Eigen bericht: Standpunt PEL inzake verkoop huurwoningen.
Verhaal secretaris PEL op avond PEL d.d. 6/7/2006 over verkoop van huurwoningen plus:
'Sloop en verkoop huurhuizen splijten volk'
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 7/7/2006 plus:
Enige cijfers over de Vrijheidswijk (v.m. Lekkumerend) en over Achter de Hoven/Vegelin.
Eigen overzichtje 6/7/06.
Op donderdagavond 6 juli 2006 hield de vereniging P.E.L. een thema- en discussieavond over de vraag of verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties een goede zaak is of juist helemaal verkeerd. Zie ook het programma.
Op de avond waren ondanks het warme weer toch nog zo'n 20 tot 25 mensen gekomen, waaronder mensen van de huurdersvereniging Nieuw Elan, mensen van de SP, ook uit Harlingen, en Fred de Groot, directeur-bestuurder van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland plus uiteraard wethouder Sluiter plus een van zijn ambtenaren.
Na de opening door de voorzitter van het PEL, kwam een van de bestuursleden, Simon van der Meer, aan het woord om m.b.v. een beamerpresentatie te laten zien wat er aan huurhuizen in de loop van de jaren zoal verkocht is. En dat bleken toch vaak de wat betere huurhuizen te zijn.
N.B.: We hopen hier binnenkort nog een link neer te kunnen zetten naar die presentatie toe.
Daarna was het woord aan de secretaris van het P.E.L. met het volgende verhaal:
fijn dat u gekomen bent, ondanks het
warme weer. Voordat onze gastspreker van vanavond het woord
krijgt, wil ik u graag uitleggen hoe het PEL staat tegenover de verkoop
van sociale huurwoningen en vooral waarom ons standpunt is zoals het is.
Voor het antwoord op die vraag moet ik eerst terug in de tijd gaan,
namelijk naar de eerste helft van de jaren negentig, toen Heerma nog
staatssecretaris was van volkshuisvesting. Voor die tijd werd het
volkshuisvestingsbeleid gezien als 'breed', dat wil zeggen, het beleid
was bedoeld voor rijk en arm, voor jong en oud. Maar Heerma veranderde
dat: Voortaan ging 'de zorg van de overheid' zoals dat toen zo mooi
heette, alleen uit naar 'de doelgroepen van beleid' ofwel: huurders met
weinig geld en naar 'de kernvoorraad', dat wil zeggen het aantal
goedkopere huurwoningen wat voor hen nog aangehouden moest worden.
Leeuwarden volgde dit beleid en pakweg vanaf 1999 begonnen rekensommen
te verschijnen met cijfers over "doelgroepen van beleid", "goedkope
huurwoningen" "betaalbare huurwoningen" en "goedkope koopwoningen". En
vanaf 1999 waren er volgens de cijfers van gemeente en corporaties veel
meer goedkope en betaalbare woningen dan er mensen waren met weinig
geld, zodat er flink gesloopt en verkocht kon worden. En jaar na jaar
lijken deze cijfers sprekend op elkaar, alsof er nooit iets is gesloopt
of huurwoningen zijn verkocht. En uiteraard is er volgens de
corporaties nog steeds sprake van een overschot van zowat 12.000
'betaalbare woningen'. Maar dat is ook logisch, als je ieder jaar je
definities wijzigt over wie je tot je doelgroep rekent en welke huizen
je wilt rekenen tot de goedkope of betaalbare woningen. Een voorbeeld:
Als je 50 euro per maand teveel verdient om wat huurtoeslag te krijgen,
word je al niet meer tot de doelgroep gerekend.
Zo ligt de bovengrens van de huurtoeslag voor gezinnen bij EUR 27.175
en voor eenpersoonshuishoudens bij EUR 20.000 Zit je boven die bedragen,
dan hoor je niet tot de doelgroep volgens de definities.
Aan dat z.g. overschot qua betaalbare huizen komen de corporaties in
hun, overigens voor ons oncontroleerbare becijfering, door ook de ruim
10.000 koopwoningen met een WOZ-waarde tot 110.000 euro mee te tellen.
Alsof die allemaal al worden bewoond door de mensen die tot de doelgroep
worden gerekend. Door de flexibele, steeds naar boven bijgestelde
definities qua betaalbaarheid, blijf je op papier altijd een overschot
houden aan betaalbare woningen en kun je verder met ongewijzigd beleid.
Het voorspelbare gevolg hiervan is dat je in Leeuwarden de laatste jaren
veel langer moet wachten op een huurwoning dan een aantal jaren terug en
dat de leegstand praktisch nihil is, tenzij de corporatie woningen leeg
laat staan omdat er verkoopplannen zijn. WoonBedrijf regio Noord houdt
haar woningzoekenden-cijfers het liefst geheim, omdat deze naar eigen
zeggen "behoren tot de kern-cijfers van onze strategische
bedrijfsvoering", m.a.w.: deze gegevens houden we liever voor ons.
Bij
Nieuw Wonen Friesland die over maart t.m. december 2004 cijfers
publiceerde, was daar het aantal woningzoekenden wat ook aktief
reageerde op aangeboden huizen 5725 en was de gemiddelde zoekduur 23,3
maanden, dus zowat 2 jaar. Gemiddeld werd op elke aangeboden woning door
meer dan 100 huishoudens gereageerd, wat veel hoger ligt dan een aantal
jaren terug.
Zoals gezegd: We weten niet hoe het beeld is bij de andere corporatie,
zolang zij niet met cijfers naar buiten komen. Men kan stellen:
Gemiddeld 2 jaar wachten is vergeleken met de grote steden in de
Randstad niet zo lang, maar wie wil er op dit punt met *hun* eeuwige
woningnoodsituatie vergeleken worden?
Bovendien is een zo kort mogelijke wachttijd een van de manieren
om Leeuwarden als studentenstad te promoten. Van gemeentezijde is gesteld
dat men de wachtlijsten voor lief neemt, wat eigenlijk wil zeggen:
We hebben niet zoveel boodschap aan lagerbetaalden,
toch bij uitstek mensen die op een sociale huurwoning zijn aangewezen.
Tevens wordt zo de woningzoekendenvraag
gebagatelliseerd omdat dat beter uit komt: Het heet dat het vooral
'doorstromers' zijn, dus mensen die al een woning hebben, die reageren.
Alsof je de wens om te verhuizen dan niet meer serieus moet nemen. Ook
heet het, dat mensen 'zomaar' reageren terwijl ze niet echt op zoek zijn
naar een andere woning. Hieruit blijkt dat men de feiten niet kent en
maar wat bedenkt, want 'zomaar' reageren is niet zonder risico:
Een
woningzoekende mag twee maal een woning weigeren en weigert hij vaker,
dan vervalt de opgebouwde wachttijd en kan hij opnieuw wachttijd gaan
verzamelen.
Maar waarom is er een wachtlijst, als er toch meer dan voldoende
betaalbare woningen in Leeuwarden zijn voor de doelgroep? Simpel, omdat
de doelgroep niet één op één in de woningen woont die als 'betaalbaar'
worden aangeduid. Volgens sommige politici wonen zij daarom 'scheef';
ook een manier om de wachtlijst te verklaren: De huurder krijgt op die
wijze de schuld van de wachtlijst want hij had eigenlijk moeten
verkassen naar een dure huurwoning of nog beter: een koopwoning.
En zoals genoemd: Je woont al scheef als je net niet voor huurtoeslag in
aanmerking komt.
Maar waarom wordt het spel gespeeld zoals het nu gespeeld wordt: Simpel,
omdat Leeuwarden gewoon het landelijk beleid volgt waarbij stap voor
stap het huren van een woning werd gemarginaliseerd, hoewel op papier
huren en kopen gelijkwaardige oplossingen waren.
Met gemarginaliseerd
wil ik zeggen: De huursector wordt doelbewust steeds verder afgebroken
en de overheid verjoeg en verjaagt zoveel mogelijk huurders de koopmarkt
op door haar huurbeleid, wat leidde tot een run op de koopmarkt door
eerst de middle-class tweeverdienende gezinnen en later ook door
anderen. Dit is een van de oorzaken van de enorme prijsstijgingen in de
koopsector. We zijn thans zover dat de gemeente met droge ogen kan
beweren: Ook lagere inkomensgroepen willen graag een eigen woning.
Ja,
ze moeten langzamerhand wel nu minister Dekker de WOZ-waarde
introduceert in het woningwaarderingsstelsel en mede van die WOZ-waarde
de huurhoogte laat afhangen. En die WOZ-waarde is? Juist, gewoon de
immer stijgende woningwaarde, waarbij de koopmarkt nu de huurhoogte
verder omhoog kan trekken. Een doortrapt systeem.
En de gemeente? Zij blijft vinden dat er voldoende goedkope en betaalbare woningen zijn en vindt het prima dat de corporaties in de loop der jaren enorme aantallen woningen verkocht hebben: In wijken als Westeinde, Nylân, Aldlân en Camminghaburen is nauwelijks meer een eengezinswoning te huur bij de corporaties.
Deze sluipende uitholling van de voorraad huurwoningen begon al in de tweede helft van de 80-er jaren en ging in de 90-er jaren onverminderd door. Zo verkochten de corporaties bijvoorbeeld in een periode van 3 jaar (1993-1995) in totaal 427 woningen en zo is dat jaar na jaar doorgegaan...
Zij zijn nu ook begonnen grote aantallen flatblokken in de verkoop te
doen. Uiteraard vindt de gemeente het prima, want dan kunnen lagere
inkomensgroepen ook kopen, want 'dat willen ze graag', zo heet het. Zo
moeten zoveel mogelijk mensen verleid worden om toch vooral maar te gaan
kopen, waarbij kopen als superieur wordt voorgesteld boven huren.
Sterker nog: Als je sommigen mag geloven, word je van kopen een beter
mens en ook heel belangrijk: Je bouwt VERMOGEN op.
Maar waarom zou iemand in vredesnaam MOETEN kopen en vermogen
MOETEN opbouwen? Bovendien KAN niet iedereen kopen, denk aan de
laag betaalde flexbaantjes en aan de uitkeringen.
Maar de vraag is of dat ERG is. Dat dit ERG is, wordt
ons aangepraat door beleidsmakers die uiteindelijk de hele huursector
willen en zullen marginaliseren, zodat de 'vrije markt' haar zegenrijke
werk kan doen. De USA is ons grote voorbeeld... Daar is het pas ERG
als je niet KUNT kopen, want veel aanlokkelijke alternatieven zijn dan
niet voorhanden.
Maar gunnen wij lagere inkomensgroepen dan geen eigen woning? Jazeker wel, alleen niet ten koste van verdere marginalisering van de huursector: Op dit moment is er in Leeuwarden sprake van een fors aanbod aan koopwoningen, ook in de wat goedkopere prijsklassen en wie het wil en kan, vindt daar zeker wat van zijn gading. En zo zou iemand die wil huren of het nu duur of goedkoop moet zijn, ook redelijk vlot iets naar zijn zin moeten kunnen vinden.
Kortom: Het zal u duidelijk zijn dat het PEL tegen de verkoop is van sociale huurwoningen door de woningcorporaties, omdat deze woningen niet gemist kunnen worden en tevens omdat we vinden dat huurmarkt en koopmarkt gelijkwaardige alternatieven moeten zijn en blijven. Het huidige verkoopbeleid in Leeuwarden zal onvermijdelijk leiden tot forse discrepantie tussen vraag en aanbod, m.n. op de huurmarkt.
Hierna was er kort gelegenheid om iets te vragen of op te merken, waarbij een PvdA-raadslid verwachtte dat wij exact wisten hoeveel huurwoningen door al die jaren heen waren verkocht. Welnu, dat zal dan uitgerekend moeten worden, maar als men nagaan dat je vroeger wel en nu niet meer een laagbouwwoning van de corporaties kunt huren in Camminghaburen, Westeinde of Aldlân, dan gaat het om honderden en honderden laagbouwwoningen en gaat het de laatste tijd ook om flatwoningen.
Daarna was het woord aan de gastspreker van de avond, Remi Poppe, oud-Tweede Kamerlid voor de SP. Hij had geen verhaal op papier maar sprak zo voor de vuist weg. De Leeuwarder Courant van vrijdag 7/7/2006 meldde daarover het volgende:
LEEUWARDEN - Sloop van verouderde sociale huurwoningen en de verkoop door woningcorporaties van kwalitatief betere huurhuizen vergroten de kloof tussen arm en rijk. Dat zei oud Tweede Kamerlid Remy Poppe (SP) gisteren op een discussieavond van het Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden (PEL). "Ik zie die ontwikkeling ook in Leeuwarden", vertelde hij er bij.
"Huurders komen dan vooral in slechte woningen terecht. Sloop en verkoop van sociale woningbouw leidt tot segregatie en komt de leefbaarheid niet ten goede", aldus de SP'er. Poppe toonde zich veeleer voorstander van renovatie en huurhuizen, in plaats van sloop of verkoop daarvan. Hij is bang dat gemeenten de koopsector te veel heilig verklaren. "Wie geen woningeigenaar is, is een minkukel", zei hij cynisch.
Daarmee streek hij Leeuwarder PvdA-wethouder Roel Sluiter recht tegen de haren in. Volgens hem gaat Leeuwarden juist behoedzaam met de verkoop van huurwoningen om.
"De corporaties verkopen hier jaarlijks zo'n 150 tot 180 huurhuizen. Dat is nauwelijks 1 procent van de ongeveer 16.800 sociale huurwoningen die Leeuwarden heeft. Dat noem ik geen grote uitverkoop."
[Die verkoperij is echter al gaande vanaf eind jaren 80. Als je elk jaar 1 procent verkoopt van je oorspronkelijke bezit aan sociale huurwoningen, zit je vanaf 1988 nu op 18 procent...]
Segregatie door sloop en verkoop was volgens hem vroeger juist veel erger. "In de tijd van de verzuiling, tóen was er pas grote sociale scheiding."
[Maar in de wederopbouwperiode, dus in de 50-er jaren juist niet in de volkshuisvesting. Er werd fors nieuw gebouwd om de woningnood op te lossen en hele volksstammen woonden in een nieuwbouw huurwoning. Na de oorlog zijn er eigenlijk nooit perioden geweest waarin fors werd gesloopt en waarin sociale huurwoningen werden verkocht. Kortom: De wethouder moet nog maar eens uitleggen op welke periode hij precies doelt.]
Het PEL is bezorgd over de verkleining van het aanbod van huurhuizen in Leeuwarden, maar ook over het eenzijdiger worden daarvan. Vooral in de nieuwe, kwalitatief goede sociale woningbouw wordt veel verkocht, terwijl voornamelijk bejaardenwoninkjes voor huur beschikbaar blijven, zegt het Platform.
Bestuurder Fred de Groot van corporatie Nieuw Wonen Friesland liet weten dat er in Leeuwarden geen sprake is van woningnood in de sociale huursector.
"Er zijn wel wachtlijsten, maar dat komt vooral doordat mensen graag willen verhuizen. Niet zozeer omdat zij nog geen woning hebben."
[Ja, als je dit leest, denk je: Het kon wel een hobby zijn van die mensen... Ik vind dat hier de wensen van doorstromers - want daar gaat het dan om - niet serieus worden genomen. Het heeft iets 50-er jaren paternalistisch: Ja, hoor eens even, u woont al ergens, u moet niet zeuren. Al veel eerder werd de wachtlijst gebagatelliseerd met de term "wensverhuizers". Aan de ene kant 'moeten' mensen kopen en dat wordt heel serieus genomen, aan de andere kant mogen huurders geen wensen hebben om door te stromen. Alweer dus een stukje marginalisering van de huursector. Huren? Een aflopende zaak...]
Diezelfde verklaring gaf Sluiter voor het grote aantal woningen dat in Leeuwarden te koop staat. De gemeente laat momenteel onderzoek doen naar de oorzaken daarvan. Duidelijk is volgens de wethouder al wel dat veel mensen op zoek zijn naar een nieuw huis en hun oude daarom te koop zetten. Van grote leegstand is volgens hem geen sprake. Tegenstanders van de verkoop van huurwoningen vinden dat er al genoeg verschillende koopwoningen op de markt zijn.
[Wij vinden dat er momenteel een fors aanbod is aan koopwoningen, ook in de wat goedkopere prijsklassen. Als je niet tot de laagstbetaalden behoort, maar net iets hoger zit, hetzij als eenverdiener hetzij als tweeverdieners, dan zijn de lagere prijsklassen in principe haalbaar als je wilt kopen. Probleem is wel, dat je i.v.m. de hypotheek geen flexwerker moet zijn. Een paar rekenvoorbeelden overgenomen van een tooltje bij www.funda.nl. Let op: Je hebt het dan wel over het maximale bedrag wat je kunt lenen, dus dan loop je financieel wel op je tenen. Maar als indicatie de volgende cijfers:]
Spaarhypotheek 1 jaar vast 3,85% Geen eigen geld:
Koopprijs k.k. (bestaande bouw): Minimaal Maandlasten
jaarinkomen: bruto/netto met NHG
EUR 100.000 Hypotheek EUR 112.000 EUR 25.000 B550 N425
EUR 125.000 Hypotheek EUR 140.000 EUR 31.000 B675 N525
EUR 150.000 Hypotheek EUR 168.000 EUR 37.500 B825 N625
Tenslotte: Op de middag van de discussieavond heeft een delegatie van het PEL samen met Remi Poppe nog even ter plekke gekeken in de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin bij de nieuwbouw aldaar. In de Vrijheidswijk viel het op hoe slecht de woningen op de espels waren onderhouden en hoe slecht de gemeente had gezorgd voor het openbare gedeelte. Verzakte stoepen enz. Zo maakt de overheid er ook zelf een ghetto van! Hieronder nog wat gegevens over de Vrijheidswijk en over Achter de Hoven/Vegelin:
OORSPRONKELIJK AANTAL HUURWONINGEN (LAAGBOUW PLUS FLATS) VAN DE WONINGCORPORATIES SAMEN IN DE VRIJHEIDSWIJK:
1892 stuks waarvan 75 stuks onzelfstandige woonruimte (kamers)
Specificatie:
Laagbouw: 632 stuks.
AANTAL GESLOOPTE WONINGEN (LAAGBOUW PLUS FLATS):
Flats: 224 stuks (S5+8+12)
36 stuks (Wierdaflat)
--- +
260 stuks
De huur van de 224 splitlevels voorjaar 2001, omgerekend in euro:
Kleine splitlevel 2 sl.k. EUR 277,88 bruto EUR 263,19 subsidiabel.
Grote splitlevel 4 sl.k. EUR 324,62 bruto EUR 309,93 subsidiabel.
Laagbouw: 166 woningen (Mariniersespel)
Huur voorjaar 2001: EUR 334,42 bruto EUR 321,73
TOTAAL GESLOOPT: 426 woningen, vooral in zuid-westelijk deel.
WORDT NOG GESLOOPT: Van de Koerierstersespel plus Pilotenespel 62 stuks van de 179 eengezinswoningen. Huidige huur: Tegen de 400 euro. Van de 655 woningen van WoonBedrijf regio Noord wordt tweederde gerenoveerd en eenderde gesloopt. (totaal sloop dan 218) Daar zit bij: De S-8 (split-level 8-hoog) Annie Westlandstraat, oorspronkelijk 100 stuks, nu 63 plus aantal studentenkamers. Waarschijnlijk worden de huizen die men wil renoveren verkocht, zodra een zittende huurder vertrekt.
In de Robinsonstraat: 11 eengezinswoningen.
WAT KOMT TERUG VOOR DE GESLOOPTE WONINGEN?
In de zuid-westhoek van de wijk:
53 huurappartementen met 2 slaapkamers netto huurprijzen VANAF EUR 659,00
48 koopappartementen met 2 slaapkamers in woontoren 15-hoog.
Verkoopprijzen VANAF EUR 169.500,00
130 eengezinswoningen koop, waaronder:
22 stuks type 'watervilla's' Prijsindicatie: Vanaf EUR 259.000,00
?? stuks type 'stadswoning' Prijsindicatie: Vanaf EUR 184.900,00
ENIGE GEGEVENS OVER ACHTER DE HOVEN/VEGELIN:
GESLOOPT:
24 koopflats goedkoper dan EUR 100.000
Men bouwt hier terug: Een nieuwe flat met:
12 appartementen voor verstandelijk gehandicapten (begeleid wonen)
43 'seniorenflats' waarvan 15 koop, prijs onbekend en 28 huur. Huurprijs
onbekend.
Gesloopt in Vegelindwarsstraten: 157 laagbouwwoningen. Oorspronkelijk koopwoningen, voor tweederde deel op het laatst in handen van huisjesmelkers, bewonersplan afgewezen, bijna alle huisjes plat.
Hiervoor is terug gebouwd:
Ongeveer 110 eengezinswoningen (meestal) te koop of te huur.
Koopprijs: De meesten tussen 130.000-140.000 euro. Huur VANAF EUR 575,00
dus BOVEN de aftoppingsgrenzen, dus geen recht op huurtoeslag.
Vermoedelijk is dit doelbewust gebeurd...
DIVERSEN:
AFTOPPINGSGRENZEN HUURTOESLAG ZIJN PER 1/7/2006:
Voor een- en tweepersoonshuishoudens EUR 485,33 huur
Voor 3- of meerpersoonshuishoudens EUR 520,12 huur
Deze grenzen worden ook als 'betaalbaar' aangehouden.
KWALITEITSKORTINGSGRENS PER 1/7/2006:
Tot EUR 339,08 huur.
Deze grens wordt aangehouden als grens 'goedkope huurwoningvoorraad'.
AANTAL TE KOOP STAANDE PARTICULIERE WONINGEN BIJ FUNDA.NL (2/7/06)
352 koopwoningen tot EUR 150.000 (L259/F86) (L=Laagbouw F=Flat)
154 koopwoningen tot EUR 125.000 (L77/F70)
48 koopwoningen tot EUR 100.000 (L5/A36)
10 koopwoningen tot EUR 75.000 (L0/F3)
N.B.: Totaalaantallen iets hoger dan optelling L + F i.v.m. te koop staande losse garageboxen)