'Naar aanleiding van Nieuwsbrief PEL:
PAL/GroenLinks stelt vragen aan College van B&W over verkoop
huurwoning CHF aan huisjesmelker' d.d. 21/11/05 plus:
'Corporatiewoning naar huisjesmelker'
Uit de Leeuwarder Courant van dinsdag 22/11/2005.
UPDATE 13/12/2005: Correspondentie tussen Woonbedrijf regio Noord en PAL/GroenLinks n.a.v. gestelde vragen.
Brief WoonBedrijf regio Noord d.d. 1/12/05 en reactie PAL/GroenLinks 13/12/2005.
UPDATE 31/1/2006: Antwoord B&W op raadsvragen PAL/GroenLinks.
Onlangs heeft het PEL haar Nieuwsbrief nummer 7 uitgebracht (november 2005)
Een van de artikelen, n.l.: "Corporatieholding Friesland verkoopt
huurwoningen aan huisjesmelkers" heeft inmiddels geleid tot
schriftelijke vragen van PAL/GroenLinks aan het College:
Schriftelijke vragen van de fractie van de PAL/GroenLinks aan burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van orde gemeenteraad van de gemeente Leeuwarden.
Leeuwarden, 21 november 2005
Onderwerp:
Geacht College,
Onder de kop 'Corporatieholding Friesland verkoopt huurwoning aan huisjesmelkers' bericht het PEL in haar nieuwsbrief over de onderhandse verkoop van een huurwoning -Joubertstraat 1- aan de firma Huisvesting Noord-Oost Friesland BV, die vervolgens de woning weer te huur zou hebben aangeboden voor EUR 100/mnd meer dan de oorspronkelijke huur.
Naar aanleiding van dit bericht willen wij de volgende vragen stellen:
1. Wilt u bij het Woonbedrijf Regio Noord van de CHF de, in de Nieuwsbrief van het PEL geschetste, gang van zaken rond de verkoop van dit pand verifiëren en de resultaten hiervan aan de raad rapporteren?
2. Aannemende dat er een grond van waarheid in dit PEL-bericht zit, hoe oordeelt het college over deze transactie?
3. Is het college bereidt zonodig met de CHF en NWF nadere prestatie-afspraken te maken die voorkomen dat huurwoningen kunnen worden (door-)verkocht aan particuliere verhuurders?
Met vriendelijke groet,
P.D. van der Wal, fractievoorzitter
Bijlage: Deel Nieuwsbrief PEL
Het is een goede zaak een een politieke partij hierop reageert, hoewel
we vraag twee wat vreemd vinden: "aannemende dat er een grond van
waarheid in dit PEL-bericht zit..." enz.
Hoezo, een grond van waarheid? Het is domweg waar: De koopacte is
glashelder over de vraag aan wie bedoelde woning is verkocht en de 100
euro hogere huur die de nieuwe eigenaar wilde gaan vragen is afgecheckt
door iemand die zich als belangstellende heeft voorgedaan.
Op dinsdag 22/11/2005 meldde de Leeuwarder Courant over deze kwestie nog het volgende:
LEEUWARDEN - De huurwoning Joubertstraat 1 in de Transvaalwijk is onlangs door Corporatieholding Friesland verkocht aan een Dokkumer bv. Het pandje is door de nieuwe eigenaar prompt weer te huur gezet, voor maandelijks EUR 100 meer dan CHF rekende.
Volgens PAL/GroenLinks en het Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens (PEL) is deze verkoop van corporatiebezit aan een huisjesmelker ongewenst. PAL-fractieleider Piet van der Wal heeft wethouder Roel sluiter opheldering gevraagd. Een woordvoerder van de corporatie zegt, dat de gemeente toestemming heeft gegeven voor de transactie.
Dus de gemeente zou toestemming hebben gegeven, beweert de corporatie.
Ik ben benieuwd wat de gemeente daar weer van zegt. Vermoedelijk
interesseert het de gemeente totaal niet: Die zijn alleen geïnteresseerd
in dure koopwoningen in het weiland en in 'herstructureringsgebieden'.
M.i. is echter geen toestemming nodig van de gemeente, maar toestemming
van het Rijk. Dit op grond van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen.
Artikel 11d BBSH:
1. De toegelaten instelling meldt aan Onze Minister haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan en het op onroerende zaken vestigen van een recht van erfpacht, van opstal of van vruchtgebruik ten behoeve van:
a. natuurlijke personen en
b. rechtspersonen of vennootschappen die geen toegelaten instelling
zijn.
2. Een melding als bedoeld in het eerste lid geschiedt bij een afzonderlijke schriftelijke mededeling, welke de gegevens bevat die door Onze Minister noodzakelijk worden geacht om het betrokken voornemen te kunnen beoordelen.
3. Bij ministeriële regeling kunnen beperkingen op de in het eerste lid bedoelde meldingsplicht worden aangebracht, indien naar het oordeel van Onze Minister voldoende vast is komen te staan dat de daardoor niet meer te melden voornemens zullen passen in het volkshuisvestingsbeleid en dat voldoende invloed van de gemeente op die voornemens zal zijn gewaarborgd.
In verband met artikel 11d lid 3 geldt vanaf 1/1/2003 in het kader van
de Regeling beperking meldingsplicht BBSH, dat het voornemen tot verkoop
van een voor verhuur bestemde woongelegenheid in geen enkel geval meer
hoeft te worden gemeld indien de woongelegenheid zal worden bewoond door
de eigenaar in de zin van het Burgerlijk wetboek.
(Bron: Regeling VROM 19/12/2002, nr. MJZ2002103390, tot wijziging van de
Regeling beperking meldingsplicht BBSH)
Maar bij een niet-toegelaten instelling, dus een niet-woningcorporatie die de gekochte woning weer te huur zet, is er geen sprake van dat de eigenaar er zelf in gaat wonen. Daarom is artikel 11d lid 1 sub b nog onverkort van toepassing en behoort CHF m.i. daarom dergelijke verkoopvoornemens te melden bij de Minister.
secretaris PEL.
UPDATE 13/12/2005
Nadien kregen wij de volgende correspondentie toegespeeld, t.w. een brief van Hilde van Ree, directeur WoonBedrijf regio Noord aan Piet van der Wal van PAL/GL plus een reactie van hem op die brief. Commentaar van ondergetekende tussen blokhaken. []
Fractie PAL/Groen Links
T.a.v. de heer P.D. van der Wal
Adres: Weggelaten
Postode/Plaats: weggelaten
Datum: 1 december 2005
Kenmerk: 5.0638/HvR/Jb/NvdWdJ
Onderwerp: Verkoop huurwoningen CHF
Geachte heer Van der Wal,
In reactie op de schriftelijke vragen van de fractie PAL/Groen Links aan burgemeesters en wethouders bericht ik u het volgende In uw brief merkt u op dat het beleid sinds het vertrek van de heer Deinum veranderd is met betrekking tot het verkopen van huurwoningen. Dit in niet het geval. WoontBedrijf Regio Noord verkoopt nog steeds niet aan huisjesmelkers.
[Kennelijk, gezien de feiten, echter wel.]
De huurwoningen die WoonBedrijf regio Noord te koop aanbiedt, worden altijd aan particulieren verkocht via Woonaccent Makelaars Friesland. Door een fout in de verkoopprocedure is helaas de situatie ontstaan dat de woning Joubertstraat 1 aan een persoon met een BV is verkocht die de woning vervolgens weer te huur heeft gezet.
[Het heet nu "een fout" te zijn geweest hoewel eerst volgens de Leeuwarder Courant (zie bericht hierboven) een woordvoerder van de corporatie had verklaard "dat de gemeente toestemming had gegeven voor de transactie". Kennelijk krabbelt men nu terug.]
Natuurlijk willen we dergelijke situaties zelf ook niet. Onze makelaar checkt al zoveel mogelijk de potentiële kopers op eigen gebruik. Helemaal voorkomen kunnen we onderverhuur echter niet. Denkt u maar eens aan ouders die een huisje kopen voor hun studerende kinderen en de overbhjvende kamers ook te huren zetten voor andere studenten.
[Hoezo kan onderverhuur niet worden voorkomen? Ten eerste gaat het ook bij de Joubertstraat niet om onderverhuur, maar gewoon om verhuur en bij ouders die voor een studerend kind een huisje kopen, gaat het ook om verhuur met daarbij dan verder in dat pand veelal weer onderverhuur van een of meer kamers opdat pa z'n hypotheek kan betalen...
Verhuur door kopers kan worden voorkomen door in de koopakte een zelfbewoningsclausule op te nemen plus een kettingbeding plus een boetebepaling. Bij overtreding van het verhuurverbod verbeurt de overtreder b.v. 50.000 euro aan de woningcorporatie. Dit is wel meer in koopakten gezet en in zoverre dus niets nieuws.]
Overigens hebben we wel besloten een artikel in onze koopovereenkomst op te nemen m.b.t. het verbieden van onderverhuur. Hierdoor denken wij de professionele onderverhuur te voorkomen.
[De clausule zoals hierboven in het commentaar genoemd, zou hiervoor heel goed dienst kunnen doen.]
Ik hoop u hiermee voldoende toelichting te hebben gegeven op de ontstane situatie omtrent de verkoop van Joubertstraat 1. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u mij bellen op telefoonnummer (058) 23471 71.
Met vriendelijke groet,
Mevrouw H. van Ree
Directeur WoonBedrijf regio Noord
Hierop reageerde Piet van der Wal van PAL/GL in december 2005 weer als volgt:
Verzonden: dinsdag 13 december 2005 16:51
Bijlage: CHF VERKOOPT aan huisjesmelkers.doc; Vragen aan B&W over verkoop aan huisjesmelkers 21-11 -05.doc; Brief Hilde van Ree 1 -12-05.jpg
Onderwerp: FW: Verkoop huurwoning CHF
Van: Piet van der Wal
Verzonden: maandag, december 2005 14:49
Onderwerp: Verkoop huurwoning CHF
Geachte mevr. Van Ree,
In reactie op uw brief van 1 december j.l. het volgende:
• ik begrijp niet waarom het pand Joubertstraat 1 (en nu ook nr. 3, begrijp ik) zonodig verkocht moest worden. Tegen verkoop aan de zittende bewoners hebben we geen principiële bezwaren, maar daar is hier blijkbaar geen sprake van geweest. Jullie zijn er toch in de eerste plaats voor om woonpanden te verhuren en niet om er in te handelen.
[Dat laatste is zeker juist: Een corporatie is geen handelaar in huizen en hoort dat ook niet te worden.]
• ik constateer dat u dus toegeeft in deze kwestie een fout te hebben gemaakt. Een beetje makelaar weet toch wel aan wie hij een huis aanbiedt, zeker als deze persoon een bekende in het onroerend goed wereldje is. Misschien wordt het tijd een betere en onafhankelijker makelaar in te schakelen.
[Dat laatste is in dit geval geen gek idee...]
• Op zich goed dat jullie een ‘anti-onderhuur’-clausule in de verkoopcontracten willen opnemen, hoewel ik me wel afvraag of je dat ooit kan afdwingen. Hoe zit het dan met die ouders die voor hun studerende dochter een huisje kopen en een of meer kamers aan medestudenten zou willen verhuren. Waarom kan de CHF dat in voorkomende gevallen zelf niet (onder)verhuren, daar zijn jullie toch voor?
[T.a.v. studentenhuisvesting heeft hij zeker een punt: Ook dat gedeelte van de verhuurmarkt behoort m.i. tot de verantwoordelijkheid van de woningcorporatie. De vraag hoe je een anti-verhuurclausule kunt afdwingen in een verkoopcontract is in feite een vraag naar de handhaving en de rechtsgeldigheid van datgene wat werd overeengekomen. Ik zou zeggen: Als overtreding ervan wordt geconstateerd, de boete incasseren en bij weigerachtigheid van zo'n verhuurder: Naar de rechter. Van der Wal doet nu net alsof dat een onbegaanbare weg is of dat een anti-verhuurbepaling juridisch geen stand zou houden, maar vertelt er niet bij waarom dat zo zou zijn.]
• Niet ik heb in mijn schriftelijke vragen aan het college van B&W opgemerkt “dat het beleid sinds het vertrek van de heer Deinum veranderd is met betrekking tot het verkopen van huurwoningen”, maar dat stond in de nieuwsbrief van het PEL die ik als bijlage bij de schriftelijke vragen had meegestuurd, omdat het PEL daar de onderhavige kwestie aan de kaak had gesteld.
[Het is leuk dat Hilde van Ree 'hapt' op een opmerking in de PEL-Nieuwsbrief. De kwestie Deinum ligt kennelijk nog steeds erg gevoelig...]
Overigens begrijp ik nog steeds niet waarom de heer Deinum van zijn functie is ontheven, gezien het volste vertrouwen wat de RvC nog in februari 2005 in hem uitsprak, maar dat geldt voor de meeste werknemers van de CHF heb ondertussen wel begrepen. De directeuren van de woonbedrijven heb ik daar verder niet meer over gehoord; spreekverbod?
[Commentaar overbodig... Van der Wal heeft m.i. volkomen gelijk op dit punt.]
• Verder wacht de beantwoording van het college op mijn vragen rustig af.
In afwachting van uw reactie,
met vriendelijke groet,
Piet van der Wal
Fractievoorzitter PAL GroenLinks
UPDATE 31/1/2006:
Op 31/1/2006 stelden B&W het antwoord vast op de raadsvragen van PAL/GroenLinks over deze vreemde woningverkoop. Hieronder volgt de letterlijke tekst:
Aanhangsel nr. 109406
Antwoord van burgemeester en wethouders op schriftelijke vragen als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van het Reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad der gemeente Leeuwarden, ingediend op 22 november 2005.
Inleiding:
De gemeenteraadsfractie van PAL/Groenlinks heeft naar aanleiding van een bericht in de nieuwsbrief van PEL over onderhandse verkoop van een huurwoning aan de Joubertstraat 1 aan de firma Huisvesting Noord-Oost Friesland BV. Deze firma heeft de woning weer te huur aangeboden, maar dan wel met een maandhuur die ca. EUR 100 per maand hoger is dan de oorspronkelijke huur bij Woonbedrijf. Hieronder beantwoorden wij de gestelde vragen. Voor de beantwoording van de vragen hebben wij overleg gevoerd met Woonbedrijf Regio Noord.
Vragen Antwoorden
1. Wilt u bij het Woonbedrijf Regio Noord van de CHF de, in de Nieuwsbrief van PEL geschetste, gang van zaken rond de verkoop van dit pand verifiëren en de resultaten hiervan aan de raad rapporteren?
Wij hebben de gang van zaken rond de verkoop bij Woonbedrijf geverifieerd. De manager van het Woonbedrijf, mevrouw Van Ree, heeft ons meegedeeld dat de verkoop van Joubertstraat 1 aan een particuliere verhuurder een incident betreft (1 woning op ca. 150 verkochte woningen in 2005). Het is beslist geen beleid van Woonbedrijf/CHF om woningen te verkopen aan derden, die er niet zelf gaan wonen maar de woning weer terugbrengen in de verhuur.
Op dit moment onderzoekt Woonbedrijf de juridische mogelijkheden een dergelijke gang van zaken in de toekomst te voorkomen, bijvoorbeeld door het opnemen van een kettingbeding in de verkoopacte. Overigens is de afspraak dat de makelaar die woningen voor Woonbedrijf verkoopt bij het vermoeden dat een potentiële koper niet zelf de woning gaat bewonen, dit meldt aan Woonbedrijf. Een dergelijk vermoeden is voor Woonbedrijf reden niet over te gaan tot verkoop aan de betreffende potentiële koper. Bij de verkoop van de woning aan de Joubertstraat is deze afspraak niet nagekomen.
2. Aannemende dat er een grond van waarheid in dit PEL-bericht zit, hoe oordeelt het college over deze transactie?
Het is een feit dat de woning aan de Joubertstraat aan de firma Huisvesting Noord-Oost Friesland is verkocht. Wij hebben aan Woonbedrijf gemeld dat naar onze mening sociale huurwoningen alleen aan personen verkocht mogen worden, die ook zelf de woning gaan bewonen.
Het kan en mag niet gebeuren dat woningen aan particuliere verhuurders verkocht worden, die dezelfde woning met een hogere huurprijs aanbieden.
Wij vinden het niet wenselijk dat sociale huurwoningen aan andere verhuurders verkocht worden, die de woning in de "vrije huursector" aanbieden.
Ons inziens is dit strijdig met de rol van corporaties in deze stad.
Wanneer corporaties verkopen moet dit ook een maatschappelijk doel dienen, zoals stimulering van het eigen woningbezit van lagere inkomens.
Overigens blijkt uit ons antwoord op de vorige vraag dat ook de manager van Woonbedrijf van mening is dat woningen niet aan particuliere verhuurders verkocht mogen worden.
3. Is het college bereid zonodig met CHF en NWF nadere prestatie-afspraken te ma-ken, die voorkomen dat huurwoningen kunnen worden (door)verkocht aan particuliere verhuurders?
Wij zijn hiertoe indien nodig bereid. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat Woonbedrijf zelf voldoende maatregelen treft om verkoop van sociale huurwoningen aan particuliere verhuurders te verkopen. Woonbedrijf heeft aangegeven dat het een incident betreft en onderzoekt, als gemeld, de juridische mogelijkheden om een dergelijke gang van zaken in de toekomst te voorkomen. Wij zullen ook aan NWF melden dat wij ervan uitgaan dat bij verkoop van sociale huurwoningen de woningen verkocht wordt aan personen die de woning zelf gaan bewonen.
Leeuwarden, 31 januari 2006
Burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
burgemeester.
secretaris.
Einde vragen PAL/GroenLinks plus antwoorden B&W.
Tenslotte: Het is vreemd dat het WoonBedrijf nu nog de mogelijkheden moet onderzoeken om te voorkomen dat een koper van een woning van hen overgaat tot verhuur. Een van hun rechtsvoorgangers, t.w. BWL, had dit al geregeld bij de toenmalige verkoop van hun huurwoningen in de Barent Fockesstraat e.o. Kunnen ze zo overnemen uit die koopaktes. Enige heikele punt is de handhaving. I.t.t. het in die koopakten bepaalde zou de boete bij overtreding niet aan de hypotheekhouder moeten vervallen, maar aan het WoonBedrijf zelf.
Het College noemt verkoop aan verhuurders niet wenselijk en in strijd met de rol van de woningcorporaties in de stad. Aan die uitspraak kunnen we hen houden. Ook wordt de bereidheid uitgesproken desnoods prestatie-afspraken over dit punt te maken met beide corporaties in de stad.
Overigens hadden we aardig goed geschoten in onze Nieuwsbrief met 150 verkochte huurwoningen. Dit blijkt in 2005 inderdaad het aantal te zijn geweest. Gezien de krapte op de sociale huurwoningenmarkt waren dat er 150 teveel...
Helaas blijft er een zwak punt zitten t.a.v. verhuur van die reeds verkochte woningen: Laten we aannemen dat in 149 daarvan eigenaar-bewoners wonen, omdat er in hun koopakten niets staat over verhuur, zouden zij hun woningen op termijn gewoon kunnen gaan verhuren... Door ook te werken met een kettingbeding in toekomstige koopakten, kan dat worden voorkomen.
secretaris PEL