VERHUISCARROUSSEL BEGINT TE HAPEREN

Op 24-8 jl. plaatsten we een ingezonden brief van Jan Post te Leeuwarden waarin hij schreef dat hij vermoedde dat 'de verhuiscarroussel' begon te haperen. Hij schreef o.a. het volgende:


Wat is de verhuiscarroussel?
Mensen nemen een duurder huis en laten een goedkopere woning na om te verkopen. Hypotheek overzetten naar het nieuwe pand en een nieuwe financiering voor het nog op te hoesten deel.
Als er zoveel in een wijk te koop staat, stokt de doorstroming van goedkoop naar duur en kunnen de gevraagde prijzen niet meer worden gehaald. En dan kan er ook niet verhuisd worden. Dus zoals het gerucht was, minder bouw in Hempens-Teerns. (vraagprijs ¦400.000). Het stokken van de doorstroming van koophuizen kan gevolgen hebben voor de plannen met de Bullepolder, waar de huizen nog duurder zullen worden.


Hieronder twee berichten uit de Leeuwarder Courant die zijn mening lijken te bevestigen. Eerst het volgende uit de Leeuwarder Courant van 1-9-2000:

VEEL LEEUWARDER HUIZEN LANGER TE KOOP

LEEUWARDEN - De prijzen op de Leeuwarder woningmarkt stabiliseren.
Verkopers doen er langer over om hun huis kwijt te raken. "De hectiek is er af", melden Leeuwarder makelaars.

Ruim is het aanbod vooral in de prijsklasse tussen de ¦100.000 en ¦300.000. Volgens de internetpagina van makelaarsorganisatie NVM staan er momenteel 224 Leeuwarder huizen in dit segment te koop.

Enkele wijken springen er uit als het om aanbod tot ¦200.000 gaat:
Vegelin/Achter de Hoven (17 huizen), Huizum-West (18) en Oud-Oost (20)
In de categorie tot ¦300.000 vallen de relatief jonge wijken Aldlân (22) en Camminghaburen (14) op.
Huizum-West doet ook hier weer goed mee: 13 aanbiedingen.

Makelaars vinden het moeilijk om te bepalen hoeveel groter het aanbod is dan vorig jaar rond deze tijd. De verklaringen voor het ruime aanbod zijn divers. Deels is die te vinden in de aanleg van nieuwbouwwijk Zuiderburen.
Veel mensen die daar mettertijd een woning laten bouwen, zetten hun huis vast te koop. Anderzijds zijn er blijkbaar ook te weinig kopers, meent makelaar Dennis Metz.
[Dus lijkt het er op, dat de kopers wat opraken en degenen die huren wellicht de koopprijzen toch te hoog vinden of mensen vanuit een goedkoper koophuis in mindere mate een duurder koophuis kunnen/willen kopen.]

Bovendien stelt de nieuwste generatie eisen waaraan de huidige woningen niet voldoen, merkt hij op. "Tweeverdienende starters kunnen zich flinke hypotheken permitteren: ze slaan stappen over en gaan direct luxer wonen."
[Anderzijds laatst gehoord dat ook de tweeverdieners onder de starters problemen beginnen te krijgen met de koopprijzen vanwege de hoogte daarvan, nadat al eerder bekend was dat starters als alleenverdiener en gezinnen met 1 verdienende partner al niet of nauwelijks meer konden kopen. Indien tweeverdienende starters niet een woning willen kopen tot pakweg 2 ton, zou het wellicht een idee zijn om de taken van Stadsherstel wat breder te zien: Tot nu toe knapten zij mondjesmaat monumentale panden op, door ze te kopen, op te knappen en weer te verkopen. Wellicht kunnen zij in de wat oudere wijken bv. in samenwerking met de SVK - Stadsvernieuwingscorporatie - te koop staande woningen opkopen, waarbij bv. de SVK een verbeterplan maakt en Stadsherstel het uitvoert. Als dat klaar is, kunnen deze woningen weer worden verkocht, zodat het geen woningen meer zijn waarbij de koper eerst zelf nog eens aan het werk moet of de aannemer erbij moet halen.
Want er zit nl. nog een kant aan dit verhaal: Tweeverdieners zijn de hele dag beide van huis en dan 's avonds en in het weekend nog eens bezig is een klus waar dan niet iedereen nog eens zin aan heeft, terwijl het inschakelen van een aannemer betekent dat er iemand overdag toch thuis moet zijn.]

Makelaars zijn niet eenduidig over de verkoopsnelheid. Sommigen zeggen enkele dagen tot een week meer tijd nodig te hebben dan vorig jaar, anderen spreken van maanden. "Vorig jaar verkocht ik de huizen binnen een maand, nu doe ik er zo'n drie maanden over", zegt Anton Germeraad van makelaardij Het Alternatief. Hij wijst onder meer op de rol van de woningbouwcorporaties: "Die hebben de afgelopen jaren verschrikkelijk veel huurhuizen op de koopmarkt gegooid. In dat segment is een zekere verzadiging opgetreden."
[Voor wat de 'losse' eengezinswoningen betreft, klopt dit wel. Zo kan het vaak best zijn, dat als er een rij laagbouw staat, nog maar een minderheid van de huizen wordt gehuurd van de corporatie en een flink deel in die rij verkocht is aan de bewoners of aan derden, als het leeg kwam te staan.]

Van een echte stagnatie is geen sprake, stelt makelaar Jan Hettema. "We verkopen goed door. De bouwvak was opvallend druk." De huidige marktsituatie is voor het ambacht een opsteker, vindt hij: "Er valt weer wat te onderhandelen. Het spel is een stuk leuker geworden."
[Het zou pas echt leuk worden, als niemand meer een makelaar zou inschakelen, omdat dan pas de aankoop- en verkoopprijzen m.i. flink omlaag zouden gaan. M.i. wel met 10 tot 20 procent, want een makelaar is m.i. vooral een stoorzender, die er belang bij heeft (provisie) de verkoopprijs zo hoog mogelijk te houden. Bovendien doet een makelaar weinig, behalve dan vertragen.
Een advertentie plaatsen voor een te verkopen woning gebeurt vaak niet eens; de woning binnen het eigen circuit eerst een tijdje vasthouden, zodat belangstellenden van niets weten, gebeurt ook. Dat is omdat de makelaar aan de aankopende partij eerst een 'zoekopdracht' probeert aan te smeren, waarvoor uiteraard ook flink betaald moet worden.
Bovendien twijfel ik aan de bouwkundige kennis van veel makelaars en al hebben ze die wel: Wat kan hem het schelen als er gebreken aan de woning zijn? Hij is toch later moeilijk aansprakelijk te stellen; dat is eerder een zaak tussen verkoper en koper als puntje bij paaltje komt. (Informatieplicht verkoper)
Verder is het zo, dat standaard-koopcontracten voor de 'voorlopige' koopovereenkomst gewoon te verkrijgen zijn bij de Consumentenbond of bij de Vereniging Eigen Huis in diverse modellen. Zijn die eenmaal getekend, dan hoeven koper en verkoper alleen nog maar een datum af te spreken waarop ze naar de notaris gaan voor het tekenen van de definitieve koopacte. (transportacte)
Kortom: Een makelaar is niet verplicht, noch voor een koper, noch voor een verkoper. Dat scheelt ook nog eens provisie betalen...]

Einde eerste LC-bericht. Commentaar tussen [].


De dag na dit bericht kwam de Leeuwarder Courant van 2-9-2000 met het volgende verhaal:

GROOT HUIZENAANBOD IN STAD HAALT HECTIEK WEG

Door Irene Overduin

LEEUWARDEN - Je zet je huis te koop, plakt er een gewaagde prijs op, maar een serieus bod laat weken, soms maanden op zich wachten. Na een periode van opperste hectiek, komt dat weer voor in Leeuwarden. Wat is er aan de hand?

"De Leeuwarder huizenmarkt is niet langer een verkopersmarkt", typeert André Tadema van makelaardij Kamminga de situatie. Het aanbod van vooral woningen tot ¦300.000 is ruim: kopers hoeven niet meer hals over kop te reageren. Uitzondering vormen de echt bijzondere huizen in het topsegment; die blijven schaars.
[Nu dacht ik dat 'bijzondere huizen' per definitie altijd schaars waren, omdat het 'bijzondere' huizen zijn...]

Verontrustend is de situatie voor verkopers niet, vindt Tadema "De prijzen hebben er nog niet van te lijden." Een andere inschatting maken de makelaars Durk Hoekstra en Anton Germeraad. Volgens hen staan de prijzen in de lagere regionen wel degelijk onder druk.
[Mocht dat inderdaad het geval zijn of worden, dan betekent dat dat ook lager betaalden wellicht een dure huurwoning kunnen verlaten en vaarwel kunnen zeggen tegen de huisjesmelkers die zichzelf woningcorporatie noemen.
Gunstig hierbij is, dat per 1-1-2001 de Wet Bevordering Eigen Woningbezit van kracht wordt. Deze betekent voor huurders die voor het eerst kopen, een verbetering vergeleken met de huidige subsidieregeling.
Wie in principe voor deze regeling in aanmerking komt, doet er daarom verstandig aan, met kopen te wachten tot 1 januari a.s. De regeling houdt in: Subsidie op de rente van de hypotheek en op de overdrachtsbelasting. Dit kan tot ¦300,- in de maand schelen.]

De verkopers prijzen hun huizen vaak overmoedig hoog, meent Hoekstra.
"Ze rekenen uit wat ze nodig hebben om hun nieuwe huis in bijvoorbeeld Zuiderburen te betalen. Terwijl je natuurlijk moet uitgaan van de marktwaarde. Vaak zie je dat ze na verloop van tijd toch moeten zakken."
[Dit wijst al op het haperen van de verhuiscarroussel. Immers: De verkoper vraagt veel meer dan de marktwaarde omdat hij anders de 'sprong' financieel gesproken niet kan maken naar Zuiderburen. M.a.w.: Hij kan al niet lenen: Aankoopkosten plus kosten v.o.n. woning Zuiderburen minus opbrengst marktwaarde huidige woning. Dat 'gat' probeert hij te vullen via een veel te hoge vraagprijs, maar dat spel loopt nu ten einde...
Hoekstra heeft gelijk: Je moet uitgaan van de marktwaarde. Bovendien wekt een te hoge vraagprijs bepaalde verwachtingen bij de kopers over wat de woning is en voorstelt. Na bezichtiging valt dat dan tegen; de koper haakt af en van hem wordt niets meer vernomen...
Het 'goed in de markt zetten' van een woning qua vraagprijs is daarom kritisch: Niet te hoog en niet te laag qua prijs.
Bovendien gaan kopers zich afvragen wat er mis is met dat huis als er maanden later een lagere vraagprijs in een advertentie komt te staan.]

De Leeuwarder bouwdrift is deels verantwoordelijk voor het overaanbod, meent Germeraad. "Leeuwarden zit in een dilemma. Als je niet bouwt, vertrekken de mensen naar het platteland. Bouw je wel, dan gaan voornamelijk Leeuwarders er wonen. Die laten in de stad een overaanbod achter."
Wat in zo'n geval wijs is? "Moeilijke afweging. Maar ik weet wèl dat je op deze manier de kans loopt dat je in de bestaande stad verpaupering forceert."
[Afgezien van het feit dat al eerder is aangetoond dat lang niet iedereen die Leeuwarden verlaat naar het platteland gaat, maar ook voor een flink deel naar de Randstad om de aloude reden (werk), slaat hij hier de spijker op de kop: Zoals wij ook betoogd hebben: Leeuwarden bouwt en sloopt zichzelf kapot.
Maar hoe dan wel? M.i. minder sloop van huurwoningen, ad-hoc compexen huurwoningen in opgeknapte staat verkopen aan de huurders en wellicht een wat gematigder nieuwbouwtempo, waarbij een deel van de nieuwbouw aantallen wordt vervangen door het door Stadsherstel kopen van te koop staande bestaande woningen die dan drastisch worden verbeterd en gemoderniseerd en daarna weer verkocht. Ik denk hierbij dan aan verbeterbedragen van tenminste ¦50.000,- gemiddeld per woning.]

Het forse aanbod is voorts in de hand gewerkt door de corporaties, stellen geraadpleegde makelaars. Die hebben de afgelopen jaren gretig verkocht, meest voor zachte prijsjes.
[M.i. eerst wel, maar later werd een koopwoning van een woningcorporatie ook knap duur.]
"Veel mensen die twee, drie jaar geleden gekocht hebben, proberen te profiteren van de prijsstijgingen en maken nu de sprong naar de nieuwbouw", zegt makelaar Jan Hettema. Dit zou de vele bordjes in de familiewijk Aldlân kunnen verklaren.
[Maar dit loopt ook niet meer erg hard: De kopers die in staat en bereid zijn de gevraagde prijs voor een woning hier te betalen, raken m.i. wat op.]

In de traditionele starterswijk Vegelin/Achter de Hoven speelt weer iets anders. "Ik zou er niet willen bemiddelen", zegt makelaar Hieke Bosma.
De wat slonzige wijk staat ingrijpende sloop te wachten.
[Hier doet de journaliste net of de hele wijk plat gaat, maar dat verhaal klopt niet.
Het is vnl. de Vegelinbuurt die met sloop bedreigd wordt en dat is slechts een deel van de veel grotere wijk.]

"Wat voor een prijs moet je hanteren? Ik hoop dat ze het snel voor de helft platmaaien."
[Jawel, voor de helft nog wel, dus liefst veel meer sloop dan alleen de Vegelin...
En uiteraard moet een eigenaar daar zijn pand ook het liefst voor half geld aan de makelaar verkopen, opdat die dan t.z.t. de grond weer duur kan verkopen of kan participeren in een lucratief nieuwbouwproject?]

In de goedkopere koopsector zal sowieso een probleem ontstaan, voorziet Germeraad. "Zeventig procent van de kopers is tweeverdiener. Die steekt z'n schaarse vrije tijd niet meer in een klushuis."
[Nogmaals: Hier zou bv. Stadsherstel i.s.m. de S.V.K. een nuttige rol kunnen spelen: Opkopen, drastisch renoveren en verkopen, zodat het geen 'klushuis' meer is, maar mensen er zo in kunnen.
Niet alle goedkopere huizen zijn overigens 'klushuizen'. Vaak is alleen het woontechnische deel aan modernisering toe en mankeert aan het casco niet veel. Dan zou via Stadsherstel een woontechnische verbetering kunnen volstaan.]

"Vergeet ook niet dat de rente in een jaar tijd met 1,5 procent is gestegen", merkt makelaar Dennis Metz op over de afwachtender houding.
"En er bestaat ook veel onzekerheid over het nieuwe belastingstelsel."
[Overigens blijft de hypotheekrente aftrek voor woningen waar men zelf in woont, gehandhaafd. Of de regering die op den duur wil afschaffen, zou je kunnen vermoeden, hoewel iemand nu moeilijk een beslissing kan baseren op iets dat wellicht of misschien over pakweg 20 jaar gebeurt.]
Ook wijst hij op de overspannen verwachtingen van verkopers: "Iemand die ¦380.000 voor een hoekwoning in Huizum-West vraagt, is absurd bezig."
Maar verontrusten doet het hem niet. "Uiteindelijk raken we ze wel kwijt. Zorgen maak ik me over mensen die zich veel te diep in de schulden hebben gestoken. Als de economie klapt, krijgen die het moeilijk."
[Dit is precies waar wij ook voor gewaarschuwd hebben, maar dan m.b.t. het voornemen om veel goedkopere huurwoningen te slopen. De gemeente meent m.i.teveel dat de economische groei nu voor eeuwig maar door gaat, maar zo werkt het systeem niet. Het werkt eerder met korte en lange golfbewegingen qua groei en recessie. Daarom is het goed om altijd wat 'behoudend' te zijn met de sloop van goedkopere woningen, ook t.b.v. al diegenen die weinig of niets hebben gemerkt van al die economische voorspoed.]
Einde tweede LC-bericht. Commentaar tussen [].