeg bv.: "het gesprek is beëindigd", blijf kalm en doe de deur dicht. Als u in principe wel met hen wilt praten: een afspraak maken voor dag en tijdstip wat u wél schikt.
10. Hoe moet ik beslissen als ze me niet eerst per post een concreet plan sturen?
Antwoord: u kunt dan niet goed beslissen. Als Elkien meent dat nieuwbouw het beste is, moeten zij u een boekje oid. sturen met meer gegevens dan alleen de nieuwbouwhuren. (zie de overheadsheets die u heeft gekregen)
U moet dan minimaal ook zien: een woningplattegrond met maten erbij, tekeningen over hoe het er uit ziet van buiten, enz. enz. Ook als Elkien zou kiezen voor renovatie: hetzelfde verhaal. In de wet staat:
"Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan" (art. 220 BW)
11. Als Elkien komt met de uitslag van HUN stemming, hoe weet ik dan of die uitslag echt klopt?
Antwoord: dat weet u NIET! Gezien de afgelopen maanden kunt u niet echt vertrouwen op eventuele mededelingen van huurders werkgroep Surinamestraat e.o. of huurders koepel Elkien.
Zie onze eerdere Nieuwsbrieven. Wij vinden dat u als huurder het recht moet opeisen om PERSOONLIJK de uitslag te mogen controleren! Weigert men dat, dan heeft Elkien iets te verbergen…
12. Ik had een andere vraag over die huisbezoeken. Antwoord: bel de SP of het PEL. Of mail ons.
U WILT GEEN HUISBEZOEK VAN WONINGCORPORATIE ELKIEN?
DAN KUNT U DEZE STICKER UITKNIPPEN EN OP HET RAAM
VAN DE VOORDEUR PLAKKEN!
Er is ons voor waar verteld: Elkien wil in elk geval in de Arubastraat koopwoningen terugbouwen.
Want stel je voor: tegenover de koophuizen die nu aan de overkant staan kunnen toch geen armoezaaiers van huurders meer wonen? Bovendien moeten ze met de verkoopwinst van de koophuizen de tekorten afdekken op de huurhuizen, anders komen ze niet op 550 euro huur voor een nieuwe laagbouwwoning. Elkien beweerde: er is een terugkeergarantie. Ten eerste is het dan in ieder geval niet waar dat mensen bij nieuwbouw op dezelfde plek terugkeren, ten tweede is gezegd: we bouwen terug op dezelfde kavels en handhaven hetzelfde stratenpatroon. Wil je dan 86 huurwoningen in de laagbouw terugbouwen en 48 etagewoningen in huur, dan kom je met de koopwoningen erbij ruimte tekort, tenzij je de huizen smal en diep (minder tuin!) gaat maken en wellicht 3 etages neerzet op de plaats van de duplexen.
Conclusie 1: zet maar een vraagteken bij die terugkeergarantie. Bovendien is het niet onmogelijk dat bij de huisbezoeken die Elkien wil brengen, vooral aan de kleine huishoudens met weinig inkomsten verteld zal worden dat men ook nog wel een andere "meer passende" woning voor hen heeft. Dat spel wordt dan zo gespeeld dat diegene meent dat hij/zij zelf heeft bedacht dat hij/zij maar beter op zo'n aanbod in kan gaan...
Conclusie 2: de terugkeergarantie is waarschijnlijk alleen waar te maken als een deel van de huurders zo bewerkt wordt dat ze niet terug willen keren.
Wij denken dat van de huidige huurders maar weinig mensen kunnen en/of willen kopen. In die koophuizen komen dus andere mensen met meer geld, wat precies het beleid is van gemeente en woningcorporaties en ook van het Wijkpanel: mensen met weinig geld zoveel mogelijk de wijk uit en mensen met meer geld erin… Hiermee verdwijnt ook de huidige sociale samenhang en structuur. Daar wordt in hun ogen "de buurt" sociaal stukken beter van en zolang de waarde van een mens door corporatie, gemeente en de meeste politieke partijen wordt afgemeten aan de dikte van z'n portemonnee, blijft dat beleid zo. . Sinds 1999 heet dit "Stedelijke Vernieuwing" en dit is óók landelijke politiek. (Het kabinet Kok 1 is hier mee begonnen…)
1. Ik ben voor sloop en nieuwbouw want bij renovatie moet ik 2 keer verhuizen en daar heb ik geen zin in. Reactie: een onlogisch en onjuist argument want:
a. Wil men terugkeren, dan moet men zowel bij renovatie als bij nieuwbouw 2 keer verhuizen.
b. Wil men 1 keer verhuizen, dan moet men niet terugkeren, zo simpel is het.
Dat kan op een paar manieren:
1. U blijft in de wisselwoning. Dat mag, in overleg met Elkien.
2. Maar stel: de wisselwoning die Elkien aanwijst bevalt me niet. Wat dan?
Antwoord: u laat u nu meteen inschrijven voor een andere woning bij zowel Elkien als WoonFriesland. Dan bouwt u alvast wachttijd op en die telt mee bij uw kans op een andere woning.
U reageert echter NIET op het aanbod, totdat Elkien u per brief heeft verteld dat ze formeel een besluit hebben genomen en dat vanaf dat moment de regeling Verhuis- en Herinrichtingskosten van kracht is. (5495 euro) Vanaf dat moment begint u te reageren op het woningaanbod van beide corporaties. Krijgt u van een van hen een woningaanbod, dan heeft u ook recht op Verhuis- en Herinrichtingskosten. Lukt dit niet, dan zult u moeten zien of de wisselwoning u zint als permanente herhuisvesting.
2. Mijn huis heeft gebreken, daarom kies ik voor nieuwbouw.
Reactie: om bv. een paar verrotte vloerplanken hoef je geen heel huis te slopen, maar moeten simpelweg die planken vervangen worden of op zijn slechtst de hele vloer. En: bouwvakkers meldden op vragen over de kwaliteit van bv. nieuwbouw Zuiderburen: "Standaard slecht…" Een nieuw huis bevat gemiddeld 25 bouwfouten… (bron: Vereniging Eigen Huis) Bovendien: Elkien is in het verleden niet altijd even zorgvuldig geweest met herstel van gebreken aan uw huizen. Die gebreken kunnen alsnog hersteld worden via bv. een opknapbeurt. Het is unfair achterstallig onderhoud nu als sloopargument tegen de huurders te gebruiken. Voor herstel van gebreken mag geen huurverhoging gevraagd worden!
Heeft u het wel gehad met hen: eerder stuurden we de Amsterdamse Woonlastenkrant. Kijk eens bij hun verhaal over een huur verlagings-procedure bij achterstallig onderhoud of bel anders het PEL. (058-2671636)
3. Ik heb een paar kinderen en vind het huis te klein.
Reactie: daarover kan men verschillend denken: de laagbouw heeft 3 slaapkamers: 1 voor elk kind en een ouderslaapkamer… Men zou zich ook sterk kunnen maken voor renovatie waarbij huurders naar keuze tevens uitbreiding van woonkamer en keuken krijgen. (scenario 3 laagbouw: overheadsheets in uw bezit)
Daar kunnen we ons best iets bij voorstellen. Waar we ons weinig bij kunnen voorstellen is bijvoorbeeld: wij willen nieuwbouw omdat we in nieuwbouw willen wonen op dezelfde plaats en dat daarvoor dan de hele West-Indische buurt plat moet, tegen de zin van een grote meerderheid van de huurders, interesseert ons niet. Als men het huis te klein vindt: inschrijven als woningzoekende en een geschikt nieuwbouwhuis zoeken, zou dat dan misschien ook een mogelijkheid zijn?
In Nieuwsbrief 6 is gemeld: het kabinet gaat snijden in de huurtoeslag die mensen ontvangen als zij de huur van hun sociale woning niet kunnen opbrengen.
Door een andere berekening kan de toeslag verminderd worden met 1 euro tot meer dan 20 euro per maand voor huizen met huurprijzen boven de 361,66 per maand. (kwaliteitskortingsgrens) De maatregel treft 79 procent van de mensen in een sociale huurwoning.
Er wordt dus in uw nadeel gesleuteld aan de huurtoeslag bij huren hoger dan de kwaliteitskortingsgrens tot aan de aftoppingsgrenzen. Zie schema huurtoeslag in Nieuwsbrief 3 of
http://home.wanadoo.nl/dbpel/wonen/600nieuwsbrief%203%20wi-buurt%20tabel%20ht.doc
We hebben inmiddels meer gegevens: als u dat schema er bij pakt of via internet kijkt op de link hierboven, dan vervangt u overal waar 75% staat, dat getal door 65% en waar 50% staat vervangt u door 40%.
Ouderen, gehandicapten en alleenstaanden worden door het kabinet extra beknot. Zij krijgen nu 50% subsidie voor de huur boven hun aftoppingsgrens (517,64) tot aan de liberalisatiegrens (652,52) en in 2012 nog maar 40%.
Naast deze bezuiniging krijgen alle huurders met huurtoeslag te maken met zowat 4 euro/mnd extra opslag op de normhuur, waarop de eigen huurbijdrage wordt berekend.
Op 19/7 j.l. is degene die zo nu en dan meent anonieme panfletten bij u in de bus te moeten gooien, op heterdaad betrapt. Zijn naam en adres zijn bij ons bekend. Het was niet de eerste keer dat deze persoon in actie was: een aantal maanden terug gooide hij 's avonds als het donker was, tot twee maal toe een anoniem schrijfsel in de bus in het "liwwadders" waarin op min of meer dreigende toon werd "bevolen" een raambiljet tegen sloop op te hangen. Daardoor werden SP en PEL uiteraard verdacht van deze averechts werkende solo-actie en deze maal werd het PEL zelfs in het pamflet genoemd. Persoon in kwestie lijkt niet te snappen dat zijn acties meer kwaad dan goed doen..
PEL en SP verklaren hierbij nadrukkelijk dat wij dit soort anonieme privé-acties betreuren en hiermee niets te maken willen hebben: wij werken niet anoniem maar openlijk en noemen naam, e-mail adressen en telefoonnummers.
Vereniging P.E.L. is een kleine ongesubsidieerde onafhankelijke Leeuwarder woonconsumenten organisatie die zich ook bezig houdt met problemen op het gebied van werk, uitkeringen, re-integratie ed. Wij nemen daarom ook deel aan de Cliëntenraad Werk en Inkomen, een door de gemeente ingesteld adviesorgaan voor het college van burgemeester en wethouders. Op dat gebied werken wij samen met stichting BLUT en Komitee Vrouw en Bijstand.
In onze statuten staat als doel:
1) Het opkomen voor de belangen van woonconsumenten in de gemeente Leeuwarden, op individueel niveau, buurt/wijk niveau, en op stedelijk niveau.
2) Het behartigen van de belangen van mensen met een laag inkomen.
Wij doen dat via het benaderen van o.a. gemeente en woningcorporaties.
Voor individuele problemen op het gebied van vooral wonen, uitkeringen, werk en gemeentelijke belastingen (b.v. geen kwijtschelding gekregen) hebben we voor leden een gratis klachtenspreekuur.
Om wat een indruk te krijgen over waar we zo al mee bezig zijn: zie op http://verenigingpel.nl
Het lidmaatschap kost EUR 20,00/jaar. Lid worden? Stort dan 20 euro op:
Bankrekeningnummer 39.55.799 t.n.v. Vereniging P.E.L. Marowijnestraat 8-C 8931 BT Leeuwarden en u bent automatisch lid zodra dit geld is ontvangen.