'Zienswijze' PEL inzake aanvragen diverse splitsingsvergunningen door woningcorporatie
Nieuw Wonen Friesland.

Op 4/4/2005 heeft het PEL een z.g. 'zienswijze' ingediend bij B. en W. over zes aanvragen van woningcorporatie Nieuw Wonen Friesland bij B. en W. NWF wil splitsingsvergunningen hebben om een groot aantal van haar huurflats per stuk te kunnen verkopen. Een 'zienswijze' hoort bij het voortraject van een bezwaarprocedure hiertegen. Eerst moet de eigenaar bij B. en W. een z.g. 'splitsingsvergunning' aanvragen om een flatgebouw juridisch te kunnen splitsen in appartementsrechten. Die rechten kunnen vervolgens dan verkocht worden. In de volksmond heet het dan dat een flat wordt verkocht. Is de splitsingsvergunning eenmaal verleend, dan kan bezwaar worden gemaakt tegen de vergunning zelf. Op zich heeft een bezwaar geen schorsende werking. Heeft NWF eenmaal haar vergunningen, dan mag ze evengoed overgaan tot verkoop per stuk ('uitponden' heet dat) van haar flats waarvoor ze een splitsingsvergunning heeft. Hieronder volgt de letterlijke tekst van onze brief:

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN
POSTBUS 2602 8901 AC LEEUWARDEN
TELEFOON: 058-2671636 E-mail: root@pel.xs4all.nl
URL website: http://clik.to/pel
==========================================

Onderwerp:
- Zienswijze inzake
verlenen splitsings-
vergunningen diverse
woongebouwen

Leeuwarden,4/4/2005

hierbij dient de Vereniging P.E.L. haar 'zienswijze' in tegen het voornemen van uw College om de woningcorporatie Stichting Nieuw Wonen Friesland (eigenaar), te Leeuwarden, vergunning te verlenen voor splitsing van de volgende wooncomplexen in appartementsrechten:

1. Roptastate 26 t.m. 82.
2. Roptastate 108 t.m. 180.
3. De Bird 1-1 t.m. 27-1 (7-hoog flat)
4. De Bird 18-1 t.m. 44-1 en nr. 30 t.m. 40 (4-hoog flat)
5. Nieuweburen nr. 124 plus 124A t.m. E plus nr. 126 plus 126A t.m. E (complexnr. 18)
6. Dragoonsplein nr. 169 t.m. 349 (7-hoog flat)

Ten aanzien van de ontvankelijkheid:

De vereniging PEL is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich blijkens haar statuten ten doel stelt:
Het opkomen voor de belangen van woonconsumenten in de gemeente Leeuwarden, op individueel niveau, buurt/wijk niveau, en op stedelijk niveau en tevens het behartigen van de belangen van mensen mmet een laag inkomen.

Wij gaven hiervan al jaren blijk door zowel schriftelijk als mondeling steeds te reageren en voorstellen te doen richting gemeente Leeuwarden en richting woningcorporaties.

De vereniging tracht haar doelstellingen te bereiken door:
a. Te fungeren als een vooroverleg inzake adviezen en standpunten, zoals die door de vertegenwoordigers van de vereniging in inspraak- en adviesorganen van de gemeente Leeuwarden verwoord dienen te worden.
b. Te streven naar een geintegreerd toewijzingsbeleid voor woningzoekenden, waarin ieder, die zestien jaar of ouder is het recht heeft op huisvesting, ongeacht sekse, maatschappelijke status, seksuele voorkeur, ras, geloofs- of politieke overtuiging en eventueel crimineel of psychiatries verleden of verslavingsverleden.
c. Leegstand, misstanden, ongewenst of onjuist beleid van gemeente en/of woningbouwcorporaties en andere knelpunten in het volkshuisvestingsbeleid te signaleren en die door middel van overleg met de betrokken instanties en/of door middel van acties te bestrijden en weg te werken.
d. Het verbeteren van de inkomens- en rechtspositie van mensen met een laag inkomen.
e. Het houden van spreekuren voor mensen uit de in artikel 2 genoemde doelgroepen.
f. Het beïnvloeden van de politieke besluitvorming over de in artikel 2 genoemde aandachtspunten door middel van lobbywerk, inspraak in raadsadviescommissies en persberichten.

Artikel 36 lid 1 van de Huisvestingswet geeft aan dat het College, als de eigenaar een aanvraag tot splitsingsvergunning indient, de gebruiker een afschrift moet zenden van de aanvraag. Voorzover wij kunnen nagaan, is dit ook gebeurd.

Artikel 37 lid 1 van de Huisvestingswet geeft aan dat de gebruiker (indien de eigenaar de aanvraag indient) zijn 'zienswijze' kenbaar kan maken aan het College gedurende vier weken nadat de gebruiker mededeling is gedaan conform artikel 36.

Hieruit zou de conclusie getrokken kunnen worden dat Vereniging P.E.L. in dit voortraject geen belanghebbende zou kunnen zijn.
Desalniettemin dienen wij onze 'zienswijze' bij u in, mede omdat we van mening zijn dat het van weinig fatsoen van onze kant zou getuigen om het 'voortraject' stilzwijgend te laten passeren en vervolgens na mogelijke vergunningverlening plotseling een bezwaarschrift te gaan indienen tegen de verleende vergunningen, daarmee aan het College in het voorstadium onze argumenten onthoudend, zodat zij niet kunnen worden meegewogen.

Wat is onze 'zienswijze' over het voornemen om een aantal splitsingsvergunning af te geven:

De reden dat splitsingsvergunningen worden aangevraagd, is gelegen in artikel 2.1.2 van de Huisvestingsverordening, zoals deze voor het laatst werd gewijzigd bij Raadsbesluit van 17/11/2003.

Artikel 2.1.4 somt vervolgens de gronden op die kunnen leiden tot het weigeren van de splitsingsvergunning.

Bij de beoordeling van de vraag of het College de gevraagde vergunningen moeten geven of weigeren, zijn met name naar onze mening twee van de opgesomde gronden bij de wooncomplexen waarop de aanvragen betrekking hebben, de belangrijkste:

1. Artikel 2.1.4 lid 1 sub c:
"Burgemeester en Wethouders kunnen een splitsingsvergunning weigeren indien:
c. het belang dat de aanvrager bij de splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd.
Bij de beoordeling van het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad worden mede de ligging en de te verwachten vraag naar de in het betreffende gebouw of de in een gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, opgenomen woonruimten betrokken."

2. Artikel 2.1.4 lid 4:
"burgemeester en wethouders kunnen eveneens een splitsingsvergunning weigeren wanneer de huurprijs van een of meer der woonruimten het bedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Huursubsidiewet, niet te boven gaat."

Inzake de afweging zoals bedoeld in artikel 2.1.4 lid 1 sub c:

In totaal gaat het hierbij 331 huurwoningen van Nieuw Wonen Friesland. In aanmerking genomen de onlangs reeds verleende splitsingsvergunningen aan Corporatieholding Friesland, waarbij het ging om pakweg 600 huurappartementen, dan gaan de aantallen huurflats waarbij de beide in Leeuwarden werkende corporaties verkoopplannen hebben, in de richting van een kleine duizend stuks, hierbij de eerder verleende splitsings- vergunningen voor bv. De Gealanden en de Anjen 4-hoog flats nog buiten beschouwing latend.
Indien we deze meerekenen komen wij op in totaal pakweg 1050 appartementen.

De leegstand in de NWF-complexen waar het thans om gaat, is minimaal en de vraag naar huurwoningen is groot.

Zoals bekend, werkt college-corporatie CHF in sommige gevallen met hun concept "Keuzewoning", waarbij zij na verkoop het eerste recht op terugkoop hebben. Op die wijze denken zij bij een in hun ogen te krappe huurwoningmarkt, weer huurwoningen toe te kunnen voegen. Daar CHF echter daarbij geheel afhankelijk is van de vraag of de koper überhaupt wel wil verkopen en zo ja, wanneer dan wel, vinden wij hun redenering niet erg steekhoudend.

Uit de door u ter inzake gelegde stukken hebben wij niet kunnen opmaken dat NWF voornemens is een vergelijkbaar concept te gaan hanteren t.a.v. de flats waarvoor zij nu een splitsingsvergunning vragen.
Dit betekent dan: Verkocht is verkocht en geen eerste recht op terugkoop door NWF. Daarmee verdwijnen deze woningen voorgoed uit het huurwoningenbestand.

Wel maken wij uit de ter inzake gelegde concept-Akte van Splitsing, bedoeld als model voor alle Verenigingen van Eigenaars die van rechtswege na splitsing ontstaan, het volgende op:

Artikel 24 geeft de appartementseigenaar het recht zijn prive- gedeelte in gebruik te geven aan derden. Hierbij wordt in het concept nog de keuze gegeven (zie alternatieve bepaling artikel 24) dit al dan niet afhankelijk te stellen van toestemming van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars.
Dit betekent in de praktijk dat een koper zijn appartement mag verhuren.

Artikel 17 lid 1 stelt weliswaar: "Het privé-gedeelte mag door de eigenaar en/of gebruiker niet worden gebruikt voor commerciële doeleinden (waaronder wordt begrepen kamerverhuur)", maar dit betekent slechts dat de koper zijn appartement niet per kamer mag verhuren of een bedrijfje in zijn flat mag beginnen, maar nog steeds wel zijn flat als *zelfstandige* woning mag verhuren.

Dit betekent dat ieder zichzelf 'belegger' noemende particulier of rechtspersoon door NWF te koop aangeboden appartementen (bv. als de huurder verhuist) kan opkopen en vervolgens kan gaan verhuren.
Gevolg daarvan is, dat corporatie-huurwoningen uit de huurmarkt verdwijnen maar vervolgens weer in de huurmarkt verschijnen als particuliere huurwoningen.
Dergelijke mogelijkheid in feite bieden beschouwen we als zeer ongewenst voor de volkshuisvesting in Leeuwarden en het is tevens o.i. ongewenst voor een Vereniging van Eigenaars indien daarvan te veel commerciële particuliere verhuurders van rechtswege lid zijn.
Bovenstaand argument vinden we ook valide, als momenteel de lokale huurwoningmarkt zo ruim zou zijn dat er geen bezwaar zou hoeven te bestaan tegen verkoop van enkele flatcomplexen.

Het hierboven geschetste 'verhuur-gat' is alleen te dichten door:

a. In de Akten van Splitsing op te nemen dat de woningen uitsluitend voor zelfbewoning bestemd zijn en dat in gebruikgevingen aan derden niet zijn toegestaan.
Op zich lijkt dit niet geheel 'waterdicht' gezien Artikel 120 lid 1 Boek 5 BW waarvan ons niet geheel duidelijk is of het daarbij gaat om een bepaling van dwingend recht of regelend recht.

b. In de koopakte een bepaling op te nemen dat de koper het gekochte uitsluitend voor zelfbewoning mag gebruiken, waarbij tevens een boetebepaling wordt opgenomen voor een flink bedrag plus een kettingbeding, zodat de bepaling tevens in de koopakten van opvolgende kopers wordt opgenomen.

Andere opmerking inzake de concept-Akte van Splitsing betreft artikel 41 lid 1, waaruit blijkt, dat het bestuur berust bij een of meer bestuurders "die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd".
De Bestuurder, vroeger aangeduid met 'Administrateur' is in feite de belangrijkste man/vrouw. Daar bij de start van de Vereniging van Eigenaars alle appartementen minus de eerste verkochte flat nog in eigendom zijn van NWF, weten wij wel wie in feite 'de macht' heeft.
Niet meer eigenaar willen zijn, de lasten voor het buitenonderhoud afschuiven op de nieuwbakken kopers maar wel de baas willen blijven, is in feite waar beide corporaties mee bezig zijn als ze complexen flatwoningen in appartementsrechten splitsen. Het verschil met een particulier flatblok waar een commerciële verhuurder meer dan de helft van de flats uitpondt is zo wel erg klein geworden.

De gevolgde procedure richting huurders:

De door NWF richting huurders gevolgde procedure is merkwaardig te noemen, bv. bij de 7-hoog flat aan De Bird en bij de 7-hoog flat aan het Dragoonsplein. Laatstgenoemde flat is een typische 'ouderenflat'. De gang van zaken:

Op 12/11/2004 dient NWF bij u een aanvraag in voor een splitsingsvergunning voor de 7-hoog flat Dragoonsplein nr. 169 t.m. 349. Op 15/12/2004 licht NWF haar huurders ter plaatse hier over in. (zie bijlage)
Op 20/1/2005 stuurt NWF haar huurders aldaar (en ook haar huurders in De Bird 7-hoog flat) een brief waarin wordt gesteld dat NWF vooralsnog niet tot verkoop over zal gaan, want:
"Uit recente marktgegevens blijkt echter dat juist de komende jaren veel vraag zal bestaan naar het huren van een appartement met lift."
Tevens verwachtte NWF dat ze komende zomer meer zicht zouden hebben op de ontwikkelingen op de huurmarkt en dat ze dan definitief zouden melden of ze deze flats zouden verkopen. (zie bijlage)

Merkwaardig vinden wij dan dat NWF bovenbedoelde aanvragen voor een splitsingsvergunning niet intrekt. Wat moet je per slot met een splitsingsvergunning als je als eigenaar toch niet wilt verkopen?
Op 8/3/2005 tenslotte heeft u aan de bewoners een brief verzonden waarin u meldt dat NWF bij u een splitsingsvergunning had aangevraagd en dat de gebruikers hun 'zienswijze' aan u kenbaar kunnen maken.

Afsluitend:

Wij vinden momenteel de huurwoningmarkt veel te krap om (in dit geval) complexen flatwoningen te gaan uitponden door ze te gaan verkopen aan de huurders en ze te verkopen als een huurder gaat verhuizen.

Reeds in 2002 meldde het Jaarverslag Centrale Registratie Woningzoekenden:

Gemiddelde wachttijd voor een meergezinswoning (flat) van 3 jaar in 2001 naar 4 jaar in 2002.

Gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning bijna tien jaar.

Volgens onze informatie is sedertdien de situatie alleen maar slechter geworden. U kunt dat ook mede afleiden uit uw eigen nieuwe WOZ-waarde gegevens. Indien u de marktwaarden in het goedkopere marktsegment van de vorige WOZ-taxatieronde vergelijkt met de WOZ-waarden van de laatste taxatieronde, kunt u zien, dat de waarde-ontwikkelingen op de woningmarkt niet mooi gelijkmatig stijgen in alle marktsegmenten, maar dat de wat goedkopere appartementen onevenredig stijgen. Voorbeeld: Appartementen Johan Winklerwei vorige WOZ-waarde EUR 45000 maar nu pakweg EUR 90000. Een verdubbeling! Dit wijst op een krappe markt. Dergelijke stijgingen laten zich niet verklaren door inflatie alleen.

De huidige krappe huurwoningmarkt in juist die marktsegmenten waarin NWF nu flatcomplexen wil verkopen, vinden wij voldoende argument om de gevraagde vergunningen te weigeren.

Inzake de afweging zoals bedoeld in artikel 2.1.4 lid 4:

De daar bedoelde huurprijs is vanaf 1/7/2004 tot 1/7/2005:

a. EUR 597,54 voor eenpersoonshuishoudens vanaf 23 jaar en voor meerpersoonshuishoudens, bv. huurder jonger dan 23 jaar met een of meer kinderen.

b. EUR 597,54 voor huurder(s) vanaf 18 jaar in voor gehandicapte aangepaste woning.

Het zijn juist de huurwoningen waarvoor in principe huursubsidie kan worden verkregen, die van het grootste belang zijn bij een vooral aan 'de onderzijde' momenteel erg krappe huurmarkt.

Wij zijn van mening dat bij complexen met een huur beneden de EUR 597,54 extra aanleiding bestaat om de gevraagde splitsingsvergunningen te weigeren.

Wij verzoeken u tenslotte ons mee te delen of en zo ja wanneer u de gevraagde splitsingsvergunningen heeft verstrekt, omdat wij van mening zijn dat Vereniging P.E.L. in een bezwaarprocedure wel degelijk belanghebbende is op grond van artikel 1:2 Abw lid 3. Dit, omdat de Huisvestingswet ('lex specialis') hiervoor geen speciale regeling kent, zodat naar onze mening de Algemene Wet Bestuursrecht van toepassing is.

Volgens onze statuten vertegenwoordigen voorzitter en secretaris de vereniging in en buiten rechte. Wij hebben u de statuten reeds toegezonden bij het indienen van onze 'zienswijze' over de aanvragen voor splitsingsvergunningen door CHF.

                                        Hoogachtend,


                                        (Voorzitter)


                                        (Secretaris)

Bijlage:
- Brief NWF 15/12/2004 aan huurders
- Brief NWF 20/1/2005 aan huurders
zeven-hoog flat Dragoonsplein.