Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 24/12/2004:
'Corporaties dupe beleid huurstijging.'
Medio november 2004 heeft het PEL onder haar leden de Amsterdamse
Huurkrant verspreid omdat deze nuttige info gaf over de plannen van
minster Dekker van volkshuisvesting om de huren op termijn geheel vrij
te laten, ofwel te liberaliseren. Zie "Toelichting via aantal artikelen
uit de Amsterdamse huurkrant".
Maar kennelijk begrijpen ze er daar in Amsterdam helemaal niets van,
want in Leeuwarden heet het dat niet de huurders, maar de plaatselijke
woningcorporaties het slachtoffer worden van haar beleid... Je moet maar
durven...
Uit de Leeuwarder Courant van vrijdag 24/12/2004:
LEEUWARDEN - Grote huurverhogingen treffen het Noorden nauwelijks. Minister Sybilla Dekker van volkshuisvesting maakt het voor corporaties weliswaar makkelijker om de huurprijs flink te verhogen, maar dit betreft alleen huurhuizen met een ozb-waarde van ruim EUR 100.000. Slechts 2 procent van de Friese huurwoningen haalt deze grens.
[Ja, als je uitgaat van de WOZ-waarde van de woningen op peildatum
1/1/1999. Maar de nieuwe peildatum was 1/1/2003 en die WOZ-waarden
rollen er straks voor het eerst uit bij de aanslag OZB in 2005. Vooral
de WOZ-waarden van portiek- en galerijflats van de corporaties zijn
enorm gestegen. Zie bv. "Flatbewoners wacht enorme stijging OZB".
Zo stegen de galerijflats gemiddeld (!) 87 procent qua WOZ-waarde en de
portiekflats 76 procent. De eengezinswoningen stegen 34 tot 44
procent in WOZ-waarde. Dit zijn de berichten zoals die ook bleken
uit het voorstel aan de Raad voor de OZB-tarieven voor 2005 zoals
behandeld in de Raad van 20/12/2004.
N.B.: Verwar niet de
WOZ-waardestijging met de OZB-tariefstijging! Het gaat hier nu even over
de WOZ-waarde omdat minister Dekker daaraan vastknoopt welke woninghuren
straks wel of niet vrijgelaten worden.]
Voor noordelijke corporaties dreigt een strop. Dekker wil dat alle corporaties gezamenlijk jaarlijks EUR 250 miljoen gaan meebetalen aan de landelijke huursubsidie. Als goedmakertje stelt ze verhuurders in de gelegenheid om flinke huurverhogingen door te voeren. Met de extra inkomsten kunnen zij hun bijdrage aan de huursubsidie terugverdienen.
[Het is dus precies zoals de Amsterdamse huurkrant al stelde: De woningcorporaties gaan meebetalen aan de pot met geld voor de huursubsidie en ze gaan dat via extra huurverhogingen bij de huurders zonder huursubsidie weghalen. Ze betalen dus zelf... niks.]
Corporaties zouden bij een kwart van hun woningen de huur onbeperkt mogen verhogen. Dekker heeft hierbij echter een ondergrens gesteld aan de ozb-waarde van de huizen. Ze moeten voor minstens EUR 125.000 in de boeken staan. In het Noorden is die grens al bijgesteld naar EUR 100.000, maar dit is nog steeds aanzienlijk meer dan de waarde van een gemiddeld huurhuis in Friesland.
[Vanaf het begin was al bekend dat die WOZ-waarde grens waarboven de huren vrijgelaten zouden worden, per regio zou verschillen.]
"Wij hebben het nageteld", zegt directeur Fred de Groot van
corporatie Nieuw Wonen Friesland:
"Ons huizenbezit met een ozb-waarde
boven een ton is op de vingers van twee handen te tellen."
Ook
collega-verhuurder Corporatieholding Friesland zegt nauwelijks over
zulke dure woningen te beschikken. Alleen beleggers verhuren huizen in
de hogere prijsklasse. "Wij hebben niet de mogelijkheid om extra te
verdienen, maar we moeten wel evenredig meebetalen", vreest De Groot.
[Dus NWF heeft het nageteld... En hoe weet NWF wat de WOZ-waarden zijn
van haar woningen als de particuliere woningbezitters dat nu nog niet
weten voor 2005?
Simpel: Omdat wethouder Krol in de vergadering van de
commissie Bestuur en Middelen, waar voordat de Raad er over vergaderde
het voorstel over de OZB-tarieven 2005 werd behandeld, stelde:
"Er komen
geen bezwaren van de corporaties over de waarden. We hebben hier
overeenstemming over."
Deze vergadering was op 15/12/2004.
M.a.w.: I.t.t. een particulier mogen de corporaties onderhandelen over de WOZ-waarden van hun woningen...
Wellicht zullen de
corporaties tegen het bovenstaande inbrengen dat minister Dekker heeft
gezegd dat het gaat om de WOZ-waarden op peildatum 1/1/1999. Ik heb
minister Dekker echter nergens horen zeggen dat die WOZ-waarden
aangehouden blijven worden in 2005. Waarom is de komende WOZ-waarde geen vier jaar geldig, zoals tot nu toe, maar slechts twee jaar, nl. tot 2007 en waarom wordt vanaf dat jaar de
WOZ-waarde elk jaar opnieuw bepaald?
Antwoord: Omdat deze gebruikt gaat worden in het
woningwaarderingsstelsel voor de onderdelen woonomgeving en woonvorm.
T.a.v. het gebruik van de WOZ-waarden van peildatum 1/1/1999 om de
liberaliseringsgrens te bepalen zijn er drie mogelijkheden:
a. De liberaliseringsgrens die wordt: EUR 115.000 WOZ-waarde met een regiovariatie van EUR 15.000 naar boven (EUR 130.000) of naar beneden (EUR 100.000) blijft zo. De aktuele WOZ-waarden worden aangehouden.
b. Deze grens wordt bij elke WOZ-waarde herziening, dus vanaf 2007 elk jaar, naar boven bijgesteld.
Mogelijkheid a lijkt me het meest waarschijnlijk bij dit regeringsbeleid als Dekker ervoor kiest om bij de woningen steeds te kijken naar de aktuele WOZ-waarden. Op die manier schuiven steeds meer huizen richting 'vrije huren'. Het z.g. 'probleem' van de Leeuwarder corporaties wordt zo steeds kleiner: Bij steeds meer huurders mogen ze hun bijdrage aan de pot geld voor de huursubsidie gaan verwerken in de huren.
Bij mogelijkheid b blijft het aantal geliberaliseerde huizen, behoudens nieuwbouw en sloop, min of meer gelijk. WOZ-waarden stijgen, grens stijgt mee.
c. De WOZ-waarden van 1/1/1999 en de liberaliseringsgrens van EUR
115.000 zijn vast. Zelfde resultaat als bij b.
De Leeuwarder corporaties doen net alsof dit het scenario wordt, maar
dat is niet meer dan onderhandelingstaktiek richting VROM.
Zoals gesteld: Ik houd het op mogelijkheid a. Nergens heb ik Dekker horen zeggen dat ze zal blijven uitgaan van de WOZ-waarden van 1/1/1999. Ik denk eerder dat ze een vaste liberaliseringsgrens gaat aanhouden van EUR 115.000 zodat steeds meer huizen bij een stijgende WOZ-waarde daar boven uit klimmen richting 'vrije huren'.]
In de rest van Nederland zijn huizen veel meer waard en hebben
corporaties weinig moeite met de minimumprijs.
"Het geld stroomt weg
uit het Noorden", zegt de Leeuwarder PvdA-wethouder Roel Sluiter. Hij
heeft Dekker deze week op het hart gedrukt dat er iets moet veranderen.
[Arme corporaties: Wat een pech: Ze mogen hun eigen bijdrage aan de
IHS-pot niet verhalen over de ruggen van hun huurders... En wethouder
Sluiter huilt met de wolven in het bos mee...
Hieraan kun je precies
zien waar dit College voor kiest:
Tegen de huurders en voor de
winstbeluste 'woonbedrijven'... Typisch PvdA...
Maar er is meer:
Uiteindelijk was het de koepelorganisatie van de corporaties die heeft
onderhandeld met VROM over die eigen corporatiebijdrage aan de
VROM-gelden voor de huursubsidie. Dat hele principe is al fout: Zodra
geld voor huursubsidie wordt opgebracht door een deel van de private
sector, zal men eisen gaan stellen: Wie betaalt, die bepaalt, heet het.
Uiteindelijk zal VROM stap voor stap de hele huursubsidie afschuiven
naar de private sector, die zich vervolgens zal gaan gedragen als de
19-eeuwse bedeling... Wil je dat? Schuif de hele huursubsidie dan meteen
maar naar de diakonie van de kerken en trek je als overheid meteen maar
terug op je 19-eeuwse nachtwakersstaat, voorzien van repressietechniek
van de 21e eeuw...
Terug naar Aedes: Aedes is geen vakbond die over een
CAO onderhandelt. Normaal gesproken kan volgens de wet de minister de
CAO algemeen verbindend verklaren, zodat de CAO ook geldt voor
ongeorganiseerde werknemers. Dat kan bij Aedes niet.
Een aantal
corporaties had meer ruggegraat dan die in Leeuwarden: Ze wilden
principieel niet meebetalen aan de huursubsidie. Als de Leeuwarder
corporaties de belangen van hun huurders voor ogen hadden, zouden ze
moeten weigeren om mee te betalen aan de huursubsidie geldpot en hun
lidmaatschap van Aedes opzeggen.
Maar zo ziet de directeur van NWF, de
heer Fred de Groot, het niet. Hij zegt immers: "We hebben niet de
mogelijkheid om extra te verdienen, maar we moeten wel evenredig
meebetalen". M.a.w.: We zouden dolgraag de rekening op de huurders
willen verhalen, maar het lukt niet vanwege de regeltjes en daarom
gaan we praten met Dekker.
M.a.w.: Woningcorporaties zijn uitsluitend
bedoeld om geld binnen te halen en huurders zijn degenen die je mag
uitmelken. Kortom: Woningcorporaties zijn geïnstitutionaliseerde
huisjesmelkers. Maar eigenlijk wisten we dat al lang...]
Nieuw Wonen, de Corporatieholding en enkele andere corporaties in Groningen en Drenthe hebben inmiddels de handen ineengeslagen. Zij melden zich volgende maand bij Dekker. Als zij hun zin krijgen, hoeven zij minder bij te dragen aan het rijk dan hun collega's elders in het land.
[Bedanken als lid van Aedes is de beste optie en geen cent bijdragen aan de IHS-begroting van VROM. Minder bijdragen aan VROM? Vergeet het maar; Dekker ziet haar begrotingsgat van 250 miljoen euro daarmee niet afgedekt en dat is de hele opzet geweest van de onderhandelingen met Aedes. Ik vermoed, dat Dekker voor het Noorden de grens waarbij de huren worden vrijgelaten eenvoudigweg nog verder naar beneden bijstelt, bv. naar 85.000 euro WOZ-waarde of zoveel minder dat de corporaties bij 'voldoende' huurders terecht kunnen om extra geld op te halen voor hun IHS-bijdrage... Corporaties vervolgens tevreden naar huis: Ze mogen de rekening mooi naar hun huurders doorschuiven...]