Bezwaarprocedure splitsingsvergunningen Woonbedrijf Regio Noord:
Verweerschrift gemeente Lw. plus commentaar PEL op verweerschrift.

PEL VERLIEST BEZWAARSCHRIFT TEGEN SPLITSINGSVERGUNNINGEN WOONBEDRIJF REGIO NOORD, MAAR NIET VOOR 100 PROCENT... UPDATE 23/6/2005

Relevante links bij deze bezwaarprocedure:

Woonbedrijf Regio Noord wil flats in Westeinde verkopen.
Zeshonderd huurhuizen in verkoop.
Eigen bericht 13/11/04 + LC-bericht 15/11/04.

Uitverkoop huurwoningen Corporatieholding Friesland lokt reacties uit:
'De sluipmoordenaar van de volkshuisvesting'
plus: 'Dweilen met de kraan open'
Ingezonden brieven Simon van der Meer van resp. 7/1/04 en 19/11/04.

'Zienswijze' PEL inzake aanvragen splitsingsvergunningen div. wooncomplexen voor CHF.(Woonbedrijf Regio Noord)
Brief d.d. 10/12/2004 aan B. en W.

Bezwaarschrift PEL tegen afgifte 13 splitsingsvergunningen diverse flatblokken/complexen CHF (WoonBedrijf Regio Noord) te Leeuwarden.
Brief d.d. 7/3/05 aan B. en W.

Op dinsdagavond 10/5/05 was de hoorzitting van de Advies Commissie Bezwaarschriften over ons bezwaarschrift tegen het afgeven van 13 splitsingsvergunningen door de gemeente aan Woonbedrijf Regio Noord. Gemeente had verweerschrift gemaakt. Daarop is 12 blz. schriftelijk commentaar ingeleverd. We zijn met twee mensen naar de hoorzitting geweest. Beetje flauwekul-vertoning allemaal.

Woonbedrijf Regio Noord was niet gekomen en zou zich bij de gemeente afgemeld hebben. Reden onbekend. Van onze kant zijn de nodige opmerkingen geplaatst.
Op een vraag aan de gemeente wat dan nu precies een acceptabele wachttijd was voor een woning, b.v. 1, 2 of 3 jaar, kwam geen antwoord. Meest onthullende opmerking van de kant van de gemeente was, dat de woningen voorzover te huur in de nieuwbouw Vegelinbuurt expres boven de aftoppingsgrens waren gezet.
(Per slot moet je voorkomen dat het plebs zomaar gaat huren nietwaar?!)
Huren nieuwbouw Vegelin vanaf 540 euro. Aftoppingsgrens IHS eengezinswoning is 499 euro.
Een van de commissieleden vroeg of onze achterban ook niet kon gaan kopen...
Hiermee aangevend hoe ze zelf denken over wat goed en minder goed is: Huren is uit; minderwaardig, kopen is in en o.k. Ook werd nog gevraagd of we ook overleg hadden met de corporaties: Nee dus. Er is gewezen op gebrek aan onafhankelijkheid van de twee huurdersclubs Bewonersraad en Nieuw Elan. Er is gesteld dat een bezwaarschrift bij gebrek aan overleg dan als een van de weinige mogelijkheden overbleef om ons ongenoegen kenbaar te maken.

Hieronder de stukken waar het bij de hoorzitting, naast het eerder ingediende bezwaarschrift, met name om ging:
Eerst het verweerschrift van de gemeente, daaronder onze schriftelijke reactie daarop.

STADSONTWIKKELING EN -BEHEER GEMEENTE LEEUWARDEN

De Adviescommissie bezwaarschriften
Oldehoofsterkerkhof 2
8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp: Verweerschrift n.a.v. bezwaarschrift splitsingsvergunning
Uw kenmerk
Ons kenmerk BW 43/05
Sector Bouwen en Wonen
Team Bouw-, Woning- en Monumententoezicht
Doorkiesnummer (058) 233 8414 P.A. Mulder of 233 8576 G.J. Klont
Bijlagen aanvullende stukken
Datum 18 april 2005, verzonden

Geachte Commissie,

1. Inleiding
Naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift van Vereniging Platform een- en tweepersoonshuishoudens Leeuwarden (hierna appellant), tegen een dertiental beschikkingen van burgemeester en wethouders van 19 januari 2005 (verzonden 25 januari 2005), nummers 15735, 15740, 15741, 15744, 15745, 15750, 15755, 15756, 15759, 15761, 15763, 15765 en 15767 waarbij aan Woonbedrijf Regio Noord splitsingsvergunningen zijn verleend voor de splitsen van appartementscomplexen in appartementsrechten, delen we u het volgende mee.

2. Procedureel
Het bezwaarschrift is tijdig, dus binnen de in artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gestelde termijn van zes weken, ingediend door een belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid Abw. Er is namelijk sprake van de rechtspersoon (vereniging), die collectieve belangen behartigt, welke statutair zijn vastgelegd en voldoende specifiek zijn omschreven.
Het bezwaarschrift is gericht tegen een besluit ex artikel 1:3 van deze wet en is voldoende gemotiveerd om deze op grond van artikel 6:5 Abw in behandeling te nemen. Dit brengt mee dat, ons inziens, aan de voorwaarden van ontvankelijkheid is voldaan, zodat op het bezwaarschrift een materiële beslissing moet volgen.

3. Wettelijke grondslagen en beleidskaders
Op 26 november 2003 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden de Regeling Kamerverhuur vastgesteld. Deze regeling Kamerverhuur bestaat uit de huisvestingsverordening en hoofdstuk 6a van de bouwverordening. De huisvestingsverordening is voor een groot deel gebaseerd op de model huisvestingsverordening van de VNG en de vorige huisvestingsverordening. De verordening vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet en beoogt volkshuisvestingsbelangen te regelen.
In paragraaf 2.1 van de huisvestingsverordening is de splitsing in appartementsrechten geregeld. Hiervoor is een vergunningenstelsel opgesteld. In de verschillende artikelen van paragraaf 2.1 is dit verder uitgewerkt.

Het bepaalde in deze paragraaf is van toepassing op alle bestaande gebouwen, bevattende woonruimte in de gemeente Leeuwarden.

4. Inhoudelijk
Op 9 augustus 2004 hebben wij een dertiental aanvragen om splitsingsvergunning ontvangen van Woonbedrijf Regio Noord (eigenaar is Stichting Corporatieholding Friesland) voor het splitsen in appartementsrechten van de volgende panden:
1. Lieuwenburg 99 t/m 163 en 144 t/m 178 (51 appartementen)
2. Tulpenburg 4 t/m 62 (30 appartementen)
3. Bagijnestraat 19 en 19a en 23 t/m 53 en Bollemansteeg 1 (19 appartementen)
4. Werkmanslust 1 t/m 76 (76 appartementen)
5. A.S. Levisonstraat 2 t/m 14 en Pijlsteeg 12 t/m/ 20 (12 appartementen)
6. Sickingastate 16 t/m/ 86 en Poptastate 208 t/m/ 254 (60 appartementen)
7. Minnemastraat 2, 4, 6 en 26 (4 appartementen)
8. Anjenplein 2 t/m/ 120 (60 appartementen)
9. Amelandshof 2 t/m 88 (44 appartementen)
10. Amelandshof 1 t/m 37 (19 appartementen)
11. Cornelis Trooststraat 4 t/m 24 (22 appartementen)
12. Lieuwenburg 1 t/m 71 en 4 t/m 132 (105 appartementen)
13. Johan Winklerwei 1 t/m 205 (103 appartementen)

Het gaat hier in totaal om 605 appartementen in verschillende wooncomplexen, verspreid over de stad. Alle appartementen hebben een huur beneden de aftoppingsgrens.

Rijksbeleid
Inzake de volkshuisvesting is een van de speerpunten van het rijksbeleid het bevorderen van het eigenwoningbezit.
(Nota Mensen, Wensen, Wonen p. 137).
Het ministerie van VROM hanteert hierbij als uitgangspunt dat de corporaties hun verkoopbeleid afstemmen met de gemeente. De gemeente en corporaties hebben het beste zicht op de lokale woonmarkt en zijn dan ook primair verantwoordelijk voor het behoud van de woonruimtevoorraad.

De hiervoor aangehaalde Nota Mensen, Wensen, Wonen (kortweg Nota Wonen) is de opvolger van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig. In laatstgenoemde nota werd ingezet op de decentralisatie en verzelfstandiging van het beleid naar de gemeenten en woningcorporaties.
In de Nota Wonen wordt de burger centraal gesteld. De burger behoeft meer keuzevrijheid met betrekking tot de woonmogelijkheden. Een van de vijf kernopgaven in de Nota Wonen is het vergroten van de zeggenschap over de woning en woonomgeving. De burger wenst een product op maat, waarover hij zoveel mogelijk zelf kan beslissen. Belangrijk hierbij is de bevordering van het eigen woningbezit door de verkoop van huurwoningen.

Gemeentelijk beleid
Het beleid ten aanzien van het wonen in de gemeente Leeuwarden is vastgelegd in het Woonplan uit 2004. Dit Woonplan is op 21 juni 2004 vastgesteld door de gemeenteraad. Het is een vervolg op het Kaderplan Stedelijke Vernieuwing (KSV) en het Meerjaren Ontwikkelingsplan (MOP), beide uit 1999. De doelstellingen van het woonbeleid zijn daarbij niet ingrijpend gewijzigd, wel is er sprake van accentverschuivingen in de uitwerking.

Kernwoord in de woningmarkt is doorstroming. Het idee is dat mensen die een wooncarriere willen en kunnen maken hun positie stap voor stap verbeteren. De stap van huur- naar koopwoning is voor velen te groot, vooral door de prijsstijgingen van koopwoningen van de afgelopen jaren. De prijsstijging is te verklaren uit de toevoeging van nieuwbouwwoningen in het duurdere segment (Zuiderburen), maar ook door de toenemende vraag naar bestaande woningen. Hiernaast heeft Leeuwarden veel lage inkomensgroepen, waardoor de kloof tussen huur en koop en tussen goedkope koopwoningen naar dure koopwoningen groot is.
Dit ondanks dat de consument in zijn algemeenheid steeds meer geld heeft te besteden.

Zoals hierboven al aangegeven staat de burger centraal in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Uit onderzoek van de provincie Fryslan (voorjaar 2003) naar de woningbehoefte is gebleken dat in Leeuwarden nog steeds veel mensen op zoek zijn naar een koopwoning. Naast nieuwbouw van koopwoningen, maar ook huurwoningen in nieuwbouwwijken, is vergroting van het aanbod van koopwoningen in bestaande wijken gewenst. Hierdoor kan een verhuiscarrousel in gang worden gezet, waardoor tevens de druk op de (goedkope) huurmarkt zal verminderen.

De woningvoorraad in Leeuwarden bestond op 1-1-2003 uit 43.301 woningen. De verdeling van de woningen naar eigendom is als volgt (bron: Woonplan 2004. p. 10):

Eigendom                       Aandeel
Koopwoningen                   52%
Sociale huurwoningen           37%
Particuliere huurwoningen      11%

Ruim 16.000 woningen behoren in de categorie sociale huurwoningen. Van deze 16.000 sociale huurwoningen is 60% goedkoop (huur minder dan EUR 300) en 91% betaalbaar, dat wil zeggen met een huur tot de subsidiegrens van EUR 499. Leeuwarden heeft hiermee relatief veel goedkope en/of bereikbare huurwoningen.

Bezwaren
Appellant maakt bezwaar tegen het verlenen van de verschillende splitsingsvergunningen vanwege de krapte op de huurwoningmarkt. Appellant verwijt het college dat zij geen afweging van belangen heeft gemaakt, zoals deze is voorgeschreven in artikel 2.1.4 lid 1 sub c van de huisvestingsverordening:
het belang van de aanvrager van de splitsingsvergunning weegt niet op tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur bestemd is.
Deze afweging is wel degelijk gemaakt. Het verlenen van de splitsingsvergunningen staat voor de genoemde complexen niet gelijk aan uit uitponden van huurwoningen. De Corporatieholding Friesland (CHF) heeft het voornemen om de betreffende appartementen als keuzewoning aan te bieden. Dit betekent niet dat de woning per definitie verkocht gaat worden. wanneer een woning in een van de complexen beschikbaar komt, kan de zittende huurder bepalen of hij/zij de woning wil blijven huren dan wel kopen. Voor een woningzoeker geldt hetzelfde. Bij de aanbieding geldt een rangordecriterium: de woning wordt aangeboden aan degene, die al het langst zoekt en al veel heeft gereageerd op vrijkomend aanbod. Vooraf is derhalve niet te voorspellen of een woning in de verhuur blijft of verkocht wordt.

De gemeente hecht wel degelijk belang aan de beschikbaarheid van huurwoningen. Uitgangspunt van beleid is dat er voldoende woningen moeten zijn voor de primaire doelgroep. De omvang van deze groep is bij het opstellen van het Woonplan ruim geschat op 15.000 huishoudens (bron: basisdocument bij Woonplan Leeuwarden, optimaal wonen voor iedereen). Recente cijfers over het huursubsidiegebruik in Leeuwarden lijken te bevestigen dat deze schatting royaal is. Uit de jaarverslagen van beide corporaties over 2003 blijkt dat afgerond 7100 huishoudens in corporatiewoningen huursubsidie ontvangen. Aangenomen wordt dat ca. 40% van de huishoudens in de particuliere huurvoorraad huursubsidie ontvangen. Dit brengt het aantal huursubsidieontvangers op ca. 8700 huishoudens. Uit landelijk onderzoek blijkt dat 12% van de huurders niet gebruik maakt van huursubsidie maar daarop wel recht heeft. Wordt dit percentage voor Leeuwarden gehanteerd, dan wordt de omvang van de doelgroep ca. 10.500 huishoudens. De omvang van de woningvoorraad voor de doelgroep is ca. 16.000 woningen. Een substantieel deel van de primaire doelgroep woont in de koopsector. Dit betekent dat (kwantitatief) ruimte is om huurwoningen als keuzewoning aan te bieden.

Wat betreft de complexen, waarvoor splitsingsvergunningen verleend zijn: voor de nummers 1, 2, 4, 9, 10 en 12 geldt een maximum verkoop van 50%. Over het al dan niet bereiken van dit maximum kunnen nog geen uitspraken worden gedaan. Het betreft hier namelijk een uitbreiding van een pilot. Hoe door 'de markt' op het woningaanbod gereageerd gaat worden laat zich moeilijk voorspellen. De ervaring tot nu toe met keuzewoningen is, dat huurders blijven huren en dat er relatief weinig wordt verkocht. De verwachting is dat veel woningen in de verhuur blijven.
De corporatie behoudt overigens het eerste recht om de woning terug te kopen en - afhankelijk van de marktontwikkelingen - opnieuw te verhuren of te verkopen. Uitponden van de betreffende woningen is niet aan de orde.

In zijn algemeenheid is de gemeente van mening dat de doorstroom van huur naar koop beter kan. Er zijn op dit moment te weinig huishoudens in Leeuwarden, die de overstap van huur naar koop maken, terwijl zij dat wel zouden willen en kunnen. Hierdoor komen minder huurwoningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. In het nieuwbouwprogramma van de gemeente wordt gestreefd naar een groter aandeel van het middensegment in de koopsector, waardoor de doorstroom beter op gang zal komen.

Appellant geeft aan geen vertrouwen te hebben dat CHF de woningen, waarvoor splitsingsvergunningen worden aangevraagd, als keuzewoning aan gaat bieden. Het college staat op het standpunt dat CHF duidelijk heeft aangegeven dat de woningen als keuzewoningen op de markt worden gebracht en hierbij gaan we ervan uit dat CHF zich aan de afspraak houdt. Voor wat betreft eerder afgegeven splitsingsvergunningen: Dit betrof geen complexen waar woningen als keuzewoningen aangeboden zouden worden. Het ging toen om de verkoop van bezit.
Appellant suggereert dat CHF voornemens is 75% van haar bezit te verkopen. Dit is niet het beleidsdoel van CHF. Zij wil uiteindelijk 75% van haar bezit als keuzewoning aanbieden. De klant, die de woning krijgt aangeboden, beslist of hij/zij gaat huren of kopen.
De gemeente zal niet instemmen met verkoop van 75% van het huurwoningenbestand van CHF in Leeuwarden.

Verder willen wij de cijfers uit de Centrale Registratie Woningzoekenden (CRW) nog enigszins nuanceren. Een groot deel van de huurwoningen is in het verleden buiten de verslaglegging van het CRW gebleven. Een citaat uit het jaarverslag 2002, pagina 5:
"Woonruimteverdeelsystemen zijn een belangrijke bron van informatie over de situatie op de (huur)woningmarkt. Zowel vraag, aanbod als de verhouding tussen beide zijn via de opgeslagen gegevens goed in beeld te brengen en in de tijd te volgen. In Leeuwarden is dit echter maar gedeeltelijk het geval. Een belangrijk deel van de corporatiewoningen, die op de markt komen wordt buiten het systeem om verhuurd. Dit verhindert een volledig zicht op vraag en aanbod".

Wij zijn het met appellant eens dat de druk op de huurmarkt sinds eind jaren negentig is toegenomen. In die tijd was er nog een forse leegstand in huurcomplexen. Door de enorme stijging van de prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaren is - naast druk op de koopmarkt - er nu ook sprake van druk op de huurmarkt. De druk op de huurmarkt is echter niet zo groot als appellant doet voorkomen. De gemiddelde inschrijfduur voor starters was in 2002 13 maanden, de gemiddelde inschrijfduur voor deelnemende starters 9 maanden, maar voor deelnemende doorstromers 5 jaar.
Deelnemende starters en doorstromers zijn mensen, die tenminste een keer op een vrijkomend woningaanbod hebben gereageerd.
Uit de cijfers van het CRW is ook op te maken, dat van de via de CRW aangeboden huurwoningen 48% in eerste instantie wordt geweigerd. Aannemelijk is dat de spanning op de huurmarkt voor een groot deel wordt veroorzaakt door een kwalitatieve mismatch. Daarom is in het woningbouwprogramma opgenomen dat in totaal 5% van alle nieuwbouw op uitbreidingslocaties goedkope koopwoningen en 10% sociale huurwoningen moeten zijn.

Appellant geeft verder aan dat wijziging van koop- in huurappartementen [N.B.: Dit is onjuist: Onze stelling is precies andersom: Wijziging van huur- in koopappartementen leidt niet... enz.] niet leidt tot sociale integratie.
Sociale integratie is niet een term die de gemeente in haar woonbeleid hanteert. De gemeente beoogt niet door het mogelijk maken van het splitsen in appartementsrechten de sociale integratie in wijken te bevorderen. Hiervoor is een andere aanpak vereist.
Wel wordt in het Woonplan aangegeven dat in wijken met vooral goedkope huurwoningen in rij en flats mede oorzaak zijn dat deze wijken in sociale zin kwetsbaar zijn en veelal een zwakke positie hebben. Een meer gevarieerd woonaanbod kan de wijken aantrekkelijker maken.

Op basis van bovenstaande hebben wij de splitsingsvergunning voor de ruim 600 appartementen bij besluiten van 19 januari verleend. De woonruimtevoorraad van sociale huurwoningen is (nog) niet dermate gespannen dat door de verleende splitsingsvergunningen een ontoelaatbare situatie op de (sociale) huurmarkt ontstaat. Wij zien dan ook geen aanleiding om de vergunningen op grond van bovenstaande te weigeren.

5. Conclusie
Resumerend zijn wij van oordeel dat de splitsingsvergunningen na aanvulling van de motivering op de juiste gronden zijn verleend. Nu er geen sprake is van schending van wettelijke voorschriften noch van algemene beginselen van behoorlijk bestuur noch van algemene rechtsbeginselen, zijn wij van oordeel dat het bezwaarschrift van appellant ongegrond is.
Er bestaat derhalve geen aanleiding tot herroeping van de bestreden besluiten.

Het op deze aangelegenheid betrekking hebbende dossier treft u bijgaand aan.

Hoogachtend,

Het college van burgemeester en wethouders,
Namens deze,

drs. ing. H. de Haas
directeur Stadsontwikkeling en -beheer.

Hieronder volgt het schriftelijk commentaar op het verweerschrift van de gemeente. Dit commentaar is op 10/5/2005 afgegeven aan de leden van de Adviescommissie bezwaarschriften en aan de gemeente. Zoals gesteld, was Woonbedrijf Regio Noord niet op de zitting verschenen.

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636
E-mail: root@pel.xs4all.nl Website: http://verenigingpel.nl
-------------------------------------------------------

COMMENTAAR VERENIGING P.E.L. OP VERWEERSCHRIFT GEMEENTE
LEEUWARDEN
Betreft: Bezwaarschrift splitsingsvergunningen Woonbedrijf
Regio Noord.
Hoorzitting Adviescommissie bezwaarschriften 10 mei 2005
----------------------------------------------------

Inleiding.

Naar aanleiding van het bezwaarschrift van de vereniging Platform Een- en tweepersoonshuishoudens Leeuwarden tegen 13 beschikkingen van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 19/1/2005 waarbij een 13-tal splitsingsvergunningen werd verleend aan Woonbedrijf Regio Noord, heeft de gemeente Leeuwarden d.d. 18/4/2005 haar verweerschrift ingediend bij de Adviescommissie voor de bezwaarschriften.
Bij deze ons commentaar op dit verweerschrift.

Redactioneel houden wij ter wille van de leesbaarheid dezelfde volgorde aan qua alinea's en paragrafen als in het verweerschrift.

Inhoudelijk:

Punt 4 onder kopje 'Rijksbeleid':

Evenals bij haar reactie op onze eerdere 'zienswijze' lijken B. en W. geen eigen afweging te maken op grond van artikel 2.1.4 van de Huisvestingsverordening, maar laten zich leiden door het rijksbeleid.
Het rijksbeleid kan echter niet altijd adequaat inspelen op lokale behoeften en omstandigheden op de plaatselijke en regionale woningmarkt.
Het is op zich juist dat gemeente en corporaties primair verantwoordelijk zijn voor het behoud van de woonruimtevoorraad. Aan die verantwoordelijkheid willen we hen dan ook graag houden, vandaar ons bezwaarschrift.

In het verweerschrift wordt gerefereerd aan de Nota Wonen van de rijksoverheid, waarin o.a. staat: "De burger behoeft meer keuzevrijheid met betrekking tot de woonmogelijkheden."
Wij vragen ons af over welke burgers dit gaat, als geleidelijk aan meer dan 600 huurflats uit het bestand aan sociale huurwoningen dreigen te verdwijnen.

Onze stelling in zijn algemeenheid is: Wie kan kopen kan ook huren. Zijn keuzevrijheid is kiezen tussen koop of huur.
Wie kan huren kan echter lang niet altijd ook kopen door gebrek aan leenmogelijkheden gezien de hoogte van het inkomen en/of de aard van de inkomsten. (uitkeringen of teveel onzekerheid over voortgang betaald werk)

Conclusie: Door de voorwaarden te scheppen tot verkoop (splitsingsvergunning) en aannemende dat deze mogelijkheid door de corporatie niet is gezocht om hier vervolgens niets mee te doen (dertien splitsingsaanvragen kosten leges) wordt de keuzevrijheid van degenen met de minste keuzevrijheid (huurders die niet kunnen kopen) op termijn verder ingeperkt ten behoeve van degenen met meer keuzevrijheid, t.w. degenen die al meer keuzevrijheid hadden, namelijk de huurders die financieel ook in staat zijn om te kopen.

Indien wij de Nota Wonen letterlijk nemen en daarin lezen 'meer keuzevrijheid voor alle burgers' dan handelt de gemeente in strijd met dat uitgangspunt.
In de Nota Wonen wordt volgens de gemeente ook gesteld:
"De burger wenst een product op maat, waarover hij zoveel mogelijk zelf kan beslissen." Afgezien van de vraag of de overheid kan bepalen wat 'de burger' behoort te wensen en aannemende dat de burger dit inderdaad wenst, dient de vraag naar het realiteitsgehalte van zo'n wens te worden gesteld bij nogal wat huurders in Leeuwarden, gezien hun inkomenspositie.

Punt 4 onder kopje 'Gemeentelijk beleid':

Het verweerschrift stelt: "Kernwoord in de woningmarkt is doorstroming."

Bij doorstroming is meestal sprake van een verhuisketen:
Men 'schuift op' van woning A naar woning B. De bewoners van woning B schuiven door naar woning C enz. Terecht wordt nu datgene geconstateerd wat wij al enige jaren merkten: Om van A naar B of van B naar C te verhuizen, is soms de financiële stap te groot. Men kan een verhuisketen vergelijken met een ketting. Deze is zo sterk als de zwakste schakel:
Als deze breekt is de ketting onbruikbaar geworden.
Vraag is waarom de 'stappen' soms te groot zijn. Naar onze mening is de basisfout hierbij dat het beleid teveel uitgaat van wenselijkheden en te weinig van feiten. Zo ontstaan virtuele woningzoekenden:

Niet de woningvrager met zijn financiële mogelijkheden in relatie tot zijn wensen is dan het uitgangspunt, maar woningzoekenden zoals B. en W. vinden dat ze zouden *moeten* handelen: Carrièrebeluste tweeverdieners die maar een ding willen: Groter, mooier, beter en meer van alles: Meer woning, meer geld. Het valt ons ook op dat in woningmarktonderzoeken die dit moeten onderbouwen als zijnde de realiteit, zelden of nooit een relatie wordt gelegd tussen woonwensen en de inkomens van de bevraagde huishoudens.

Bovendien vinden wij dat het mensen vrij staat om niet door te stromen en ervoor te kiezen niet al hun geld uit te geven aan 'wonen'. Er zijn meer dingen in het leven dan alleen 'wonen' waaraan men z'n geld kan uitgeven.

Door op politieke wenselijkheden gestuurde 'onderzoeken' ontstaan plannen die niet uitgaan van de behoeften van de bevolking, maar van de behoeften van B. en W., de woningcorporaties, de banken, de beleggers, de makelaars en de aannemers.
Kortom: Het beleid is er niet voor het gros van de bevolking, maar de bevolking is er voor het beleid en kan of wil men dat niet, dan sloopt men hun woningen wel om ze te vervangen door woningen voor woningzoekenden die behoren tot de gewenste bevolkingsgroepen of: Men verkoopt hun woningen...

Het verweerschrift stelt, zoals gezegd, terecht dat de stap van huur- naar koopwoningen voor velen te groot is en verklaart dit vervolgens door te wijzen op de toevoeging van nieuwbouwwoningen in het duurdere segment, zoals Zuiderburen.

De keuze qua beleid om deze woningen te laten bouwen is echter door de gemeente zelf gemaakt waarop nu vervolgens om dit probleem te bestrijden, niet wordt gekozen voor wat goedkopere koopwoningen voor b.v. 'doorstromers' maar voor het toestaan van de mogelijkheid om een flink aantal sociale huurwoningen ook maar te verkopen.

Tevens is een van de oorzaken van het feit dat de nieuwbouw in Zuiderburen zo duur is, gelegen in het opdrijven van de grondprijzen door b.v. grondspeculanten, maar ook door gemeenten die b.v. 'bouwclaim modellen' hanteren: Projectontwikkelaar of grondspeculant koopt grond, verkoopt deze met winst door aan de gemeente, gemeente verkoopt bouwrijp gemaakte grond retour projectontwikkelaar (met winst uiteraard), projectontwikkelaar verkoopt grond plus woningen met winst door aan de koper.
Resultaat: De prijs van de grond is zowat de helft van de koopsom geworden... (Bron: Vereniging Eigen Huis en TV-programma Zembla)

Conclusie: T.a.v. dure woningen in Zuiderburen kon de gemeente wel eens boter op het hoofd hebben...
Het gemeentelijk beleid t.a.v. de splitsingsvergunningen doet op deze wijze denken aan een boekhouder die het ene gat met het andere stopt...

Op alle mogelijke manieren worden mensen gepusht om toch vooral maar te gaan kopen: Jarenlang voortgezette huurverhogingen door de woningcorporaties dreven menigeen al de koopmarkt op, waardoor ook de bestaande goedkopere koopwoningen fors in prijs stegen, om maar te zwijgen over de huurharmonisatie praktijken van de corporaties als een woning leeg komt. Een zeer recent voorbeeld: Woningcorporatie NWF verhoogt de huur van een omstreeks 1984 gebouwde nieuwbouwwoning in de Auke Stellingwerfstraat die leeg komt, van 350 naar 416 euro. Reden: 'Omdat het mag', aldus NWF...
In hoeverre dan nog van een vrije keuze en een eigen wens gesproken kan worden als mensen willen kopen, is nog maar de vraag.

Kern in dit gedeelte van het verweerschrift is eigenlijk: Doorstroming moet, doorstroming is goed voor bewoners.
Vervolgens wordt geconstateerd:

"Hiernaast heeft Leeuwarden veel lage inkomensgroepen, waardoor de kloof tussen huur en koop en tussen goedkope koopwoningen naar dure koopwoningen groot is. Dit ondanks dat de consument in zijn algemeenheid steeds meer geld heeft te besteden."

Naast het feit dat bij de guldens/euro conversie elke burger op elke 1000 gulden spaargeld ruim 100 gulden verloor door een bewust onjuiste omrekenkoers en de prijzen in de winkels grof gestegen zijn (Volkskrant-onderzoek vergeleek kassabonnen boodschappen) steeg ook de werkloosheid en bevinden lonen en uitkeringen zich praktisch op de nul-lijn. De prijsvechters onder de supermarkten krijgen steeds meer klanten.
O.a. gezien het bovenstaande vinden we het nogal generaliserend om te stellen dat 'de consument in zijn algemeenheid steeds meer geld heeft te besteden'.

Een meer principieel punt ten aanzien van het begrip 'doorstroming' is, dat doorstroming tot doel op zich lijkt te zijn verheven. Doorstroming is echter geen doel op zich maar een middel om te komen tot een bepaald resultaat.
Dat resultaat moet volgens ons leiden tot m.n. het verminderen van de huidige druk op de sociale huurmarkt, niet op het verkleinen van dat marktsegment. Doorstroming wordt echter gebruikt om niet te zeggen misbruikt, om te bereiken dat er meer sociale huurwoningen gesloopt kunnen worden, waarbij vervolgens weer het argument gebruikt wordt dat ze 'geen toekomstwaarde' zouden hebben of in dit geval:
Om te bereiken dat 'doorgestroomd' wordt van huur naar koop, al is het ook door aankoop van de eigen huurflat.

Het verweerschrift stelt dat vergroting van het aanbod van koopwoningen in bestaande wijken gewenst is omdat dan een verhuiscarrousel in gang wordt gezet.
Als echter een huurder zijn flat kan kopen, gebeurt dit niet, als een leegkomende flat wordt verkocht, kan dit in theorie zijn aan ofwel een starter ofwel een doorstromer op de woningmarkt. Wordt de flat verkocht aan een starter (wat meestal niet zal lukken gezien koopprijzen en inkomsten van veel jonge starters) dan wordt er niets in gang gezet.
Wordt de flat verkocht aan een doorstromer, dan betekent dat, dat een andere doorstromer die iets anders wil huren, die flat niet kan huren.
In alle gevallen wordt niet de druk op de (goedkope) huurmarkt verminderd, zoals de gemeente stelt, maar wordt het aantal woningen op de sociale huurmarkt verminderd met (alweer) een woning.

Punt 4 bladzijde 3 over de woningvoorraad:

Het aantal 'sociale huurwoningen' zou zijn: 37 procent van de totale voorraad (43.301) is 16021 woningen.
Als definitie van wat een 'sociale huurwoning' is wordt hierbij de huursubsidie aftoppingsgrens aangehouden van momenteel 499 euro.
Deze geldt echter alleen voor huishoudens van drie of meer personen. De aftoppingsgrens voor huursubsidie voor huishoudens van een of twee personen is echter 466 euro.
Een deel van deze 16000 woningen, voorzover bestemd voor kleine huishoudens, hoort dan volgens de gemeentelijke definitie niet tot het bestand 'sociale huurwoningen'.
Een huishouden van een of twee personen zal eerst moeten voldoen aan de 'passendheidstoets' (vroeger: fiattering) om een woning met huursubsidie te kunnen huren waarbij de huur ligt tussen de 466 en de 499 euro.

Het probleem met de gegeven cijfers is echter, dat indertijd, namelijk in 1999, is omgegoocheld met de aantallen huurwoningen voor de primaire doelgroep.
(Zie pag. IV uit Eindrapport 'Kwaliteit rûnom. Visie op wonen in Leeuwarden')
De goedkope huurwoningvoorraad was toen 10.000 woningen en de 'betaalbare voorraad' was 7000 woningen groot.
Onder 'goedkoop' werd verstaan: Huur minder dan 600 gulden. (272 euro) Onder 'betaalbaar' werd verstaan: Huren tussen de 600 en 800 gulden. (Tussen 272 en 363 euro)
Hierbij werd opgeteld: de 'betaalbare koopwoningvoorraad' die 9600 woningen zou tellen. Onder een 'betaalbare koopwoning' werd verstaan:
Een maximale koopprijs van 175.000 gulden. (79.411 euro)
Gezamenlijk kwam men dan aan 26.600 woningen in de 'betaalbare voorraad'. Hier trok men dan het aantal huishoudens in de 'primaire doelgroep' van af (16500) waarop vervolgens een 'overschot' aan 'betaalbare woningen' bleek van 10.100 stuks...

Trok men de koopwoningen af van de totale voorraad 'betaalbare woningen' dan resteerden 17000 'betaalbare huurwoningen'.
Omdat de primaire doelgroep 16.500 huishoudens groot was, resteerden in werkelijkheid voor hen slechts als 'overschot betaalbare woningen' 500 stuks...
De onjuiste vooronderstelling was, dat werd aangenomen dat in alle koopwoningen tot 175.000 gulden mensen woonden van de primaire doelgroep.

Tevens werd een handigheidje toegepast: Omdat de goedkope huurwoningvoorraad beneden de 600 gulden 10.000 woningen telde en de primaire doelgroep 16.600 huishoudens groot was, waren er 6.600 goedkope huurwoningen tekort. Op dit op papier op te lossen, werd voorgesteld om de huurgrens van 600 gulden, die gold als grens voor de kernvoorraad, op te trekken tot de toenmalige BBSH-grens (Besluit Beheer Sociale Huursector) en daardoor "zal bijna de gehele sociale huursector tot de kernvoorraad gaan behoren." Einde citaat, probleem opgelost.
(Zie bijlage 'Kwaliteit rûnom. Visie op wonen in Leeuwarden. Eindrapport' blz. XII)

De relevantie van het bovenstaande is, dat de nu gegeven cijfers voortborduren op het in 1999 toegepaste handigheidje:
Goedkoop heet nu: Tot 300 euro (661 gulden) en 'betaalbaar' heet nu tot 499 euro(1099 gulden)
Het verweerschrift stelt dat de omvang van de primaire doelgroep in het Woonplan op 15.000 huishoudens is gesteld. Houden wij de aftoppingsgrens aan voor gezinnen zoals de gemeente doet, dan komen wij op:

Aantal sociale huurwoningen 37 procent van 43301 is 16021 stuks. Daarvan valt 91 procent onder de aftoppingsgrens, is 14579 stuks. Tekort voor primaire doelgroep: 421 stuks. Halen wij het handigheidje dat in 1999 in de cijfers sloop er weer uit, dan komen wij op:

Goedkope sociale huurwoningen: 60 procent van het totaal aantal sociale huurwoningen is 60 procent van 16021 huurwoningen is 9612 goedkope huurwoningen. (tot 300 euro)
Tekort voor primaire doelgroep: 15000 min 9612 is 5388 woningen.

Punt 4 onder kopje 'bezwaren' (blz.4):

Tweede alinea eerst i.v.m. het bovenstaande:

Zoals in 'Kwaliteit rûnom' op pag. IV werd gesteld was de primaire doelgroep in 1999 16.500 huishoudens groot. Dat deze groep nu 15.000 huishoudens groot zou zijn, komt ons niet onredelijk voor. Vervolgens tracht het verweerschrift dit cijfer te relativeren, door plotseling een andere definitie te gebruiken voor het begrip 'primaire doelgroep':

Nu zijn het alleen nog maar de huishoudens die huursubsidie gebruiken. Deze werkwijze heeft alles te maken met een onjuiste en politiek bepaalde definitie van 'scheef wonen', oorspronkelijk inhoudende: te duur wonen of te goedkoop wonen.
Men woont tegenwoordig al 'scheef' in de zin van 'te goedkoop' als men net niet in aanmerking komt voor huursubsidie; dat is in feite de achterliggende gedachte. Wij zouden kunnen stellen dat men scheef woont als men een beroep moet doen op huursubsidie: men kan de huur kennelijk niet geheel op eigen kracht betalen. Deze stelling betrekken zou even extreem zijn als de stelling die verweerder hier aanvoert.

Wij zijn van mening dat mensen die per maand zo'n pakweg 50 tot 100 euro teveel verdienen om voor huursubsidie in aanmerking te komen, ook, zoals tot nu toe het geval was, tot de primaire doelgroep van beleid behoren.
Bij een- en tweepersoonshuishoudens is het bovendien zo, dat men qua inkomsten maar even boven bijstandsniveau hoeft te zitten, om uit de voor hen geldende huursubsidietabel te raken.

Bij de genoemde omvang van de woningvoorraad (16.000) moet aangetekend worden dat 4967 stuks een huur hebben tussen de 300 en 499 euro.

Om de omvang van de primaire doelgroep op papier verder omlaag te praten, wordt tevens gesteld dat een substantieel deel van hen in de koopsector woont.
Indien ('Kwaliteit rûnom') de betaalbare koopwoningvoorraad in 1999 9600 woningen was (koopprijzen tot 175.000 gulden, ofwel 79.411 euro) dan is van DIE betaalbare koopwoningvoorraad gezien de huidige koopprijzen weinig meer over. Bovendien gaat het hierbij o.i. om mensen die lang geleden gekocht hebben, toen de huizenprijzen in de stad nog relatief laag waren. De gedachte om dan wellicht wat koopappartementen toe te voegen (splitsingsvergunningen) is op zich nog wel te volgen, ware het niet dat:

a. Daarvoor een sociale huurwoning verdwijnt uit het bestand in een krappe huurwoningmarkt.
Uit 'Kerncijfers', een bijlage bij het Woonplan Leeuwarden blijkt dat het in Leeuwarden steeds moeilijker wordt een huurwoning te vinden, dat het beschikbare aanbod in de sociale huursector is afgenomen en dat het aantal woningzoekenden toenam.
(Zie bijlage 'Kerncijfers', bijlage bij het Woonplan.)

b. Ook de lagerbetaalden, m.n. de gezinnen, als ze iets willen en kunnen kopen, geven meestal de voorkeur geven aan laagbouw.

c. Voor degenen die een appartement willen kopen in de prijsklassen van pakweg 100.000 tot 125.000 euro er via de makelaars ook nog wel het nodige te vinden is. (b.v. www.funda.nl)

N.B.: Op 8/5/05 had funda 66 koopappartementen in de prijsklasse van 0 tot 125.000 euro te koop staan en 28 stuks in de prijsklasse van 100.000 tot 125.000 euro vraagprijs.

Punt 4 onder kopje 'bezwaren' (blz.4)

Eerste alinea:

Het verweerschrift stelt dat het bij de 13 splitsingsvergunningen gaat om 'keuzewoningen'. Dit blijkt niet uit de stukken zoals wij die toegestuurd kregen. Bovendien is dit o.i. niet in de vergunning zelf vast te leggen.

De gemeente is op dit punt geheel afhankelijk van de vraag of Woonbedrijf Regio Noord ook op termijn bedoelde woningen aanbiedt als keuzewoning, of dat zij op een dag haar beleid verandert en op zich is zij vrij om dat te doen.

Uiteraard kan de gemeente proberen om afspraken vast te leggen in een convenant over o.a. 'keuzewoningen', maar in het verleden verbrak deze corporatie eenzijdig het toenmalige Deelconvenant over de woonruimteverdeling, zodat we nu twee verschillende systemen in een stad hebben. M.a.w.: Ook een convenant zegt niet alles.

Gesteld wordt, dat bij de aanbieding van een keuzewoning een rangordecriterium geldt. Volgens de folder 'Keuzewoning' van Woonbedrijf Regio Noord gaat het daarbij om dezelfde criteria "die we ook bij huurwoningen toepassen."
Dit zegt ons weinig, als we in het verweerschrift lezen:
"Een belangrijk deel van de corporatiewoningen die op de markt komen wordt buiten het systeem om verhuurd."
Daar kunnen dan straks ook leegkomende keuzewoningen tussen zitten. Wij vragen ons dan af wie in die situatie voorrang heeft: Degene die een keuzewoning wil huren of degene die kenbaar maakt dat hij de keuzewoning wel wil kopen.

Men maakt ons niet wijs dat de corporatie wel splitsingsvergunningen wenst maar vervolgens niet geïnteresseerd is in het verkopen van die woningen. Het verhaal dat men de huurders meer keuzevrijheid wil geven, is voor de buitenwacht bedoeld: Het is de corporatie die simpelweg ver boven de boekwaarde winst gaat behalen aan de verkoop en terugkopen (terugkooprecht bij een keuzewoning) betekent die winst weer inleveren omdat dan de getaxeerde marktwaarde moet worden betaald. (Bron: Folder 'Keuzewoning' van Woonbedrijf Regio Noord)

Bovendien is het opvallend dat het vaak gaat om flatwoningen van pakweg 25 tot 30 jaar oud: De leeftijd waarop een institutionele belegger zijn woningen afstoot, omdat het dan tijd wordt voor groot-onderhoud. Waar eerst de corporatie verantwoordelijk was voor m.n. het casco-onderhoud, is het dan de v.m. huurder die heeft gekocht, die via de door de corporatie bepaalde bijdrage aan de wettelijk verplichte Vereniging van Eigenaars zelf aan dat onderhoud meebetaalt.

Wij stellen hier 'de door de corporatie bepaalde bijdrage' omdat met name de eerstkomende jaren de meerderheid van de flats nog in handen zal zijn van de corporatie, terwijl bovendien het verweerschrift (bladzijde 4 onderste alinea) stelt dat bij zes van de dertien complexen maximaal 50 procent van de flats zal worden verkocht. In de praktijk betekent dit dat de corporatie de dienst uitmaakt binnen de Vereniging van Eigenaars en de beslissingen neemt. In zoverre zou men zich ook af kunnen vragen of er feitelijk wel sprake is van kopen of dat dit 'het nieuwe huren' genoemd zou moeten worden, mede bedacht om toekomstige onderhoudskosten op 'de nieuwe huurders' af te wentelen.

Een tweede corporatie-verhaal voor de buitenwacht is, dat de corporatie het eerste recht houdt om de woning terug te kopen en afhankelijk van de marktontwikkelingen, de woning eventueel weer gaat verhuren. Zo zou een te grote krapte op de huurwoningmarkt weer kunnen worden bestreden.
Naar onze mening faalt dit middel, omdat de corporatie niet op afroep verkochte woningen terug kan kopen: zij is daarbij afhankelijk van de verkoopbereidheid van de koper.

Kern van ons bezwaar tegen het concept keuzewoning is dat de corporatie zichzelf afhankelijk maakt van de individuele keuze van de belangstellende of de woning huurwoning blijft, of dat de woning wordt omgezet in een koopwoning.
Het laatste kan een individueel belang zijn van een woningzoekende, maar dat wil nog niet zeggen dat zijn individueel belang overeenkomt met het volkshuisvestingsbelang. Dat belang is momenteel o.a.:
Behoud van een voldoende grote voorraad betaalbare huurwoningen. Dat wil niet zeggen, dat het belang van de potentiële koper zo wordt geschonden dat dit niet redelijk meer is: Hij/zij raadplege www.funda.nl

Het verweerschrift stelt dat voor de nummers 1,2,4,9,10 en 12 een maximum verkoop zou gelden van 50 procent van het aantal woningen per blok.
(zie blz. 4 verweerschrift onder 'inhoudelijk')
Wij hebben dit niet in de stukken kunnen terugvinden voorzover wij die toegezonden kregen.

Punt 4 onder kopje 'bezwaren' (blz. 5 tweede en derde alinea):

Tweede alinea:

Gesteld wordt o.a.: "In zijn algemeenheid is de gemeente van mening dat de doorstroom van huur naar koop beter kan. Er zijn op dit moment te weinig huishoudens in Leeuwarden, die de overstap van huur naar koop maken, terwijl zij dat wel zouden willen en kunnen. Hierdoor komen minder huurwoningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. In het nieuwbouwprogramma van de gemeente wordt gestreefd naar een groter aandeel van het middensegment in de koopsector, waardoor de doorstroom beter op gang zal komen." Einde citaat.

Tegen een poging om doorstroming te bevorderen door nieuwbouw koopwoningen te bouwen in 'het middensegment' hebben wij op zich niets, maar tegen de rest van het hier gestelde des te meer:

a. Zoals eerder betoogd: De gemeente vindt in zijn algemeenheid kopen beter dan huren, wat in strijd is met het principe van de gelijkwaardigheid van huren en kopen.

b. Huurders die willen en kunnen kopen doen dat niet en daarover is de gemeente ontevreden: "You can do better!"
De bemoeizucht van de gemeente gaat hier net een brug te ver:
De gemeente wil even bepalen dat een huishouden maar MOET gaan kopen. Ons commentaar: "It's the economy, stupid!" Mensen zijn op dit moment terecht terughoudend.

De gemeente vindt het kwalijk dat mensen niet vaker overstappen van huur naar koop, want: 'Hierdoor komen minder huurwoningen beschikbaar voor de primaire doelgroep'.
Dit is een puur politiek verhaal: Geef de huurders zelf de schuld van de huurwoningkrapte, in plaats van je eigen sloopbeleid, stel gewoon dat ze 'scheef' wonen en hanteer daarvoor een onredelijke definitie, zoals eerder betoogd. Geef vervolgens splitsingsvergunningen af zodat de kans (keuzewoning) wordt geschapen dat... er nog minder woningen komen voor de primaire doelgroep.

Het enige dat splitsingsvergunningen en keuzewoningen doen, is de kans vergroten dat het aantal huurwoningen verder afneemt en dat het aantal koopwoningen toeneemt. Maar we zullen het wel verkeerd begrepen hebben: Ook de primaire doelgroep moet kennelijk gepusht worden om een afgeschreven flat te kopen...
Dit doet ons iets teveel denken aan een soort beleid zoals Thatcher in GB voerde: Veel gemeentewoningen werden verkocht aan de huurders, want ook 'het volk' 'moest' een eigen woning hebben volgens haar, toen steeg de rente fors, kopers in de problemen wilden weer een huurhuisje, maar: die waren zowat allemaal verkocht...

Derde alinea:

Wij hebben geen vertrouwen in het concept 'keuzewoning'. Wij hebben als voorbeeld het Rode Dorp genoemd. Ook daar heeft de corporatie een terugkooprecht, maar maakt daar bij verkopen door de eerste koper, geen gebruik van. Belangrijk bij de keuzewoning is het terugkooprecht. Het Rode Dorp werd weliswaar niet als keuzewoning aangeboden in die zin dat men daar een leegkomende woning zowel kon huren als kopen, maar dat terugkooprecht staat daar wel degelijk in de koopakte van de kopers.

Op dit punt tracht het verweerschrift de Adviescommissie op het verkeerde been te zetten door te stellen dat het bij eerdere verkopen slechts ging om verkoop van bezit. Indien dat juist was, had een koper in het Rode Dorp geen aanbiedingsplicht bij verkoop en de corporatie geen terugkooprecht gehad.
Ook bij een keuzewoning heeft de corporatie geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. Zij hoeft daarvan geen gebruik te maken.

Wil CHF 75 procent van haar bestand op termijn verkopen?

Bij ons bezwaarschrift waren enige bijlagen gevoegd in de vorm van artikelen uit de Leeuwarder Courant. In zoverre suggereerden wij niets wat al niet in de LC had gestaan. Uit b.v. het LC-bericht van 16/11/2002 bleek duidelijk, dat als alle 15.000 huurders (75 procent) hun huis zou willen kopen, de corporatie dat ook prima zou vinden.

En zo ligt het ook: Als je als corporatie huurders en woningzoekenden de keus voorlegt: 'Huren of kopen?' geef je de beslissing daarover uit handen. Bij verder stijgende huren gecombineerd met afbouw van de huursubsidie (zoals minister Dekker van VROM dat stapsgewijs wil) zullen steeds meer huurders noodgedwongen proberen om te kopen. Zij zijn dan in feite 'noodkopers'.

Het verweerschrift stelt: "De gemeente zal niet instemmen met verkoop van 75 procent van het huurwoningenbestand van CHF in Leeuwarden." Einde citaat.
De gemeente heeft echter als de corporatie dit zou doen, geen juridische middelen om dit te verhinderen. Een van de weinige middelen om op voorhand de mogelijkheid van verkoop te verhinderen, is uitsluitend bruikbaar bij voorgenomen verkoop van flatwoningen, n.l. het weigeren van de daarvoor noodzakelijke splitsingsvergunningen.

Kopje 'bezwaren' blad 5: Cijfers Centrale Registratie Woningzoekenden.

Het verweerschrift citeert uit het Jaarverslag 2002 dat stelde, dat een belangrijk deel van de corporatiewoningen buiten het systeem om werd verhuurd.
Onduidelijk is, wat de gemeente hiermee wil aantonen: Net zo min als wij weet de gemeente hoeveel woningen dit betrof en hoe lang een woningzoekende op zo'n woning moest wachten.

Overigens werden in het toenmalige systeem een deel van de woningen geheel regulier buiten het systeem om verhuurd, omdat het daarbij ging om z.g. 'vrije sector' woningen, die overigens meestal wel werden aangeboden via het toenmalige blad WoonWijzer van de gezamenlijke corporaties. Het enige verschil was, dat er veelal minimum-inkomens criteria werden gesteld en dat de spelregels van de CRWL niet van toepassing waren.

Overigens is er nog wel iets te zeggen over het aantal woningen dat toen in en buiten het distributiesysteem om werd verhuurd:
Het Jaarverslag CRWL stelde op bladzijde 6:
'Woningen verhuurd via systeem' 1439 en aantal actieve deelnemers: 5097, waarvan 3936 starter en 1161 doorstromers.

Het verweerschrift voert de gemiddelde inschrijfduur aan als argument dat het wel wat meevalt qua druk op de huurmarkt. De suggestie wordt gewekt dat b.v. een gemiddelde inschrijfduur van 9 maanden slechts betekent dat men daarna uitgeschreven raakt omdat men een woning toegewezen heeft gekregen van de woningcorporatie.
In de praktijk kon dat niet zo gesteld worden: er waren allerlei redenen waarom iemand uitgeschreven raakte:

a. Met name studenten vonden een particuliere kamer.
b. Men betaalde niet voor verlenging van de inschrijving, b.v. omdat men bij het aanbod niets van zijn gading kon vinden, b.v. omdat het aanbod te duur was.
c. Men gaf het op om elke 14 dagen bonnen in te sturen waarop vervolgens toch nooit een toewijzing volgde: Het kon immers zo zijn dat er plotseling iemand die al lang ingeschreven was voor een bepaalde woning een bon instuurde en deze woning dan kreeg. In feite ontstond voor elke aangeboden woning ad-hoc een verschillende wachtlijst waarvan de samenstelling van tevoren niet was te voorspellen, waardoor in de beleving van een woningzoekende een soort loterij-achtig karakter ontstond.

Het CRWL-Jaarverslag 2002 gaf op bladzijde 7 ook aan dat 3100 huishoudens zich om diverse redenen lieten uitschrijven zonder dat ze een corporatiewoning hadden gekregen.
Gevolg: Heeft men eerst deelgenomen aan het insturen van woonbonnen en laat men zich dan zonder toewijzing uitschrijven, dan daalt bij deze aantallen de gemiddelde inschrijfduur uiteraard fors.

Het verweerschrift voert het hoge weigeringspercentage bij een aangeboden woning aan om te betogen dat er geen kwantitatieve woningnood maar een kwalitatieve 'mismatch' is.

O.i. had dit percentage vooral te maken met doorstromers in het toenmalige systeem. Een doorstromer had al een woning en kon zijn 'woonduur' (was toewijzingscriterium) maar een keer verbruiken en moest vervolgens jarenlang weer woonduur opbouwen.

Het was niet verwonderlijk dat men zijn woonduur zo goed mogelijk wilde inzetten: Een verkeerde keus en men kon weer jaren wachten in een huis waar men spijt van had.
Overigens denken wij dat de 'mismatch' niet zozeer zat in de woning als wel in de woonomgeving: Sommige buurten en wijken stonden deels terecht en deels onterecht bekend als buurten waar het niet prettig wonen was. De subjectieve beleving van de woningzoekende weegt echter zwaar bij zijn keuze, of dat nu gezien de cijfers over zo'n wijk terecht is of niet.

Op zich is het goed dat de gemeente toch weer mondjesmaat (10 procent) in de nieuwbouw sociale huurwoningen wil laten bouwen. Dat percentage had o.i. wel wat hoger mogen zijn. Dit kan echter geen argument zijn om de mogelijkheid van verkoop van flatwoningen mee te motiveren:
Bedoelde nieuwbouw zit qua huur veelal met kunst en vliegwerk aan tegen de aftoppingsgrens huursubsidie voor gezinnen en zijn daarmee meer 'doorstromerswoningen' dan sociale huurwoningen.
Zij kunnen dienen om weer wat 'lucht' te scheppen bij de bestaande sociale huurwoningen. Die moeten dan echter wel huurwoning blijven.

Kopje 'Bezwaren' blad 6 tweede alinea:

De gemeente vindt dat in wijken met vooral goedkope rijtjes-huurwoningen en flats deze woningen mede de oorzaak vormen van een 'zwakke positie' en dat ze 'in sociale zin kwetsbaar zijn' en dat een meer gevarieerd woonaanbod deze wijken aantrekkelijker kan maken.
Eigenlijk wordt hier bedoeld dat de mensen die hier wonen niet deugen omdat ze te weinig geld hebben om te kopen en dat zij deels vervangen moeten worden door meer koopkrachtig publiek. We kunnen hier kort over zijn: Kennelijk gaat het ook bij het omzetten van huurwoningen naar (mogelijke) koopwoningen om een stukje bevolkingspolitiek. Kennelijk zijn er mensen die men graag ziet komen en mensen die men liever ziet gaan in de optiek van het College van B. en W.
Wij vinden dat iedereen in Leeuwarden mag komen, maar dat niemand hoeft te gaan.

Samengevat komt het er op neer dat wij vinden dat er voldoende redenen zijn om te concluderen dat het College van B. en W. op grond van met name artikel 2.1.4 lid 1 sub c onvoldoende het belang van het behoud van de woningvoorraad voorzover die is bestemd voor verhuur, hebben meegewogen. Daarom zou het College alsnog tot een andere afweging moeten komen en de splitsingsvergunningen alsnog moeten weigeren.

Namens het Dagelijks Bestuur van de vereniging P.E.L. teken ik,

                            hoogachtend,

                            
                            secretaris

Bijlagen:
- Rapport 'Kwaliteit rûnom. Visie op wonen in Leeuwardenþ. Blz. IV en XII.
- Jaarverslag CRWL blz. 6,7 en 11.
- 'Kerncijfers'. Bijlage bij Woonplan Leeuwarden.
Punt 2.4 en grafiek 11.

EIGEN BERICHT

UPDATE 23/6/2005

Nadat we eerder hadden bericht dat het PEL op 10 mei 2005 naar de hoorzitting was geweest van de Adviescommissie bezwaarschriften, hierbij het vervolg van de story:

Zoals bekend ging het om een bezwaarschrift tegen de afgifte van 13 splitsingsvergunningen aan Woonbedrijf Regio Noord waarbij zij vervolgens 605 appartementen als 'keuzewoning' kon gaan verkopen, appartementen die allemaal een huur hadden die lag beneden de aftoppingsgrenzen voor de huursubsidie, d.w.z. dat je zonder toetsing of fiattering in principe huursubsidie hiervoor kon krijgen als huurder.

Op 11 juni 2005 ontvingen we het op 1 juni 2005 gedateerde advies van de Adviescommissie bezwaarschriften plus hun verslag van de hoorzitting.
Hieronder volgt de tekst:

Leeuwarden, 1 juni 2005

Advies van de Adviescommissie bezwaarschriften
aan burgemeester en wethouders van de gemeente Leeuwarden.

Samenstelling van de commissie:

De heer mr W. Roerdink, voorzitter
De heer mr H.J. Bos, lid
De heer mr H.D.S.S. Roescher, lid

De heer F. Huitema, secretaris

Bezwaarschrift nr.: BW 43/2005

Indiener: Vereniging Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens
Leeuwarden, Postbus 2602, 8901 AC Leeuwarden

Onderwerp: bezwaarschrift tegen diverse splitsingsvergunningen

Datum van de hoorzitting: 10 mei 2005

Advies van de commissie: het bezwaarschrift ongegrond verklaren en de bestreden besluiten - onder aanvulling van de motivering en met inachtneming van een daaraan te verbinden voorschrift inhoudende dat de in de splitsingsvergunningen bedoelde woningen slechts als keuzewoningen op de markt mogen worden aangeboden, waarbij een beperking geldt van maximaal 50% voor verkoop, niet herroepen.

Bijlage: verslag van de hoorzitting

1. Inleiding

De Adviescommissie bezwaarschriften brengt hierbij advies uit over het bezwaarschrift d.d. 7 maart 2005, binnengekomen op 7 maart 2005, van de Vereniging Platform Een- en Tweepersoonshuishoudens Leeuwarden, Postbus 2602, 8901 AC Leeuwarden.
Dit bezwaarschrift is gericht tegen besluiten van burgemeester en wethouders van 19 januari 2005 kenmerk nrs. 15763, 15744, 15741, 15765, 15756, 15759, 15755, 15745, 15735, 15750, 15740, 15767 en 15761, waarbij aan Woonbedrijf Regio Noord te Leeuwarden splitsingsvergunningen zijn verleend voor het splitsen van wooncomplexen betreffende de panden Lieuwenburg 99 t/m 163 en 144 t/m 178, Tulpenburg 4 t/m/ 62, Bagijnestraat 19 en 19a en 23 t/m 53 en Bollemanssteeg 1, Werkmanslust 1 t/m 76, A.Levissonstraat 2 t/m 14 en Pijlsteeg 12 t/m 20, Sickingastate 16 t/m 86 en Roptastate 208 t/m 254, Minnemastraat 2,4,6 en 26, Anjenplein 2 t/m 120, Amelandshof 1 t/m 37 en 2 t/m 88, Cornelis Trooststraat 4 t/m 24, Lieuwenburg 1 t/m 71 en 4 t/m 132 en Johan Winklerwei 1 t/m 205 te Leeuwarden.

De commissie heeft op 10 mei 2005 een openbare hoorzitting gehouden. Op de hoorzitting waren de heren [naam weggelaten] en [naam weggelaten] aanwezig om het bezwaarschrift toe te lichten.
Het verslag van de hoorzitting is als bijlage bij dit advies gevolgd.

In dit advies zal de commissie eerst aangeven wat de relevante regels zijn. Vervolgens worden de feiten kort weergegeven. Daarna volgt een opsomming van de bezwaren. Tenslotte zal de commissie de bezwaren beoordelen en daarover een advies uitbrengen.

2. Regelgeving en beleid

1. Het is verboden om zonder splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw aangewezen in artikel 2.1.1 te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.

Artikel 2.1.4 van de verordening luidt als volgt:
1. Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning weigeren indien:
a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft voorzover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel van voor bewoning in gebruik is genomen;
b. niet is gewaarborgd dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing in gebruik is genomen;
c. het belang dat de aanvrager bij de splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad voorzover die voor verhuur is bestemd. Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het desbetreffende gebouw of in een gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft opgenomen woonruimten betrokken.

[N.B.: Artikel 2.1.4 lid 1c is een van de twee gronden waarop het PEL haar bezwaar tegen de splitsingsvergunningen had gebaseerd.]

2. Burgemeester en wethouders kunnen eveneens een splitsingsvergunning weigeren, indien de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen de splitsing verzet en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aantreffen van verbeteringen kunnen worden opgeheven dan wel onvoldoende is verzekerd dat die gebreken zullen worden opgeheven dan wel niet binnen de op basis van artikel 2.1.5 lid 4 gestelde termijn de gebreken zijn hersteld.
3. Van gebreken als bedoeld in het vorige lid is in ieder geval sprake indien:
a. burgemeester en wethouders ingevolge de artikelen 14, 15, 16 en 19 van de Woningwet een aanschrijving hebben gedaan en deze aanschrijving nog niet is uitgevoerd.
b. het gebouw waarop de aanvraag om een splitsingsvergunning betrekking heeft een of meer woonruimten bevat die ingevolge de artikelen 29 en 30 van de Woningwet onbewoonbaar zijn verklaard.
4. Burgemeester en wethouders kunnen eveneens een splitsingsvergunning weigeren wanneer de huurprijs van een of meer woonruimten het bedrag genoemd in artikel 13, eerste lid onder a van de Huursubsidiewet niet te boven gaat.

[Artikel 2.1.4 lid 4 is een van de twee gronden waarop het PEL haar bezwaar tegen de splitsingsvergunningen had gebaseerd. Het bedrag waarop artikel 13 van de Huursubsidiewet op doelt bedroeg voor de huursubsidieperiode 1/7/2004 t.m. 30/6/2005:

a. EUR 597,54 voor eenpersoonshuishoudens vanaf 23 jaar en voor meerpersoonshuishoudens, bv. huurder jonger dan 23 jaar met een of meer kinderen.
b. EUR 597,54 voor huurder(s) vanaf 18 jaar in een voor een gehandicapte aangepaste woning.
c. EUR 325,91 voor huurder vanaf 18 jaar maar jonger dan 23 jaar, niet vallend onder punt a of b.]

5. In afwijking van het bepaalde in het vorige lid is het bepaalde in paragraaf 2.1 niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, ligplaatsen voor woonschepen en woonruimte als bedoeld in artikel 6 eerste lid van de Huisvestingswet.

3. Feiten

Op 9 augustus 2004 is door Woonbedrijf Regio Noord te Leeuwarden een dertiental aanvragen ingediend om een splitsingsvergunning voor het splitsen van de hiervoor vermelde panden in appartementsrechten.
Bij besluiten van burgemeester en wethouders van 9 januari 2005 zijn aan Woonbedrijf Regio Noord te Leeuwarden voor de desbetreffende panden splitsingsvergunningen verleend. Tegen deze beschikkingen richt zich het bezwaarschrift.

4. Bezwaren

5. Beoordeling van de bezwaren

De commissie overweegt als volgt.
De commissie constateert, dat de bestreden besluiten raken aan de statutair door reclamant te behartigen belangen, zodat de commissie in dat opzicht geen beletselen ziet voor de ontvankelijkheid van het bezwaarschrift. Ook anderszins is de commissie niet gebleken van omstandigheden die aan de ontvankelijkheid in de weg zouden staan.

[Het bovenstaande betekent simpelweg dat het bezwaarschrift inhoudelijk behandeld kan worden. Pas hieronder gaat het over de inhoud van de bezwaren.]

De commissie is van oordeel dat er geen grondslag gevonden kan worden in het bepaalde in artikel 2.1.4, eerste lid, onder a en b alsmede in artikel 2.1.4, tweede en en vierde lid van de verordening om de gevraagde splitsingsvergunningen te weigeren, aangezien niet is kunnen blijken van strijd met het daarin bepaalde.

[Artikel 2.1.4 lid 1 onder a en b zijn overigens niet door het PEL in haar bezwaarschrift als weigeringsgronden aangevoerd. Artikel 2.1.4 tweede lid is ook niet door ons aangevoerd, alleen artikel 2.1.4 lid vier is samen met artikel 2.1.4 lid 1 onder c aangevoerd als weigeringsgrond. In zoverre lijkt wat de commissie hier doet ofwel wat op 'afstrepen' van de mogelijkheden ofwel op 'stropop-argumentatie'.
Dat laatste wil zeggen: Datgene verwerpen wat nimmer werd aangevoerd. Ten aanzien van artikel 2.1.4 lid 4 (huurprijzen beneden de bovengrenzen van de huursubsidie) wordt door de bezwaarschriftencommissie niets opgemerkt, behalve dan dus dat hierin geen grondslag kan worden gevonden de vergunningen te weigeren. Onbeargumenteerd dus...]

Ten aanzien van het bepaalde in artikel 2.1.4, eerste lid onder c, van deze verordening merkt de commissie het volgende op.
Bij toetsing aan de hierin vermelde maatstaf dient naar het oordeel van de commissie onder ogen te worden gezien of er na een dergelijke splitsing uit een oogpunt van een goede volkshuisvesting niet een onaanvaardbare inbreuk wordt gemaakt op de woonruimtevoorraad die voor het huursegment is bestemd. Hierbij dient in aanmerking te worden genomen of er voldoende woningen voor de primaire doelgroep aanwezig zijn. De commissie ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het gestelde op pagina 4 van het verweerschrift van burgemeester en wethouders van 18 april 2005 dat geacht wordt van de overwegingen deel uit te maken waar blijkt dat de omvang van de doelgroep ca. 10.500 huishoudens betreft, terwijl de omvang van voor deze doelgroep aanwezige woningen ca. 16.000 woningen betreft.

[Wij zagen wel degelijk aanleiding om te twijfelen aan de ons voorgeschotelde cijfers zoals hierboven vermeld. In ons tijdens de hoorzitting op 10/5/2005 ingeleverde schriftelijke commentaar op het verweerschrift van de gemeente Leeuwarden hebben wij bij "punt 4 bladzijde 3 over de woningvoorraad" voorgerekend hoe er dusdanig met de oorspronkelijke cijfers is omgeknoeid dat er in werkelijkheid sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep van pakweg 5388 woningen. Zie hierboven in dit bericht bij de tekst van ons commentaar op het gemeentelijke verweerschrift. Maar bovenstaand gegeven is kennelijk door de commissie genegeerd en de gemeente wordt klakkeloos geloofd op haar woord. Op zich is dat niets bijzonders:
Veelal gaat het bij dit soort procedures slechts om een schimmenspel, een procedure die bestaat om de schijn te wekken dat bezwaren er werkelijk toe doen en serieus worden genomen. De enige echte functie die een bezwaarprocedure heeft, is echter om ongenoegen te laten blijken met bepaalde politieke beslissingen van het College van B. en W.]

Hieruit kan naar het oordeel van de commissie worden afgeleid, dat er ruimte is om huurwoningen als keuzewoning aan te bieden, waarbij voor 6 splitsingscomplexen [m.i. een geheel nieuw woord...] een maximum verkoop van 50% is overeengekomen.

[Kennelijk is nog voordat de aanvraag werd ingediend al een dealtje gesloten tussen corporatie en gemeente. Dat illustreert treffend de waarde van de 'toetsing' van de aanvraag aan de verordening...]

De commissie is overigens uit de overgelegde stukken niet kunnen blijken, dat er relatief veel wordt verkocht, aangezien het feitelijk kennelijk ontbreekt aan een effectieve doorstroom.

[Op welke stukken dit precies slaat, is onduidelijk. Wellicht uit het Woonplan Leeuwarden? In elk geval kan er moeilijk veel worden verkocht qua woningen waarvoor net deze splitsingsvergunningen waren afgegeven en waartegen op dat moment nog een bezwaarprocedure liep.]

Overigens begrijpt de commissie, dat, opdat er meer woningen voor de primaire doelgroep beschikbaar komen, er blijkens de stukken gestreefd wordt naar een groter aandeel van het middensegment in de koopsector waardoor de doorstroom kan worden gestimuleerd.

[N.a.w.: De commissie doet alles om de gemeente terwille te zijn en praat hen gewoon na: Er komen meer koopwoningen in 'het middensegment' en dan stromen de mensen wel door naar een koophuis, waarop vervolgens de achtergelaten woning weer voor de 'primaire doelgroep' is, zodat het niet erg is dat er van die woningen een aantal wordt verkocht.
Zo werk je jezelf naar de gewenste conclusie toe...
Omdat de 'sprong' van huur naar koop echter zeker voor eenverdieners door de koopprijzen slecht is te maken, zie ik dat allemaal nog niet zo hard op gang komen. Bovendien moet de zich maar voortslepende economische recessie niet worden vergeten, waardoor mensen onzeker zijn en worden over hun baan.]

De commissie lijkt het voorts niet onaannemelijk, dat sinds einde jaren negentig in verband met het stijgen van de prijzen in de koopsector de druk op de huurmarkt na een periode van forse leegstand in huurcomplexen is toegenomen, doch uit de beschikbare gegevens kan niet worden afgeleid, dat er een overspannen situatie is ontstaan, waarbij de commissie verwijst naar het daaromtrent gestelde in voormeld verweerschrift dat in dit opzicht deel uitmaakt van de overwegingen.

[Inzake de vroegere z.g. forse leegstand is ons uit steekproeven bekend dat die forse leegstand in werkelijkheid helemaal niet zo fors was. Zo werden bijvoorbeeld leegstaande flats in Heechterp die leegstonden omdat ze werden gesloopt, vrolijk bij het leegstandscijfer in die wijk geteld en ook het toenmalige leegstandspercentage in een wijk als de Wielenpôlle was geflatteerd hoog, omdat ook aangrenzende leegstaande koopwoningen op de Tynjedyk mee werden geteld, alsof dat de corporatie iets aanging en in de portemonnee raakte...
De commissie slaat verder geen acht op het gestelde in ons commentaar op het gemeentelijk verweerschrift over de situatie op de huurwoningmarkt, zoals genoemd onder: "Kopje 'Bezwaren' blad 5: Cijfers Centrale Registratie Woningzoekenden".
Op basis van die cijfers berekenden we een gemiddelde wachttijd van bijna 3,5 jaar voor woningzoekenden op zoek naar een sociale huurwoning en gemiddeld 2,5 jaar wachten voor alle typen en prijsklassen van de toen aangeboden woningen.
In het verweerschrift werd gesteld dat de gemiddelde inschrijfduur indertijd 9 maanden was voor deelnemende starters en 5 jaar voor deelnemende doorstromers. Deelnemend wilde zeggen: Tenminste een maal per jaar werd op een vrijkomende woning gereageerd.
Wij hebben in ons commentaar betoogd dat je niet moet rekenen met de gemiddelde inschrijfduur omdat inschrijven en wachttijd opbouwen nog niet betekende dat er een toewijzing was van een woning. Wij rekenden met het aantal aangeboden woningen en deelden dat door het aantal deelnemers dat reageerde om de gemiddelde wachttijd voor woningTOEWIJZING te berekenen.]

Verder is de commissie van oordeel, dat het vergunningstelsel ten aanzien van het splitsen van woningen niet de sociale integratie tot doel heeft, doch dat het aanbieden van een gevarieerd woonaanbod wel tot verrijking van een wijk kan strekken. Het door reclamant gestelde acht de commissie in het licht van het hiervoor overwogene niet van dien aard, dat de splitsingsvergunningen hadden behoren te worden geweigerd.

[Ons werd bij de hoorzitting door een van de commissieleden ook gevraagd of onze achterban ook niet kon gaan kopen, hiermee duidelijk aangevend dat de ideologie die inhoudt: Kopen is beter dan huren, ook in deze commissie kennelijk heeft toegeslagen. Nu heet het dat een gevarieerd woonaanbod 'tot verrijking van een wijk kan strekken'. M.a.w.: De kopers die er dan komen te wonen zijn qua mensen beter dan de huurders....
Als de huurflat is verkocht, krijg je een beter soort mensen als wijkbewoners, meer staat hier eigenlijk niet.... De afweging qua volkshuisvestingsbelang volgens artikel 2.1.4 lid 1 sub c wordt hier versmald tot het belang van kopers van woningen. Kennelijk is *dat* slechts volkshuisvestingsbelang. Of zou de commissie met verrijking de kas van de woningcorporatie bedoelen?...]

De commissie is tot slot van oordeel, dat het uit een oogpunt van rechtszekerheid, teneinde ongewenste effecten te voorkomen, nodig moet worden geacht dat in een voorschrift te verbinden aan de splitsingsvergunningen wordt bepaald, dat de in de splitsingsvergunningen bedoelde woningen slechts als keuzewoningen op de markt mogen worden aangeboden, waarbij een beperking geldt van maximaal 50% voor verkoop. zodat er in publiekrechterlijk opzicht genoegzaam aan de door reclamant gevreesde gevolgen wordt tegemoetgekomen. Het door reclamant in het bezwaarschrift gestelde kan naar het oordeel van de commissie daarom aan het vorenstaande niet afdoen.

[Conclusie: Het PEL scoort hier toch een punt omdat er aan de splitsingsvergunningen twee voorwaarden worden verbonden: De corporatie mag deze flats niet simpelweg te koop zetten als ze leeg komen, maar moet de belangstellende de keuze laten tussen koop of huur. De corporatie had weliswaar gesteld dat ze dat ook wilden, maar nu ligt het ook vast. Wijken ze daar in de toekomst van af, dan handelen ze in strijd met de verleende vergunning. Ten tweede zal de corporatie 50% van de in totaal 605 flatwoningen simpelweg als huurwoning moeten aanbieden: Als de helft is verkocht, dan houdt het qua verkoop op. Het scenario zou dan kunnen zijn dat de corporatie in het ene blok nog maar 20% huurwoningen zelf bezit en in een ander blok 80%, maar over alle 13 flatblokken moet het eigen bezit voor verhuur in totaal 50% zijn, is 302 flatwoningen totaal. Met name dit gegeven is toch een stuk 'schadebeperking' voor dit deel van de huurmarkt. Of het juridisch mogelijk is om aan een splitsingsvergunning nadere voorwaarden te verbinden, weet ik niet zeker. Mocht dat echter niet zo zijn, dan is dat gezien het feit dat B. en W. inmiddels het advies hebben overgenomen, niet het probleem van het PEL, maar van Woonbedrijf Regio Noord...]

De commissie komt tot de conclusie, dat de bestreden besluiten onder aanvulling van de motivering en onder het verbinden van een voorschrift aan de beschikkingen inhoudende dat de in de vergunningen begrepen woningen slechts als keuzewoningen op de markt mogen worden aangeboden, waarbij een beperking geldt van 50% voor verkoop niet behoeven te worden herroepen, zodat de commissie het bezwaarschrift ongegrond acht.

6. Advies van de commissie

De commissie adviseert om het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en de bestreden besluiten onder verbetering van de motivering en met inachtneming van een daaraan te verbinden voorschrift inhoudende dat de in de splitsingsvergunningen bedoelde woningen slechts als keuzewoningen op de markt mogen worden aangeboden, waarbij een beperking geldt van maximaal 50% voor verkoop, niet te herroepen.

De adviescommissie bezwaarschriften,

De voorzitter,

De secretaris.

Bij het advies was ook een verslag van de hoorzitting gevoegd, zoals gemaakt door de commissie, Hieronder volgt de tekst:

Bijlage behorende bij BW 43/2005

Hoorzitting van de Adviescommissie bezwaarschriften op 10 mei 2005

Aanwezig:

De heer J. Bakker namens Vereniging PEL
De heer S. van der Meer namens Vereniging PEL
De heer G. Klont, ambtenaar namens burgemeester en wethouders
Mevrouw J. Mulder, ambtenaar namens burgemeester en wethouders

Verslag van de hoorzitting (samenvatting)

Tijdens de hoorzitting zijn de op schrift gestelde stukken aan de orde geweest.

De heer J. Bakker heeft een pleitnota overgelegd, die als bijlage bij dit verslag is gevoegd en waarvan de inhoud hier geacht moet worden te zijn overgenomen.
De heer Van der Meer zegt, dat cijfers binnen de gemeente Amsterdam uitwijzen dat een deel nooit meer op de huurmarkt terugkomt en vraagt of het aantal van 16.000 huurwoningen wel reëel is.

[En als zonder nadere voorwaarden verkochte woningen wel terugkeren op de huurmarkt, is het als particuliere huurwoning... Nu al zie je ook in Leeuwarden particulieren en z.g. 'beleggers' in het 'gat' in de markt springen dat ook hier ontstaat door het tekort aan sociale huurwoningen: Zo wordt Achter de Hoven bv. machinefabriek Douna gesloopt en daarvoor in de plaats komen huur- en koopappartementjes, neergezet door projectontwikkelaar BAM. De 46 huurappartementjes, sommige niet groter dan een 'studio', pakweg 45 vierkante meter, zijn vanaf papier nu al allemaal verkocht. Ze zijn in handen geraakt "van zo'n vijftien partijen", stelt Bruno Zandberg van BAM in de LC van 21/6/05. Het gaat daarbij om makelaars en particuliere verhuurders. "We hebben het eerst bij corporaties geprobeerd, maar die hadden er geen belangstelling voor", zegt Zandberg. Mijn conclusie is, dat als deze kopers geen markt zagen voor huurappartementen, zij niet zouden hebben gekocht. De feiten typeren ook de houding van de corporaties: Geen belangstelling om weer wat huurwoningen toe te voegen...]

Hij meent, dat het niet terugkeren van woningen op de huurmarkt ook geldt voor de gemeente Leeuwarden, waarbij hij wijst op de Antillenflat en de Koestraten, terwijl er ook nog gesloopt wordt. Hij vindt, dat de krapte op de huurmarkt zou moeten leiden tot weigering van de vergunningen, waarbij gewezen wordt op het nog steeds in de rij staan van woningzoekenden en op het feit dat de urgentie niet meer zou gelden bij echtscheidingen.

Mevrouw Mulder zegt, dat de doorstroming wordt gestimuleerd los van de verkoop van huurwoningen. Zij meent, dat de huurverhoging de laatste jaren redelijk beperkt is gebleven en dat deze onder de aftoppingsgrens is gebleven.

[Bij doorstroming ben je geheel afhankelijk van mensen die een nieuwbouwwoning willen en kunnen kopen of huren en per definitie zijn die huizen duur en is Leeuwarden qua inwoners relatief gesproken een 'arme' stad. Haar huurverhogings-argument slaat nergens op in dit verband: Je verkoopt huurwoningen en die verdwijnen gewoon uit het bestand, welke huurverhoging je de resterende woningen ook geeft.]

Zij refereert eraan, dat op de 16.000 huurwoningen waarvan 40% in de particuliere sfeer er 7100 personen huursubsidie ontvangen.

[Hier werd getracht de primaire doelgroep huishoudens opnieuw op papier kleiner te maken: 16.000 huizen min 7100 personen is 8900 woningen 'teveel' voor de primaire doelgroep... Dit is het spelletje waarmee de gemeente al jaren bezig is:
Het eindeloos herdefiniëren van de primaire doelgroep en het aantal beschikbare betaalbare huurwoningen, opdat er nog meer verkocht en gesloopt kan worden in de kernvoorraad...
Zie verder ons commentaar op het gemeentelijk verweerschrift onder:
"Punt 4 onder kopje 'bezwaren' (blz.4)"
Kern van de zaak is, dat plotseling nu een andere definitie wordt gebruikt voor het begrip 'primaire doelgroep' door daar alleen de huursubsidieontvangers toe te rekenen. Afgezien daarvan is 'huursubsidieontvanger' een variabele, omdat de groep huursubsidieontvangers varieert naarmate de huursubsidievoorwaarden veranderen. En die veranderen momenteel richting afbouw huursubsidie...
Zo wordt de primaire doelgroep op papier steeds kleiner en de voor hen beschikbare voorraad huizen steeds groter, waarop vervolgens enz. Ach ja, ambtenaren nietwaar...
Op papier is door de ambtenaren het hele woningtekort van Nederland na WO II al *tig* keer opgelost...]

Verder vermeldt zij, dat er bij het vrijkomen van een huurwoning niets verplicht wordt opgelegd, doch een keuzevrijheid wordt gelaten om te huren of te kopen.

[Nu dacht ik altijd dat niemand verplicht was om een aangeboden woning te huren of te kopen. Afgezien daarvan: Nog steeds vraag ik me af bij een keuzewoning: Er staat een huurder die dat huis wil huren bovenaan de wachtlijst en hij/zij reageert. Tevens reageert iemand die dat huis wel wil kopen. Bekend is, dat degene die het huis krijgt eerst drie maanden moet huren en dan mag zeggen of hij verder wil huren of wil kopen. Maar dat kun je natuurlijk vantevoren ook al bij de woningcorporatie laten doorschemeren. De een doet dat, de ander wil alleen maar huren. Wie krijgt het huis nu toegewezen?! Het heet: Degene bovenaan de wachtlijst. Bekend is, dat er echter altijd is gesjoemeld met welk woonruimteverdeelsysteem dan ook, dus moet ik het nog zien hoe het in dit voorbeeld afloopt.]

Verder is er volgens haar sprake van een terugkooprecht door de houder van de splitsingsvergunningen.

[Dat terugkooprecht is er inderdaad, maar daar hoeft geen gebruik van te worden gemaakt. De verkopende particuliere eigenaar heeft een aanbiedingsplicht richting corporatie, maar die hoeft daar geen gebruik van te maken en doet dat tot nu toe ook niet. Dat bleek bv. in het Rode Dorp, waar verkopende eigenaren ook een aanbiedingsplicht hebben en de corporatie een terugkooprecht. Mijn vermoeden is, dat de corporatie alleen terug gaat kopen, als de koopmarkt in elkaar zakt, eigenaren failliet dreigen te gaan omdat ze bv. werkloos zijn geraakt, de corporatie dan weer zo'n huis gaat verhuren en het huis weer verkoopt als de koopprijzen stijgen...
Gewoon speculantenwerk dus. Verder vond ik de term 'houder van de splitsingsvergunningen' wat vreemd:
Alsof je daaraan bepaalde rechten kunt ontlenen die permanent zijn. Normaliter heb je aan een splitsingsvergunning maar eenmalig iets: Namelijk als je via een notaris een Akte van Splitsing laat opstellen waardoor je flats in een woonblok per stuk verkocht kunnen worden. De aanbiedingsplicht en het terugkooprecht regel je via de koopakte, niet via een splitsingsvergunning.]

Voorts merkt zij op, dat er tussen het college van burgemeester en wethouders en CHF een afspraak is gemaakt dat er 300 nieuwe woningen worden gebouwd, hetgeen meer is dan er gesloopt wordt.

[Maar als je de geplande verkopen van Woonbedrijf Regio Noord en NWF van flats optelt, raak je veel meer flats kwijt dan 300... Bovendien lijkt dat convenant mooier dan het is: Per jaar gaat het niet om erg veel huizen, omdat het convenant over meerdere jaren loopt.]

Ten aanzien van echtsscheidingen wijst zij erop, dat dit nog steeds een urgentieomstandigheid vormt.

[Volgens onze info is dit simpelweg onjuist. Ook in de pers is hierover wel bericht. Overigens vind ik dit meer een kwestie i.h.k.v. de vraag hoe rechtvaardig het huidige verdeelsysteem is: Ook al is echtsscheiding een urgentie, als ik 10 huizen te verdelen heb, geef ik er nu 10 aan de mensen op de wachtlijst en dan 9 plus een aan de urgente, samen ook 10. Het niet geven van urgenties als bewijs van de krapte op de woningmarkt vind ik niet zo sterk. Ik denk dat het meer heeft te maken met een doorgeschoten reactie op het vorige woonruimteverdeel systeem, waarbij de gewone wachters steeds werden gepasseerd door urgenten.
Echter: Nooit of bijna geen urgentie geven is weer het andere uiterste.]

De heer Klont zegt, dat de praktijk uitwijst, dat er maar beperkt wordt overgegaan tot koop en dat het aantal huurwoningen omvangrijk blijft.

[Als er dan zo weinig behoefte blijkt te zijn aan die keuzewoningen, waarom doe je het dan als corporatie? Kijk dan of er in een bepaald marktsegment behoefte is aan nieuwbouwappartementen en maak daar keuzewoningen van. Verkoop je daar een aantal met winst, wend dat geld dan aan voor renovatie waar dat nodig is. Dan genereer je geld voor behoud en herstel van je kernvoorraad.]

De heer Roescher vraagt wat de belangrijkste toetsingscriteria zijn bij het beoordelen van een aanvraag om een splitsingsvergunning. De heer Klont zegt, dat de verstoring van de woonruimtevoorraad het belangrijkste criterium is, waarbij gekeken wordt naar de cijfers van de gemeente en het woonplan.

[Maar de gemeente komt nooit met cijfers over bv. het huidige aantal woningzoekenden en de corporaties na 2002 ook niet meer... Aangenomen moet worden dat de corporaties aan B. en W. wel cijfers verstrekken. Overigens beschikt de Raad ook niet over cijfers qua aantallen woningzoekenden of het moet zijn dat deze vertrouwelijk zijn verstrekt aan sommige raadsleden.]

Mevrouw Mulder merkt op, dat er in verband met de keuzevrijheid geen sprake is van uitponden en dat zeker conform de gemaakte afspraken niet wordt toegestaan dat deze huurwoningen allemaal in de verkoop worden gedaan (maximaal 50%).

[Hieruit blijkt dat de commissie qua advies simpelweg de gemeente volgt door dit als een van de nadere voorwaarden te verbinden aan de splitsingsvergunningen. In zoverre moeten wij bij het PEL niet echt denken dat WIJ dat punt gescoord hebben...]

De heer Roescher vraagt of er nog andere afspraken bestaan.

[Opdat die ook meegenomen kunnen worden in het advies van de onafhankelijke bezwaarcommissie...]

Mevrouw Mulder zegt, dat het Rijk toezicht houdt op de corporaties en dat met de gemeente prestatie-afspraken worden gemaakt (kwaliteit en leefbaarheid)

[Kwaliteit betekent simpelweg: 'Duur' en leefbaarheid betekent: Mensen met weinig geld moeten oprotten, met name alleenstaanden, eenoudergezinnen enz.]

De heer Bos vraagt voor welke prijzen de woningen worden aangeboden. Mevrouw Mulder noemt een bedrag van EUR 125.000, doch wijst erop, dat het in de lagere huursector soms voordeliger is te huren dan te kopen.

[Aj, aj, dat strookt niet met het beleid dat kopen beter is dan huren en bevorderd moet worden... Omhoog met die huren en weg met die huursubsidie... Geduld, mevrouw Mulder, mevrouw Dekker werkt hier aan...]

Verder zegt zij, dat er weinig wordt gekocht, omdat de huurders toch gericht zijn op de huurmarkt. De heer Van der Meer merkt op, dat hij het vreemd vindt, dat de keuzewoningen ook in Woonaccent worden aangeboden net als het geval was bij de Antillenflat. Mevrouw Mulder zegt, dat het in dat geval ging om portiekflats welke niet als keuzewoning waren aangemerkt.

[Portiekflats? De Antillenflat is een maisonnetteflat met galerijen. Bij de Antillenflat gaat het inderdaad niet om keuzewoningen, maar om woningen die worden verkocht met een terugkoopPLICHT door de corporatie. Bij mijn weten zijn dat de enige flats met een terugkoopplicht van de verkopende corporatie in de stad.]

De voorzitter constateert, dat niemand nog iets heeft toe te voegen en sluit de zitting.

De voorzitter,

De secretaris.

Op 23/6/2005 ontvingen wij het besluit van B. en W. waar in stond dat zij het advies van de commissie overnamen. Dit betekent dus dat het bezwaarschrift ongegrond is verklaard en dat de verleende splitsingsvergunningen in stand blijven. Wel zijn daaraan nu twee voorwaarden verbonden, namelijk:

De flats moeten als keuzewoningen worden aangeboden. Domweg lege flats verkopen kan dus niet: Men moet ook de keus hebben ze te kunnen huren. Bovendien mag het totaalaantal verkochte flats niet hoger worden dan de helft. Het ging om 605 flats verdeeld over 13 woonblokken. Daarvan mogen nooit meer dan 302 flats verkocht worden. Wil de corporatie meer verkopen, dan zullen ze eerst bij door de eigenaren weer te koop gezette flats, van hun terugkooprecht gebruik moeten maken om het aantal omlaag te brengen.

secretaris PEL