Notitie Nederlandse Woonbond:
EFFECTEN VAN DE PLANNEN VOOR MODERNISERING VAN HET HUURBELEID


Op 9/12/2004 bracht de Nederlandse Woonbond een notitie uit over de effecten van de plannen van minister Dekker om stap voor stap de huren vrij te laten; ofwel te liberaliseren. Hieronder volgt de letterlijke tekst. E.e.a. wordt op deze website gebruikt als achtergrondmateriaal voor de lezers die wat dieper in deze materie willen duiken.

Nederlandse Woonbond.
Nieuwe Achtergracht 17.
1018 XV Amsterdam
Telefoon [020] 5517700.
Telefax [020] 5517799

Van : De Nederlandse Woonbond
Betreft : Effecten van de plannen voor modernisering van het huurbeleid
Datum : 9 december 2004
Kenmerk : U04.952

1 Effecten op de betaalbaarheid van het wonen
De voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid van Minister Dekker van VROM hebben een dramatisch effect op de betaalbaarheid van het wonen. In dit hoofdstuk schetsen we de consequenties van vijf onderdelen van haar huurbeleid, onder meer de kortingen op huursubsidie, de introductie van boveninflatoire huurverhogingen over de hele linie en de liberalisering van 650.000 woningen op basis van de WOZ waarde. Om een oordeel te vellen over de betaalbaarheid van het wonen is het nodig het nieuwe beleid af te zetten tegen de ontwikkelingen in de afgelopen jaren en het huidige beleid en daarmee meteen een aantal hardnekkige misverstanden over ‘zogenaamde kunstmatig laag gehouden huren’ en ‘goedkope scheefheid’ uit de wereld te helpen.
We hebben daarbij onder meer de volgende bronnen geraadpleegd:

· de VROM-analyse ‘Woningmarktontwikkelingen en huurbeleid’;
· het rapport 'De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen' van ABF Research;
· de notitie 'Validatie ABF-berekeningen nieuw huurbeleid' van het Centraal Planbureau (CPB);
· de VROM-publicatie ‘modernisering huurbeleid met kerngegevens over het nieuwe huurbeleid;
· het RIGO-rapport ‘De rekening voor de huurder’.

1.1 Huren liggen reeds op hoog niveau
Na de brutering en ook als gevolg ervan zijn de huurprijzen jaarlijks met forse reële (boveninflatoire) percentages omhoog gegaan. Particuliere verhuurders hebben volop meegeprofiteerd van de ruime marges waarbinnen de jaarlijkse huurverhoging tot 2000 kon worden vastgesteld. De huurverhoging was in deze periode de belangrijkste oorzaak van het koopkrachtverlies van huurders. Pas vanaf 1 juli 2000, na grote politieke druk vanuit de Kamer, was er sprake van enige matiging als gevolg van de verlaging van de maximaal toegestane huurverhoging van 6,5% naar 3,8%. We zien dan ook dat de huurstijging in 2000 voor het eerst gelijk is aan inflatie. In 2001 en 2002 ligt de huurstijging onder inflatie, om er in 2003 weer boven uit te stijgen.

Gemiddelde huurstijging, inclusief huurharmonisatie

 
             1994  1995  1996  1997  1998  1999   
huurstijging 5,2 % 4,7 % 4,1 % 3,7 % 3,4 % 3,0 % 
inflatie     2,5 % 2,0 % 2,1 % 2,2 % 2,0 % 2,2 %
             2000  2001  2002  2003  2004
huurstijging 2,6 % 2,7 % 2,9 % 3,3 % 3,2 % 
inflatie     2,6 % 4,5 % 3,4 % 2,1 % 1,5 %

(Bron: VROM, Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2004)

De gemiddelde huur van alle woningen is sinds 1990 toegenomen met 75% (van EUR 209 naar EUR 366). In de nieuwbouw is de huur zelfs toegenomen met 89% (van EUR 254 naar EUR 481). Deze huurverhoging moet gezien worden tegen een gemiddelde inkomensontwikkeling (toename gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen) van huurders in dezelfde periode van 47%.
De nettohuurquote is dan ook toegenomen van gemiddeld 19,7% in 1990 naar 23,9% in 2002. Huurders met huursubsidie betalen nu gemiddeld 26,9% van hun inkomen aan kale huur. Huurders met een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens betalen 26,4%.
Het huren is, ook gecorrigeerd voor inflatie en kwaliteitsverbetering, relatief duurder geworden (VROM, Betaalbaarheid van het wonen, 2004).
Ook een modaal gezin met een inkomen net onder de ziekenfondsgrens (netto EUR 1.850) in een eengezinstussenwoning in de nieuwbouw betaalt met gemiddeld EUR 481 minstens een kwart van het nettomaandinkomen aan kale huur. Bijkomende woonlasten zoals energie en gemeentelijke belastingen zijn daar nog niet eens bij opgeteld.

Ook in Europees verband liggen de huren in Nederland op een relatief hoog niveau. Wat betreft het niveau van de nettowoonuitgavenquote in de sociale huursector neemt Nederland een middenpositie in. In België, Groot Brittannië en Frankrijk is de nettowoonuitgavenquote in de sociale huursector aanzienlijk lager dan in Nederland. Het niveau van de netto woonuitgavenquote in Duitsland ligt een fractie hoger dan in Nederland en alleen Zweden steekt er bovenuit, omdat daar een uitgebreid pakket voorzieningen in de huur is inbegrepen. In de particuliere huursector kent Nederland de hoogste gemiddelde nettowoonuitgavenquote (OTB 2002).

1.2 Effecten van de kortingen op de huursubsidie
Zeven van de tien huursubsidieontvangers hebben een inkomen op het sociaal minimum en vier op de tien zijn ouder dan 65 jaar. Per 1 juli 2004 zijn de circa één miljoen huursubsidieontvangers EUR 12 per maand op de huursubsidie gekort. Huishoudens met huursubsidie hebben alleen al door die korting een koopkrachtdaling van 1,25% ondervonden, zo berekende het NIBUD in september 2004.
Per 1 juli 2005 loopt de korting van de huursubsidie op naar EUR 14,38 per maand en in 2007 zal deze korting ruim EUR 18 per maand bedragen. Huurders met huursubsidie in een duurdere huurwoning (boven EUR 466 of EUR 499) moeten bovendien een deel van de huurstijging zelf betalen.
De korting treft deze huurders hard.
In 2007 is het te korten bedrag op jaarbasis (rond EUR 220) gelijk aan het bedrag dat een AOW'er met huursubsidie gemiddeld per maand kan besteden aan voedsel en kleding!
Voor 2005 verwacht het CPB dan ook voor alle huishoudtypen met een uitkering (veelal huursubsidieontvangers) een daling van de koopkracht van 1¾%, met als voornaamste oorzaak de korting op de huursubsidie.
Uit de brief van de minister blijkt dat de nettohuurquote van huurders met huursubsidie toeneemt met 0,9 procentpunten of zelfs met 1,5 procentpunten (1);dit laatste als de huursubsidieontvanger de pech heeft dat de woning wordt geliberaliseerd. Het CPB constateert bovendien dat een substantiële groep huursubsidieontvangers minstens 20 procent meer kwijt zal zijn aan de kale huur (zonder overigens aan te geven hoe groot deze groep is en om welke groep het gaat).

(1) Nota bene: als de nettohuurquote van bijvoorbeeld 25% met 1,5 procentpunten stijgt naar 26,5%, komt dit neer op een huurstijging van ongeveer 6%!

1.3 Effecten van de huurverhogingen boven inflatie
Aantal huishoudens: 2,3 miljoen

 
De maatregelen:     2005 2006 2007 2008 2009 2010 e.v. 
Max. huurverhoging 
per woning 
boven inflatie      1,5% 1,5% 2,5% 2,5% 3,0% 3,0% 
Max. huursomstijging 
bij corporaties     0,4% 0,8% 1,2% vrij vrij vrij

Woningen met een huurprijs onder de EUR 200 per maand en lager dan 50% van de maximale puntprijs, worden met EUR 25 per maand verhoogd.

Naar verwachting zal bij het voorgenomen huurbeleid in 2005 en 2006 de huurstijging alleen voor corporatiehuurders enigszins lager uitkomen dan bij het huidige beleid het geval zou zijn. Dat is het effect van de overstap van het voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde naar het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Het effect is echter op zeer korte termijn, reeds met ingang van 2007, verdwenen.
Daarna zal bij het voorgenomen beleid de huurstijging hoger zijn, omdat het percentage dat de huur mag stijgen hoger is dan de inflatie. Door het nieuwe huurbeleid zal de komende jaren sprake zijn van sterk oplopende jaarlijkse huurstijgingen boven inflatie. Omdat de inkomensontwikkeling daarbij ver achterblijft, loopt de nettohuurquote op.

In de eerste plaats zullen particuliere verhuurders de maximale huurverhoging volledig doorberekenen aan de huurders. Voor 2007 en 2008 is deze 2,5% boven inflatie, voor 2009 zelfs 3%. Met een inflatie van 0,9% in 2006 zoals ABF heeft gerekend kom je uit op een huurverhoging van 3,4% per woning in 2007. Volgens de meerjarenprognose van het CPB komt de inflatie in 2005 echter uit op 1,25%. Als dit in 2006 ook het geval is dan komt de huurverhoging in 2007 al uit op 3,75%. Sinds 1997 is de huurverhoging niet meer zo hoog geweest.

Bij woningcorporaties worden de effecten in de eerste drie jaren enigszins getemperd door de begrenzing van de maximale huursomstijging. Maar als in 2008 de corporaties voldoen aan de afgesproken investeringen, dan vervalt de huursombegrenzing en is voor 2,3 miljoen huishoudens het hek van de dam. De minister geeft in haar brief aan dat de huurquoten gemiddeld zullen stijgen met 0,5 en 0,7 procentpunten.

Steeds meer huishoudens met lage inkomens zullen een beroep op de huursubsidie moeten doen. Er zijn namelijk zo’n 400.000 huishoudens met een (laag) inkomen binnen het bereik van de huursubsidie, die dankzij het feit dat ze in een goedkope huurwoning wonen, nog niet afhankelijk zijn van de huursubsidie. Door de boveninflatoire huurverhogingen en het voornemen om huren onder EUR 200 met EUR 25 per maand te verhogen, verandert dat snel. Het is niet ondenkbeeldig dat het aantal huursubsidieontvangers als gevolg van deze huurplannen zal toenemen van nu bijna een miljoen tot ruim 1,3 miljoen in 2010.

Uit het RIGO-rapport ‘De rekening voor de huurder’:

Stijging netto maandhuur, gecorrigeerd voor inflatie, voor alle huurders in gereguleerde woningen (middenvariant):
· Tussen 2004 en 2009 met 11% (van 324 naar 360)
· Tussen 2004 en 2015 met 20% (van 324 naar 388)
· Huishoudens met een inkomen onder de huursubsidiegrens zonder huursubsidie krijgen tussen 2004 en 2009 te maken met een huurstijging van 32% en tussen 2004 en 2015 met 53%.
De nettohuurquote van deze groep stijgt daarmee van 25% in 2004 naar 30% in 2009 en 35% in 2015.
De mediane nettohuurquote voor alle huurders in een gereguleerde huurwoning stijgt van 21% in 2004 naar 22% in 2009 en 23% in 2015.

1.4 Effecten van de liberalisatieplannen op de betaalbaarheid
Aantal huishoudens: 649.000, waarvan 138.000 met huursubsidie (VROM, Kerncijfers 2004)

 
Maatregelen 
Max. huurstijging 
bovenop inflatie 2005 2006 2007 2008 2009 2010 e.v. 
Per woning       1,5% 2,0% 3,0% 3,5% 4,0% vrij

Minister Dekker wil met ingang van 1 juli 2006 een kwart van alle huurwoningen liberaliseren. Dat geldt niet alleen voor nieuwbouw en/of leegkomende woningen, ook de woningen van zittende huurders worden geliberaliseerd. Huurders die in juli 2006 op basis van de WOZ-waarde onder de geliberaliseerde sector vallen, worden geconfronteerd met forse boveninflatoire huurstijgingen. De minister redeneert dat huurders alvast kunnen wennen aan de nieuwe situatie in 2010 waarbij er markthuren kunnen worden gevraagd, of kunnen omzien naar een andere woning.
Uit een onderzoek van de Woonbond in juni 2004 naar de positie van huurders in de geliberaliseerde sector bleek de betaalbaarheid één van de grootste knelpunten te zijn. Huurders in het geliberaliseerde gebied hebben nu al een gemiddelde nettohuurquote van 29%.

Huurders met een inkomen tot de ziekenfondsgrens zonder huursubsidie worden door de liberalisatieplannen het hardst getroffen. Gemiddeld zijn deze huishoudens in 2004 26,4% van hun netto-inkomen aan kale huur kwijt en dat stijgt naar 30,4% in 2009 of 32,5% als de huurder de pech heeft dat zijn woning wordt geliberaliseerd, aldus de cijfers in de brief van de minister. Dat is een stijging van de nettohuurquote van een kwart naar eenderde van het netto-inkomen! Daar bovenop komt nog dat in 2010 de huurverhoging overgelaten is aan de vrije markt en dat de huur dan nog verder omhoog zal klappen. Terecht dat heel veel huurders met dit inkomen zich grote zorgen maken over het nieuwe huurbeleid.
De berekeningen van VROM omtrent de huurquoten zijn zeer optimistisch. In het hele model zijn verhuizingen, waardoor de gemiddelde huren omhoog zullen gaan, niet meegenomen. In de eigen voorbeelden van VROM zien we dat als een modaal gezin binnen de geliberaliseerde sector wil verhuizen, de woonlasten van dat gezin tenminste verdubbelen.
Welke kant het met de betaalbaarheid van huurders in een geliberaliseerde woning opgaat kunnen we lezen in de VROM-publicatie ‘Betaalbaarheid van het wonen’: huurders met een inkomen tussen de huursubsidiegrens en modaal die in een woning wonen met een huur boven de liberalisatiegrens hebben gemiddeld reeds een huurquote van 40%!
Deze huurders kunnen geen beroep doen op de huursubsidie. Door de samenloop met andere lastenverzwaringen, zoals die door ingrepen in het ziekenfondspakket en de thuiszorg, de verhoging van de ziekenfondspremie, stijgende lokale lasten en de energiekosten, kunnen vele hurende huishoudens de eindjes niet meer aan elkaar knopen.

Minister Dekker stelt dat huurders met huursubsidie in het geliberaliseerd gebied niet worden geraakt door haar plannen. Ook dat is onjuist; want de nettohuurquote van deze huurders stijgt en wel met 1,5 procentpunt in vijf jaar tijd. Bovendien is het onduidelijk of huurders in het geliberaliseerd gebied die te maken krijgen met een onverwachte inkomensachteruitgang (echtscheiding, overlijden van een van de partners, pensionering, baanverlies) - gedurende het overgangsregime en daarna - alsnog aanspraak kunnen maken op huursubsidie.

Uit het RIGO-rapport ‘De rekening voor de huurder’

Stijging netto maandhuur, gecorrigeerd voor inflatie, voor alle huurders in geliberaliseerde woningen (middenvariant):

· Tussen 2004 en 2009 26% (van EUR 476 naar EUR 601)
· Tussen 2004 en 2015 51% (van EUR 476 naar EUR 720)
· Huishoudens met een inkomen onder de ziekenfondsgrens krijgen te maken met een stijging van de gemiddelde maandhuur tussen 2004 – 2015 van 55%.
· Huishoudens met een inkomen onder de huursubsidiegrens zonder huursubsidie krijgen te maken met een stijging van de gemiddelde maandhuur tussen 2004 – 2015 van 100%.

De mediane nettohuurquote voor alle huurders in de geliberaliseerde huurwoning stijgt van 20% in 2004 naar 24% in 2009 en 31% in 2015. De nettohuurquote van huishoudens met een inkomen tussen de huursubsidiegrens en de ziekenfondsgrens stijgt van 24% in 2004 naar 37% in 2015.

1.5 Conclusies
Uit het voorgaande trekken we de volgende conclusies

1. De huidige huren in Nederland liggen gemiddeld reeds op een hoog niveau.

2. Huursubsidieontvangers gaan door de kortingen op de huursubsidie, in combinatie met de boveninflatoire huurstijgingen, fors in koopkracht achteruit.

3. De conclusies die de minister presenteert in haar brief over de effecten op de betaalbaarheid zijn geflatteerd en te optimistisch. VROM heeft niet gekeken naar de effecten van mutaties en presenteert geen prognoses van de periode na 2009, als de geliberaliseerde huren worden vrijgegeven en de effecten van de overige beleidsmaatregelen fors doorwerken. Het rapport van het RIGO verschaft daar wel inzicht in.

4. Het voorgestelde beleid leidt in de komende vier jaar voor nagenoeg alle huurders (ook de huursubsidieontvangers) tot een sterke reële (boveninflatoire) stijging van de huurprijs.
Door de geringe inkomensstijging leidt dit ook tot een forse stijging van de nettohuurquoten. Het zijn vooral de middeninkomens zonder huursubsidie waar de stijging van de huurlasten, zowel absoluut als in verhouding tot het inkomen, het sterkst is.

2 Effecten op de segregatie en de bevolkingssamenstelling van wijken
De plannen van het kabinet voor een nieuw huurbeleid leiden niet alleen tot een generiek hoger huurniveau in het land en hogere nettohuurquoten, maar ook tot verdere segregatie en marginalisering van de huursector.

2.1 Gegevens onvolledig
Het CPB constateert dat in de lijst van relevante effecten ontbreekt het effect op de concentratie van de doelgroep in wijken met een lage prijs en of kwaliteitsverhouding. Daarnaast constateert de Woonbond dat ook de toegezegde gegevens over groeikernen, randgemeenten en Vinexlocaties ontbreken.
Steden als Almere en Lelystad, randgemeenten als Zoetermeer en Amstelveen en groeikernen als Nieuwegein en Capelle aan den IJssel krijgen te maken met een fors aantal geliberaliseerde woningen en dientengevolge een zeer kleine betaalbare huurwoningenvoorraad.
Huurders die de huur niet langer kunnen betalen moeten uitwijken naar de goedkope woningvoorraad gelegen in de nabijgelegen grote steden. Deze voorraad krimpt de laatste jaren tengevolge van de verkoop van huurwoningen.
Tegelijkertijd worden goedkope huurwoningen massaal gesloopt, in de 56 aandachtswijken worden de komende jaren 95.000 woningen afgebroken, waarvan 70% corporatiewoningen.
Bovendien heeft VROM in de "foto's" die als bijlage bij de huurbrief zijn opgenomen alleen de corporatiewoningen betrokken. Juist in de grote steden is een aanmerkelijk deel van de huurwoningvoorraad in handen van particuliere verhuurders en vervult deze woningvoorraad een belangrijke functie ten aanzien van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen en de keuzemogelijkheden van huurders.
Door het ontbreken van bovengenoemde gegevens wordt door VROM een onvolledig beeld geschetst van de effecten van de huurliberalisatieplannen op de segregatie.

2.2 Marginalisering
Het ligt voor de hand dat verhuurders het beste deel van de voorraad, dat zijn de woningen met de meeste kwaliteit, zullen liberaliseren. Daardoor blijft een minder goed en kleiner aandeel huurwoningen in het gereguleerde segment over. De niet -geliberaliseerde huursector wordt dan het domein van lagere inkomensgroepen. De geliberaliseerde sector wordt het domein van de hogere inkomens en mensen zonder huursubsidie. Het inkomen gaat bepalen tot welke "markt" men toegang heeft; de keuzevrijheid van huurders wordt daardoor aangetast. Liberalisatie leidt aldus tot een scherpe tweedeling in de samenleving.
De zogenaamd ‘betere’ geliberaliseerde buurten zijn voor de welgestelden, de modale en benedenmodale huurders moeten maar zien dat ze een goedkope woning vinden in een buurt waar de WOZ-waarde van de woningen nog niet torenhoog is gestegen. Sterker nog; huurders met hoge inkomens zullen in een woning van de institutionele beleggers wonen, mensen met lagere inkomen zullen worden gehuisvest in de corporatiesector.

3 Effecten op de doorstroming en de herstructurering (56 aandachtswijken)

3.1 Doorstroming
Het voorgestelde huurbeleid is onvoldoende om beweging in de woningmarkt te bewerkstelligen, concludeert het CPB. Daarmee is de grondslag onder de plannen van de minister verdwenen. Het was immers haar doelstelling om met het huurbeleid beweging op de woningmarkt op gang te krijgen.
Het CPB vermoedt dat er onvoldoende nieuwbouw is gepleegd tengevolge van de grondposities. Wanneer vervolgens de investeringen niet goed van de grond komen, wordt de doorstroming op de woningmarkt in het geheel niet bevorderd en hebben huurders wel het gelag betaald.

3.2 Doorstroming naar een koopwoning
Uit de VROM-analyse "Woningmarktontwikkelingen en huurbeleid" blijkt dat 85% van de huurders een inkomen heeft tot anderhalf keer modaal en aangewezen is op de huursector. Deze inkomensgroep heeft onvoldoende leencapaciteit om te kunnen doorstromen naar een koopwoning. Van de overige 15% van de huurders is een kwart ouder dan 55 jaar. Ook deze groep kan geen zich geen koopwoning veroorloven.

3.3 Herstructurering
Herstructurering, de bestrijding van dure scheefheid, de geringe nieuwbouw van sociale huurwoningen en de algehele huurstijgingen hebben volgens de Commissie Blok geleid tot een beperking van het woningaanbod voor lagere inkomensgroepen en tot concentratie van kansarmen (onder wie veel leden van etnische minderheden) in onverbeterde delen van de woningvoorraad in de grote steden.

Herstructurering heeft in zijn algemeenheid -zoals ook al bleek uit de evaluatie van het GSB- wel geleid tot verbetering van de woningkwaliteit, maar dat gaat echter gepaard met forse huurstijgingen. De individuele huursubsidie stijgt niet voldoende om de huurstijgingen te compenseren.
Onlangs signaleerde het Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken dat door de bezuinigingen op de huursubsidie mensen minder geneigd zijn mee te werken aan de wijkvernieuwing. De Woonbond acht een goede huursubsidieregeling noodzakelijk voor het realiseren van wijkvernieuwing en herstructurering, waardoor nieuwe of verbeterde woningen betaalbaar zijn en blijven voor huursubsidieontvangers en voor huurders met een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens.

Verder heeft sloop bij herstructurering geleid tot een verkleining van het aanbod aan betaalbare woningen.
Ook de VROM-raad concludeert in een advies over het GSB in 2001 dat bij stedelijke vernieuwing niet voldoende rekening wordt gehouden met de vraag van lagere inkomensgroepen. Doordat deze verkleining van het aanbod in herstructureringswijken niet voldoende wordt gecompenseerd door de bouw van sociale woningen in andere wijken, is de keuzevrijheid van mensen met een ongunstige sociaal-economische positie (onder wie buitenproportioneel veel leden van etnische minderheden) niet toegenomen.

De verzelfstandiging van woningcorporaties en de herstructurering hebben volgens de Commissie Blok geleid tot stijgende huurprijzen, waardoor er minder betaalbare woningen beschikbaar zijn. Wanneer hele (met name vroeg-naoorlogse) stadswijken of -buurten worden omgevormd van eenzijdige wijken met goedkope huurwoningen naar gemengde wijken qua woningbestand, dan kan dit wellicht leiden tot een verminderde segregatie. Maar wanneer binnen zo’n wijk de duurdere woningen worden geclusterd in een paar straten of een deel van de wijk, dan is er al snel sprake van nieuwe vormen van concentratie en segregatie. (...)
Aanpak van een beperkt aantal naoorlogse wijken kan, als gevolg van het dalend aanbod van goedkope en betaalbare huurwoningen, bovendien betekenen dat er scherpere concentraties ontstaan in gebieden die nog niet zijn aangepakt.

4 Effecten op de financiële positie van verhuurders en investeringen

4.1 Corporatiesector
'Het bieden van extra huurruimte aan corporaties is een strategie die risico's inhoudt. Dit kan leiden tot meer inactieve vermogens ten koste van huurders met lage inkomens', concludeert het CPB. Ook het effect van de in de beleidsvoorstellen ingebrachte koppeling van de huurstijging met de investeringsopgave voor nieuwe woningen is onzeker, vervolgt het Planbureau. Op voorhand is niet te zeggen of woningcorporaties door het nieuwe beleid ook daadwerkelijk meer zullen investeren.
Corporaties beschikken over een forse overmaat aan vermogen (14,9 miljard). Aedes heeft herhaalde malen via persberichten en interviews laten weten dat de ruimte die corporaties vragen voor meer marktgerichte huren niet nodig is voor de investeringen in woningbouw. Bij het nieuwe beleid kunnen woningcorporaties hun vermogens maar liefst verdubbelen. De afspraken die de minister met corporaties wil maken zijn boterzacht en zijn qua aantallen volstrekt ontoereikend om het grote huurwoningentekort enigszins in te lopen, laat staan op te lossen.
Volgens de VROM-analyse ‘Woningmarktontwikkelingen en huurbeleid’ moeten er de komende vijf jaar tenminste 420.000 nieuwe woningen aan de voorraad worden toegevoegd, waarvan tenminste de helft huurwoningen. Dat betekent dat er minstens 40.000 nieuwe huurwoningen per jaar moeten worden gebouwd om het tekort in te lopen. Tot en met 2009 zijn dat 200.000 huurwoningen. De minister komt in haar brief niet verder dan 80.000 nieuwe huurwoningen, te bouwen door woningcorporaties.
Het is dan ook niet in te zien waar de minister haar verwachting op baseert dat het woningtekort zal teruglopen naar 1,5% in januari 2010.

Minister Dekker heeft haar toezegging dat de Woonbond zou worden betrokken bij het maken van investeringsafspraken niet waargemaakt. Wij hebben voorgesteld het aantal nieuw te realiseren woningen op z’n minst te verdubbelen. De Woonbond is dan ook op z’n zachtst gezegd niet onder de indruk van de aantallen waar de minister in de onderhandelingen met de verhuurders op inzet. De corporatieproductie in 2005 en 2006 is zelfs lager dan de huidige - historisch lage - productie!

De Woonbond is van mening dat zowel goedkope, als middeldure als dure huurwoningen moeten worden gebouwd, in een mix die moet worden afgeleid uit de regionale marktomstandigheden. Ook de ouderenbonden hebben onlangs nog een beroep gedaan op de minister om vooral ook de bouw van ouderenwoningen met zorg te stimuleren.

4.2 Institutionele beleggers
In het bestuurdersakkoord met de Minister heeft de IVBN het aanbod gedaan om jaarlijks 2000 tot 8000 geliberaliseerde woningen te bouwen. Minister Dekker schrijft in de huurbrief dat de bouw van 4000 woningen voor de institutionele beleggers tot de mogelijkheden behoort. De minister zal nog bezien welke consequenties richting commerciële verhuurders denkbaar zijn als de investeringen niet worden behaald. IVBN-leden investeren al geruime tijd alleen in de geliberaliseerde nieuwbouw. Het huurbeleid lange termijn zal daar geen verandering in brengen. Brengen wij de huidige jaarlijkse productie van circa 1650 nieuwbouwwoningen in mindering op de toezegging van de IVBN, dan rest het zeer magere aantal van 2350 extra woningen per jaar, terwijl de beleggers met ingang van 1 juli 2005 in zeer ruime mate extra huuropbrengsten kunnen realiseren. Door het ontbreken van een maximale huursomstijging kunnen zij in 2005 voor alle woningen met een huur onder de maximale huurprijsgrens een huurverhoging van inflatie plus 1,5% incasseren. De opbrengsten uit het huurbeleid gaan uit boven de te betalen heffingen in het kader van de huursubsidie, zodat ook het vermogen van de private verhuurders zal stijgen, is dan ook de conclusie van het CPB. Dit terwijl het rendement van institutionele beleggers op de woningverhuur de afgelopen negen jaar gemiddeld 12,6% heeft bedragen!

4.3 Medebekostiging van de huursubsidie door verhuurders
De verplichte bijdrage aan de huursubsidie zal ertoe leiden dat verhuurders ter compensatie meer gebruik zullen maken van de geboden ruimte om de huren te verhogen. Verhuurders zullen deze kosten dus afwentelen op de huurders door het door te berekenen in de huren van de niet-huursubsidieontvangers. Voor het grootste deel zijn dat de huishoudens met een - bescheiden - middeninkomen.

Daarnaast lijkt het erop dat alleen de corporaties via heffingen moeten gaan bijdragen aan de bezuiniging op de huursubsidie. De IVBN meldde immers op 27 november in een persbericht:
"Het als commerciële partij meebetalen aan die bezuiniging van € 250 miljoen wijzen wij ten principale af. De minister vraagt ons als commerciële partijen de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van het wonen voor huurders over te nemen. Beleggers hebben echter die verantwoordelijkheid niet; wij hebben géén volkshuisvestingstaak, zoals de woningcorporaties."

De Woonbond vindt het principieel onjuist dat verhuurders aan de huursubsidie moeten gaan meebetalen.
Huursubsidie is een publieke taak én verantwoordelijkheid en dient blijvend uit de publieke middelen te worden betaald. De beste bijdrage die verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen kunnen leveren is het voeren van een gematigd, inflatievolgend huurprijsbeleid.

5 Liberalisatie

De minister wil dat in totaal 25% van de totale huurwoningenvoorraad in Nederland wordt geliberaliseerd. Huurliberalisatie is in het verleden ingevoerd vanuit de gedachte dat in de duurdere huurmarkt geen sprake is van schaarste. Op dit moment is in alle woningmarktgebieden sprake van een woningtekort, waarbij dat tekort zich met name manifesteert als een tekort aan huurwoningen, zo blijkt onder andere uit de VROM-publicatie 'Gescheiden markten' (maart 2004).

5.1 Liberalisatie en inkomen
Volgens het onderzoeksrapport 'De rekening voor de huurder' dat het RIGO in opdracht van een drietal corporaties in het oosten van het land uitvoerde, vormen de huurders van de woningen die geliberaliseerd worden een dwarsdoorsnede van alle huurders. "Zo behoort een kwart van de huurders in de liberaliseerbare woningen tot de 65-plussers. Eenderde van deze huurders heeft geen betaald werk. Verder heeft een kwart van de huurders een inkomen dat boven de huursubsidiegrens ligt, maar lager is dan de ziekenfondsgrens. Slechts 17% van de huurders in de te liberaliseren woningen heeft een inkomen dat hoger is dan 1½ modaal", aldus het onderzoeksrapport.

5.2 Liberalisatie en huidige huurhoogte
Uit het onderzoek ‘Positie van huurders in de geliberaliseerde huursector’ van de Woonbond blijkt dat de gemiddelde huur in de geliberaliseerde huursector op dit moment EUR 721, - bedraagt. De Huurdersvereniging Amsterdam heeft op basis van de gegevens van de Dienst Stadsontwikkeling berekend dat de gemiddelde huurprijs van huurders in de geliberaliseerde huursector in Amsterdam zelfs EUR 904, - bedraagt.

5.3 Liberalisatie en rechtspositie
De in hoofdstuk 1 geschetste desastreuze gevolgen voor de betaalbaarheid vormen niet het enige bezwaar tegen de liberalisatieplannen. De Woonbond vindt het onacceptabel dat de huur van zittende huurders wordt vrijgegeven. Het leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de rechts- en onderhandelingspositie van de zittende huurder. De ervaringen van de Woonbond sluiten aan bij het advies dat de VROMRaad reeds in 1999 uitbracht:
"Inmiddels is gebleken dat in het geliberaliseerde segment sommige verhuurders de huurbeleidsvrijheid benutten om woningen beschikbaar te krijgen voor verkoop.
Daartoe worden hoge huren en forse huurstijgingen gebruikt om de huurder tot verhuizen te brengen. De huurder kan in dit geval niet terugvallen op normen inzake redelijke huurprijzen en redelijke huuraanpassingen en heeft geen toegang tot de huurcommissie. Beide verschijnselen zijn ongewenst:
het huurbeleid moet niet gebruikt worden als ontruimingsbeleid voor verkoop; ook bewoners in het geliberaliseerde deel van de markt moeten een beroep kunnen doen op redelijkheidseisen inzake de maximaal redelijke huur en huuraanpassing. Ook bescherming tegen onredelijke bedingen en onderhoudsgebreken is nodig."

Daarbij komt nog dat circa 90.000 reeds geliberaliseerde huurwoningen, rekening houdend met de door de minister gestelde grens met ingang van 1 juli 2006, weer in het gereguleerde segment komen te vallen (CPB). Minister Dekker is echter niet van zins deze huurprijzen te deliberaliseren, althans niet voordat de zittende huurder uit deze woning vertrekt. Dat is meten met twee maten.

Oud-staatssecretaris Remkes vroeg in 1999 reeds advies aan de VROMRaad over de toekomst van het huurbeleid (VROMRaad, 1999). In dat advies komt ook de huurliberalisatie aan de orde. De VROM-Raad adviseerde om de ontruimingsbescherming en dus ook de prijsregulering te handhaven.
Wij citeren: "Centrale huurprijsregulering is dus zinvol. Het is niet verstandig in het beleid uit te gaan van volledige contractvrijheid bij nieuwe huurovereenkomsten. Juist een verhoging van de liberalisatiegrens is zinvol."
En: "Als het systeem van woningwaardering wordt aangepast, kan er tegen een substantiële verhoging van de liberalisatiegrens geen bezwaar zijn. Door een dergelijke verhoging wordt de rechtsbescherming van de huurder in dit segment versterkt."

5.4 Liberalisatie en de prijs-kwaliteitverhouding
Huurders in de geliberaliseerde huursector betalen zonder uitzondering een veel hogere prijs dan gemiddeld voor hun woning. De prijs-kwaliteitsverhouding is - zo blijkt uit onderzoek van de Woonbond - veel slechter dan die van niet-geliberaliseerde woningen. Ook het VROM-rapport 'Betaalbaarheid van het wonen' concludeert dat een hoge huurprijs zich gemiddeld genomen niet vertaalt in een dienovereenkomstig kwaliteitsniveau.

De liberalisatiegrens baseren op de WOZ-waarde is een omstreden kwaliteitsmaatstaf, zo vervolgt het VROM-rapport. De verkoopprijs van een woning wordt immers mede door schaarste in de markt bepaald en niet uitsluitend door kwaliteit. De schaarste op de woningmarkt, zeker in de Randstad, leidt ertoe dat verhuurders een schaarsteprijs kunnen en ook zullen vragen.
Niet dat alleen commerciële verhuurders dat zullen doen. Het huurbeleid van sommige corporaties bewijst dat nu al.
Uit 'Betaalbaarheid van het wonen' blijkt bovendien dat bij de woningen met een huur boven de liberalisatiegrens de relatie tussen het huurniveau en het kwaliteitsniveau relatief slecht is, ook als de WOZ-waarde als maatstaf wordt genomen.
De Woonbond is van mening dat de liberalisatiegrens gekoppeld moet blijven aan de kwaliteit van de woning en moet worden gebaseerd op het (gemoderniseerde) Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Het moderniseren van het huurbeleid om een betere prijs-kwaliteitverhouding tot stand te brengen vraagt niet om een generieke huurstijging. Daartoe is alleen een actualisering van het WWS nodig, waarbij kwaliteitsaspecten, zoals bijvoorbeeld een zeer goede energieprestatie of een uitzonderlijk hoog uitrustingsniveau, kunnen leiden tot bijtelling van punten en tekortschietende kwaliteit, zoals een slechte energieprestatie, tot puntenaftrek.

5.5 Liberalisatie en keuzevrijheid/beschikbaarheid
Alle nieuwbouwwoningen en vrijwel alle woningen in de groeikernen en randgemeenten zullen een ‘marktconforme’ huur krijgen. Als huurders de huur niet meer kunnen betalen, raadt de minister hen aan op zoek te gaan naar een andere woning. Waar zijn die woningen dan, waar moeten huurders dan naar toe? Bovendien zijn de kosten van verhuizing hoog, waardoor de verhuurder in een voordeelpositie is. Dit brengt met zich mee dat tijdens bewoning de jaarlijkse huurstijging moet zijn gemaximeerd en dat er bij huurindexatie redelijkheidscriteria moeten gelden. Deze bescherming is in bijna alle West-Europese landen van kracht, overigens ook vaak in de hogere prijssegmenten.

5.6 Liberalisatie en deregulering
De minister wil in het kader van de deregulering een groter deel van de huurwoningen liberaliseren. Het potentieel aan geliberaliseerde huurwoningen is op dit moment al vele malen groter dan het huidige percentage van 5%. Meer dan één derde van alle huurwoningen heeft een maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens en kan bij mutatie geliberaliseerd worden. Toch kiest de minister ervoor via regelgeving 25% van de huurwoningenvoorraad te liberaliseren.
Het verschuiven van niet -geliberaliseerde huurwoningen naar het geliberaliseerde deel en omgekeerd, draagt niet bij aan vereenvoudiging van regelgeving. Er blijven - na de overgangstermijn - twee sectoren bestaan: een (zij het grotere) geliberaliseerde huursector en de 'gereguleerde' huursector. Elke vier jaar worden woningen opnieuw getaxeerd voor de bepaling van de WOZ-waarde. Elke vier jaar moet dus opnieuw een grens worden bepaald voor de geliberaliseerde huursector, waarbij de minister nu reeds aangeeft dat woningen dan alleen bij mutatie van regime veranderen.
Voor verhuurders betekent een groter aandeel geliberaliseerde huurwoningen meer administratieve lasten; er zal immers meer gereguleerd moeten worden in de individuele huurovereenkomsten.
Te voorzien valt dat het aantal geschillen over de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging sterk zal toenemen, zij het dan dat deze moeten worden voorgelegd aan de kantonrechter.

[N.B.: De WOZ-waarde zoals deze geldt vanaf 2005 geldt maar tot 2007. Vanaf dat jaar wordt elk jaar opnieuw de WOZ-waarde vastgesteld. Opm. secr. PEL]

Voor huurders is dit beleid niet transparant. Zo lijkt het erop dat er voor de gereguleerde sector, voor de overgangstermijn en voor de geliberaliseerde huursector een verschillende geschillenregeling zal fungeren. Onduidelijkheid en onrust onder huurders over hun rechtspositie, hun recht op huursubsidie, de geschilbeslechting en de toekomstige huurstijgingen is het gevolg.

De Woonbond kan zich dan ook niet vinden in de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied en in de huurverhogingreeks van het overgangsregime en pleit met nadruk voor een betere rechtsbescherming in dit segment.

6 Tot slot

De Woonbond is van mening dat dit beleid van de minister onsamenhangend, contraproductief en risicovol is. De probleemstelling is wankel en de oplossingsrichtingen zijn niet of slecht onderbouwd.
De centrale doelstellingen van de minister om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren, de doorstroming te bevorderen, de nieuwbouwproductie te versnellen en de wijkvernieuwing een impuls te geven, zullen naar de stellige overtuiging van de Woonbond niet worden gerealiseerd. Op een aantal onderdelen bereikt de minister het precies tegenovergestelde van wat zij wil bereiken.
Ook de belangrijke randvoorwaarde dat de betaalbaarheid van het huren moet zijn geborgd, wordt niet waargemaakt.

Dit huurbeleid heeft huurders weinig tot niets te bieden. Verhuurders spinnen er garen bij. Zij krijgen teveel ruimte om eenzijdig de de huurprijs en de huurverhogingen te bepalen. Daardoor hangt te veel af van wat verhuurders met dit huurbeleid gaan doen. De balans in de verhouding huurder – verhuurder is daarmee totaal zoek.
Deze huurplannen van de minister kunnen dan ook niet rekenen op enig draagvlak bij huurders.


Einde Effect-nota Woonbond. Tussen [] staat 1 x commentaar over een feitelijke onjuistheid.