Bezwaarschrift (formeel) + bezwaarschrift (inhoudelijke gronden) tegen splitsingsvergunningen woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland + verweerschrift gemeente Leeuwarden.

Op 27/7/2005 heeft het PEL een formeel bezwaarschrift ingediend bij het College van B. en W. tegen het afgeven van splitsingsvergunningen aan woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland.
Op 19/8/2005 heeft het PEL in verband daarmee haar bezwaar aangevuld met de inhoudelijke gronden; de redenen waarom bezwaar wordt gemaakt.
Hieronder, na de verwijzing naar enige relevante links, volgt de letterlijke tekst van beide brieven plus de tekst van het op 6/10/2005 ontvangen Verweerschrift van de gemeente Leeuwarden.
De hoorzitting van de Adviescommissie voor de Bezwaarschriften is gepland op 11/10/2005.

Relevante links in verband met deze brieven:
Brief d.d. 4/4/2005 met 'zienswijze' PEL op voornemen B. en W. om splitsingsvergunningen te verlenen van NWF.
Reactie B. en W. d.d. 18/6/2005 op 'zienswijze' PEL.
Zie in dat bericht bij UPDATE 18/6/2005.

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl Website: http://verenigingpel.nl
==========================================

Onderwerp:
- Bezwaarschrift (formeel)
inzake verlenen splitsings-
vergunningen voor diverse
woongebouwen van NWF.

Leeuwarden,27/7/2005

hierbij dient de Vereniging P.E.L. een bezwaarschrift in tegen de Besluiten van uw College d.d. 16/6/2005, verzonden d.d. 17/6/2005 en door ons ontvangen d.d. 18/6/2005, die aan de belanghebbende eigenaar woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland werden verzonden, om laatstgenoemden vergunning te verlenen voor splitsing van de volgende wooncomplexen in appartementsrechten:

1. Roptastate 26 t.m. 82 te Leeuwarden.
2. Roptastate 108 t.m. 180 te Leeuwarden.
3. Nieuweburen 124, 124a t.m. e, 126, 126a t.m. e te Leeuwarden.

In totaal 78 huurwoningen (flatwoningen/appartementen)

Ten aanzien van de ontvankelijkheid:

De vereniging PEL is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich blijkens haar statuten ten doel stelt:
Het opkomen voor de belangen van woonconsumenten in de gemeente Leeuwarden, op individueel niveau, buurt/wijk niveau, en op stedelijk niveau en tevens het behartigen van de belangen van mensen met een laag inkomen.

Wij gaven hiervan al jaren blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting woningcorporaties.

De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:

a. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en standpunten, zoals die door de vertegenwoordigers van de vereniging in inspraak- en adviesorganen van de gemeente Leeuwarden verwoord dienen te worden.
b. Te streven naar een geïntegreerd toewijzingsbeleid voor woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse, maatschappelijke status, seksuele voorkeur, ras, geloofs- of politieke overtuiging en eventueel crimineel of psychiatries verleden of verslavingsverleden.
c. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van acties te bestrijden en weg te werken.
d. Het verbeteren van de inkomens- en rechtspositie van mensen met een laag inkomen.
e. Het houden van spreekuren voor mensen uit de in artikel 2 genoemde doelgroepen.
f. Het beïnvloeden van de politieke besluitvorming over de in artikel 2 genoemde aandachtspunten door middel van lobbywerk, inspraak in raadsadviescommissies en persberichten.

Op 4/4/2005 hebben wij u onze 'zienswijze' doen toekomen i.h.k. van de procedure m.b.t. het aanvragen van deze splitsingsvergunningen. Tegelijk met een afschrift van de splitsingsvergunningen hebben wij hierop uw reactie ontvangen.
I.h.k.v. onze eerdere bezwaarprocedure t.a.v. splitsingsvergunningen voor Woonbedrijf Regio Noord hebben wij u reeds onze statuten toegezonden.

De Huisvestingswet geeft geen speciale regeling ten aanzien van bezwaarprocedures tegen splitsingsvergunningen, zodat de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is.
Op grond van artikel 1:2 Awb lid 3 en op grond van onze statuten en feitelijke werkzaamheden zijn wij van mening dat de vereniging P.E.L. als belanghebbende moet worden beschouwd.

In verband met de vakantietijd is dit een formeel bezwaarschrift, ingediend ter behoud van rechten.
Ten aanzien hiervan tenslotte het volgende:

1. Onze inhoudelijke bezwaren tegen het afgeven van splitsingsvergunningen aan NWF zullen wij u zo spoedig mogelijk doen toekomen.
2. Ook vanwege de vakantie ontbreekt onder deze brief de handtekening van de voorzitter.
Wij zullen u tevens daarom zo spoedig mogelijk een akkoordverklaring toezenden van de voorzitter van de vereniging m.b.t. de inhoud van dit formele bezwaarschrift.

                                 Hoogachtend,

                                        
                                 (Secretaris)

Inhoudelijke gronden bij bovenstaand bezwaarschrift:

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl Website: http://verenigingpel.nl
============================================

Onderwerp:
- Nadere inhoudelijke gronden
inzake het ingediende
Bezwaarschrift (formeel)
m.b.t. het verlenen van
splitsingsvergunningen
voor diverse woongebouwen
van NWF.

Leeuwarden,19/8/2005

op 27/7/2005 hebben wij een formeel bezwaarschrift ter behoud van rechten ingediend tegen de Besluiten van uw College d.d. 16/6/2005, verzonden d.d. 17/6/2005 en door ons ontvangen d.d. 18/6/2005, die aan de belanghebbende eigenaar woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland werden verzonden, om laatstgenoemden vergunning te verlenen voor splitsing van de volgende wooncomplexen in appartementsrechten:

1. Roptastate 26 t.m. 82 te Leeuwarden.
2. Roptastate 108 t.m. 180 te Leeuwarden.
3. Nieuweburen 124, 124a t.m. e, 126, 126a t.m. e te Leeuwarden.

In totaal 78 huurwoningen (flatwoningen/appartementen) met een minimale leegstand.

Op 2/8/2005 hebben wij u nagezonden: De akkoordverklaring van de voorzitter van de vereniging P.E.L., dhr. P. van der Galiën, met de indiening en de inhoud van bovenbedoeld formeel bezwaarschrift, ingediend door dhr. J. Bakker, secretaris van de vereniging.
Dit, omdat volgens artikel 13 lid f van onze statuten, voorzitter en secretaris de vereniging in en buiten rechte vertegenwoordigen.

In ons formele bezwaarschrift van 27/7/2005 is gemeld, dat wij u zo spoedig mogelijk de inhoudelijke gronden zullen doen toekomen van ons bezwaarschrift.
De redenen waarom wij bezwaar maken luiden als volgt:

Inleiding:

De reden dat splitsingsvergunningen worden aangevraagd, is gelegen in artikel 2.1.2 van de Huisvestingsverordening, zoals deze voor het laatst werd gewijzigd bij Raadsbesluit van 17/11/2003.

Artikel 2.1.4 somt vervolgens de gronden op die kunnen leiden tot het weigeren van de splitsingsvergunning.

Bij de beoordeling van de vraag of het College de gevraagde vergunningen moeten geven of weigeren, zijn naar onze mening met name twee van de opgesomde gronden bij de wooncomplexen waarop de aanvragen betrekking hebben, de belangrijkste:

1. Artikel 2.1.4 lid 1 sub c:
"Burgemeester en Wethouders kunnen een splitsingsvergunning weigeren indien:
c. het belang dat de aanvrager bij de splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of de in een gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, opgenomen woonruimten betrokken."

2. Artikel 2.1.4 lid 4:
"burgemeester en wethouders kunnen eveneens een splitsingsvergunning weigeren wanneer de huurprijs van een of meer der woonruimten het bedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Huursubsidiewet, niet te boven gaat."

Inzake de afweging zoals bedoeld in artikel 2.1.4 lid 1 sub c:

Het gaat hier om het belang dat de aanvrager heeft bij de splitsing, afgewogen tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad *voorzover die voor verhuur bestemd is*. Met de nadruk op het laatste.
Dit belang wordt echter door het College niet afgewogen, maar in plaats daarvan toetsen B. en W. de splitsingsaanvragen aan zowel het Rijksbeleid als aan het eigen beleid. De belangenafweging wordt op die wijze: Spoort het afgeven van splitsingsvergunningen met ons beleid en met het rijksbeleid? Op deze wijze ontstaat een geheel andere afweging dan waarin sprake is in bovenbedoeld artikel.
Wij maken dit op uit de gemeentelijke reactie op onze eerder ingediende 'zienswijzen' inzake de vraag of het College de gevraagde vergunningen wel of niet zou moeten afgeven.

Het beleid waarop de gemeente zich beroept stelt, (Woonplan 2004) dat er keuzevrijheid moet zijn voor consumenten t.a.v. woonruimte op wijkniveau, hiermee suggererend, dat die keuzevrijheid er nu niet is.

In het concrete geval zoals hier aan de orde, gaat het om de keuzevrijheid van woonconsumenten om een appartement te kopen of te huren, waarbij het College kennelijk van mening is, dat die keuzevrijheid op wijkniveau te beperkt is t.a.v. koopappartementen in sommige wijken.

Vertaald naar de thans verleende splitsingsvergunningen en de lokatie betekent deze stelling: Er zijn te weinig koopappartementen in Camminghaburen en in de binnenstad en (impliciet) tevens dat daar 'teveel' huurappartementen zouden zijn.

De grootste makelaarswebsite 'funda' gaf aan op 14/8/2005:

Aantal appartementen in de bestaande bouw (dus uitgezonderd de geplande en deels in uitvoering zijnde nieuwbouw) te koop met een vraagprijs tot 150.000 euro:

Hele stad: 86 stuks.
Wijk Binnenstad: 15 stuks.
Wijk Camminghaburen: 8 stuks.

Er worden voortdurend appartementen verkocht, maar pakweg pas na ongeveer 2 tot 3 maanden en er komt ook geregeld weer nieuw aanbod bij.

Door het verkopen van huurappartementen uit de bestaande voorraad neemt de keuzevrijheid voor kopers die iets zoeken in dit marktsegment toe, maar de keuzevrijheid voor huurders neemt af. O.i. kan iemand die in staat is te kopen tot een bepaalde prijsklasse ook huren, maar een huurder die is aangewezen op de sociale huurwoningvoorraad kan lang niet altijd kopen. Anders gezegd: De koper heeft al meer keuzevrijheid dan veel huurders.

De redenering die het College in haar reactie op onze 'zienswijze' aanvoert, nl. : "Met de verkoop van deze woningen kan de vraag bediend worden van andere woonconsumenten, die graag willen kopen maar financieel niet in staat zijn een nieuwbouw- woning of een duurdere bestaande woning aan te schaffen" faalt, gezien de prijzen die de corporaties vragen voor hun te koop aangeboden appartementen, bv. 125.000 euro k.k. is (bv. 10% k.k. totaal) 137.000 euro te financieren.
Zonder eigen geld is dat vaak een brug te ver. Velen zullen aangewezen blijven op de huurmarkt.
De afweging hoort echter niet te zijn: Het belang van de aanvrager versus "wij willen de koper meer keuzevrijheid geven" maar het belang van de aanvrager versus het belang van behoud van de huurwoningvoorraad.

Inzake de keuzevrijheid van de huurder en de vraag of de huurwoningvoorraad deze vraag goed kan bedienen, een o.i. relevante vraag bij de afweging, het volgende:

Als bijlage is bijgevoegd het hoofdstuk "Woonruimteverdeling" uit het Jaarverslag 2004 van Nieuw Wonen Friesland. Hierin wordt o.a. uitgelegd dat niet de periode tussen registratie als woningzoekende en woningtoewijzing de zoekduur (wachttijd) bepaalt, maar de periode vanaf de eerste reactie op een woning tot het moment dat een woning wordt toegewezen.
Anders gezegd: Er wordt gekeken naar hoe lang een 'actieve' woningzoekende er gemiddeld over doet voordat hij/zij een woning van NWF krijgt toegewezen. Uit blz. 24 van hun Jaarverslag blijkt dat het aantal inschrijvingen bij hen in 2004 10.581 huishoudens was en het aantal actief reagerende woningzoekende huishoudens 5.725. Van hen reageerden weer 4.745 huishoudens meer dan een maal op een woningaanbod van NWF in de Leeuwarder Courant of op internet, gemiddeld 12,4 maal per jaar, dus gemiddeld iets meer dan elke maand. Wij zouden hen toch wel serieuze woningzoekenden willen noemen. Het gemiddeld aantal reacties op een aangeboden woning (blz. 25) steeg van 39,0 in 2003, via 44,1 in 2004 tot 101,6 in 2005. Wij beschouwen dit als een indicatie voor een toenemende druk op de huurwoningmarkt.
Nieuw Wonen Friesland beschikte in 2004 over een totaal van 8170 eigen huurwoningen (bron: Kerncijfers Jaarbericht 2004 NWF) Op blz. 24 van het Jaarverslag 2004 wordt gesteld dat er in totaal 897 (701 + 181 + 15) woningen werden aangeboden in de periode maart t.m. december 2004 waarop dan weer 5.725 woningzoekenden reageerden, wat dan gemiddeld 6,38 huishoudens betekent per aangeboden woning. Op blz. 23 van het Jaarverslag is gesteld, dat de gemiddelde zoekduur 23,3 maanden is, dus een kleine twee jaar.
Als kopers die serieus op zoek gaan naar een koopappartement met een prijs tot 150.000 euro er ook zowat twee jaar over zouden doen om iets geschikts te vinden zouden we het College kunnen volgen in haar redenering dat er meer goedkopere koopappartementen op de markt moeten komen, "waarnaar ook vraag is in Leeuwarden", middels verkoop van huurappartementen. Maar aangezien dit nu bij lange na niet het geval is en aangezien in 2004 de gemiddelde zoekduur voor een huurwoning bij NWF volgens eigen opgave 23,3 maanden was, verwerpen wij die redenering als onjuist: "Er is namelijk druk op de koopmarkt, maar ditzelfde geldt ook voor de huurmarkt", om een uitspraak van het College in haar reactie op onze zienswijze te parafraseren.

Een ander argument van het College is, dat de opbrengsten van de verkoop de corporaties mogelijkheden bieden om nieuwe huurwoningen te bouwen. Dit argument verdient serieuze aandacht omdat op het eerste gezicht het belang van de aanvrager en het belang van het behoud van de huurwoningvoorraad hiermee gediend lijken te zijn ofwel:
Een win/win situatie die de afgifte van splitsingsvergunningen rechtvaardigt?

Maar bij nadere beschouwing rijzen toch vragen zoals:

Het artikel komt er op neer dat woningen die corporaties in eigendom hebben, slechts voor de oorspronkelijke bouwkosten in de boeken staan en vervolgens in 50 jaar worden afgeschreven. Waardering op bedrijfswaarde (geen afschrijvingen meer maar toekomstige inkomsten verrekenen met toekomstige kosten), wat sinds 2004 wordt geadviseerd door de Raad voor de Jaarverslaglegging leidt al tot een iets minder onrealistische waardering van het bezit, terwijl benchmarkorganisatie Aedex uitgaat van marktwaarde in verhuurde staat, ooit door de Hoge Raad ten tijde van de v.m. vermogensbelasting, vastgesteld op 60 procent van de vrije verkoopwaarde.
De gemiddelde marktwaarde per woning zou dan komen op 85.000 euro. Het artikel werpt ook een ander licht op het geklaag over 'onrendabele toppen' bij het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen. Indien een corporatie een deel van haar winst, vooral bestaande uit alle 'kale' huurinkomsten minus alle kosten (lonen, onderhoud woningen, bedrijfsgebouw ed.) zou benutten voor het betalen van rente en aflossing op een of meer af te sluiten hypotheken op haar bezit, voorzichtig gewaardeerd op 60 procent van de marktwaarde, kunnen er o.i. ook wel de nodige 'onrendabele toppen' worden weggewerkt bij nieuwe sociale huurwoningen, in plaats van uitverkoop te houden van huurappartementen.

c. Het eigen vermogen van 25.506.000 euro wat NWF per ultimo 2004 had (bron: Kerncijfers Jaarbericht 2004 NWF) zou geen enkele mogelijkheid bieden om een aantal onrendabele toppen te financieren van nieuwbouw huurwoningen?

d. In welke prijsklasse heeft NWF tot nu toe nieuwe huurwoningen gebouwd en zijn deze betaalbaar voor huurders die in aanmerking komen voor huursubsidie?
Een voorbeeld: Op 18/8/2003 werden 56 woningen van NWF opgeleverd aan de Moezel in Zuiderburen. Daarbij zaten 20 huurwoningen. M.b.v. de 36 koopwoningen was de aanvangshuur van de huurwoningen omlaag gebracht tot 480-530 euro. Het ging om eengezinswoningen.

De aftoppingsgrens voor huursubsidie voor een huishouden van 3 of meer personen was toen 486,30 euro en voor een 1- en 2-persoonshuishouden 453,77 euro. Alleen de woning of woningen onder de 486,30 euro huur waren dus zonder nadere 'passendheidstoets' toegankelijk voor gezinnen die huursubsidie nodig hadden. Als NWF blijft doorgaan op kleine schaal nieuwe huurwoningen te bouwen op de wijze zoals in de Moezel, dus rondom de aftoppingsgrens voor gezinnen 'zwevend' in plaats van daar beneden, zet dit afgemeten tegen de aantallen woningen die NWF in het verleden al verkocht, weinig zoden aan de dijk. Hun plannen t.a.v. Zuiderburen, bv. 18 'Parkrandwoningen' te huur in het 'middensegment' plus 43 geschakelde 'grondgebonden' huurwoningen nabij de 'staande mastroute' of Eeburg (Vrijheidswijk zuid-west) met 53 huurappartementen ('tuinblok') boven de aftoppingsgrens stemmen niet optimistisch.

Een punt dat wij in onze 'zienswijze' hadden aangevoerd, maar waarop het College in haar reactie niet inging, waarop wij moeten aannemen dat dit gegeven in haar afweging niet is meegenomen of irrelevant werd gevonden, is het volgende:

Zoals bekend, werkt college-corporatie CHF in sommige gevallen met hun concept "Keuzewoning", waarbij zij na verkoop het eerste recht op terugkoop hebben. Op die wijze denken zij bij een in hun ogen te krappe huurwoningmarkt, weer huurwoningen toe te kunnen voegen. Daar CHF echter daarbij geheel afhankelijk is van de vraag of de koper überhaupt wel wil verkopen en zo ja, wanneer dan wel, vinden wij hun redenering niet erg steekhoudend, maar dit terzijde.

Uit de door u ter inzake gelegde stukken hebben wij niet kunnen opmaken dat NWF voornemens is een vergelijkbaar concept te gaan hanteren t.a.v. de flats waarvoor zij nu een splitsingsvergunning vragen. Dit betekent dan: Verkocht is verkocht en geen eerste recht op terugkoop door NWF. Daarmee verdwijnen deze woningen voorgoed uit het huurwoningenbestand van deze woningcorporatie.

Wel maken wij uit de ter inzage gelegde concept-Akte van Splitsing, bedoeld als model voor alle Verenigingen van Eigenaars die van rechtswege na splitsing ontstaan, het volgende op:

Artikel 24 geeft de appartementseigenaar het recht zijn privé- gedeelte in gebruik te geven aan derden. Hierbij wordt in het concept nog de keuze gegeven (zie alternatieve bepaling artikel 24) dit al dan niet afhankelijk te stellen van toestemming van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars.
Dit betekent in de praktijk dat een koper zijn appartement mag verhuren. De in artikel 24 lid 1 verplicht gestelde verklaring van de huurder (gebruiker) dat hij de bepalingen van het Reglement plus eventueel HHR plus eventuele regels als bedoeld in art. 5:128 BW zal naleven is een standaard-bepaling uit het Model-Reglement van de gezamenlijke notarissen, die echter in de praktijk vaak niet wordt nagekomen, mede door laksheid van de Bestuurder(s).

Artikel 17 lid 1 stelt weliswaar: "Het privé-gedeelte mag door de eigenaar en/of gebruiker niet worden gebruikt voor commerci‰le doeleinden (waaronder wordt begrepen kamerverhuur)", maar dit betekent slechts dat de koper zijn appartement niet per kamer mag verhuren of een bedrijfje in zijn flat mag beginnen, maar nog steeds wel zijn flat als *zelfstandige* woning mag verhuren.

Dit betekent dat ieder zichzelf 'belegger' noemende particulier of rechtspersoon door NWF te koop aangeboden appartementen (bv. als de huurder verhuist) kan opkopen en vervolgens kan gaan verhuren.
Gevolg daarvan is, dat corporatie-huurwoningen uit de huurmarkt verdwijnen maar vervolgens weer in de huurmarkt verschijnen als particuliere huurwoningen. Deze mogelijkheid is o.i. niet theoretisch bij de huidige krapte op de woningmarkt.

[N.B.: Voorbeeld waarbij particuliere verhuurders kennelijk beter zien hoe krap de huidige huurmarkt is dan de corporaties: Zie bijlage met LC-bericht van dinsdag 21/6/2005:
Zesenveertig nieuwbouwappartementjes voor de huurmarkt, door projectontwikkelaar BAM te bouwen op het terrein van machinefabriek Douna Achter de Hoven, worden door BAM aangeboden aan de woningcorporaties. Zij hebben echter geen belangstelling, makelaars en particuliere verhuurders echter wel.
Indien met de verhuur geen 'rendement' zou zijn te behalen wegens een ruime huurappartementenmarkt, zouden zij o.i. niet hebben gekocht.]

Dergelijke mogelijkheid in feite bieden beschouwen we als zeer ongewenst voor de volkshuisvesting in Leeuwarden en het is tevens o.i. ongewenst voor een Vereniging van Eigenaars indien daarvan te veel commerci‰le particuliere verhuurders van rechtswege lid zijn.
Bovenstaand argument vinden we ook valide, als momenteel de lokale huurwoningmarkt zo ruim zou zijn dat er geen bezwaar zou hoeven te bestaan tegen verkoop van enkele flatcomplexen.

Het Besluit Beheer Sociale Huursector waar o.a. in staat dat corporaties besluiten tot verkoop aan personen die niet zelf in de woning gaan wonen of besluiten tot verkoop aan rechtspersonen moeten melden aan de Minister, biedt hiertegen geen soelaas omdat de eerste koper eerst daadwerkelijk het appartement kan betrekken en na bv. een jaartje kan besluiten iets anders te kopen en zijn pas gekochte appartement te verhuren.
Of anders: De koper suggereert slechts dat hij koopt voor zelfbewoning, maar gaat meteen na de aankoop over tot verhuur.

Het hierboven geschetste 'verhuur-gat' is alleen te dichten door:

a. In de Akten van Splitsing op te nemen dat de woningen uitsluitend voor zelfbewoning bestemd zijn en dat in gebruikgevingen (bv. verhuur) aan derden niet zijn toegestaan. Op zich lijkt dit niet geheel 'waterdicht' gezien Artikel 120 lid 1 Boek 5 BW. waarvan ons niet geheel duidelijk is of het daarbij gaat om een bepaling van dwingend recht of regelend recht.

b. In de koopakte een bepaling op te nemen dat de koper het gekochte uitsluitend voor zelfbewoning mag gebruiken, waarbij tevens een boetebepaling wordt opgenomen voor een flink bedrag plus een kettingbeding, zodat de bepaling tevens in de koopakten van opvolgende kopers wordt opgenomen.

Andere opmerking inzake de concept-Akte van Splitsing betreft artikel 41 lid 1, waaruit blijkt, dat het bestuur berust bij een of meer bestuurders "die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd".
De Bestuurder, vroeger aangeduid met 'Administrateur' is in feite de belangrijkste man/vrouw. Daar bij de start van de Vereniging van Eigenaars alle appartementen minus de eerste verkochte flat nog in eigendom zijn van NWF, weten wij wel wie in feite 'de macht' heeft. Corporaties zien dit simpelweg als een commerciële nevenactiviteit, vergelijkbaar met het voeren van beheer over huurwoningen van derden. Weliswaar stelt het Reglement in art. 41 lid 1 dat de Bestuurder of Bestuurders door de vergadering van eigenaars wordt benoemd, maar gezien de grote meerderheid die de corporatie heeft bij aanvang van de verkoop van de appartementen, is het duidelijk wat de uitkomst zal zijn.

Niet meer eigenaar willen zijn, de lasten voor het buitenonderhoud afschuiven op de nieuwbakken kopers maar wel de baas willen blijven, is in feite waar beide corporaties mee bezig zijn als ze complexen flatwoningen in appartementsrechten splitsen. Het verschil met een particulier flatblok waar een commerciële verhuurder meer dan de helft van de flats uitpondt is zo wel erg klein geworden.

Ihkv het belang van behoud van de huurwoningvoorraad versus het belang van de aanvrager van de splitsingsvergunningen willen we ook ingaan op argumenten van het College die niet in de reactie van het College op onze 'zienswijze' zijn vermeld, maar die wel zijn genoemd in een reactie op vragen die de Socialistische Partij op 5/4/2005 had gesteld n.a.v. het verlenen van de splitsingsvergunningen waar het hier om gaat.
Redactioneel: Eerst de vragen van de SP, daarna de reactie van het College van 6/6/2005, daarna ons commentaar op de reactie van het College.

Uit de Inleiding bij de reactie van het College op de schriftelijke vragen:

"Verkoop van huurwoningen is wel onderwerp voor prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Wij doorlopen op dit moment met zowel NWF als CHF een traject om te komen tot prestatieafspraken. Wat betreft het verzoek van NWF voor het verlenen van splitsingsvergunningen voor in totaal 331 flatwoningen, kunnen wij u melden dat na overleg de aanvraag voor een aantal complexen is ingetrokken. Het verzoek betreft nu nog 109 woningen. Overigens betekent het toekennen van een splitsingsvergunning niet dat per direct alle flatwoningen verkocht worden. De huidige huurders krijgen de mogelijkheid te kopen en woningen die in eerste instantie niet verkocht worden, worden te koop aangeboden."

Onze reactie: Kennelijk worden leegkomende woningen niet aangeboden als 'keuzewoning', het concept waar collega-corporatie CHF soms mee werkt. Is in dat concept er nog een kans dat een woningzoekende die bovenaan de wachtlijst staat en die woning wil huren, de woning gaat huren en daarmee althans voorlopig er voor zorgt dat de woning in de huurmarkt blijft, bij NWF is daarvan geen sprake: De lege woning staat te koop en is niet meer te huur.

Vraag 1 SP: "Is het college het met de SP eens dat de wachttijden voor een huurwoning in Leeuwarden erg lang zijn? (minimaal 12 maanden)"

Antwoord College: "Uw constatering dat woningzoekenden minimaal 12 maanden moeten wachten, wordt niet gestaafd door bij ons bekende gegevens. Uit de registraties van corporaties blijkt een groot verschil in wachttijden ofwel zoekduur. Beide corporaties hanteren op dit moment het begrip zoekduur. De zoekduur wordt opgebouwd vanaf de datum waarop voor het eerst op een woning gereageerd wordt. Bij NWF was de gemiddelde zoekduur voor een woning in 2004 23,3 maanden. Daarbij speelt mee dat mensen die in het oude woonruimteverdeelsysteem al als woningzoekende geregistreerd stonden een bonuszoekduur hebben gekregen. Bij Woonbedrijf was er in 2004 sprake van een gemiddelde zoekduur van ca. 32 weken. Er is dus geen eenduidig beeld te schetsen van de wachttijden voor een woning."

Onze reactie: Ons is bekend dat de corporaties dit verschil hebben trachten te verklaren door te wijzen op grote verschillen tussen hun woningbestanden qua huurprijzen en typen woningen. Beide corporaties zijn ontstaan na diverse fusies en elk hebben zij woningen in alle typen, maten, soorten en prijsklassen. Ook hebben beide corporaties behoudens enige details, een min of meer vergelijkbaar woonruimteverdelingssysteem. CHF noch het daaronder vallende Woonbedrijf Regio Noord hebben middels het Jaarverslag 2004 ook maar enig cijfer gepubliceerd m.b.t. aantal woningzoekenden of zoekduur.

Via hun website worden alleen toewijzingslijstjes gepubliceerd met zulke onwaarschijnlijk korte zoekduren bij toegewezen woningen, dat het lijkt alsof CHF alleen die cijfers publiceert die een gunstig beeld geven van de woningmarkt. Wij worden in dat vermoeden gesterkt door een uitspraak van de regio-manager van CHF naar aanleiding van een vraag van onze kant over het aantal woningzoekenden.
Reactie was, dat die cijfers behoren tot "de kerncijfers t.b.v. onze strategische bedrijfsvoering" of woorden van gelijke strekking en derhalve niet werden vrijgegeven.

Het College tracht m.b.t. NWF de gemiddelde zoekduur te relativeren door het begrip 'bonuszoekduur' te introduceren.
Deze term is misleidend: Per 1/3/2004 vond een conversie plaats van de Centrale Registratie Woningzoekenden, waarvan op dat moment NWF nog de enige deelnemer was, naar het nieuwe verdeelsysteem van NWF. Uit een brief van januari 2004 aan de toen ingeschreven woningzoekenden (zie bijlage):
"Omdat u nu al staat ingeschreven als woningzoekende, wordt uw zoekduur bepaald door uw huidige inschrijfdatum. Wij gaan terug tot 1 januari 2001; heeft u zich daarvoor laten inschrijven dan krijgt u die datum mee."
Met andere woorden: Degenen die al voor 1/1/2001 waren ingeschreven en ook tevergeefs reageerden (ook in de CRWL kon men de inschrijving, toen gelijk aan wachttijd of woonduur verliezen) raakten juist een stuk opgebouwde wachttijd kwijt en doorstromers die het toen van hun woonduur moesten hebben werden ook vertaald naar een wachttijd die maximaal 3 jaar en 2 maanden kon bedragen. Kortom: Het gaat niet om fictieve wachttijd als cadeautje voor mensen die al voor 1/3/2004 waren ingeschreven, maar om echte wachttijd. En die zou niet mee mogen tellen?

Vervolg antwoord college op vraag 1 van de SP:

"Wij kunnen geen uitspraak doen over het al dan niet acceptabel zijn van wachttijden, zoals u van ons hebt gevraagd.
Wachttijden vari‰ren per woningmarktgebied, vergeleken met andere delen van Nederland hebben woningzoekenden in Leeuwarden snel een andere woning. In Leeuwarden is er tussen de corporaties onderling al een groot verschil in zoekduur (zie hiervoor). Wachttijden geven een indicatie van de gevoelde druk op de huurmarkt, maar enige nuancering is ons inziens nodig. Ook de acceptatiegraad geeft inzicht in de druk op de huurmarkt. NWF heeft cijfers over 2004 beschikbaar waaruit blijkt dat in de periode tussen 1 maart en 31 december 2004 een vrijkomende huurwoning gemiddeld 2,3 keer is aangeboden. Er wordt dus vaak geweigerd. Wij concluderen daaruit dat de vraag op de huurmarkt in belangrijke mate een kwaliteitsvraag is, die niet altijd in de bestaande voorraad gerealiseerd kan worden."

Onze reactie: Ten eerste is het eenzijdig om de Leeuwarder situatie te vergelijken met gebieden in het land waar men veel langer moet wachten. Voor hetzelfde geld zouden wij Leeuwarden kunnen vergelijken met een dorpje in oost-Groningen waar elke nieuwe inwoner zo een leegstaande huurwoning kan betrekken. Zo'n vergelijking zou even unfair zijn. We hebben te maken met de leeuwarder situatie zoals die was, is en wellicht wordt en verder nergens anders mee.

Het College interpreteert het aantal weigeringen als een kwaliteitsvraag die niet altijd in de bestaande voorraad gerealiseerd kan worden. Anders gezegd: Een vraag naar kwaliteit van de woning zelf.
Makelaars stellen wel: "Wat is het belangrijkste gegeven bij een woning?" Antwoord: "Ten eerste de lokatie, ten tweede de lokatie en tenslotte de lokatie."
Het begrip 'lokatie' is breed: Het gaat om de woonomgeving, het woonklimaat, de leefomgeving, de sfeer in 'de buurt' enz. Uiteraard speelt ook de woning zelf een rol, maar precies dezelfde woning, maar op een andere lokatie kan qua acceptatiegraad een enorm verschil uitmaken.

Onze interpretatie is, dat woningzoekenden veelal met zorg in de eerste plaats de lokatie uitzoeken. Een verkeerde keuze is een keuze waar men spijt van krijgt en die betekent: Wachttijd weg; overnieuw beginnen. Om niet te spreken van de verhuis- en inrichtingskosten.

Overigens is het spijtig dat NWF in haar Jaarverslag 2004 geen leegstandspercentages geeft van haar huurwoningbestand. Onze indruk uit visuele waarneming is, dat deze momenteel erg laag zijn.

Vraag 2 SP: "Met de Raad zijn afspraken gemaakt over de minimale hoeveelheid (betaalbare) huurwoningen in de gemeente. Komt door het eventueel toekennen van de splitsingsvergunning de woningmarkt voor huurders niet nog meer onder druk te staan."

Antwoord College:

Onze reactie: Verkoop van huurwoningen is inderdaad geen item geweest bij bovenbedoelde discussie.
Eigenlijk ten onrechte: Hoe men het ook wendt of keert: Verkoop van corporatiewoningen vermindert hun bestand huurwoningen.

Dit is des te erger als dit een sociale huurwoning betreft. Verder schermt het College met een door de Raad aangenomen motie waarin werd gesteld dat de sloop van sociale huurwoningen werd gecompenseerd door de nieuwbouw in de sociale huursector. Die raadsmotie van 21/6/2004 ging uit van:
"uitgangspunt van beleid is dat 10% van de NETTOproductie uit sociale huurwoningen bestaat en 5% van de NETTOproductie uit goedkope koop."
Netto betekent bij ons: Nieuwbouw minus sloop moet 10% zijn van de totale woningproductie. Rond die aangenomen motie waar het College het niet mee eens was, ontwikkelde zich een hele discussie en vervolgens ging op 20/12/2004 de Raad weer door de bocht en werd aangenomen dat BRUTO 10% van de woningproductie uit sociale huurwoningen moest bestaan en 5% BRUTO uit goedkope koopwoningen.
M.a.w.: Ga je sociale huurwoningen slopen, zoals men in de Vrijheidswijk noordzijde wil (deel van de espels) dan krijg je al snel NETTO minder sociale huurwoningen.
Hieronder verstaat de gemeente:
Huurwoningen tot de aftoppingsgrens voor gezinnen, is tot 1/7/2005 499 euro. Kleine huishoudens hebben hier niets aan als ze huursubsidie nodig hebben: Hun aftoppingsgrens IHS is namelijk 466 euro.
Met goedkope koopwoningen bedoelt men: Nieuwbouw tot 120.000 euro.

Conclusie: Het College vertelt op het punt van de Raadsmotie niet het hele verhaal. In de hier bedoelde prestatieafspraak staat, dat CHF in 2005 t.m. 2007 300 sociale huurwoningen realiseert "ter vervanging van sloop en verkoop van sociale huurwoningen"....
M.a.w.: De huurwoningmarkt blijft even krap. Kijken we wat nader, dan blijkt het maar over deze drie jaar om concrete plannen te gaan voor 155 woningen. En als verder gekeken wordt bij 2005 dan gaat het om 42 woningen en van die 42 woningen gaat het bij 40 daarvan om bijzondere projecten... Resteren voor 2005 2 woningen...
Voor 2006 gaat het o.a. om 42 woningen Fruitstraat die echter alleen voor ouderen worden bestemd en waarvoor een flatblokje met koopflats weer wordt gesloopt...
Als klap op de vuurpijl kunnen we lezen: "De door CHF gerealiseerde sociale huurwoningen blijven minimaal 10 jaar beschikbaar als sociale huurwoning tenzij marktomstandigheden (leegstand) of de kwaliteit van het leefmilieu aanleiding geven deze afspraak te heroverwegen. Heroverweging is onderwerp van bestuurlijk overleg."
M.a.w.: Tijdelijke sociale huurwoningen... Conclusie: Wij zijn niet onder de indruk van dit convenant.

Vervolg antwoord College: "Wij realiseren ons dat door verkoop van huurwoningen de omvang van de beschikbare huurvoorraad afneemt en minder woningen voor verhuur beschikbaar komen. Aan de andere kant komen door verkoop van huurwoningen goedkopere koopwoningen op de markt, waarnaar ook vraag is in Leeuwarden. Met de verkoop van deze woningen kan de vraag bediend worden van andere woonconsumenten, die graag willen kopen maar financieel niet in staat zijn een nieuwbouwwoning of een duurdere bestaande woning aan te schaffen. Overigens bieden de opbrengsten van de verkoop de corporaties mogelijkheden om nieuwe huurwoningen te bouwen.
De bouw van nieuwe huurwoningen, die inspelen op de veranderende samenstelling en wensen van de doelgroep, is onderdeel van de prestatieafspraken die wij met de corporaties maken."

Onze reactie: Dit antwoord is identiek aan de reactie op onze 'zienswijze'. Zie verder het voorgaande m.b.t. dit punt.

"Bent u met ons van mening dat de afspraken die met de raad gemaakt zijn over aantallen betaalbare huurwoningen onhaalbaar worden als er steeds weer splitsingsvergunningen worden afgegeven?"

Antwoord College: "Zie ons antwoord op vraag 2."

Onze reactie: De afspraken die in juni 2004 met de Raad zijn gemaakt door het College, zijn evenzovrolijk vervallen in december 2004 toen een raadsmeerderheid akkoord ging met de wijziging die het College hierin wilde aanbrengen. (Zie hierboven)
Ook al zou de op 21/6/2004 aangenomen raadsmotie onverkort worden uitgevoerd geldt o.i.:
Geeft men splitsingsvergunningen af voor grote aantallen flatwoningen, zoals al aan CHF is gedaan, dan verdwijnen die woningen langzamerhand wel uit het bestand sociale huurwoningen. Met de beste wil van de wereld valt qua nieuwe sociale huurwoningen niet op te bouwen tegen de optelsom van sloop van woningen en onttrekkingen aan de huurwoningmarkt door verkoop van laagbouw en voorgenomen verkoop van huurappartementen.
Wij vernamen bv. dat thans beide corporaties alle nog in Bilgaard resterende laagbouw huurwoningen in de verkoop doen. Ons bezwaar tegen de voorgenomen verkoop van de 78 huurappartementen dient in deze bredere context beschouwd te worden.

Vraag 4 SP: "Welk belang telt voor u zwaarder bij het al dan niet toekennen van een splitsingsvergunning? Het financiele belang van de woningcorporatie of het belang van de burgers in Leeuwarden die graag een huurwoning willen betrekken?"

Antwoord College: "Wat ons betreft gaat het bij het verlenen van splitsingsvergunningen niet om het door u veronderstelde tegenstrijdige financiële belang van de corporaties of het belang van (toekomstige) huurders. Huurders zijn ook gebaat bij corporaties met een gezonde financiële basis, die in staat zijn de kwaliteit van hun bezit op een goed niveau te houden en te investeren in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Ook de woonwensen van de zogenoemde doelgroepen van beleid veranderen onder andere vanwege de vergrijzing. Wij verwachten van corporaties dat zij hun bezit aanpassen aan de wensen en behoeften van de doelgroep, hetzij door verbetering hetzij door nieuwbouw. Corporaties zullen zelf de investeringen moeten dragen en verkoop is een middel om geld te genereren."

Onze reactie: Als het College zo begaan is met 'de vergrijzing' zou ze niet moeten toestaan dat m.n. appartementen met lift worden verkocht. De meeste ouderen willen niet kopen, maar huren. Bovendien moet men niet doen alsof woningaanpassing van appartementen enorme investeringen vraagt. De meeste ouderen zijn niet gehandicapt. Zoals professor Thomsen van de TU-Delft op onze avond over wonen en armoede op 21/4 jl. al aangaf, zijn verhalen over noodzakelijke grote aanpassingen een grote hype.
Veelal volstaat o.i.: Drempels eruit, wat handgrepen in douche, toilet en keuken. een verhoogde toiletpot en een abo op bv. de kabelalarmering. Voor de rest verwijzen we naar onze eerdere opmerkingen t.a.v. de z.g. financiële noodzaak om tot verkoop over te gaan.

Vervolg antwoord College: "Overigens heeft de corporatie niet alleen financieel belang op korte termijn, op langere termijn speelt het belang van een gedifferentieerde opbouw van het bezit. NWF heeft aangegeven dat haar bezit eenzijdig is samengesteld en voor een belangrijk deel bestaat uit flatwoningen met een kwetsbare positie op de huurmarkt.
NWF wil meer differentiatie in haar bezit aanbrengen en vervangt woningen die verkocht worden in principe door nieuwbouw.
Uitgangspunt van NWF is dat haar bezit in Leeuwarden in de toekomst een vergelijkbare omvang heeft als op dit moment (ca. 8.300 woningen). Wij maken met NWF prestatieafspraken over de gewenste nieuwbouw voor de doelgroep."

Onze reactie: "Met een gedifferentieerde opbouw van bezit" wordt bedoeld: Een gedifferentieerde bevolkingsopbouw of eigenlijk: Gewoon meer gezinnen en minder alleenstaanden en 'onvolledige' gezinnen. (Beleidmakers-jargon voor eenoudergezinnen)
NWF zou hebben gesproken over 'flatwoningen met een kwetsbare positie'. Als dat waar is, is het dan niet een heel klein beetje asociaal om die flats dan maar af te stoten en de sukkel die zo'n flat koopt daar mee op te zadelen?! Want dan betekent dat, dat diegene ontdekt dat hij iets heeft gekocht in een slechte woonomgeving...
Juist als het waar zou zijn wat NWF beweert, zou het beter zijn zo'n flatblok in één hand te houden, namelijk bij henzelf, juist vanwege die kwetsbare positie. Nu geeft NWF wat de indruk: Eigenlijk willen we slopen, maar dat ligt niet zo lekker bij het publiek, dus stoten we die flats maar af...
NWF zou ook hebben gesproken over een "eenzijdig samengesteld bezit", waarvoor men dan kennelijk langer dan bij CHF op de wachtlijst moet staan als woningzoekende. Indien al van een eenzijdig samengesteld woningbestand sprake is, heeft NWF dat aan haar eigen beleid te danken: Zowel in Aldlân als in Westeinde en in Camminghaburen zijn zowat alle laagbouwwoningen in de loop van de jaren verkocht. Uiteraard houd je dan uiteindelijk alleen je flatblokken nog over...

Vraag 5 SP: "Wat zijn uw overwegingen om al dan niet over te gaan tot het verlenen van een splitsingsvergunning?"

Antwoord College: "De huisvestingsverordening biedt ons de mogelijkheid een splitsingsvergunning te weigeren wanneer het huurwoningen betreft met een huur onder de maximale huursubsidiegrens. Dit betekent dat wij vrijwel alle aanvragen voor een splitsingsvergunning van corporaties op deze gronden kunnen weigeren. Hiervoor hebben wij aangegeven dat wij verkoop van huurwoningen niet onmogelijk willen maken. Een belangrijke overweging is het bieden van keuzevrijheid aan inwoners van Leeuwarden zowel op stedelijk als op wijkniveau.
Ook willen wij de vraag van huishoudens, die graag willen kopen en niet in staat zijn een duurdere (nieuwbouw)koopwoning te betrekken, bedienen. Het door de raad vastgestelde nieuwbouwprogramma biedt hiervoor beperkt mogelijkheden. Verkoop van huurwoningen is een instrument om lagere inkomensgroepen de gelegenheid te geven een woning te kopen."

Onze reactie: De Huisvestingsverordening biedt niet alleen de mogelijkheid een splitsingsvergunning te weigeren als het huurwoningen betreft met een huur onder de maximale huursubsidiegrens, maar ook als het om duurdere huurwoningen gaat. De algemene toetsingsgrond, d.w.z. Het belang van de aanvrager versus het belang van het behoud van de huurwoningvoorraad in het algemeen, staat in artikel 2.1.4 lid 1 sub c en de mogelijkheid om een vergunning te weigeren als de huurprijs onder de maximale huursubsidiegrens ligt, staat in artikel 2.1.4 lid 4.
Het College wil keuzevrijheid voor kopers, alsof die er al niet voldoende is. Want: Het gaat hier om het marktsegment flats, verder nergens om. Men zou eerst eens moeten kijken *wat* die mensen die willen kopen maar niet te duur, nu precies willen kopen. O.i. toch vaak een bestaande laagbouwwoning. In het marktsegment en in de prijsklasse van pakweg 100 tot 150 duizend euro, qua flats, waar het hier om gaat, is er van alles te koop in Leeuwarden!
Het College wil meer keuzevrijheid voor kopers ten koste van de keuzevrijheid van huurders.
Dat is zelfs in strijd met echt liberale opvattingen, dat de vrijheid van de een niet ten koste mag gaan van de vrijheid van de ander... En dat gebeurt hier wel. Waarom zou je op wijkniveau ook per se een mix van koop en huur moet hebben?
Volgens ons is dat een typische PvdA-denkfout: Elke wijk moet zoveel procent van dit en zoveel procent van dat hebben...
In de volgende wijk: Idem... Eigenlijk is DAT eenheidsworst!
[N.B.: Als het gemiddeld aantal inwoners van Friesland per hectare x personen is, betekent dat toch ook niet dat op elke hectare evenveel personen moeten wonen?]

Vervolg antwoord College: "Gezien de gemaakte en in voorbereiding zijnde afspraken over nieuwbouw en de beperkte omvang van de verkoop door NWF op jaarbasis (2003 30 woningen; 2004 59 woningen) zijn wij van mening dat wij deze splitsingsvergunningen voor in totaal 109 woningen kunnen verlenen."

Onze reactie: Zie eerder commentaar, namelijk dat het bij die prestatieafspraken (met CHF) gaat om tijdelijke 'sociale' (?) huurwoningen en dat hier de nodige sloop van sociale huurwoningen tegenover staat.
Tevens wijzen wij nogmaals op alle verkopen van ook NWF in de jaren daarvoor, die al in de 90-er jaren begonnen en op het in totaal grote aantal splitsingsvergunningen die al aan CHF zijn afgegeven.

Vervolg antwoord College: "Eventuele nieuwe aanvragen voor splitsingvergunningen worden door ons opnieuw beoordeeld op basis van de dan geldende situatie op de (huur)woningenmarkt en de gemaakte prestatieafspraken over onder andere nieuwbouw, verbetering en verkoop."

Onze reactie: Wij betreuren het, dat NWF niet open staat voor overleg met onze vereniging, hetgeen wij opmaken uit b.v. het niet-reageren op een simpel verzoek om een gesprek over de gevolgen van de Huurtoeslag die per 1/1/2006 de huursubsidie vervangt. Voor het overige zullen wij t.z.t. gezien onze verenigingsdoelstellingen hetzelfde doen als het College hier aangeeft.

Samengevat zijn wij van mening dat gezien het bovenstaande, het College in redelijkheid niet had kunnen komen tot de belangenafweging zoals zij heeft gemaakt, maar dat zij de verleende splitsingsvergunningen alsnog moet weigeren.

                                        Hoogachtend,

                                        
                                        (Voorzitter)


                                        (Secretaris)

Bijlagen:
1. Hoofdstuk Woonruimteverdeling
uit Jaarverslag 2004 van NWF.
2. Artikel uit blad 'Binnenlands Bestuur'
van 24/6/2005:
'Corporaties rekenen zich graag arm'
3. Artikel uit LC van 21/6/2005
over nieuwbouw huurappartementjes
terrein 'Douna'.
4. Brief NWF aan woningzoekenden
van januari 2004.

Oldehoofsterkerkhof 2
Postbus 21000
8900 JA Leeuwarden
Telefoon 058 2338833

Stadsontwikkeling en -beheer Gemeente Leeuwarden

De Adviescommissie bezwaarschriften
Oldehoofsterkerkhof 2
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp Verweerschrift n.a.v. bezwaarschrif t PEL inzake splitsingsvergunningen
Uw kenmerk
Ons kenmerk BW 053/05
Sector Bouwen en Wonen
Team Bouw-, Woning- en Monumententoezicht
Doorkiesnummer (058) 233 8414 P.A. Mulder of 233 8576 G.J. Klont
Bijlagen aanvullende stukken
Datum 3 oktober 2005, verzonden: 3 OKT. 2005

Geachte Commissie,

1. Inleiding
Naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift van Vereniging Platform één- en tweepersoonshuishoudens Leeuwarden (hierna appellant) , tegen een drietal beschikkingen van burgemeester en wethouders van 16 juni 2005 (verzonden 17 juni 2005) , nummers 22775, 22779 en 22799 waarbij aan woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland (hierna NWF) splitsingvergunningen zijn verleend voor het splitsen van appartementencomplexen in appartementsrechten, delen we u het volgende mee.

2. Procedureel
Het bezwaarschrift is tijdig, dus binnen de in artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gestelde termijn van zes weken, ingediend door een belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid Awb. Er is namelijk sprake van de rechtspersoon (vereniging) , die collectieve belangen behartigt, welke statutair zijn vastgelegd en voldoende specifiek zijn omschreven.
Het bezwaarschrift is gericht tegen een besluit ex artikel 1:3 van deze wet en is voldoende gemotiveerd om deze op grond van artikel 6:5 Awb in behandeling te nemen. Dit brengt mee dat, ons inziens, aan de voorwaarden van ontvankelijkheid is voldaan, zodat op het bezwaarschrift een materiële beslissing moet volgen.

3. Wettelijke grondslagen en beleidskaders
Op 26 november 2003 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden de Regeling Kamerverhuur vastgesteld. Deze Regeling Kamerverhuur bestaat uit de huisvestingsverordening en hoofdstuk 6a van de bouwverordening. De huisvestingsverordening is voor een groot deel gebaseerd op de model huisvestingsverordening van de VNG en de vorige huisvestingsverordening. De verordening vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet en beoogt volkshuisvestingsbelangen te regelen. In paragraaf 2.1 van de huisvestingsverordening is de splitsing in appartementsrechten geregeld. Hiervoor is een vergunningenstelsel opgesteld. In de verschillende artikelen van paragraaf 2.1 is dit verder uitgewerkt. Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op alle bestaande gebouwen, bevattende woonruimte in de gemeente Leeuwarden.

4. Inhoudelijk
Op 19 november 2004 hebben wij een drietal aanvragen om splitsingsvergunning ontvangen van NWF voor het splitsen in appartementsrechten van de volgende complexen:
1. Roptastate 26 t/te 82 (29 appartementen)
2. Roptastate 108 t/m 180 (37 appartementen)
3. Nieuweburen 124, 124 a t/te e, 126, 126 a t/m e (12 appartementen)

Het gaat hier in totaal om 78 appartementen in het noordwesten van de wijk Camminghaburen en in het noordoosten van het centrum van de stad. Wij hebben voor de hierboven genoemde complexen een splitsingsvergunning verleend.

Kern van appellant's bezwaren is dat de aangevraagde splitsingsvergunningen zijn verleend zonder dat het college van burgemeester en wethouders een draagkrachtige motivering hieraan ten grondslag heeft gelegd. Appellant verzoekt het college hierom de spiicsingsvergunningen alsnog te weigeren. Wij zijn van mening dat de splitsingvergunningen vanwege het hierna volgende terecht zijn verleend.

Het oorspronkelijke plan van NWF betrof een aanvraag om splitsingsvergunning voor 331 huurwoningen. Naast appartementen aan de Roptastate en de Nieuweburen waren ook appartementen in Bilgaard (De Bird) en de Vrijheidswijk (Dragoonsplein) in de plannen opgenomen. Wij hebben, zoals uit de vergunningverlening blijkt, voor 78 appartementen een splitsingsvergunning verleend Voor de 253 appartementen in Bilgaard en de Vrijheidswijk hebben wij geen splitsingsvergunning afgegeven. Hieraan ligt een afweging over het behoud van de huurwoningvoorraad ten grondslag.

Anders dan de Corporatieholding Friesland biedt NWF de woningen niet 'te woon' aan, wat inhoudt dat woningzoekenden kunnen huren of kopen.
NWF wil huurwoningen afstoten, die niet tot de door haar gewenste strategische voorraad behoren. Wij zijn in overleg getreden met NWF over hun oorspronkelijke plannen om een splitsingsvergunning voor 331 huurwoningen aan te vragen, waarbij naar onze mening op (korte) termijn een te fors aantal appartementen aan de huurvoorraad zou worden onttrokken. Dit heeft ertoe geleid dat NWF de plannen voor de 253 appartementen in Bilgaard en de Vrijheidswijk -die allen toegankelijk zijn per lift en daarom geschikt voor de huisvesting van senioren- buiten de aanvraag heeft gehouden.

Wij hebben voor de complexen aan de Roptastate en Nieuweburen wel splitsingvergunningen afgegeven, omdat wij van mening zijn dat het voor NWF mogelijk moet zijn een deel van haar huurwoningvoorraad te verkopen. Wij zijn ons er van bewust dat een aantal appartementen in de wijk Camminghaburen ligt, een wijk waar het aandeel sociale huurwoningen aan de lage kant is.
Toch hebben wij hier een splitsingsvergunning afgegeven, omdat wij van mening zijn dat het voor de toekomst belangrijk is voldoende voor senioren geschikte woningen (met lift) in de huurvoorraad beschikbaar te houden; dit blijft het geval omdat in de complexen aan de Roptastate en Nieuweburen geen liften aanwezig zijn.
Andere overwegingen om voor 78 appartementen wel splitsingsvergunningen te verstrekken zijn:
* NWF de ruimte bieden om meer differentiatie in haar bezit aan te brengen
* NWF de gelegenheid te geven inkomsten te genereren voor investeringen in vernieuwing van haar bezit.

Over dit laatste maken wij zogenoemde prestatieafspraken met NWF.

5. Conclusie
Resumerend kunnen wij stellen dat de drie splitsingsvergunningen op de juiste gronden zijn verleend. Nu er geen sprake is van schending van wettelijke voorschriften noch van algemene beginselen van behoorlijk bestuur noch van algemene rechtsbeginselen, zijn wij van oordeel dat het bezwaarschrift van appellant ongegrond is en dat er geen aanleiding bestaat tot herroeping van het bestreden besluit.

Het op deze aangelegenheid betrekking hebbende dossier treft u bijgaand aan.

Hoogachtend,

Het college van burgemeester en wethouders,
Namens dezen,

mw. drs. H.E. Bannink,
sectorhoofd Bouwen en Wonen.